N. R.G. 38536/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SESTA CIVILE
Il Tribunale di NO in composizione monocratica, VI sezione civile, in persona della dott.ssa Anna
GI ON, pronuncia la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 38536 del Ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2023, e vertente
TRA
( nato ad [...], il Parte_1 CodiceFiscale_1
09.08.1954 e residente in [...] alla PE RI n.27, rappresentato e difeso dall'Avv. avv. PE Pierfrancesco Mussumeci ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Bergamo,
Via Casalino, 13 giusta procura alle liti allegata all'atto di costituzione di nuovo difensore depositato in data 24.9.2025
ATTORE
Contro
Liquidazione Giudiziale – (C.F/P.I. ) con sede in 20122 MILANO Via CP_1 P.IVA_1
Freguglia n.10- dichiarata dal Tribunale di NO il 19.09.2023 N.439/2023- G.D. Dott. Vincenza
AG - Curatore Avv. Diana Burroni – PEC Email_1
-PARTE CONVENUTA CON INTERVENUTA ESTINZIONE NEI SUOI CONFRONTI EX
ART.306 CPC
E CONTRO codice fiscale e numero di iscrizione al Registro delle imprese di Controparte_2
NO , quale procuratrice speciale a più affari, giusta procura in data 19.03.2021 a rogito del P.IVA_2
Notaio Dott.ssa Rep. n. 2225, Racc. n. 1355, registrato a NO 4 il 24.03.2021 (doc. Controparte_3
2), di on sede in San Donato Milanese (MI) alla Via Parte_2
Dell'Unione Europea 6A-6B codice fiscale e p. iva , REA MI-1888273, quale società P.IVA_3 incorporante per fusione la con sede legale in Bari (BA), Strada Controparte_4 pagina 1 di 15 Bitonto Aeroporto 18/E, C.F. e P. IVA n. , R.E.A. n. BA-602112, giusta atto di fusione per P.IVA_4
Notaio di NO del 21.02.2022 (rep. n. 6783, racc. 3427) iscritto al registro delle imprese Persona_1 diNO-Monza-Brianza-Lodi in data 01.03.2022 che agisce quale mandataria, giusta procura speciale per atto del Notaio Dott. del 23.07.2020, Rep. n. 2938, Racc. n. 2175, registrato a Bari il Persona_2
27.07.2020 (doc. 4), di nuova denominazione assunta da “ Controparte_5 Controparte_6
approvata dall'assemblea degli azionisti in data 27 luglio 2023 per atto a rogito del Notaio
[...]
, rep. 40838, iscritta nel Registro delle Imprese il 2 agosto 2023, con sede legale Persona_3 in Bari, Corso Cavour 19, capitale sociale di Euro 943.246.586,00 interamente versato, iscritta al
Registro Imprese di Bari, C.F. e P. IVA n. , R.E.A. n. BA-105047, rappresentata e difesa, P.IVA_5 giusta procura alle liti rilasciata in calce al presente atto, dall'Avv. Gaetano IO (C.F.
), con studio in Teramo (TE), Via Stazio n. 22, C.F._2
CONVENUTO
E CONTRO nuova denominazione assunta da “ approvata Controparte_5 Controparte_6 dall'assemblea degli azionisti in data 27 luglio 2023 per atto a rogito del Notaio Persona_3
, rep. 40838, con Sede legale e Direzione Generale in Corso Cavour, 19 Cod. Fiscale e iscrizione
[...]
Registro Imprese di Bari n. e per essa, in qualità di mandataria e procuratrice speciale, la P.IVA_5 società rappresentata e Controparte_7 difesa, giusta procura alle liti rilasciata in calce all'atto di costituzione del 20.1.2025, dall'Avv. Gaetano
IO (C.F. ), ed elettivamente domiciliato presso l'indirizzo di posta elettronica C.F._2 certificata Email_2
CONVENUTA
CONCLUSIONI
PER PARTE ATTRICE:
Voglia il Tribunale adito, respinta ogni contraria richiesta, per i motivi indicati in narrativa, così giudicare:
IN VIA PRELIMINARE: premessa ogni declaratoria a) sulla contumacia della convenuta CP_5
e/o sulla tardività della sua costituzione nel presente Giudizio e per essa della mandataria
[...]
e/o della mandataria e sulla omessa Controparte_8 Controparte_7 richiesta di revoca della contumacia ex art. 294 CPC u.c., con ogni conseguenza di rito in termini di decadenze e preclusioni ex art. 293 CPC e art. 294 CPC con definitiva decadenza ex artt. – 291 – 294
CPC da eccezioni preliminari, istanze istruttorie e produzioni, domande di condanna, e rimessione in termini;
e b) sul difetto di mandato e sulla carenza di legittimazione passiva delle pretese mandatarie pagina 2 di 15 di , ovvero di e/o di CP_5 Controparte_9 Controparte_10
[...]
, in via principale
[...]
- accertare e dichiarare il diritto al frazionamento in capo al Dott. terzo Parte_1 promissario acquirente ai sensi delle disposizioni legislative di cui al Testo Unico Bancario artt. 38-39 e seguenti accertare e dichiarare che si è resa responsabile nei confronti dell'attore CP_5 per violazione delle disposizioni ad una corretta conformazione del frazionamento attuato in accordo con la Parte mutuataria
- e per l'effetto condannare a risarcire al Dott. i danni e pregiudizi tutti CP_5 Pt_1 lui derivati da tale condotta che si quantificano nella somma di euro 329.000 pari alla differenza tra la somma a debito di mutuo concordata di euro 300.000 ed a quella attribuita di euro 629.000 e/o comunque alla somma calcolata sulla differenza di tasso di interesse a rimborso della somma di euro
300.000 per euro 94.500 e/o della somma di euro 629.000 per euro 198.135,00 oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto fino all'effettivo soddisfo - condannare a CP_5 risarcire la somma ulteriore che sarà quantificata in corso di causa o ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto fino all'effettivo soddisfo accertare la responsabilità solidale nel frazionamento del mutuo di e della convenuta parte CP_5 estromessa - per l'effetto condannare per quanto ad essa Controparte_11 CP_5 compete a risarcire all'attore i danni e pregiudizi tutti lui derivati da tale condotta che si quantificano nella somma di euro 329.000 pari alla differenza tra la somma a debito di mutuo concordata di euro
300.000 ed a quella attribuita di euro 629.000 e/o comunque alla somma calcolata sulla differenza di tasso di interesse a rimborso della somma di euro 300.000 per euro 94.500 e/o della somma di euro
629.000 per euro 198.135,00 oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto fino all'effettivo soddisfo - accertare e dichiarare per i fatti ed i motivi dedotti in narrativa, la responsabilità contrattuale e/o precontrattuale e/o extracontrattuale a qualsivoglia titolo derivante dalla condotta di anche in solido con la convenuta estromessa e conseguentemente CP_5 CP_1 condannarla al risarcimento di ogni voce di danno di carattere patrimoniale e non patrimoniale subito dal Dott. che dovrà essere quantificato nel corso del procedimento, anche Pt_1 secondo valutazione equitativa a mente dell'art. 1226 c.c. - condannare previe le CP_5 declaratorie del caso, al pagamento delle sanzioni previste ed applicabili ai sensi dell'art. 8 D.Lgs. n.
28/2010 per la mancata partecipazione alla procedura di mediazione;
previe le declaratorie del caso, ai sensi ed effetti dell'art. 96 comma 3 c.p.c. alle sanzioni ivi previste per essersi sottratta pagina 3 di 15 volontariamente e consapevolmente all'obbligo derivante dalla legge di presentarsi e partecipare alla mediazione in materia bancaria;
e per l'intervenuta irrituale condotta processuale;

