N. R.G. 3658/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica Civile tra
Parte_1
ATTORE
e
Controparte_1
CONVENUTO
Oggi 7 maggio 2025 ad ore 11.00 innanzi al dott. Agnese Currò Dossi, sono comparsi:
l'avv. DEANGELI ANDREA per la ricorrente l'avv. VILLA SANDRA per la resistente
L'avv. Villa si riporta ai propri atti e reitera la richiesta di nullità. Fa presente che la ha CP manifestato la propria intenzione di definire la presente vertenza anche in sede di CTU offrendo la somma di €1.500 omnia. Rileva la nullità della perizia depositata per i motivi già esposti. Insiste per l'accoglimento delle proprie conclusioni e nella denegata ipotesi di accoglimento del ricorso chiede la compensazione delle spese di lite ritenuta la volontà conciliativa della convenuta opposta manifestata in corso di causa.
L'avv. Deangeli chiede l'accoglimento delle domande. Fa presente che l'immobile è già stato rilasciato. Insiste per la vittoria delle spese e la maggiorazione del 30%.
Il Giudice si ritira per la stesura del provvedimento.
Il Giudice
Dott. Agnese Currò Dossi
Alle ore 15,20 il Giudice chiude il verbale e procede al deposito telematico della sentenza unitamente al presente verbale che la contiene.
Il Giudice
Dott. Agnese Currò Dossi REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Agnese Currò Dossi ha pronunciato ex art. 420 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 3658/2023 promossa da:
, nato a [...] il [...], rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1
DEANGELI ANDREA
ATTORE contro
, nato a [...] il [...], rappresentata e Controparte_1
difesa dall'Avv. VILLA SANDRA
CONVENUTO
La causa è iscritta ruolo in data 5.12.2023 proveniente da sfratto per morosità r.g.2227/2023 e trattenuta in decisione all'udienza di discussione del 7.5.2025. La natura delle questioni ha consentito la discussione orale e la pronuncia immediata dell'ordinanza con la lettura del dispositivo e della concisa enunciazione delle ragioni di fatto e diritto della decisione. Sentita l'esposizione delle parti in merito alla posizione di tutela ed alle difese delle dedotte allegazioni, il giudice così provvede.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione regolarmente notificato , premettendo di aver Parte_1
concesso in locazione ad con contratto sottoscritto in Controparte_1
data 27.06.2015, con decorrenza dal 01.07.2015, registrato telematicamente a Rimini in data
29.06.2015 al n. 006192 serie 3T e codice identificativo TG315T006192000YG, l'unità immobiliare sita in Rimini, Via Giuseppe Giusti 29, distinta al NCEU del Comune di Rimini al foglio 75, particella
4395, sub 21, cat. A/2, consistenza vani 4, con rendita di € 830,46 per l'appartamento, e sub 14 cat.
C/6 con rendita di € 139,44 per il garage posto al piano sotto strada con superficie di mq 20,00, intimava alla conduttrice sfratto per morosità risultando la stessa debitrice per oneri condominiali (quindi inclusi i consumi dell'acqua) non versati della complessiva somma di € 5.563,66 quale quota per parte ancora dovuta, al netto degli acconti versati,
Si costituiva in giudizio la conduttrice con comparsa di Controparte_1
costituzione risposta del 21.09.2023 contestando il mancato accesso ai documenti attestanti le spese condominiali nonchè l'entità della morosità ingiunta ed opponendosi alla convalida.
All'udienza del 21.09.2023 l'intimata versava banco iudicis un assegno di € 1.700,00 a suo dire sanante ogni morosità in punto alle pregresse spese condominiali. Detto assegno veniva trattenuto dalla locatrice in acconto sulle maggiori somme indicate nell'intimazione di sfratto e, contestualmente, insisteva nella convalida di sfratto.
Con ordinanza 05.12.2023 il Giudice dott.ssa Valmassoi, respinta l'istanza di rilascio dell'immobile, disponeva il mutamento del rito, ex art. 667 c.p.c. rinviando all'udienza del 14.02.2024 per il proseguo del giudizio, concedendo termine alle parti per l'integrazione dei propri atti difensivi.
