R.G. 4165/2025

TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD II SEZIONE CIVILE

VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 4165/2025 dell'udienza del 1.12.2025
Il giorno 1.12.2025 mediante modalità telematica, ai sensi e per gli effetti dell'art. 127 ter c.p.c. nella II SEZIONE CIVILE del Tribunale Ordinario di Napoli Nord, all'udienza del Giudice dott. ssa Matilde Boccia, è chiamata la causa
TRA
e AO NO, Parte_1
ricorrenti
E
Controparte_1
resistente
Sono state presentate note scritte, mediante le quali la parte ricorrente ha rassegnato le proprie conclusioni a mezzo del costituito procuratore.
Il Giudice, letto l'art. 429 c.p.c. e 127 ter c.p.c., preso atto di quanto sopra, all'esito della camera di consiglio, decide la controversia pronunciando la sentenza incorporata al presente verbale dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, redatti sul presente verbale nella parte che segue.
**** REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI NORD
II sezione civile
Nella persona della dott.ssa Matilde Boccia ha pronunciato, a seguito di deposito di note scritte in sostituzione dell'udienza del 1.12.2025, in base all'art. 127 ter c.p.c., ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 4165/2025 (già 2687/2025) del Ruolo Generale Affari Contenziosi, avente ad oggetto “ Diniego di rinnovo alla prima scadenza del contratto di locazione ad uso abitativo- altri istituti del diritto delle locazioni” e promossa
TRA
, nata a [...], il [...] c.f. Parte_1 [...]
e AO NO, nato ad [...], il [...], c,f. C.F._1 [...]
, rappresentati e difesi, giusta procura in calce al presente atto dagli C.F._2
Avv.ti Antonio Vitale, c.f. e , c.f. CodiceFiscale_3 CP_2 [...]
, presso il cui studio elettivamente domiciliano in Aversa (CE), alla via C.F._4
Salvo D'Acquisto n. 66; ricorrente
E
Sig. , nato a [...], il [...] e residente in [...]Controparte_1
(CE), alla via Roma n. 272, c.f. ; CodiceFiscale_5
resistente -contumacr