Il tutto con vittoria di spese, diritti e onorari del presente giudizio, previo accertamento della responsabilità aggravata dalla per non avere preso parte alla mediazione obbligatoria. CP_5
In via istruttoria
Si chiede l'acquisizione in via definitiva agli atti del presente giudizio, di quanto ottenuto attraverso l'ordine di esibizione della PERIZIA di Tecnico di fiducia di ora Controparte_6 [...]
che attesta l'ultimazione dei lavori finanziati il prospetto con i criteri di frazionamento CP_5 indicante per ciascuno dei cespiti la quota di mutuo da associare, la relativa quota di ipoteca il valore di mercato attribuito, il merito creditizio come prevista nel Contratto di Mutuo Fondiario 26.04.2017
(doc.22).
Si insiste per l'acquisizione in via definitiva agli atti del presente giudizio del VERBALE di
Formazione Stato Passivo procedura 439/2023 e atti anche di opposizione correlati (doc.21).
PER PARTE CONVENUTA e per essa, in qualità di mandataria e procuratrice Controparte_5 speciale, la società in via Controparte_7 preliminare, accertare il difetto di legittimazione attiva di parte attrice, per i motivi di cui in narrativa;

2. nel merito, rigettare integralmente le domande di parte attrice, anche di natura risarcitoria, in quanto inammissibili, improponibili e comunque infondate in fatto ed in diritto, per i motivi di cui in narrativa;

3. sempre ed in ogni caso, condannare l'opponente al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio, oltre al rimborso forfetario del 15%, IVA e CPA come per legge.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE


1. Premessa
conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di NO Parte_1 CP_5 già e la liquidazione Giudiziale di per ottenere, in
[...] Controparte_6 CP_1 qualità di terzo promissario acquirente, una pronuncia di accertamento del proprio diritto al frazionamento ai sensi degli artt. 38 e 39 del T.U.B. e della responsabilità solidale della banca e della per violazione delle disposizioni ad una corretta conformazione Controparte_12 del frazionamento attuato in accordo con la parte mutuataria e conseguentemente di condanna della banca e della Liquidazione Giudiziale di in via solidale, al risarcimento dei danni patiti CP_1 dall'attore e quantificati nell'importo di € 329.000,00 pari alla differenza fra la somma a debito di mutuo concordata di € 300.000,00 ed quella attribuita di € 629.000,00 oltre agli interessi e rivalutazione ed alla somma ulteriore quantificata in corso di causa, oltre agli interessi e rivalutazione monetaria dal pagina 4 di 15 dovuto al saldo effettivo ed alla responsabilità contrattuale, precontrattuale ed extracontrattuale a qualsiasi titolo derivante dalla condotta della banca convenuta con conseguente condanna al risarcimento di ogni voce di danno di carattere patrimoniale e non patrimoniale quantificato nel corso del giudizio anche con valutazione equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c.. Infine, concludeva per la condanna della banca convenuta al pagamento delle sanzioni previste ai sensi dell'art. 8 D.Lgs n.
28/2010 per mancata partecipazione alla procedura di mediazione, con vittoria di spese.
A fondamento delle proprie domande parte attrice deduceva che:
➢ In data 26.04.2017 (R.G. 19/61- Agenzia Entrate NO II) Controparte_6 concedeva alla un finanziamento/mutuo Controparte_13 fondiario, di euro 3.350.000,00 per l'acquisto e ristrutturazione di n. 12 appartamenti e 13 autorimesse auto, del fabbricato residenziale di cui al Foglio 526 - mappale 552, sito in NO alla via Atto Vannucci n. 9, per cui iscriveva ipoteca a suo favore sull'intero immobile per euro
6.700.00,00;
➢ L'Impresa Liquidazione giudiziale di il successivo 20.06.2017, cedeva all'attore, CP_1 terzo acquirente, , talune unità del fabbricato di cui alle porzioni sub Parte_1
754 – 753 -757- 704 via Atto Vannucci 9 - NO;
giusto contratto preliminare di compravendita;

