Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano

TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA

Il Tribunale di Civitavecchia - Sezione civile - in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 1235/2022 RGACC TRA

rch. (CF ), nato a [...] il [...], res. in Pt_1 Pt_2 C.F._1
Roma, Viale Giuseppe Mazzini n. 120 e , CF Parte_3
, nata a [...] il [...], domiciliata in Roma, V.le Giuseppe C.F._2
Mazzini n. 120, rappresentati e difesi, congiuntamente e disgiuntamente, dell'Avv. Claudio Serangeli ( - fax 0623317956 – PEC C.F._3
) e dall'Avv. Gianluca Neri (CF Email_1
- fax 0632505404 - PEC ) ed C.F._4 Email_2 elettivamente domiciliati presso lo studio del primo in Roma, Via Attilio Regolo n. 19, giusta procura in atti (PEC ) Email_1
Attori CONTRO
, Controparte_1 con sede in Via Trevignanese KM 6, n.12, Trevignano Romano (RM) in persona del legale rappresentante pro tempore, CF nonchè Controparte_2 P.IVA_1 [...]
nato a [...] il [...] ed ivi residente in [...] c.f. CP_3
, nata a [...], il [...] residente in [...] CP_4
Rusconi n. 27 c.f. nato a [...], il C.F._6 Controparte_5
18.08.1937 residente in [...] c.f. , C.F._7 CP_2
nato a [...], il [...] e residente in [...], Via
[...]
Nostra Signora di Lourdes n. 89 c.f. , nato a C.F._8 Parte_4
Roma, il 06.05.1968 ed ivi residente in [...] c.f. C.F._9 Pt_5
nato a [...], il [...] ed ivi residente in [...] c.f.
[...]
, nata in [...] il [...] e residente C.F._10 Parte_6 in Trevignano Romano, Via Nicola Catena n° 24 c.f. , C.F._11 CP_6
nato a [...] il [...] e residente in [...](Roma), Via Nicola
[...]
Catena n. 24 c.f. rappresentati e difesi, giuste deleghe in calce al C.F._12 presente atto, dall'Avv. Francesco Guerrera c.f. ed elettivamente C.F._13 domiciliati presso lo studio del difensore in Roma, Viale Furio Camillo n. 99,
- Convenuti- nonchè
(codice fiscale residente in [...]n.14, Controparte_7 CodiceFiscale_14 2
00123 Roma - (codice fiscale ) residente in [...], 00199 OM AN (codice fiscale C.F._16
) residente in [...], 00141 Roma - (codice fiscale
[...] CP_9
) residente in [...], 00161 Roma- CodiceFiscale_17 CP_10
(codice fiscale ) residente in [...], 00197 Roma- CodiceFiscale_18 [...]
(codice fiscale ) residente in [...], 56038 CP_11 CodiceFiscale_19
ON (PI)- nato a [...] il [...] (codice fiscale ) CP_12 CodiceFiscale_20 ed ivi residente in [...], qualità di erede di residente in [...]
