REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PALMI
Il Giudice della sezione civile del Tribunale di Palmi, dott.ssa Viviana Alessandra
Piccione, in funzione di giudice unico, ha reso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al Registro Generale Contenzioso al numero 620 per l'anno 2021
TRA
(C.F.: ), rappresentato e difeso, come in Parte_1 CodiceFiscale_1 atti, dall'avv. Ferdinando Perelli (C.F.: , presso il cui studio, CodiceFiscale_2 sito in Palmi (RC), C.so Garibaldi n. 106, è elettivamente domiciliato;

- Parte attrice -
E
(C.F.: ), in proprio ed in qualità di Controparte_1 CodiceFiscale_3 erede di , rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'Avv. SO
Michele Gullo, del Foro di Palmi (PEC: ; Email_1
- Convenuta/Attrice in via riconvenzionale –
Oggetto: Risarcimento danni da inadempimento contrattuale.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1
, in proprio ed in qualità di erede di , al fine di Controparte_1 SO ottenere il risarcimento dei danni cagionati all'immobile di sua proprietà, “Hotel
Mediterraneo”, sito in Gioia Tauro, Via S.S. 18, condotto in locazione dal per Per_1 oltre un trentennio. Parte attrice imputava al conduttore e alla sua avente causa la realizzazione di interventi edilizi abusivi nonché gravi omissioni manutentive dell'immobile e degli impianti che ne avrebbero determinato la inagibilità e il deprezzamento. Chiedeva pertanto la condanna della convenuta al pagamento, a titolo risarcitorio, della somma di €1.057.876,48, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali sulle somme rivalutate dalla data del 22.07.1987 e fino all'effettivo soddisfo, ovvero della diversa somma ritenuta di giustizia, oltre spese di giudizio.
1.2. premetteva a tal fine: Parte_1 - di essere proprietario dell'immobile sito in Gioia Tauro, Via S.S. 18 nr. 228, “Hotel
Mediterraneo”, identificato in NCEU del detto Comune al foglio di mappa 34, particella
136, piani S1, T, 1, 2, 3, categoria D/2, in virtù di contratto di compravendita del
09.05.1991, a rogito del Notaio di Palmi, Rep. 3205 - Racc. 1645; Persona_2
- che, con contratto di locazione di azienda del 22.07.1987, registrato al nr. 497, serie
3^, (suo dante causa) concedeva in locazione a Persona_3 Per_1
(dante causa della convenuta), per un periodo di 11 anni, il complesso
[...] alberghiero sopra menzionato;

- che le parti si davano reciprocamente atto che tutti gli impianti, macchinari, arredamenti compresi nella locazione erano “efficienti e funzionanti” e che in tale stato avrebbero dovuto essere riconsegnati alla scadenza (art. 6 contratto di locazione);
- che, ai sensi dell'art. 7 del contratto, le spese e gli oneri di ordinaria manutenzione e messa a punto dell'immobile locato e degli impianti, macchinari, attrezzature e arredamenti erano a carico del conduttore mentre spettavano al locatore “…i lavori di manutenzione straordinaria sulla parte immobiliare non dovuta ad usura…”;
- che l'attore, dopo essere subentrato al padre nella proprietà dell'immobile, giusto contratto di compravendita del 9 maggio 1991, stipulava con un SO nuovo contratto di locazione d'azienda, registrato il 01.07.1992 al nr. 577, serie 3^, della durata di 9 anni il cui art. 8 vietava espressamente al conduttore di effettuare sull'immobile interventi non previamente comunicati al locatore e senza le necessarie autorizzazioni;

- che, con sentenza nr. 143 del 04.03.2016, il Tribunale civile di Palmi condannava gli eredi legittimi di e quest'ultimo anche in proprio Persona_3 Parte_1 ed in solido con gli altri eredi, alla corresponsione, in favore , della SO somma di €156.836,64, a titolo di ripetizione di indebito, nonché al pagamento di
€81.062,37 per danni patrimoniali ed €108.285,00 per danni non patrimoniali derivanti dalle condotte illecite perpetrate ai danni del , accertate anche in Per_1 sede penale;

- che la sentenza veniva portata ad esecuzione da mediante SO iscrizione di pignoramento immobiliare a carico di in esito ad Parte_1 accoglimento dell'istanza di conversione del sequestro conservativo ai sensi dell'art. 686 c.p.c. (Proc. R.G.E. 39/16);
- che, intervenuto il decesso di , nel 2016, la procedura esecutiva SO immobiliare veniva proseguita dalla sig.ra , subentrata nel rapporto Controparte_1 processuale in qualità di erede del creditore procedente;
- che tra i beni pignorati vi era anche l'Hotel Mediterraneo di proprietà di Parte_1
[...]
