N. 1341/2019 R.G.A.C.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Nocera Inferiore, Seconda Civile, in composizione monocratica, in persona del G.M., dott. Stefania Fontanarosa, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1341/2019 R.G.A.C. assegnata in decisione all'udienza a trattazione scritta del 15.1.2025 con la fissazione dei termini previsti dagli artt. 190 e 281-quinquies, comma 1, c.p.c.,
TRA
(c.f.: ), elettivamente domiciliato in VIA Parte_1 C.F._1
N. LONGOBARDI N. 2 presso lo studio dell'Avv. RONCA Parte_2
FIORAVANTE (c.f.: e dell'Avv. D'URSI ANTONIO C.F._2
( ) L.GO D'URSI 45 dal quale è rappresentato C.F._3 Parte_2
e difeso;

ATTORE
(c.f.: ), elettivamente domiciliato in VIA Parte_3 C.F._4
N. LONGOBARDI N. 2 presso lo studio dell'Avv. RONCA Parte_2
FIORAVANTE (c.f.: e dell'Avv. D'URSI ANTONIO C.F._2
( ) dal quale è rappresentata C.F._3 Controparte_1
e difesa;

ATTRICE
(c.f.: ), elettivamente domiciliato in Parte_4 C.F._5
VIA N. LONGOBARDI N. 2 presso lo studio dell'Avv. RONCA Parte_2
FIORAVANTE (c.f.: e dell'Avv. D'URSI ANTONIO C.F._2
( ) 45 dal quale è rappresentato C.F._3 CP_1 Parte_2
e difeso;

ATTORE
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E
(c.f.: , elettivamente domiciliato in Controparte_2 P.IVA_1
VIA MATTEO DELLA CORTE, 13 presso lo studio dell'Avv. Parte_2
ARMENANTE FABIO (c.f.: , dal quale è rappresentato e difeso;
C.F._6
CONVENUTO
Oggetto: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condom..
Conclusioni: Come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente, dall'esame dell'atto introduttivo del giudizio si evince che gli attori- opponenti hanno inteso impugnare la delibera del 13.11.2018 al punto n. 4) dell'ordine del giorno, nella parte in cui ha approvato la ripartizione dei costi dei lavori di manutenzione straordinaria, eseguiti sull'edificio condominiale, effettuata dall'ing. (tecnico CP_3 incaricato dal distinguendo: a) lavori di interesse e di competenza dell'intera CP_2
compagine condominiale;
b) lavori di interesse condominiale ma di esclusiva competenza dei proprietari del piano mansardato;
c) lavori di interesse e di competenza dei condomini della scala
A “corpo scala”.
Hanno evidenziato la illegittimità di tale delibera in quanto adottata in violazione dei criteri legali di ripartizione delle spese.
Si è costituito in giudizio il eccependo l'infondatezza della domanda CP_2
attorea.
L'impugnativa è fondata e va accolta per quanto di ragione.
Prima di tutto, preme chiarire che, in tema di condominio, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali,
Pagina 2 di 4 convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto (così
Cass. civ., Sez. Unite, sentenza n. 4806del 07.03.2005).
Nel merito si osserva che è noto che l'art.1117 c.c. indica il tetto oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, salvo un diverso titolo contrattuale, svolgendo funzione di copertura e protezione dell'intero edificio, e dunque di utilità delle singole unità immobiliari sottostanti. Dal collegamento funzionale-strutturale del tetto rispetto alle unità di proprietà individuale sottostanti deriva l'obbligo di partecipazione alle relative spese di manutenzione e conservazione, che il primo comma dell'art.1123 c.c. pone a carico dei singoli proprietari in proporzione alle rispettive quote.
È bene precisare che, a prescindere dalla formale costituzione del condominio, il frazionamento della proprietà di un edificio in più unità immobiliari determina la presunzione legale di cui all'art.1117 c.c. con riguardo alle parti destinate a all'uso comune o a soddisfare esigenze generali, e l'esistenza di tale relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, comporta l'applicazione della disciplina di ripartizione delle spese anche nelle ipotesi di condominio cd. "minimo", cioè composto da due soli partecipanti (Cass. Ord. n.
20071/2017).
Nel caso di specie, il sottotetto presenta una mansarda oggetto di proprietà esclusiva.
Tuttavia, il tetto svolge, comunque, funzione di copertura dell'intero edificio. Pertanto, la proprietà del sottotetto non influisce sul dovere di contribuire alle spese per la manutenzione del tetto, mancando una diversa pattuizione, in ragione della utilitas che la copertura assolve per tutti gli appartamenti sottostanti. Da ciò consegue l'applicazione dei criteri di ripartizione delle relative spese di cui all'art.1126 c.c.: la misura dei 2/3 a carico dei proprietari delle unità comprese nella proiezione verticale del tetto, e nella misura di 1/3 al titolare della proprietà del sottotetto (cfr. Cass. n.199/2017).
Pertanto, la delibera in oggetto, approvando, a maggioranza e non all'unanimità dei condomini, al punto n. 4 dell'ordine del giorno di porre a carico esclusivo dei proprietari delle
“mansarde” i lavori di rifacimento della copertura del tetto ha violato i sopramenzionati criteri legali e, pertanto, va annullata.
Il Tribunale ritiene di non condividere la tesi sostenuta dal secondo cui i CP_2
condomini con delibera del 30.4.1985 avrebbero convenuto all'unanimità che le spese afferenti le coperture dei sottotetti trasformati in abitazioni cadrebbero a carico esclusivo dei soggetti che procurano tali modificazioni, atteso che detta delibera fa riferimento esclusivo al
Pagina 3 di 4 momento in cui sono state realizzate le “mansarde” ed ai lavori necessari per la copertura delle stesse ma non anche ai lavori che in futuro si rendessero necessari per la ristrutturazione
(rifacimento) del tetto che funge da copertura dell'intero stabile e non solo del CP_4
piano mansardato.
Le spese di lite seguono la soccombenza del e vanno liquidate in base ai CP_2
parametri di cui al D.M. 2014/55, tenuto conto del valore della causa e dell'attività esercitata.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nocera Inferiore definitivamente pronunciando così provvede:
1) Accoglie l'opposizione e per l'effetto annulla la delibera del 13.11.2018 nella parte in cui approva il punto n. 4 dell'ordine del giorno;

2) Condanna il al pagamento delle spese di lite in favore degli Controparte_2
avv.ti Antonio D'Ursi e Fioravante Ronca, difensori degli attori dichiaratisi antistatari, che si liquidano in euro 557,82 per spese vive ed euro 4000,00 per compenso, oltre iva, cpa e rimb. forf. del 15%.
Così deciso in Nocera Inferiore, 22/04/2025
IL GIUDICE
dott.ssa Stefania Fontanarosa
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, e succ. mod..
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