Schopenhauer 65, 00166 Roma- nata il [...] ad [...] Controparte_13
-codice fiscale - in qualità di erede di tutti elettivamente CodiceFiscale_21 Persona_1 domiciliati in Roma, Piazza Ruggero di Sicilia n.1, presso lo studio dell'Avv. Maurizio Grio (C.F. ) - PEC , dai quale sono CodiceFiscale_22 Email_3 rappresentati e difesi giusta delega in atti (PEC : Email_3
Convenuti NONCHE'
(C.F. ), (C.F. ), CP_14 C.F._23 CP_15 C.F._24
(C.F. ), (C.F. ), Controparte_16 C.F._25 CP_17 C.F._26
(C.F. , (C.F. CP_18 C.F._27 CP_19
), (C.F. , C.F._28 Controparte_20 C.F._29 CP_21
(C.F. , elettivamente domiciliati in Via Arno 38, presso e nello Studio C.F._30 dell'Avv. Alessandra Finocchio (C.F. che li rappresenta in forza di C.F._31 mandato in atti (pec: ) Email_4
Convenuti NONCHE'
( ), ( ), CP_22 C.F._32 CP_23 C.F._33
( ), Controparte_24 C.F._34 Controparte_25
( ) e ( , tutti C.F._35 Controparte_26 C.F._36 elettivamente domiciliati in Roma, alla Via Duilio n.12, presso lo studio dell'Avv. Alfredo Casalini dal quale sono rappresentati e difesi giusta deleghe in atti ( C.F._37
P.E.C. ) Email_5 convenuti nonché ( ), res. in via M. Camperio n. 11, 00154 Controparte_27 C.F._38
Roma; , res. in via M. Camperio n. 11, Parte_7 C.F._39
00154 Roma;
, res. in via Cupetta del Mattatoio n. 25, Parte_8 C.F._40
00062 Bracciano (RM); , res. in Via Camillo Parte_9 C.F._41
Serafini n. 69, 00164 Roma;
, res. in viale Parte_10 C.F._42
Angelico n. 38, 00195 Roma, , res. in Via Poggio Parte_11 C.F._43 delle Ginestre n. 143, 00069 Trevignano Romano (RM); CP_28
, res. in via Enrico De Nicola n. 18, 00061 Anguillara Sabazia (RM) C.F._44
Convenuti contumaci

Conclusioni: come in atti Fatto e diritto Con citazione ritualmente notificata i signori e Parte_12 Parte_3 convenivano dinanzi al Tribunale di Civitavecchia il
[...]
, nonché i signori Controparte_1 Controparte_3
2 3
, , CP_4 Controparte_7 CP_10 Controparte_5 [...]
, , , CP_8 CP_14 CP_15 Controparte_16 CP_17 [...]
Controparte_27 Controparte_25 Parte_7 [...]
, CP_19 Parte_8 Controparte_20 Controparte_2 [...]
, CP_21 Parte_4 Controparte_29 Parte_9 [...]
CP_30 Parte_10 Parte_5 Parte_11 CP_24
,
[...] CP_9 CP_11 CP_28 Controparte_26
, CP_6 Parte_6 CP_18 CP_23 CP_22 per sentir accertare e dichiarare nulla ovvero annullare la delibera dell'assemblea dei comproprietari, come comunicata con lettera datata 11.02.2022, ricevuta in data 26.02.2022; accertare e dichiarare nullo ovvero annullare il contratto di comodato registrato in data 08.02.2022; accertare e dichiarare che il terreno di causa era occupato dal e CP_1 per l'effetto condannare il predetto al rilascio del bene con condanna di tutti i convenuti, in solido tra loro ovvero ciascuno secondo le proprie responsabilità, al risarcimento di tutti i danni subìti e subendi dagli attori in conseguenza delle loro illecite condotte come descritte in citazione nella misura che si indicava sarebbe stata precisata e provata in corso di causa. Premettevano gli attori di essere proprietari della quota di 25,423/1.000 di un terreno sito in Trevignano Romano in località , Strada Trevignanese Km 6,5, civico n. 12, della CP_1 superficie complessiva di circa mq. 1850 indicato nel contratto di compravendita registrato in data 06.10.1992 come distinto al Foglio 13, partt. 98 e 193; che su detto terreno svolgeva la propria attività, dal 1968, il;
che in data 11.02.2021 gli attori, in considerazione CP_1 dell'occupazione senza titolo del terreno da parte del avevano formulato nei CP_1 confronti del predetto una richiesta di pagamento dell'indennità di occupazione;
che non ottenendo un positivo riscontro, in data 07.12.2021 l'Arch. e l'Arch Pt_1 [...] avevano presentato istanza di mediazione il cui esito era stato però negativo in Parte_3 conseguenza della indisponibilità del ad entrare in mediazione;