- che, nel corso della procedura esecutiva immobiliare, il GE provvedeva alla nomina di un custode giudiziario, nella persona dell'Avv. Antonella Morabito, disponendo altresì una perizia ai fini della valutazione dei beni staggiti;

- che il CTU nominato dal Tribunale, Dott. , ripartiti i beni pignorati in Persona_4
n. 6 lotti ed individuato nel lotto n. 1 quello afferente al menzionato complesso alberghiero, ad aprile e maggio 2017 effettuava dei sopralluoghi nell'Hotel
Mediterraneo, riscontrando una serie di abusi (diversa distribuzione interna degli spazi, un corpo avanzato di circa 0,70 mt per 11 mt sul lato sud dei primi tre piani, una terrazza al quinto piano ricoperta da una tettoia metallica rivestita in amianto) nonché ingenti danni da infiltrazioni di umidità (distacco dell'intonaco e di porzioni di tavelle in più punti) tali da diminuire in modo apprezzabile il valore dell'immobile.
1.3. Sulla scorta di tali premesse e dell'asserita imputabilità al conduttore degli abusi edilizi e dei danni da infiltrazioni certificati dal CTU, l'attore concludeva per la condanna della convenuta al risarcimento dei danni cagionati al complesso alberghiero
Hotel Mediterraneo dal sua dante causa, durante il rapporto SO locatizio (dal 1987 al 28.11.2020, data di effettivo rilascio dell'immobile, in forza di ordinanza del GE del 31.10.2019), quantificati in €1.057.876,48, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali sulle somme rivalutate dalla data del 22.07.1987 al soddisfo, ovvero nella diversa somma ritenuta di giustizia.
2. In data 21.07.2021 si costituiva in giudizio , in proprio e quale Controparte_1 erede di la quale contestava quanto ex adverso dedotto ed SO eccepito ed insisteva per il rigetto della domanda attorea siccome inammissibile, improcedibile nonché infondata nel merito.
La convenuta confutava, mediante produzione documentale, la ricostruzione dei fatti operata dall'attore. Precisava, invero:
- che suo dante causa, era divenuto conduttore del SO complesso alberghiero turistico “Hotel Mediterraneo”, sito in Gioia Tauro, di proprietà di in forza di contratto di locazione del 22 luglio 1987, della durata Persona_3 di durata di 11, per canone annuo di 36 milioni di Lire;

- che, dopo aver sostenuto ingenti opere di ammodernamento dell'immobile che ne avevano determinato il passaggio dalla categoria due stelle alla categoria tre stelle
- previo assenso del proprietario e del figlio, i quali avevano anche fornito la documentazione necessaria all'avvio della pratica – era stato SO costretto, da e dal figlio divenuto acquirente fittizio Persona_3 Pt_1 dell'immobile, a stipulare altri due contratti di locazione (datati 1 luglio 1992 e 1 ottobre 1993), per un canone annuo, rispettivamente, di 60 milioni di lire e di 90 milioni di lire;

- che lo stesso conduttore aveva inoltre dovuto chiedere a un Persona_3 prestito per far fronte alle ingenti spese sostenute.
- che, pressato da richieste di interessi sempre più elevati e da condotte minacciose dei il sporgeva querela determinando l'avvio di un Parte_1 Per_1 procedimento penale a carico dei locatori, concluso con sentenza n.1484/06, con cui il
Tribunale penale di Palmi, dopo aver accertato che erano stati pattuiti e corrisposti nel periodo compreso tra il 1991 ed il 1996 interessi usurari e che i contratti di locazione che il era stato costretto a sottoscrivere con negli anni 1991 e Per_1 Parte_1
1992 erano stati estorti dietro minaccia di sfratto per morosità, dichiarava la responsabilità di e del figlio per i reati di estorsione e di Persona_3 Pt_1 usura, condannandoli al risarcimento dei danni in favore della costituita parte civile da liquidarsi in sede civile.
