TRIBUNALE DI AVELLINO
II SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Avellino, in persona della dott.ssa Teresa Cianciulli, esaminati gli atti di parte e le conclusioni così come precisate, sciogliendo la riserva formulata all'udienza del 21.11.2025, pronunzia, ai sensi dell'art. 702 ter c.p.c., la seguente
ORDINANZA nel giudizio iscritto al numero 2072/2022 R.G, avente ad oggetto “vendita di cose immobili”, vertente
TRA
(c.f. , rappresentata e difesa, in forza di procura Parte_1 C.F._1 alle liti in atti, dall'avv. Sabrina Mautone (c.f. ) - indirizzo pec: C.F._2
- presso il cui studio, in Avellino, alla Piazza della Libertà Email_1
n. 11, è elett.te domiciliata
RICORRENTE
E
(c.f. ), residente in [...] C.F._3
San Marciano;

(c.f. ) residente in [...]; Controparte_2 C.F._4
(c.f. ), residente in [...] C.F._5
San Marciano, nella qualità di eredi di (c.f. ) e di Persona_1 C.F._6 Controparte_4
(c.f. )
[...] C.F._7
RESISTENTI CONTUMACI
FATTO
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., ritualmente notificato unitamente al decreto di fissazione dell'udienza di discussione, conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Parte_1 Avellino, , e , per sentir accogliere le Controparte_3 Controparte_2 Controparte_1
seguenti conclusioni: 1) in via principale, dichiarare l'obbligo dei convenuti, nella qualità di eredi di
( ) e , alla stipula dell'atto pubblico Controparte_1 Controparte_4 Persona_1
così come pattuito nella scrittura privata del 14.02.1980 e, di conseguenza, dichiarare trasferita in suo favore la proprietà dell'appartamento sito in Avella (AV), alla via Iardino n. 26 (catastalmente via Giardino), descritto nella richiamata scrittura;
- condannare i convenuti al risarcimento dei danni, da liquidarsi in via equitativa;
- 2) in via alternativa e subordinata, dichiarare il suo diritto di proprietà in forza dell'avvenuta acquisizione per usucapione;
- 3) in via ancora più gradata, condannare i convenuti al pagamento delle spese per il mantenimento, la custodia, la ricostruzione e la manutenzione del fabbricato, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
-4) ordinare la trascrizione della sentenza ex art. 2651 del codice civile e disporre le opportune volture e trascrizioni immobiliari.
A sostegno delle domande proposte, la ricorrente deduceva: 1) che, con scrittura privata del
14.02.1980, aveva acquistato da (o ) e Controparte_1 Controparte_4 Persona_1
un bene immobile, per civile abitazione, sito in Avella(AV), alla via Iardino n. 26, dettagliatamente descritto;
- 2) che aveva versato, come corrispettivo, il prezzo di euro 50.000,00; - 3) che non si era addivenuti alla stipula dell'atto definitivo per fatto imputabile ai venditori;
-4) che, con atto di citazione notificato in data 19.09.2012, aveva proposto analoga azione contro il dante causa degli odierni convenuti;
-6) che il giudizio (R.G. n. 416672012) si era definito con sentenza n.
1308/2017, con la quale il Tribunale di Avellino aveva dichiarato come avvenuto il trasferimento in suo favore della proprietà dell'immobile di cui alla scrittura privata del 14.02.1980; -7) che tale sentenza era stata impugnata innanzi alla Corte di Appello di Napoli per violazione del principio del contraddittorio;
-8) che la Corte di Appello di Napoli, con sentenza n. 550/2019, aveva dichiarato la nullità della sentenza ed aveva rimesso la causa al Giudice di primo grado;
- 9) che la causa non era stata riassunta.
Instauratosi il contraddittorio, i convenuti, benché ritualmente evocati in giudizio, non si costituivano, per cui venivano dichiarati contumaci.
La causa veniva istruita tramite l'acquisizione della documentazione prodotta dalle parti e richiesta dal Tribunale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda è fondata nei limiti e per i motivi che si passano ad illustrare.
Va, preliminarmente, rilevato che la domanda è ammissibile.
È pacifico che, ove il processo non sia riassunto, come nel caso in esame (cfr. certificato di mancata riassunzione del giudizio, allegato al ricorso al n. 15), la parte è libera di proporre ex novo la domanda in un nuovo processo, senza che sia necessaria la previa declaratoria dell'estinzione del precedente processo. L'estinzione del processo, infatti, non estingue l'azione,, che può essere riproposta con l'introduzione di un altro processo.
Passando all'esame del merito, è necessario individuare con precisione la tipologia di contratto che le parti hanno inteso stipulare con la scrittura privata del 14.02.1980.
Giova premettere, in punto di diritto, che il contratto preliminare ed il contratto definitivo di compravendita si differenziano per il diverso contenuto della volontà dei contraenti, che è diretta, nel primo caso, ad impegnare le parti a prestare, in un momento successivo, il loro consenso al trasferimento della proprietà, e, nel secondo, ad attuare il trasferimento stesso, contestualmente o a decorrere da un momento successivo alla conclusione del contratto, senza necessità di ulteriori manifestazioni di volontà (cfr. Cass. n. 15214/2011).
Orbene, la scrittura privata datata 14.2.1980, intercorsa tra l'odierna ricorrente ed i genitori, danti causa, dei convenuti, integra un contratto preliminare c.d. improprio, ovvero non un contratto con effetti meramente obbligatori, ad effetti reali.