che con CP_1 comunicazione del 19.01.2022, inviata al sig. Presidente del Circolo, gli odierni CP_2 attori avevano comunicato il proprio dissenso rispetto alla eventuale conclusione di un contratto di comodato del terreno di cui erano proprietari pro quota e diffidato il Circolo all'immediato rilascio dell'immobile; che era, invece, seguita la trasmissione agli attori della copia di un contratto, registrato in data 08.02.2022, con il quale il terreno in oggetto era stato concesso in comodato dalla maggioranza dei proprietari al per la durata di sette CP_31 anni;
che nella lettera di accompagnamento si riferiva di un'iniziativa “resa nota ai comproprietari il giorno 11 Dicembre 2021 e della riunione del 19 Dicembre 2021”; che di detta iniziativa, tuttavia, non era stata data alcuna notizia agli odierni Attori, che non erano stati convocati alla riunione e che con lettera in data 23.03.2022 avevano ribadito la loro opposizione alla decisione della assemblea dei comproprietari nonché al contratto di comodato. Deducevano gli attori la nullità ovvero invalidità della deliberazione della maggioranza per mancata convocazione e comunicazione dell'oggetto della delibera;
la nullità della stessa perché adottata nonostante il conflitto di interessi in quanto i sottoscrittori del contratto erano tutti soci del e quindi portatori di un proprio interesse rilevante nella CP_1 questione oggetto di delibera nella quale avrebbero dovuto, quindi, astenersi dal voto e, ciò in particolare per il Presidente del;
la nullità o comunque annullabilità del CP_1 comodato ai sensi dell'art.1325 c.c. punti 1) e 2), per assenza o vizio della volontà attesa la illegittimità della decisione dell'assemblea e per illiceità del motivo, comune ad entrambe le parti. Si costituivano il e la maggior parte dei convenuti citati, tutti comproprietari, CP_1
3 4 eccependo la improcedibilità della domanda e la infondatezza nel merito atteso che il contratto era frutto della decisione della maggioranza dei comunisti;
erano inapplicabili le norme sul condominio e sulle società sia in tema di deliberazione assembleare che di conflitto di interessi;
la detenzione dle bene ad opera del circolo velico era legittima, assentita dalla maggioranza e rispondente al regolamento di proprietà Rimanevano contumaci Controparte_27 Parte_7 Pt_8
[...] Parte_9 Parte_10 Parte_11 CP_28
[...]
La causa, ritenuta documentale veniva assunta in decisione all'udienza del 2.10.25. La domanda degli attori è infondata e va respinta.
Sulla nullità della deliberazione di approvazione della stipula del comodato per mancata convocazione e comunicazione dell'oggetto della delibera. Secondo la prospettazione degli attori la decisione di sottoscrivere il contratto di comodato sarebbe stata adottata dalla maggioranza dei proprietari riunitisi in data 19.12.2021 di cui i predetti non avevano mai ricevuto, prima della lettera ricevuta il 26.02.2022, alcuna comunicazione e/o convocazione. La censura è infondata. Nella sostanza gli attori, titolari di una quota di proprietà pari a 25,423/1000 hanno convenuto in giudizio i convenuti titolari della restante quota nella misura di 663847 milionesimi (compreso il comproprietario per una quota di Controparte_1
16.952/1000). La comproprietà del bene risulta dall'atto di acquisto dai sig.ri e Persona_2 Per_3 del 16 al 25.09.1992 per Notaio di Roma ai repertori 11668 – 11708 – 11709 – Persona_4
11651 – 11655 – 11658 – 11662 al n. 2862 della raccolta, registrato in Roma, Ufficio atti privati il 06.10.1992 al n. 2V – 4140 e trascritto in Roma 2 il 07.10.1992 al n. 39444 generale e n. 26043. Il regolamento della comunione non prevede alcuna formalità particolare per la espressione della volontà del comunisti. Infatti nessuna assemblea e nessuna delibera assembleare vi è stata (alcuni hanno dedotto esservi stata una semplice raccolta di firme tra i comproprietari effettuata in un arco temporale sufficientemente lungo da permettere agli odierni attori di venirne a conoscenza ed esprimere il loro personale dissenso). Non esiste, quindi, una delibera la cui validità vada verificata, nulla disponendo al riguardo il Regolamento di comunione, esite un contratto