➢ di avere versato a giudiziale un acconto sul prezzo (840.000 euro) CP_12 CP_13 di euro 540.000, quietanzato dal contratto preliminare e si impegnava al saldo del corrispettivo per euro 300.000 mediante accollo di quota parte del Mutuo Fondiario complessivo, sottoscritto con ed alle condizioni ivi stabilite per il Controparte_6 frazionamento dell'ipoteca pro quota;

➢ La BANCA mutuante, odierna convenuta, con Atto di Frazionamento del 15.05.2020 (R.G.
32633/6301 Agenzia Entrate NO I) procedeva al frazionamento dell'ipoteca gravante sull'intero compendio e del mutuo in accollo ai singoli acquirenti, imputando alle unità del dott. una quota di mutuo/ debito a saldo pari ad euro 629.000 in luogo di quella di Pt_1 euro 300.000, per come fissata nel preliminare di vendita;

➢ Il contratto preliminare delle unità facenti capo al Dott. , secondo espressa Pt_1 statuizione del Mutuo Fondiario 26.04.2017 (art.2), era noto alla in Controparte_6 quanto esibito ab origine all'Istituto di credito, dalla contraente Liquidazione giudiziale di
CP_1
➢ la ha unilateralmente e/o unitamente all'Impresa Liquidazione Controparte_6 giudiziale di nel definitivo Atto di Frazionamento del 15 maggio 2020, disatteso le CP_1
pagina 5 di 15 prescrizioni contrattuali del 26.04.2017 (e violato il diritto dell'attore terzo acquirente) in merito alla conformazione strutturale del frazionamento del mutuo e della connessa suddivisione in quote del finanziamento;

➢ L'Atto di Frazionamento gravava inoltre le porzioni immobiliari dell'attore di ipoteca (euro
1.258.000) e debito (euro 629.000) di oltre il doppio di quello impegnato nel preliminare di vendita;