- che l'accertamento dei fatti posti a fondamento della condanna trovava riscontro in sede di impugnazione innanzi alla Corte di Appello di Reggio Calabria, la quale, con sentenza n. 787/2009, nel dichiarare non doversi procedere nei confronti di in ordine ai reati a lui ascritti in quanto estinti per morte Persona_3 dell'imputato e nei confronti di per intervenuta prescrizione, Parte_1 confermava tuttavia le statuizioni civili nei confronti di quest'ultimo, condannandolo altresì alla rifusione delle spese in favore della parte civile.
- Che, in forza di tali statuizioni, incardinava il giudizio civile SO innanzi al Tribunale di Palmi il quale, con sentenza n. 143 del 04.03.2016, condannava gli eredi di alla corresponsione, in favore dell'attore, Persona_3 della somma di €156.836,64, oltre interessi, a titolo di ripetizione dell'indebito nonché gli eredi di e in solido, alla corresponsione in favore Persona_3 Parte_1 dell'attore della somma di € 81.062,37, a titolo di risarcimento dei danni patrimoniali e della somma di €108.285,00, per danni non patrimoniali derivanti dai reati loro contestati;
somme rideterminate in aumento dal giudice di appello (Sentenza Corte di
Appello di Reggio Calabria n. 515/2020).
- che, nel 2012, il complesso alberghiero sopra identificato (come altri beni di veniva sottoposto a sequestro conservativo, convertito ipso iure in Parte_1 pignoramento a seguito della sentenza civile di condanna, nei limiti della parte di credito riconosciuta dal Tribunale di Palmi.
- che gli abusi edilizi e i danni da infiltrazioni rilevati dal CTU incaricato dal
Giudice dell'esecuzione erano da imputarsi alla esclusiva responsabilità del proprietario del complesso alberghiero, il quale sebbene consapevole dei gravi difetti strutturali dell'immobile - quale destinatario di un'ordinanza di demolizione delle parti pericolanti emessa dal Comune di Gioia Tauro il 17 giugno 2011 nonché di verbale di intervento dei Vigili del fuoco del 04.04.2011 per cornicioni e sotto-balconi pericolanti
- aveva omesso qualsiasi attività di manutenzione indispensabile a rendere l'immobile agibile e/o utilizzabile, arrecando così gravi danni al conduttore per l'inidoneità dell'immobile locato ad essere destinato all'uso convenuto e per gli ingenti investimenti effettuati per l'ammodernamento della struttura.
2.1. Sulla scorta di quanto sopra, parte convenuta concludeva per la declaratoria di inammissibilità e/o improcedibilità della domanda, per avere la causa lo stesso oggetto di altro giudizio introdotto con citazione dal non iscritto a ruolo né Parte_1 riassunto nei termini di legge;
declaratoria di carenza di legittimazione ad agire di in quanto estraneo al contratto di locazione per cui è causa, stipulato Parte_1 dal padre;
carenza di legittimazione ad agire in capo al proprietario Per_3 dell'immobile stante la sottoposizione del complesso alberghiero a pignoramento, con conseguente legittimazione processuale esclusiva del custode giudiziario nominato dal
Giudice dell'esecuzione; nullità della citazione per genericità ed indeterminatezza della domanda;
intervenuta prescrizione del diritto azionato;
infondatezza della domanda per essere i danni strutturali imputabili alla omessa manutenzione dell'immobile da parte del proprietario/locatore. Parte convenuta chiedeva, in via riconvenzionale, il danno da perdita di chance lavorativa stante l'inutilizzabilità/inidoneità dell'immobile all'uso convenuto a causa dei danni strutturali presenti sin dal 2011, nonché la restituzione delle somme investite per l'ammodernamento dell'immobile che ne aveva determinato la classificazione nella categoria tre stelle, per €1.272.110,70 (lire
2463.149.800), come da finanziamento pubblico regionale ottenuto dal conduttore.
2.2. In esito ad istruttoria documentale, la causa veniva rinviata per discussione orale sostituita da note scritte ex art. 127 ter c.p.c.