di comodato assentito dalla maggioranza dei comunisti. Per la precisione, le firme sul contratto di comodato, negozio che, pacificamente, come per l'affitto o la locazione, rientra nel novero degli atti di ordinaria amministrazione, sono state apposte dalla maggioranza dei proprietari – nella misura di 36 su 59. L'unico divieto sancito nel regolamento allegato sotto la lettera “B” (doc. 03 convenuti) era quello di cui all'art. 3: “E' fatto divieto ai comproprietari di adibire il fondo a destinazione d'uso diversa da quella, attuale e risalente nel tempo, finalizzata all'esercizio dell'attività velica, agonistica
…”. Vigono, quindi, le regole civilistiche e il principio maggioritario per gli atti di ordinaria amministrazione, come sancito dall'art.1105 c.c. che al comma 2 recita “Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente”. Come ribadito anche di recente dalla Suprema Corte - Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 22025 del 31/07/2025 - “In tema di comunione "pro indiviso" di beni immobili, sono irrilevanti i principi elaborati in materia di assemblea condominiale, sia in
4 5 ragione della diversità delle regole afferenti alla convocazione e allo svolgimento dell'assemblea, sia della facoltà, concessa ai comunisti, di risolvere ogni questione attraverso l'esercizio del diritto potestativo di richiesta di divisione del bene, sicché le deliberazioni adottate dall'assemblea dei comunisti non possono essere impugnate per il vizio di eccesso di potere assembleare o per conflitto di interesse, ma esclusivamente per le ragioni indicate dall'art. 1109 c.c.”. Nel caso che ci occupa di stipula di un comodato, trattandosi di atto di ordinaria amministrazione, la relativa conclusione poteva avvenire , sempre che vi fosse il consenso della maggioranza dei proprietari, ad opera del rappresentante della comunione e persino ad opera di uno solo dei comproprietari presupponendosi il consenso della maggioranza o potendo l'operato del comunista essere successivamente ratificato (cfr. Sez. U, Sentenza n. 11135 del 04/07/2012 e cass. civ. sez. 3 - , Ordinanza n. 22540 del 10/09/2019 secondo cui: “Il comodato della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito della gestione di affari ed è soggetto alle regole di tale istituto, sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non concedente può ratificare l'operato del gestore a norma dell'art. 2032 c.c. ed esercitare i diritti di credito derivanti dall'esecuzione del mandato ai sensi dell'art. 1705, comma 2, c.c“).

Sul conflitto di interessi Assumono gli attori che la delibera impugnata sarebbe nulla ovvero annullabile in quanto adottata in palese conflitto di interessi: i sottoscrittori del contratto sarebbero tutti soci del Circolo vantando, quindi, un interesse rilevante nella questione oggetto di delibera in base al quale avrebbero dovuto astenersi dal voto. Ciò valeva, a maggior ragione, per il Pres. del CVA il quale compariva nell'atto sia quale rappresentante del Comodatario che quale Comodante. Il rilievo è infondato in quanto nel caso della comunione non può trovare applicazione la norma prevista dall'art. 2377 c.c. per le delibere societarie che disciplina compiutamente il caso di votazione di un socio in conflitto di interesse. Sebbene, infatti, per la risoluzione delle controversie condominiali la giurisprudenza di merito si sia spesso affidata alla surrichiamata norma applicandola per analogia, appare con palmare evidenza la differenza esistente tra l'istituto del condomino e quella della comproprietà del bene che la giurisprudenza di legittimità ha più volte ricordato. Sul punto si legge in Cass. Sez. 2 - , Sentenza n. 2299 del 26/01/2022 (come nella più recente Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 22025 del 31/07/2025): “In tema di comunione "pro indiviso" di beni immobili, sono irrilevanti i principi elaborati in materia di assemblea condominiale, sia in ragione della diversità delle regole afferenti alla