➢ La banca, unitamente all' nell'atto di frazionamento del 15.5.2020 aveva CP_11 disatteso le prescrizioni contrattuali del 26.4.2017 in merito alla conformazione strutturale di frazionamento del mutuo e della connessa suddivisione in quote del finanziamento stabilendo un diverso numero di unità frazionate con diversa ripartizione delle quote, la liberazione dall'ipoteca di diverse unità e la modifica del piano di ammortamento, del metodo di calcolo e della corresponsione degli interessi.
In diritto l'attore ha dedotto la responsabilità contrattuale ed extracontrattuale della banca in concorso con la società per avere tenuto una condotta illegittima, condivisa da Controparte_14
consistita nel compimento dell'atto di frazionamento del 15.5.2020 in violazione sia delle norme CP_1 imperative di cui all'art. 38 e ss. del T.U.B. che dei criteri pattuiti nel contratto di mutuo fondiario del
26.4.2027 ed in particolare delle condizioni di durata del piano di ammortamento e del criterio di calcolo degli interessi non essendo stata in tal modo rispettata la suddivisione del mutuo pro quota con riferimento al terzo acquirente della singola unità. Tali condotte avevano accresciuto la somma di accollo del mutuo residuo oltre il doppio sulle unità immobiliari assegnate al . Inoltre la banca Pt_1 si è resa responsabile dell'inadempimento del contratto di mutuo fondiario pertanto è tenuta al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali cagionati all'attore per avere realizzato un frazionamento del mutuo ipotecario a danno delle unità immobiliari del terzo acquirente e a vantaggio di altre unità immobiliari o dell'Impresa, quantificati in € 329.000,00.
Con decreto emesso ai sensi dell'art. 171 ter c.p.c. veniva dichiarata la contumacia del
[...]
e veniva dichiarata l'estinzione del giudizio nei confronti di Liquidazione Controparte_15
Giudiziale er effetto della rinuncia agli atti ai sensi dell'art. 306 c.p.c.. CP_1
Con ordinanza del 9.4.2024 veniva disposto ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c. con cui veniva ordinato alla il deposito di copia della perizia tecnica relativa al Controparte_6 contratto di mutuo fondiario del 26.4.2017 stipulato fra la banca e la CP_1
In data 15.7.2024, dopo avere ricevuto la notifica dell'ordine di esibizione, si è costituita quale procuratrice di quale società Controparte_2 Parte_2 incorporante per fusione la in qualità di mandataria di Controparte_4 Controparte_5
pagina 6 di 15 nuova denominazione assunta da la quale, preliminarmente, ha sollevato Controparte_6
l'eccezione di difetto di legittimazione attiva per mancanza di prova della qualità di promissario acquirente e nel merito ha eccepito la mancanza di prova dei versamenti effettuati dall'attore e l'inopponibilità alla banca della dichiarazione contenuta nel contratto preliminare. Inoltre, la banca convenuta ha escluso la propria responsabilità per avere individuato le quote di frazionamento in base alla richiesta della Mata S.r.l. ed ha concluso per il rigetto delle domande attoree, con vittoria di spese.
Le parti venivano invitate dal giudice a trovare una soluzione alternativa al giudizio, ma lo scambio di proposte e controproposte non sortiva esito.
A seguito della revoca del mandato a in data 20.1.2025 si Parte_2
Cont costituiva rappresentata da munita di procura speciale e ribadiva le Controparte_16 medesime difese svolte nel primo atto di costituzione della banca.
La causa veniva trattenuta in decisione sulle precisazioni delle parti e all'esito del deposito delle comparse conclusionali, considerato che parte attrice formulava due proposte conciliative alla controparte il giudice rimetteva la causa sul ruolo fissando l'udienza del 1.10.2025 per sottoporre alla convenuta le proposte conciliative avanzate da parte attrice, ma all'udienza le parti non raggiungevano l'accordo e sulle conclusioni precisate dalle parti che rinunciavano ai termini per il deposito di comparse conclusionali già depositate, il giudice tratteneva la causa in decisione.
Preliminarmente deve evidenziarsi che l'attore ha rinunciato alle domande svolte nei confronti di per la quale è stata aperta procedura di Liquidazione giudiziale e CP_1 nell'ambito della cui procedura sia l'attore che la banca hanno presentato domanda di ammissione al passivo della procedura di liquidazione giudiziale. Ne consegue che il presente giudizio vede limitato il thema decidendum alle sole domande svolte dall'attore nei confronti della banca.


2. Eccezione difetto di legittimazione attiva
Quanto alla legittimazione attiva, parte attrice afferma di essere promissario acquirente dei cespiti oggetto del contratto preliminare stipulato in data 20.6.2017 sui quali gravava l'ipoteca oggetto del frazionamento, mentre la convenuta contesta la qualifica del come parte contrattuale per non Pt_1 avere la sig. che nel contratto preliminare del 10.11.2008 si era riservata tale facoltà Parte_3 formalizzato la dichiarazione di nomina del terzo. Tale eccezione può essere superata alla luce dell'esame del contratto preliminare stipulato in data 20.6.2017 da in qualità di CP_1 promittente venditore e , e in qualità di Parte_4 Parte_1 Parte_5 promissari acquirenti ed il contratto preliminare del 2017 “rappresenta la riproposizione di quello sottoscritto nel 2008”. Ne consegue l'infondatezza dell'eccezione di difetto di legittimazione attiva in pagina 7 di 15 quanto l'attore ha stipulato il contratto preliminare del 20.6.2017 e riveste, pertanto, la qualifica di promissario acquirente, unitamente ad . Parte_4
L'eccezione, quindi, deve essere superata alla luce della documentazione versata in atti da cui emerge quanto segue:
➢ In data 10.11.2008 madre dell'attore- e Parte_4 Parte_6 [...]
, figlio della sig.ra nella sua qualità di amministratore di sostegno Pt_5 Parte_4 sanitario nominato dal Tribunale di NO, stipulavano, quali promittenti acquirenti, un contratto preliminare di acquisto dell'unità immobiliare nel costruendo compendio immobiliare di Via Atto
Vannucci n. 9 NO, con la società Realty Investments S.p.a. in qualità di promittente venditore;

➢ in data 6.7.2012 la società Realty Investments S.p.a. cedeva l'intero compendio immobiliare di
Via Atto Vannucci n. 9 NO in costruzione alla società NR S.r.l. e nell'allegato “A” dell'atto i promissari acquirenti risultavano iscritti quali creditori per € 100.000,00 versati a titolo di caparra confirmatoria a fronte del preliminare a suo tempo sottoscritto con il promittente venditore Realty
Investments S.p.a.;
➢ La società NR S.r.l. concordava la cessione alla el costruendo compendio CP_1 immobiliare Via Atto Vannucci n. 9 NO la cui costruzione non era ancora ultimata alla data del
20.6.2017 – stipula del contratto preliminare- ed unitamente al passaggio di proprietà del costruendo compendio immobiliare venivano trasferiti i preliminari di vendita in essere, sia quelli stipulati direttamente da NR S.r.l., sia quelli da quest'ultima accollati in seguito all'atto di cessione del compendio immobiliare del 6.7.2012 e tra quelli accollati vi era il contratto preliminare stipulato dai promissari acquirenti , e;
Parte_4 Parte_6 Parte_5
➢ Durante i vari passaggi di proprietà del compendio immobiliare i promissari acquirenti avevano continuato ad anticipare denari al debitore – NR- per permettere la prosecuzione dei lavori mediante pagamenti eseguiti, su indicazione di NR, per cui “ complessivamente fra quanto pagato a titolo di caparra confirmatoria di cui al preliminare richiamato al punto I delle premesse nonché pagamenti successivi eseguiti a vario titolo dai promissari acquirenti, la somma complessiva loro dovuta è pari ad € 540.000,00”;
➢ In data 20.6.2017 in qualità di promittente venditore, e , CP_1 Parte_4
e , in qualità di promittenti acquirenti con la partecipazione di Parte_6 Parte_5
NR S.r.l. in qualità di debitore stipulavano un contratto preliminare che “rappresenta la riproposizione di quello sottoscritto nel 2008” per la compravendita delle unità immobiliari al 4 e 5 piano identificate nelle piantine nell'allegato Sub “B” oltre al soprastante lastrico solare nonché due box adiacenti;