3. L'eccezione di inammissibilità/improcedibilità della domanda per essere la stessa identica ad altra introdotta con citazione, non seguita da iscrizione a ruolo né riassunta nel termine di cui all'art. 307 c.p.c., è priva di pregio. Ed invero, la mancata costituzione di entrambe le parti del rapporto processuale dopo la notifica della citazione ha determinato la cancellazione della causa dal ruolo, precludendo qualsiasi statuizione in rito e di merito.
L'omessa iscrizione a ruolo della citazione notificata non ha dunque consumato il potere della parte di agire mediante la proposizione di una nuova domanda avente lo stesso oggetto della precedente.
Parimenti infondata è l'eccezione di carenza di legitimatio ad causam in capo a
Parte_1
Quest'ultimo, infatti, in quanto proprietario dell'immobile locato è legittimato ad agire per il risarcimento dei danni allo stesso asseritamente arrecati dal conduttore. La legittimazione processuale e sostanziale dell'attore non può neppure ritenersi esclusa dal pignoramento immobiliare del bene e dalla nomina del custode giudiziario, essendo quest'ultimo un ausiliario del Giudice che esercita l'attività di custodia, conservazione e amministrazione dei beni sequestrati/pignorati, nei limiti dei poteri conferiti e sotto il diretto controllo dell'autorità giudiziaria.
3.1. La domanda principale non è meritevole di accoglimento. agisce per il risarcimento dei danni patrimoniali derivanti da Parte_1 deprezzamento e inagibilità dell'immobile di sua proprietà, “Hotel Mediterraneo” sito in
Gioa Tauro, concesso in locazione a per circa un trentennio (dal SO
1987 al 28.11.2020, data di effettivo rilascio dell'immobile, in forza di ordinanza del
GE del 31.10.2019). Asserisce che gli abusi edilizi e i danni da infiltrazione di umidità
(distacco di intonaco e di porzioni di tavelle in più punti, pericolo di rovina balconi e cornicioni) che avrebbero reso l'immobile inutilizzabile/inagibile siano imputabili alla esclusiva responsabilità del conduttore per avere lo stesso realizzato interventi senza le necessarie autorizzazioni e per aver omesso di manutenere l'immobile e le sue pertinenze. L'attore deduce di essere venuto a conoscenza degli abusi e dei difetti strutturali dell'edificio solo nel corso della procedura esecutiva immobiliare (R.G.E.
39/16) intrapresa dal ai suoi danni, in esito alla CTU del dott. . Per_1 Per_4
L'assunto, tuttavia, trova puntuale smentita nella documentazione in atti dalla quale emerge per tabulas che fosse consapevole della condizione fatiscente Parte_1 dell'immobile e della sua inagibilità sin dal 2011, in quanto destinatario di un'ordinanza di demolizione del Comune di Gioa Tauro (prot. 15361 del 17 giugno
2011), emessa a seguito di un intervento dei Vigili del fuoco del 04.04.2011 e di un sopralluogo dell'UTC, nel corso dei quali era emersa l'esistenza di “…un reale ed attuale pericolo di crollo degli intonaci e calcinacci murari sugli sbalzi e sui balconi a causa di totale abbandono manutentivo…” tali da richiedere indifferibili ed urgenti interventi strutturali di messa in sicurezza ad opera del proprietario (vedi allegati nn.
10,11,12 del fascicolo parte convenuta).
La circostanza che l'immobile fosse concesso in locazione al da oltre un Per_1 trentennio non è idonea ad esimere da responsabilità il proprietario/locatore. Occorre rilevare infatti che, malgrado il contratto di locazione comporti il trasferimento al conduttore dell'uso e del godimento dell'immobile, dei servizi accessori e delle parti comuni dell'edificio, una siffatta detenzione non esclude i poteri/doveri di controllo, vigilanza e custodia spettanti al proprietario/locatore, il quale conserva un effettivo potere sull'entità immobiliare locata, con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull'efficienza degli impianti.
Come univocamente sostenuto dalla giurisprudenza, la stipula del contratto di locazione non elide i doveri di gestione dominicale in capo al proprietario, con la conseguenza che lo stesso deve ritenersi responsabile per i danni derivanti dalle strutture murarie dell'edificio e dagli impianti in esse conglobati (ad esempio, tubazioni idrauliche, impianto elettrico fisso, elementi strutturali), anche nell'ipotesi in cui l'immobile sia stato concesso in locazione a terzi.