Infatti, le parti contraenti non si sono obbligate a prestare il futuro consenso all'acquisto/vendita degli immobili, ma hanno raggiunto e formalizzato il pieno accordo sul trasferimento immobiliare, che si è già prodotto per effetto di quella stipulazione.
La natura di contratto ad effetto reale della predetta scrittura traspare, con evidenza, dalle espressioni utilizzate “… i coniugi e cedono alla sig.ra il cespite di cui alla CP_4 Per_1 Pt_1 premessa…. la proprietà del cespite sarà trasferita effettivamente al momento del saldo della somma di cui sopra …”. Non è prevista alcuna obbligazione di prestare il futuro consenso, a differenza di quanto previsto in un contratto preliminare, ma i contraenti manifestano l'accordo compiuto e definitivo al trasferimento del diritto di proprietà, subordinandolo al solo pagamento integrale del prezzo.
Tale pagamento, poi, è avvenuto immediatamente.
Dunque, la previsione del nuovo consenso trova giustificazione soltanto nell'esigenza di conferire al contratto la forma e gli effetti previsti dalla legge, ovvero la forma di atto pubblico, necessaria per la successiva trascrizione, ai fini dell'opponibilità a terzi. La stipula dell'atto pubblico viene prevista, quindi, soltanto per il perfezionamento formale della compravendita, al fine di ottenere il titolo valido per eseguire la trascrizione prevista per legge.
La ricorrente, acquirente, come si evince dalle quietanze sottoscritte dai venditori in calce alla scrittura privata del 14.02.1980, ha provveduto all'integrale pagamento del prezzo di acquisto pari a vecchie lire 50.000.000 (cfr. quietanza di lire 5.000.000 rilasciata nella scrittura privata;
quietanza di lire 10.000.000 datata 30.06.1980; quietanza di lire 10.000.000 datata 30.12.1980; quietanza di lire 10.000.000 datata 30.12.1981 e quietanza di lire 15.000.000 datata 31.12.1981).
Si è verificata, in tal modo, la condizione prevista dai contraenti per l'effettivo e definitivo passaggio del diritto di proprietà in favore dell'acquirente, odierna ricorrente.
A fronte dell'adempimento, da parte dell'acquirente, all'obbligazione di pagamento del prezzo pattuito, i venditori non hanno dato riscontro agli inviti a presentarsi dinanzi al notaio per la stipula dell'atto pubblico.
Tanto emerge dal verbale di mancata comparizione di innanzi al notaio, dott.ssa Controparte_1
in data 3.08.2012 (doc. allegato al ricorso al n. 8). Persona_2
Va, ancora, rilevava anche la ricorrenza degli ulteriori presupposto per l'accoglimento della domanda.
Infatti, con la nota di deposito del 20.10.2025, è stata depositata la documentazione richiesta dal Giudice, necessaria per verificare l'assenza di trascrizione e/o iscrizioni pregiudizievoli effettuate nelle more della trascrizione della domanda, nonché la regolarità sotto il profilo urbanistica dei beni alla luce dei lavori effettuati nel tempo di manutenzione straordinaria.
Sono stati prodotti i seguenti documenti: 1) certificato storico dei Registri Immobiliari relativo agli intestatari catastali del bene per cui è causa;
-2) certificazione attestante l'iscrizione della domanda giudiziale nel Pubblici registri Immobiliari;
-3) relazione tecnica descrittiva che attesta l'assenza di lavori o opere abusive sotto il profilo edilizio-urbanistico.
In definitiva, può essere accolta la domanda finalizzata a conseguire una pronuncia di accertamento della stipula di un contratto di compravendita e del diritto al trasferimento con atto pubblico, in favore della ricorrente, della proprietà dell'immobile oggetto del contratto, stipulato per scrittura privata, in data 14.02.1980.
Si tratta del seguente bene: “… stabile in Avella, accatastato al foglio n. 18, partita n. 198, particelle n.ri 674/1, 674/2 e 677, sito in via Iardino”.
Va, invece, rigettata la domanda di risarcimento danni, atteso che la ricorrente non ha allegato e provato la sussistenza di danni consequenziali all'inadempimento dei convenuti.
Quanto alle spese di lite, ricorrono “gravi motivi” per compensarle integralmente tra le parti, atteso il rigetto della domanda di risarcimento danni e la peculiarità della vicenda storica e giudiziale, nonché la posizione di contumacia dei convenuti, che ha agevolato la definizione rapida e favorevole alla ricorrente del giudizio.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da così provvede: Parte_1

1. dichiara l'avvenuto trasferimento, in favore della ricorrente, della proprietà sull'immobile così descritto nel contratto del 14.02.1980: fabbricato in Avella per civile abitazione, composto di piano terra, primo piano e locale deposito, in catasto fabbricati al foglio n.
18, partita n. 198, particelle n.ri 674/1, 674/2 e 677, sito in via Iardino n. 26 (oggi Via
Giardino)”;

2. per l'effetto, ordina all'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Avellino Ufficio
Provinciale Territorio Servizio di pubblicità Immobiliare, di eseguire ogni necessaria annotazione e/o trascrizione in favore della ricorrente, con esonero da ogni responsabilità;

3. rigetta la domanda di risarcimento danni;

4. compensa le spese di lite.
Così deciso in Avellino in data 21.12.2025
Il Giudice
dott.ssa Teresa Cianciulli