pagina 8 di 15 ➢ Nel preliminare i promissari acquirenti si riservavano di indicare al momento della stipula del rogito notarile i nominativi degli acquirenti e definivano in € 840.000,00 il prezzo della vendita che si impegnavano a pagare : l'acconto di € 540.000,00 a titolo di compensazione del debito di NR nei confronti dei promissari acquirenti, debito esplicitamente accollato al promittente venditore e che i promissari acquirenti dichiaravano di vantare nei confronti del debitore incluso quanto versato a titolo di caparra confirmatoria di cui alla cessione del 6.7.2012; il saldo di € 300.000,00 da corrispondere alla firma del rogito mediante accollo di mutuo fondiario sottoscritto dal promittente venditore con un Istituto di credito o mediante bonifici o assegni circolari;

➢ Nel preliminare si precisava che le modalità di pagamento dell'acconto rappresentavano un riconoscimento di debito a favore dei promissari acquirenti da parte del promissario venditore ai sensi dell'art. 2730 c.c., debito a sua volta sorto in capo ad NR ed in un secondo momento accollato a e le parti precisavano che l'acconto di € 540.000 doveva essere qualificato come caparra CP_1 penitenziale ai sensi dell'art. 1386 c.c.;
➢ In data 26.4.2017 la in qualità di mutuante e la società Mata S.r.l., in Controparte_6 qualità di mutuataria e terza datrice di ipoteca stipulavano un contratto di mutuo fruttifero con il quale la banca concedeva a la somma di € 3.350.000,00 allo scopo di finanziare l'acquisto e la CP_1 ristrutturazione di dodici appartamenti e tredici boxes auto in un fabbricato per l'edilizia residenziale in Via Atto Vannucci, 9; il mutuo era garantito da ipoteca di secondo grado formale e primo sostanziale ed era disciplinato dalla normativa sul credito fondiario ai sensi degli artt. 38 e ss. T.U.B.;
“la somma di € 3.350.000,00 sarà versata alla parte mutuataria in più soluzioni entro e non oltre il
31.12.2017 data alla quale il programma finanziario dovrà essere ultimato”; ai sensi dell'art. 2 l'utilizzo dell'importo potrà avvenire in più tranches ed è subordinato alla presentazione degli stati di avanzamento lavori certificati da perizia eseguita da tecnici di fiducia della banca. ”
➢ In data 15.5.2020 la banca emetteva, innanzi al notaio, atto di quietanza- Controparte_6 restrizione ipotecaria-frazionamento ipotecario contabile nel quale si dava atto che erano stati effettuati versamenti rateali per complessivi € 3.350.000,00, che la parte mutuataria a causa dei ritardi per la chiusura del cantiere aveva chiesto e la banca aveva deliberato di prorogare il periodo di preammortamento al 31.12.2018 e al 30.6.2020 e di prolungare il periodo di rimborso del mutuo al
30.6.2035; la parte mutuataria chiedeva l'esclusione delle unità immobiliari riportate nell'allegato “B” dalla garanzia ipotecaria e chiedeva la ripartizione dell'importo mutuato di € 3.350.000,00 in 26 quote contabili di mutuo per singole unità immobiliari con relativo frazionamento ipotecario;
le parti intendevano procedere alla stipula dell'atto di quietanza finale con ricognizione di debito e determinazione del periodo di ammortamento.
pagina 9 di 15 Passando all'esame del merito occorre qualificare la domanda attorea.