La causa veniva istruita mediante espletamento delle prove per testi e conferimento incarico al CTU.
Quindi, veniva trattenuta in decisione all'udienza del 7.5.2025.
In rito, risulta assolta la condizione di procedibilità della mediazione obbligatoria.
Quanto all'onere della prova si precisa in giurisprudenza che “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ovvero della non imputabilità dell'inadempimento (cfr. ex plurimis,
Cass. sez. un. 30.10.2001, n. 13.533).
Nel caso specifico la locatrice ha provato l'esistenza del contratto di locazione inter partes da cui deriva l'obbligo, per l'intimato, di corrispondere il canone e le spese condominiali;
mentre la conduttrice, che ha contestato i consumi di acqua addebitatele, ha assolto al proprio onere probatorio nei limiti evidenziati dal CTU.
Orbene, il CTU, cui è stata richiesto di “ verificare la corretta attribuzione dei sotto contatori dell'acqua (sia calda che fredda) all'appartamento condotto in locazione dalla IG.ra
[...]
e dire se tale collegamento risulti correttamente effettuato dalla data di inizio del CP rapporto locatizio fino al 6 giugno 2024 data del rilascio” ha rilevato che “il sotto contatore dell'acqua funziona correttamente (all'apertura dei rubinetti dell'appartamento, il contatore si attiva). L'acqua calda sanitaria dei singoli appartamenti viene fornita, oltre che dai generatori individuali, dall'impianto a pannelli solari posti in copertura. L'acqua sanitaria prodotta dai pannelli solari e prelevata da ciascun utente viene contabilizzata da appositi contatori individuali collocati nella centrale idraulica ubicata nel vano al piano seminterrato dove ci sono i sotto contatori divisionali per acqua fredda (di cui al contatore accertato cf. dossier fotografico allegato n. 2), e
l'amministratore provvede ad organizzare le periodiche letture ai fini della ripartizione delle spese.”
Ha inoltre accertato che prima del 30.1.2019 i sotto contatori dell'acqua erano invertiti e che pertanto la situazione era assolutamente incerta “ l'attribuzione dei sottocontatori dell'acqua riguardante
l'appartamento condotto in locazione dalla IG.ra , prima dell'intervento Controparte_1
dell'idraulico asseritamente indicato avvenuto in data 30.01.2019, era imprecisa. Di CP_2
fatto i sotto-contatori dei consumi d'acqua riguardanti gli appartamenti erano invertiti, pertanto, i consumi riguardanti l'appartamento condotto dalla IG.ra venivano attribuiti alla Controparte_1
IG.ra (terza parte non intervenuta nel presente procedimento), mentre quelli Persona_1
riguardanti all'appartamento di quest'ultima, venivano impropriamente attribuiti alla IG.ra CP
. Il collegamento, dalla data di inizio del rapporto locatizio e fino alla data dell'intervenuta
[...]
modifica, non era correttamente effettuato. Solo in seguito alla modifica avvenuta il 30.01.2019 del collegamento, le relative attribuzioni mediante la lettura dei sotto contatori, venivano correttamente effettuate.”
Quanto alle condizioni attuali, il CTU ha accertato che “ il dispositivo n. 13-642405-MA (…) è coerentemente allacciato ed a servizio dell'appartamento locato. “
Circa la ricostruzione della reale portata dei consumi di acqua calda e fredda nel periodo oggetto di contestazione e quantificazione delle eventuali attribuzioni in eccesso o difetto a carico dell'appartamento locato nel corso della durata del rapporto, il CTU ha evidenziato come l'accertamento sia stato effettuato mediante calcoli non sistematici, utilizzando esclusivamente la documentazione contenuta in atti, e utilizzando nella determinazione dei valori, le medie dei dati raccolti. Le conclusioni cui è pervenuto il CTU e alle quali ci si può senz'altro uniformare, siccome fondate su un ragionamento immune da vizi logici e giuridici, sono i seguenti ” Dal risultato cui sono giunto mediante l'estrapolazione dei dati raccolti si rileva che la congrua attribuzione del consumo di acqua erogata dalla data di inizio del rapporto di locazione, a quella del rilascio è pari a 2.779,57
€ equivalenti ad un costo annuo pari a circa 312,00 €/ anno (2.779,57 : 8,917 anni), come indicato nella seguente Tabella n. 2.” “Sulla base della portata dei consumi di acqua di cui al periodo oggetto di contestazione e degli ammontari attribuiti nei rendiconti condominiali alla IG.ra , per CP
l'appartamento locato nel corso della durata del rapporto, si giunge ad una quantificazione in eccesso attribuita a quest'ultima pari a 844,91 € come indicato nella seguente Tabella n. 3.” Vanno respinte le contestazioni alla CTU mosse da parte conduttrice, posto che l'analisi dello stesso
è stata compiuta sulla base della documentazione prodotta, “piuttosto articolata, confusa, e anche incompleta, che ha reso difficoltoso risalire agli effettivi addebiti nei periodi di riferimento.”