L'obbligo del proprietario/locatore di mantenere la cosa locata in buono stato di manutenzione, tale da servire all'uso convenuto e di eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore, è inoltre testualmente sancito dagli artt. 1575 e 1576 c.c. La giurisprudenza ha avuto modo di chiarire che per spese straordinarie di competenza del locatore, devono intendersi le opere che non sono prevedibili, necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione;
rientrando nella citata categoria anche le opere di manutenzione di notevole entità, finalizzate non già alla mera conservazione del bene, ma ad evitarne il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento manutentivo. Mentre è da ritenersi di ordinaria manutenzione “…quella diretta ad eliminare guasti della cosa o che comunque abbia carattere di periodica ricorrenza e di prevedibilità, essendo connotata inoltre da una sostanziale modicità della spesa”
(Cass. Civ., Sezione III, Sentenza 10 dicembre 2013, n. 27540).
La distinzione tra le spese di manutenzione ordinaria e di manutenzione straordinaria
è dunque affidata ai profili della normalità e/o prevedibilità dell'intervento e dell'entità materiale della spesa, di guisa che devono ritenersi di straordinaria manutenzione le riparazioni non prevedibili e di costo non modico, eccezionali nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio, ovvero anche quelle di una certa urgenza ed entità, necessarie per la conservazione della cosa locata o per il ripristino della sua integrità ed efficienza. Sulla scorta di tali principi la giurisprudenza ha chiarito che la spesa di rifacimento delle facciate condominiali, per la sua importanza e per la “natura episodica” nell'arco di una gestione condominiale pluriennale, deve essere considerata una spesa di manutenzione straordinaria.
Dalla documentazione in atti emerge chiaramente che, sin dall'anno 2011, il complesso alberghiero concesso in locazione al presentava gravi difetti Per_1 strutturali (danni da infiltrazioni di umidità, distacco dell'intonaco e delle tavelle, balconi e cornicioni pericolanti), tali da renderlo inagibile e, dunque, inidoneo all'uso
(alberghiero) cui era destinato, oltre che pericoloso per la pubblica incolumità. È indubbio, inoltre, che l'onere di mantenere l'immobile in buono stato di conservazione attraverso i necessari interventi di ripristino delle parti pericolanti e di messa in sicurezza - stante l'eccezionalità, non prevedibilità delle opere necessarie e l'entità della relativa spesa - fosse a carico del proprietario/locatore, consapevole ab origine delle condizioni in cui versava l'edificio. La pretesa attorea è dunque destituita di fondamento fattuale e giuridico e deve essere pertanto rigettata.
3.2. Con domanda riconvenzionale, parte convenuta ha formulato richiesta di risarcimento dei danni da perdita di chance lavorativa per l'inagibilità e inidoneità dell'immobile ad essere destinato all'uso (alberghiero) convenuto. Ha inoltre chiesto la restituzione delle somme investite per l'ammodernamento dell'edificio, come da finanziamento pubblico regionale dalla stessa ottenuto.
La domanda, oltre ad essere generica nelle allegazioni e priva di riscontri probatori, è tuttavia inammissibile per violazione del principio del ne bis in idem, risultando documentato in atti come tali pretese abbiano formato oggetto di un altro giudizio incardinato tra le stesse parti presso il Tribunale di Palmi, definito con sentenza n.
410/2018, recante statuizione di rigetto della domanda riconvenzionale proposta dal nel procedimento di sfratto per morosità contro di lui promosso dal Per_1 proprietario/locatore del complesso alberghiero.
3.3. Sussistono i presupposti per la compensazione delle spese di lite in ragione della reciproca soccombenza e della condotta processuale di entrambe le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, definitivamente pronunciando, così provvede: - rigetta la domanda principale proposta da nei confronti di Parte_1 [...]
; CP_1
- dichiara inammissibile la domanda convenzionale spiegata dalla convenuta;

- Compensa tra le parti le spese di giudizio
Manda la cancelleria per la pubblicazione della sentenza.
Palmi, 16/09/2025
IL GIUDICE dott.ssa Viviana Alessandra Piccione