3. Domanda di responsabilità contrattuale o extracontrattuale della banca per violazione dell'art. 39 T.U.B. e dei principi di correttezza e buona fede
La domanda attorea deve essere qualificata come domanda di responsabilità contrattuale della banca per violazione degli obblighi previsti dall'art. 39 TUB e per violazione dei principi di correttezza e buona fede ai sensi dell'art. 1176 c.c. per avere la banca, secondo la prospettazione attorea, eseguito una suddivisione del mutuo ed un frazionamento dell'ipoteca gravante sui beni promessi in vendita in violazione delle disposizioni normative di cui all'art. 39 sesto comma T.U.B. modificato dal D.lgs
122/2005 ed in violazione del contratto di mutuo stipulato in data 26.4.2017.
La banca, come afferma l'attore, avrebbe imputato alle unità immobiliari promesse in vendita all'acquirente una quota di mutuo pari ad € 629.000,00 anziché quella di € 300.000,00 prevista nel contratto preliminare ed avendo il frazionamento gravato le porzioni immobiliari dell'attore di una quota di ipoteca pari ad € 1.258.000,00 e di debito pari ad € 629.000 corrispondente al doppio di quanto concordato con conseguente lesione del “diritto del terzo acquirente al corretto frazionamento”.
Parte attrice si duole delle irregolarità commesse dalla nel frazionamento della quota di mutuo CP_5 fondiario ipotecario essendo stato frazionato l'importo mutuato anziché in 46 unità immobiliari, su sole 26 unità e per avere acconsentito alla liberazione dal mutuo e dall'ipoteca per le restanti 21 unità omettendo qualsiasi spiegazione sui criteri adottati per esclusione e liberazione da ipoteca e mutuo di
20 unità del compendio immobiliare pari a circa il 32% del totale e neanche il presunto pagamento di più di 1/5 del debito originario comportante la riduzione del mutuo complessivo ai sensi dell'art. 39,
V comma TUB, giustificando il tutto “per volere della Parte mutuataria . CP_1
Parte attrice afferma il proprio diritto verso la banca a vedere frazionata la propria quota di finanziamento con il rispetto dei criteri di proporzionalità del frazionamento e di quanto pattuito nel contratto di mutuo fondiario del 26.4.2017 con riferimento alla durata dell'ammortamento e del tasso ivi indicato e con riferimento all'accollo del mutuo per l'ammontare di € 300.000,00 come previsto nel contratto preliminare stipulato con i cui la banca convenuta era a conoscenza per essere CP_1 stato esibito come previsto nel contratto di mutuo.
In particolare, parte attrice si duole che la perizia redatta dall'ing. in data 27.9.2019 su Per_4 commissione della banca non abbia osservato le disposizioni di cui al Dlgs 122/2005 comma 6 art. 39
TUB aumentando il numero delle unità originarie del compendio frazionate con diversa ripartizione delle quote di ipoteca e mutuo ed abbia modificato il piano di ammortamento, la durata, metodo e calcolo degli interessi.
pagina 10 di 15 Infine l'attore affermava il proprio diritto a “vedere frazionata la propria quota di finanziamento con il rispetto di criteri corretti e di quanto pattuito nel contratto di mutuo fondiario del 26.4.2017, ovvero alle condizioni di durata dell'ammortamento e applicazione del tasso ivi stabilito in relazione all'accollo della singola quota a mutuo per € 300.000,00”.
Il danno lamentato di cui parte attrice chiede il risarcimento ammonta alla somma di € 329.000,00 pari alla differenza fra la somma a debito di mutuo concordata pari ad € 300.000,00 e la somma attribuita di
€ 629.000,00.
La domanda attorea si fonda, quindi, sulla tutela del diritto riconosciuto dall'art. 39 comma 6 T.U.B. anche al promissario acquirente che il sig. assume sia stato leso. Pt_1
L'art. 39, comma 6, t.u.b. prevede esclusivamente il diritto degli acquirenti delle singole unità immobiliari di ottenere la suddivisione del mutuo in quote proporzionali alle unità stesse e il frazionamento dell'ipoteca, in correlazione a tali quote, su ciascuna unità, diritto che certamente ora appartiene anche al promissario acquirente.
L'attore ha contestato alla banca di essere stata inadempiente al contratto di mutuo stipulato in data
26.4.2017 “per avere suddiviso l'originario importo mutuato di € 3.350.000 su 26 quote contabili rispetto a 25 unità iniziali e 46 finali senza diminuzione dell'importo a debito ripartito diversamente” e di avere tenuto una condotta di “compartecipazione illegittima con l'impresa” mediante una procedura di frazionamento non conforme al contratto di mutuo al fine di agevolare altre parti acquirenti “in palese conflitto di interesse e pregiudizio verso la parte attrice” considerato che la società venditrice “sostenuta consapevolmente da
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dapprima ha tentato di suddividere e frazionare la quota di mutuo ed ipoteca sulle porzioni del Controparte_6
con atto del 15.5.2020 in misura oltre il doppio rispetto al convenuto € 300.000,00 associato ad Pt_1 un'ipoteca levitata ad € 1.258.000 e poi ha tentato di vendere le stesse unità a tale MILUS S.r.l. con introito maggiore di restituzione mutuo (€ 895.000)” .
La prospettazione attorea di una condotta di compartecipazione della banca con l'impresa venditrice nel procedere ad un frazionamento che avrebbe danneggiato l'attore al fine di agevolare altri acquirenti oltre ad essere poco credibile, non risulta dimostrata in causa.