convocazione e allo svolgimento dell'assemblea, sia della facoltà, concessa ai comunisti, di risolvere ogni questione attraverso l'esercizio del diritto potestativo di richiesta di divisione del bene, sicché le deliberazioni adottate dall'assemblea dei comunisti non possono essere impugnate per il vizio di eccesso di potere assembleare o per conflitto di interesse, ma esclusivamente per le ragioni indicate dall'art. 1109 c.c. Peraltro, secondo al giurisprudenza è consentita la locazione come il comodato di un immobile in comunione ad uno dei comproprietari il quale in tal modo goda in via esclusiva della cosa (cfr. tra le tante Cass. civ. Sent. n. 14395/2004, “indipendentemente dalla qualificazione giuridica del potere del singolo comproprietario che pone in essere un atto di ordinaria amministrazione sul bene comune, il contratto di locazione dell'intero bene comune stipulato da uno solo dei comunisti è valido ed efficace senza la necessità della preventiva allegazione o dimostrazione dell'esistenza di un idoneo potere rappresentativo. Invero, la locazione può essere convenuta dal
5 6 singolo comproprietario, anche all'insaputa degli altri, purchè il suddetto comproprietario abbia la disponibilità del bene comune e sia in grado di adempiere la fondamentale obbligazione del locatore, e cioè quella di consentire il godimento del bene al conduttore”.).
Va aggiunto, inoltre, rispetto ai rilievi sollevati dagli attori che non vi è prova che agli attori sia stato impedito l'uso del terreno comune tenuto conto della prescrizione contenuta nel Regolamento per cui a nessuno dei comproprietari è consentito farne “qualsiasi altro utilizzo”. Precisamente l'allegato “B” di cui al contratto di compravendita è chiaro sul detto utilizzo del bene. L'art. 3 specifica: “E' fatto divieto ai comproprietari di adibire il fondo a destinazione d'uso diversa da quella, attuale e risalente nel tempo, finalizzata all'esercizio dell'attività velica …”. Quindi gli attori avrebbero dovuto dimostrare, e ciò non è avvenuto, che il comodato del terreno al , che peraltro lo utilizza per la finalità predetta dal 1968, non CP_1 consentiva loro l'utilizzo predetto. Risultano assorbiti e comunque infondati gli ulteriori rilievi relativi alla mancanza dei requisiti di cui ai punti 1) e 2) dell'art. 1325 c.c.. La supposta e non provata falsità della firma di uno dei comodanti, il signor , Persona_1 deceduto in data 27.01.2022 , ovvero in data precedente quella della registrazione del contratto in questione, non discende di per sé dall'essere stato il contratto registrato in epoca successiva al decesso del firmatario. In ogni caso anche ove la forma fosse “falsa” non ne discenderebbe ipso facto la nullità del contratto. Per quanto sopra le domande attoree vanno respinte. Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

Per questi motivi

Il Tribunale di Civitavecchia, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, definitivamente pronunciando nel giudizio avente Rg. n. 1235/2022 così provvede: rigetta la domanda;
condanna gli attori alla refusione in favore dei convenuti costituiti delle spese di lite che si liquidano, per il Controparte_1
, , ,
[...] Controparte_3 CP_4 Controparte_5 [...]
, , , in euro CP_32 Parte_4 Parte_5 Parte_6 CP_6
13.200,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%) ed euro 439,20 per la mediazione;
per , , , , CP_14 CP_15 Controparte_16 CP_17
, , e in euro 12.184,80 per CP_18 CP_19 Controparte_20 CP_21 compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%) ed euro 390,40 per spese di mediazione;
per , , , Controparte_7 Controparte_29 CP_9 CP_10
in euro 12184,80 per compensi, oltre CP_11 CP_12 Controparte_13 accessori di legge e rimborso forfettario (15%); per CP_22 CP_23
, e in euro 9138,6 per Controparte_24 Controparte_25 Controparte_26 compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%). Civitavecchia 13.10.2025 IL GIUDICE dott.ssa Roberta Nardone
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