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CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta depositate in vista dell'udienza del 1.12.2025.
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FATTO E DIRITTO
1.Con atto di intimazione per convalida di licenza per finita locazione i ricorrenti
[...]
e AO NO hanno dedotto di essere proprietari di un Parte_1 immobile sito in Aversa (CE) alla Via Roma n. 272, identificato in Catasto fabbricati del Comune di Aversa al Foglio 500, p.lla 1607, sub. 26, Cat. A/4, rendita catastale 177,14, e di averlo concesso in locazione ad uso abitativo, al sig. Controparte_1 nato a [...], il [...] e residente in [...], c.f. , giusto contratto di locazione regolarmente CodiceFiscale_5 registrato presso il competente ufficio dell'Agenzia dell'Entrate di Aversa (CE), in data 4.1.2021; di aver concordato una locazione della durata di anni 4 (quattro anni) con inizio dal 20 dicembre 2020 e termine fino al 19 dicembre 2024 e con la possibilità di tacito rinnovo in mancanza di espressa disdetta da comunicarsi almeno sei mesi prima della scadenza contrattuale;
che, tuttavia, avendo la necessità di adibire il predetto immobile ad abitazione personale, i locatori con lettera raccomandata a/r, in data 2.3.2024 comunicavano formale e tempestiva disdetta del contratto per la scadenza naturale, prevista per il 19.12.2024, evitando il rinnovo automatico del contratto e pertanto, per quella data il conduttore veniva invitato a lasciare libero l'immobile da persone e cose;
che a scadenza maturata, il conduttore non rilasciava l'immobile de quo; che alla data della domanda nonostante i ripetuti solleciti, il conduttore non ha provveduto al rilascio del predetto immobile. Pertanto, adivano l'intestata giustizia intimando al sig. nato a [...], il [...] e residente Controparte_1 in Aversa(CE), alla via Roma n. 272, c.f. , la licenza per finita C.F._6 locazione, con invito a lasciare immediatamente libero da persone e/o cose e nella piena disponibilità dell'istante, l'immobile sito in Aversa (CE) alla Via Roma n.272, identificato in Catasto fabbricati del Comune di Aversa al Foglio 500, p.lla 1607, sub. 26, Cat. A/4, rendita catastale 177,14. Rimaneva contumace il resistente alla prima udienza, benchè ritualmente evocato in giudizio. Mutato il rito in ordinario di locazione ex art. 3, comma 4, L. n. 431/98, il procedimento veniva rinviato per l'esperimento del tentativo di conciliazione e per la rituale notifica al resistente. Il procedimento veniva rinviato per la discussione e decisione all'udienza del 1.12.2025 celebratasi ex art. 127 ter c.p.c. in vista della quale depositava note la sola parte ricorrente.
2. Risulta ritualmente esperito il tentativo di mediazione come da verbale depositato in allegato alle note rif prot.195/2025 per assenza resistente effettuato nel termine concesso.
3. Nel merito, la domanda di cessazione del contratto di locazione per diniego di rinnovo alla prima scadenza contrattuale, formulata da parte attrice, va accolta per le motivazioni di seguito esplicitate.
Orbene risulta provato per tabulas che in data 2.3.2024 (cfr. doc. prod. ricorrente) parte attrice ha inviato al convenuto regolare e tempestiva disdetta (prima dei sei mesi prescritti per legge) per la scadenza contrattuale del 19.12.2024 manifestando la sua intenzione di adibire l'immobile ad uso proprio abitativo ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. a) della legge n. 431/ 1998. Per incidens all'uopo si rammenta che la disdetta del contratto di locazione di immobile urbano “ha lo scopo di impedire la prosecuzione del rapporto e costituisce un atto negoziale e recettizio, disciplinato dagli artt. 1334 e 1335, cod. civ., che si presume conosciuto dal destinatario nel momento in cui è recapitato al suo indirizzo e non nel diverso momento in cui questi ne prenda effettiva conoscenza” (cfr. tra le tante Cassazione civile, sez. III, 10/12/2013, n. 27526). Deve ritenersi che l'intenzione manifestata dal ricorrente con il diniego di rinnovo presenti i necessari connotati di serietà e realizzabilità.
Al riguardo mette conto evidenziare che, per legittimare il diniego, non è sufficiente la mera manifestazione della medesima intenzione, posto che dall'esame complessivo e sistematico dei principi affermati dalla Suprema Corte è dato desumere che il giudice non può limitarsi a prendere atto dell'intenzione manifestata, ma deve valutare se essa possa essere qualificata seria “ex ante”, secondo la stessa prospettazione del locatore, pur non essendo necessario verificarne la certa realizzabilità.
La documentazione presente in atti, di contro, dimostra che al convenuto è stata assicurata, la conoscibilità dell'intenzione del proprietario di rientrare nella disponibilità dell'immobile venendo così ad essere messo in condizione di partecipare al giudizio. Ed invero dalla disdetta ritualmente comunicata e ricevuta dal resistente in atti vi è esplicito riferimento all'intenzione della proprietaria di adibire l'abitazione ad uso proprio;
peraltro è pacifico che “in tema di locazione di immobili destinati a uso abitativo affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall'art. 3 della legge n. 431/1998, non è necessario che fornisca la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso. Ciò fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al terzo comma del citato art. 3 nell'eventualità in cui il proprietario non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto diniego entro dodici mesi dalla data in cui ne abbia ottenuto la disponibilità (cfr. Cassazione civile, sez. III, 18/07/2013, n. 17577).
Può dunque, ritenersi che il diniego sia stato espresso in maniera seria e verosimile, non essendo emersi elementi che inducano ad ipotizzare la falsità dell'intenzione manifestata.
Piuttosto, il controllo della serietà dell'intenzione manifestata avrebbe potuto riguardare la palese falsità di tale intento, nel senso della prova del carattere pretestuoso del fine perseguito;
ma ciò avrebbe richiesto che il conduttore avesse tempestivamente allegato e dimostrato fatti e circostanze tali da inferirne l'inequivoca fraudolenza della condotta del locatore, circostanza non sussistente nel caso di specie atteso che il resistente benchè ritualmente evocato in giudizio sia nel giudizio sommario promosso che all'esito del mutamento del rito è rimasto contumace.
Pertanto, in assenza di elementi di segno contrario, non essendosi peraltro il resistente costituito, deve ritenersi effettivamente sussistente e concreto il motivo inerente il diniego di rinnovo del contratto di locazione in essere tra le odierne parti processuali.
Il contratto in atti, pertanto, va dichiarato cessato alla data del 19.12.2024 con conseguente condanna dell' attuale conduttore al rilascio dell'immobile libero e vuoto da persone e cose.
4. Alla condanna al rilascio dell'immobile consegue anche la fissazione della data di esecuzione di tale provvedimento, la quale, conformemente a quanto previsto dall'art. 56 della legge 27 luglio 1978, n. 392 e, dunque, tenendo conto anche del lungo periodo di tempo trascorso dalla manifestazione di volontà del locatore di non rinnovare il rapporto (anno 2024), e comunque dalla esplicitazione delle volontà di non continuare la locazione, manifestata dal locatore soprattutto attraverso l'atto introduttivo del presente giudizio, contemperate con la necessità della parte resistente di reperire altro e diverso alloggio in cui dimorare con la famiglia, è indicata per il giorno 30.1.2026.
Ogni ulteriore questione rimane assorbita nella pronuncia di cui sopra.
5. Le spese seguono strettamente la soccombenza e si liquidano d'ufficio, in assenza di nota spese di parte, come da dispositivo, ai sensi del D.M. Giustizia 10.03.2014 in relazione all'attività concretamente esercitata dal difensore costituito rapportata anche al tenore delle difese svolte.
Ricorrono, per contro, i presupposti per applicare il comma 2 dell'articolo in rilievo che così dispone: “Quando la mediazione costituisce condizione di procedibilità, il giudice condanna la parte costituita che non ha partecipato al primo incontro senza giustificato motivo al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio”. Ciò in quanto la parte resistente, regolarmente convocata, non si è presentata in sede di mediazione senza giustificato motivo.