L'attore nel descrivere le condotte asseritamente illegittime della banca fa riferimento alla mancata diminuzione dell'importo a debito che avrebbe dovuto essere suddiviso fra le 46 unità finali anziché fra le 25 unità iniziali, ma tale scelta non è attribuibile alla banca, ma semmai alla venditrice che nel ristrutturare i 12 appartamenti e 13 boxes iniziali ( vedi premesse del mutuo del 26.4.2017) è riuscita a ricavare 21 unità in più che ha alienato senza concordare il pagamento del saldo mediante accollo del mutuo. Tali unità immobiliari, si ritiene plausibile, coincidano con quelle di cui all'allegato “C”
pagina 11 di 15 dell'”atto di quietanza-restrizione ipotecaria-frazionamento ipotecario contabile” stipulato in data 15.5.2020 che sono state espressamente escluse dalla garanzia ipotecaria.
Nell' ”atto di quietanza-restrizione ipotecaria-frazionamento ipotecario contabile” la banca mutuante ha rilasciato quietanza delle somme erogate nell'ammontare di € 3.350.000,00 di cui la società venditrice si è dichiarata debitrice per averla ricevuta a titolo di mutuo con il contratto stipulato in CP_1 data 26.4.2017 per finanziare l'acquisto e la ristrutturazione di 12 appartamenti e 13 box auto ed ha consentito che la somma fosse ripartita in 26 quote di mutuo da attribuirsi alle unità immobiliari elencate nell'allegato “B” all'atto di frazionamento ed ha, altresì, consentito, su richiesta della mutuataria di liberare dall'ipoteca le unità immobiliari descritte nell'elenco allegato “C” con conseguente cancellazione dall'ipoteca delle unità immobiliari indicate;
il periodo di ammortamento è stato determinato con inizio dal 1.7.2020 e la durata in 15 anni.
Nessuna condotta illegittima della banca si ravvisa nell'attività di riduzione dell'ipoteca e di frazionamento se si considera che nel contratto di mutuo del 26.4.2017, comunque, era prevista la ristrutturazione di 25 unità immobiliari- fra appartamenti e boxes- per cui era già previsto in origine che la somma ricevuta a titolo di mutuo dalla banca sarebbe stata ripartita fra 25 acquirenti, mentre nell'atto di quietanza e frazionamento del 15.5.2020 l'importo di € 3.350.000,00 è stato ripatito in 26 quote e, quindi, in una quota in più che, a rigore, dovrebbe ridurre l'entità dell'importo gravante sui singoli acquirenti. Ne consegue che, oltre a non essere ravvisabile alcuna condotta illegittima della banca, non sarebbe neanche derivato alcun pregiudizio all'attore.
Quanto alla asserita condotta della banca di avere favorito alcuni acquirenti- in particolare Milus S.r.l.-
a scapito dell'attore si deve ritenere che la promessa in vendita a più acquirenti dei medesimi cespiti immobiliari configuri la fattispecie della “doppia vendita immobiliare” che deve essere risolta mediante l'applicazione delle regole del codice civile in materia di pubblicità immobiliare, in particolare, l'art. 2644 c.c. da far valere nei confronti del promittente venditore e non certo della banca che non ha avuto alcun ruolo nelle trattative né nella stipula dei contratti preliminari ai quali è del tutto estranea. Ne consegue l'infondatezza anche di tale asserita condotta illegittima della banca.
Inoltre, l'attore ha allegato di avere corrisposto alla promittente venditrice il pagamento dell'acconto di € 540.000,00 di cui era stata rilasciata quietanza già nel contratto preliminare e di essersi impegnato, in tale contratto, al pagamento del saldo del corrispettivo pari ad € 300.000,00 da corrispondere alla firma del rogito, mediante accollo del mutuo fondiario sottoscritto dalla con la CP_1 [...]
Controparte_17
L'attore si duole che la banca abbia disposto la suddivisione del finanziamento senza considerare l'acconto già corrisposto e ponendo a carico dell'attore una quota di mutuo pari ad € 629.000,00 e,
pagina 12 di 15 quindi, oltre il doppio del saldo che il promissario acquirente avrebbe dovuto versare al momento del rogito, pari ad € 300.000,00.
La contestazione sollevata dalla banca sin dalla prima difesa, relativa alla carenza probatoria del pagamento dell'acconto, coglie nel segno atteso che parte attrice non ha offerto di provare, neanche a seguito della costituzione tardiva della banca, né ha dimostrato di avere corrisposto al promittente venditore l'importo di € 540.000,00. Né può, peraltro, ritenersi provato l'esborso di tale somma con la quietanza rilasciata nel contratto preliminare che non è opponibile alla banca che non ha partecipato alla stipula del contratto stesso e ciò per il principio di efficacia del contratto ai sensi dell'art. 1372 c.c. solo tra le parti che lo hanno sottoscritto.
Peraltro, dalla “Situazione vendite 23.3.2016” allegata alla mail con la quale in data 18.2.2020 CP_1 comunicava alla banca la situazione contabile dei pagamenti degli “acconti” all'atto dell'acquisto da parte dei singoli promissari acquirenti, emerge che la promissaria acquirente dei tre appartamenti – accatastati ai sub. 753, 754 e 757 – e del box sub. 704, aveva versato alla venditrice un Parte_3 acconto di € 300.000,00 relativo all'appartamento sub. 757, mentre era ancora dovuta a saldo la somma di € 1.050,000,00. In tale prospetto non compare il nome del sig. anch'egli, unitamente alla Pt_1 madre promissario acquirente dei medesimi tre appartamenti – accatastati ai sub. Parte_3