L'assenza di dati certi (non risultano documentate le date delle periodiche letture dei contatori svolte dall'amministratore, con i relativi conteggi analitici per gli esercizi (dal 01.07.2015 in avanti), completi dei dati di consumo imputati a ciascun condomino nei bilanci di esercizio) non ha consentito di definire esattamente “la reale portata dei consumi di acqua calda e fredda nel periodo in contestazione”; dunque correttamente il CTU ha effettuato conteggi di “stime/medie”, estrapolando i dati di calcolo desumibili unicamente dalla documentazione allegata in atti, giungendo ad una valutazione assolutamente verosimile e congrua ed immune da vizi. Peraltro, dal verbale di incontro allegato 1/b del 05.12.2024), risulta che i procuratori delle parti nulla hanno eccepito rispetto all'approccio indicato dal CTU.
Alla luce delle risultanze del CTU la congrua attribuzione del consumo di acqua erogata dalla data di inizio del rapporto di locazione, a quella del rilascio è pari a 2.779,57 € equivalenti ad un costo annuo pari a circa 312,00 €/ anno. Pertanto alla conduttrice è stata attribuita una somma in eccesso pari a €844,91 (cfr.: CTU).
Dall'importo intimato pari ad € 5.563,66, detratti gli importi pagati dalla conduttrice (€1.700 banco iudicis), e tenuto conto della somma in eccesso attribuita come da conteggio del CTU (€844,91), residua un credito in favore di parte locatrice pari ad €3.018,75.
Va in definitiva accolta la domanda attorea quanto alla convalida dello sfratto per morosità e la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice posto che ai fini della risoluzione contrattuale è sufficiente il mancato pagamento degli oneri accessori pari a due mensilità.
Il Giudice prende atto che parte locatrice ha lasciato l'immobile in data 06.06.2024 e che la locatrice ha rinunciato alla domanda di condanna al rilascio contenuta nelle conclusioni di cui alla memoria integrativa depositata in data 15.01.2024.
Le spese processuali vanno interamente compensate tra le parti tenuto conto che la contestazione di parte resistente in ordine ai consumi d'acqua addebitatele, è risultata, seppur parzialmente, fondata.
Le spese di CTU vanno poste a carico di entrambe le parti nella misura del 50%.

P.Q.M.

Il Tribunale di Rimini, definitivamente pronunciando su ricorso proposto da Pt_1
contro ogni ulteriore domanda e/o
[...] Controparte_1 eccezione disattesa, così provvede:
Accoglie il ricorso e per l'effetto convalida definitivamente lo sfratto per morosità e risolve il contratto di locazione sottoscritto in data 27.06.2015 per inadempimento della conduttrice
. Controparte_1
Condanna al pagamento in favore di Controparte_1 Pt_1
della somma di €3.018,75 oltre gli interessi moratori calcolati dall'introduzione del
[...]
procedimento .
Compensa le spese di lite.
Pone le spese di CTU come già liquidate definitivamente a carico di entrambe le parti nella misura del 50%.
Sentenza resa ex articolo 420 c.p.c. pubblicata telematicamente con allegazione al verbale.
Rimini, 7.5.2025
Il Giudice
Dott. Agnese Currò Dossi