P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli Nord, II sezione civile, in composizione monocratica in persona del g.u. dott.ssa Matilde Boccia, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
✓ In accoglimento della domanda principale dichiara che il contratto di locazione, ad uso abitativo, per cui è causa ed afferente l'immobile sito in Aversa (CE) alla Via Roma n. 272, identificato in Catasto fabbricati del Comune di Aversa al Foglio 500, p.lla 1607, sub. 26, Cat. A/4, rendita catastale 177,14, (meglio descritto in citazione), è cessato, per diniego di rinnovo alla prima scadenza, in data del 30.12.2024, con conseguente condanna di parte convenuta al rilascio del predetto immobile libero e vuoto da persone e cose, fissando per l'esecuzione la data del 30.1.2026;
✓ Condanna parte resistente al pagamento, in favore delle parti attrici, delle spese di lite, liquidate in € 70,00 per spese, € 1.700,00 per compensi professionali oltre IVA, CPA ed accessori nella misura di legge con attribuzione al procuratore di parte ricorrente dichiaratosi antistatario;

✓ Condanna la parte resistente al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio ex art. 12 bis, comma 2, del d.lgs. n. 28 del 2010. Così deciso in Aversa, 2.12.2025
IL GIUDICE
(dott. ssa Matilde Boccia)
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, e succ. mod..