753, 754 e 757 – e del box sub. 704. Tale circostanza documentale, peraltro, offre un indizio, che non è stato smentito da parte attrice con prova contraria, in merito al pagamento dell'acconto ad opera della sig.ra , madre dell'attore, promissaria acquirente insieme al figlio e conseguentemente Parte_4 del difetto di legittimazione attiva del a chiedere il risarcimento del danno quantificato in un Pt_1 importo pari alla differenza fra quanto concordato nel contratto preliminare e la somma prevista in sede di frazionamento del mutuo, considerato, peraltro che in tale prospetto sono comunicati alla banca ai fini del frazionamento dell'ipoteca importi difformi rispetto a quelli previsti nel contratto preliminare. Infatti, come sopra esaminato, nel contratto preliminare stipulato dall'attore insieme alla madre in data 20.6.2017 era stato concordato con la venditrice il Parte_3 CP_1 pagamento di € 540.000,00 a titolo di acconto “quale compensazione con il debito di NR – debitrice cessionaria del compendio immobiliare di Via Atto Vannucci n. 9 in fase di costruzione- nei confronti dei promissari acquirenti, debito esplicitamente accollato al promittente venditore” ed il pagamento del saldo pari ad € 300.000,00 “mediante accollo di mutuo fondiario sottoscritto dal promittente venditore”. Mentre nel prospetto contabile allegato alla mail del 18.2.2020 inoltrata dalla venditrice/mutuataria CP_1 alla banca risulta che, con riferimento ai cespiti immobiliari promessi in vendita a , era Parte_3 stato versato un acconto di € 300.000,00.
pagina 13 di 15 Alla luce di tali argomentazioni, quindi, oltre a non essere ravvisabile alcuna condotta illegittima della banca nell'operare il frazionamento richiesto dalla promittente venditrice, non risulta dimostrata neanche l'entità dell'importo quantificato a titolo di danno asseritamente subito dall'attore.
Inoltre, negli scritti difensivi in corso di causa parte attrice si duole che la condotta della banca avrebbe “impedito al dott. di addivenire a suo tempo alla stipula di atto notarile di trasferimento Pt_1 della proprietà e/o comunque ha ostacolato il compiuto adempimento di corresponsione del prezzo ai fini del trasferimento dell'immobile anche ex art, 2932 c.c. e dell'immissione nel possesso. Il che ha danneggiato la parte attrice sia nel vedersi trasferita la proprietà acquistata e per cui aveva corrisposto ben 540.000 euro, sia nel vedere restituiti tali denari.” Ma tali circostanze sono smentite dall'attore stesso che ha affermato, in sede di comparsa conclusionale, che il procedimento instaurato nei confronti del venditore ai sensi dell'art. 2932 c.c. per ottenere una pronuncia costitutiva dell'effetto traslativo della proprietà dei cespiti, si sarebbe concluso con sentenza- non prodotta- che non avrebbe trasferito i cespiti “per mancanza di requisiti di natura urbanistica edilizia e catastale”. Ne consegue che nessuna danno subito dall'attore può essere attribuito alla banca, anche per assoluto difetto del nesso di causalità, oltre che della condotta illegittima.
Ciò chiarito va ricordato che, ai fini dell'affermazione della responsabilità, sia in materia contrattuale che extracontrattuale, si richiede la prova dell'inadempimento, del nesso di causalità tra l'inadempimento o il fatto illecito e il danno lamentato ed, infine, la prova della sussistenza del danno.
Alla luce delle argomentazioni svolte si ritiene, quindi, che nessuna condotta illegittima sia ravvisabile in capo alla banca, né risulta dimostrato il nesso causale tra il comportamento della banca ed il danno oltre a difettare, altresì, la stessa prova del danno.
Tali lacune probatorie non consentono di accogliere la domanda attorea.
Tutte le domande attoree devono essere rigettate in quanto infondate nel merito, con assorbimento di ogni altra questione dedotta dalle parti, solo osservandosi che alla luce di quanto precede deve ritenersi giustificato il rifiuto da parte della Banca di volere procedere oltre con la mediazione alla cui procedura aveva partecipato mediante adesione alla richiesta avanzata da parte attrice, sicché la banca non deve essere condannata al pagamento della sanzione per mancata partecipazione, come richiesto da parte attrice. Anche la domanda di condanna di parte convenuta per responsabilità aggravata ai sensi dell'art. 96 III comma c.p.c. non merita accoglimento stante la soccombenza di parte attrice.
Le considerazioni sin qui svolte sono tali da assorbire ogni ulteriore contestazione, rilevandosi che i profili non espressamente esaminati sono stati ritenuti non rilevanti ai fini della decisione e comunque inidonei a supportare una conclusione di tipo diverso.
pagina 14 di 15 Le spese di lite seguono la soccombenza e sono poste a carico di parte attrice si liquidano in dispositivo, secondo i parametri medi previsti dal d.m. 55/2014, aggiornato dal D.lgs 147/22 tenuto conto del valore della causa determinato ai sensi dell'art. 5 del predetto decreto e dell'attività effettivamente svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, definitivamente pronunciando sulle domande proposta da nei confronti di così Parte_1 Controparte_18 provvede:
a. rigetta le domande attoree;

b. condanna al pagamento, in favore di Parte_1 Controparte_18
delle spese processuali che liquida nella somma di € 22.457,00 oltre rimborso forfetario per
[...] spese generali, nella misura del 15% del compenso, oltre ad IVA e CPA come per legge.
NO, 20 ottobre 2025
Il Giudice
Anna GI ON
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