N. R.G. 3312/2024
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale Ordinario di Messina GOP1 - Prima Sez. Civile Bis R.G. 3312/2024 Il Giudice Onorario, dott. Salvatore Irullo, in funzione di Giudice Unico, ha pronunciato la seguente: SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3312/2024 R.G., posta in decisione, all'udienza del
13.03.2025 e promossa tra nata a [...] il [...], c.f. Parte_1
, rappresentato e difeso dall'avv. PEDULLA' ROSALBA C.F._1

- Attrice –
CONTRO
(c.f. ),; Controparte_1 C.F._2
- Convenuto contumace–
Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo

CONCLUSIONI: come da verbale d'udienza.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione per sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida,
[...]
intimava sfratto per morosità a in relazione a immobile sito in Parte_1 Parte_2
Messina, via Vico Fede n. 13, meglio identificato al N.C.E.U. al foglio 132, particella 579, sub. 9,
classe 13, cat. A/4, rendita € 159,07, di proprietà dell'odierna attrice.
pagina1 di 5 Allegava parte attrice che, a seguito di un procedimento penale, l'istante aveva scoperto che la sig.ra , nata a [...] il [...] ed ivi residente in [...], Cod. Fisc. Parte_2
, aveva registrato di sua sponte ed all'insaputa della proprietaria, un contratto C.F._3
di locazione verbale registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Messina al n. 67 serie 3T in data
08.01.2021, per un canone mensile di € 300,00; - che la predetta somma, secondo quanto stabilito dal contratto, doveva essere corrisposta entro il giorno cinque del mese di scadenza;
- che la suddetta somma non era stata mai corrisposta dall'odierna intimata alla sig.ra Pertanto, Parte_1
la sig.ra vanta nei confronti della un credito per la causale di cui sopra per un totale Pt_3 Pt_2
di €. 11.700,00; che la morosità persisteva ed, anzi, era aumenta.
All'esito dell'udienza del 27.6.2024, con ordinanza del 07.08.2024, il Giudice rilevato che la notifica dell'intimazione era stata effettuata ai sensi dell'art.143 c.p.c., e che tale forma di notificazione doveva ritenersi incompatibile con il procedimento di convalida, disponeva il mutamento del rito, denegando il rilascio e assegnando alle parti il termine di quindici giorni dalla comunicazione della ordinanza per l'inizio della procedura di mediazione.
Mutato il rito, nessuna delle parti depositava memorie integrative.
All'udienza del 13.3.2025 la causa era posta in decisione.
Va preliminarmente dichiarata la contumacia della resistente, dando atto che dalla lettura del verbale di mediazione anche tale procedura è stata avviata con notificazione effettuata nei confronti della resistente ai sensi dell'art. 143 cpc.
La domanda di parte attrice, di risoluzione del contratto di locazione, sottesa alla domanda di convalida dell'intimato sfratto per morosità (domanda non puntualizzata con memoria integrativa ex art. 426 cpc, dopo il mutamento del rito), non può essere accolta.
Allega parte attrice che la aveva registrato di sua sponte ed all'insaputa della Parte_2
proprietaria, un contratto di locazione verbale registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Messina al n. 67 serie 3T in data 08.01.2021, per un canone mensile di € 300,00, senza corrispondere alla pagina2 di 5 proprietaria alcun canone per tale locazione. Orbene, a parte la difficoltà, in assenza di alcun'altra allegazione, di comprendere per quali motivi l'odierna ricorrente non aveva saputo che la Pt_4
aveva registrato un contratto di locazione verbale, si deve rilevare che la giurisprudenza di legittimità
ha chiarito che "il contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato non in forma scritta, secondo l'art. 1 legge n. 431/1998, deve considerarsi affetto da nullità assoluta, rilevabile sia su impulso di parte che d'ufficio, dal giudice, con l'unica eccezione dell'ipotesi in cui la forma verbale sia stata in qualche modo imposta dal locatore, in sede di stipula. In questo caso, non si ha nullità assoluta, ma piuttosto nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore, cui spetta la scelta fra la riconduzione del contratto alle condizioni conformi a quanto previsto dagli accordi di categoria e la restituzione di quanto pagato in eccesso, rispetto alle somme effettivamente dovute, in forza dei suddetti accordi.
Nel caso in cui l'adozione della forma verbale sia stata liberamente concordata dalle parti, invece, il locatore può chiedere il rilascio dell'immobile, occupato senza alcun titolo, mentre il conduttore può
solo chiedere la restituzione parziale delle somme eccedenti, rispetto al canone concordato" (Cass.
28.2.2019 n. 5794). Peraltro, la Suprema Corte, ha avuto modo di chiarire in materia che la nullità
del contratto di locazione dotato di forma orale assume una valenza cd. protettiva del conduttore solo in presenza di un abuso, da parte del locatore, della sua posizione "dominante", imponendosi in tal caso un intervento correttivo ex lege a tutela del contraente debole, pregiudicato dalla eccessiva asimmetria negoziale -cfr. Cass. n. 18214/2015. Sarà pertanto necessario -secondo il Giudice di legittimità- che il locatore abbia esercitato una inaccettabile pressione (una sorta di violenza morale)
sul conduttore al fine di costringerlo a stipulare il contratto in forma verbale: quando, invece, detta forma sia stata concordata liberamente tra le parti (o addirittura voluta dal conduttore) torneranno ad applicarsi i principi generali in tema di nullità (Cassazione civile sez. III, 28/02/2019, n.5794). e ancora, “Il contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato non in forma scritta, secondo l'art. 1 legge n. 431/1998, deve considerarsi affetto da nullità assoluta, rilevabile sia su impulso di parte che d'ufficio, dal giudice, con l'unica eccezione dell'ipotesi in cui la forma verbale sia stata in qualche modo imposta dal locatore, in sede di stipula. In questo caso, non si ha nullità assoluta, ma piuttosto pagina3 di 5 nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore, cui spetta la scelta fra la riconduzione del contratto alle condizioni conformi a quanto previsto dagli accordi di categoria e la restituzione di quanto pagato in eccesso, rispetto alle somme effettivamente dovute, in forza dei suddetti accordi.
Nel caso in cui l'adozione della forma verbale sia stata liberamente concordata dalle parti, invece, il locatore può chiedere il rilascio dell'immobile, occupato senza alcun titolo, mentre il conduttore può
solo chiedere la restituzione parziale delle somme eccedenti, rispetto al canone concordato”.
Se dunque trattasi di una nullità e dunque di una nullità assoluta, nessun valore di prova circa la sussistenza di un effettivo rapporto contrattuale riconducibile ad una locazione può essere attribuito alla registrazione di un contratto verbale di locazione ad opera del conduttore.
Il contratto di locazione infatti deve essere necessariamente scritto e deve essere anche registrato presso l'Agenzia delle Entrate. Quest'ultimo adempimento è condizione di validità del contratto stesso in quanto il contratto non registrato si considera nullo e non produce alcun effetto,
laddove la registrazione, tuttavia, è adempimento rileva unicamente a fini fiscali-amministrativi, ma non sana affatto la nullità del contratto .
Pertanto, in assenza di valido contratto di locazione può ritenersi che il conduttore detenga l'immobile come un'occupazione sine titulo e, conseguentemente, è tenuto a corrispondere al proprietario dell'immobile un'indennità per tale occupazione.
Sennonché, mentre il contratto di locazione prova il rapporto contrattuale tra le parti, in caso di occupazione sine titulo è parte attrice che deve provare il rapporto e il danno, prova che nel presente giudizio manca assolutamente.
Ne consegue che non può emettersi neppure, come richiesto da parte attrice in atto introduttivo del presente giudizio, instaurato come sfratto per morosità e citazione per la convalida,
provvedimento di rilascio dell'immobile.
Alla luce di tutto quanto sopra, le domande attoree, non possono essere accolte. Rimane
assorbita ogni altra questione.
pagina4 di 5 In ragione dell'esito del giudizio possono interamente compensarsi tra le parti le spese di giudizio.

P.Q.M.

Disattesa ogni altra domanda eccezione e difesa
Rigetta le domande attoree
Compensa tra tutte le parti le spese di giudizio.
Il Giudice on.
Dott. Salvatore Irullo
In caso di diffusione della presente sentenza si omettano le generalità e gli altri identificativi delle parti.
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