Sentenza n. 674/2026
Depositata il 26/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della PUGLIA Sezione 28, riunita in udienza il
19/01/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
CIGNA MARIO, Presidente
CAVALLONE LUCIANO, Relatore
POLIGNANO ANTONIO, Giudice
in data 19/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 605/2025 depositato il 20/02/2025

proposto da

Ricorrente_1 Spa - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Taranto - Piazza Municipio 74123 Taranto TA
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 1238/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado TARANTO sez.
1 e pubblicata il 02/09/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 69845 IMU 2018
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 27/2026 depositato il 19/01/2026 Richieste delle parti:
come da verbale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La controversia trae origine dall'impugnazione, proposta dalla Società_2 per Ricorrente_1
s.p.a., dell'avviso di accertamento IMU per l'anno d'imposta 2018 n. 69845, notificato dal Comune di Taranto, recante una pretesa complessiva indicata in € 43.475,10, quale maggiore imposta rispetto al versato, sanzioni e interessi come da atto.
Con la sentenza n. 1238/01/2024, la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Taranto ha rigettato il ricorso della società e compensato le spese del giudizio.
Propone appello la società contribuente, chiedendo la riforma integrale della decisione impugnata.
In sintesi, ribadisce che, per le unità abitative locate, l'IMU non sarebbe dovuta in quanto si tratterebbe di
“alloggi sociali” ai sensi dell'art. 13, comma 2, lett. b), d.l. 201/2011, come definiti dal D.M. 22 aprile 2008 n.
146: secondo l'appellante, tale disciplina integra un'ipotesi di “esclusione” dall'imposta, non una “esenzione” in senso tecnico, con la conseguenza che non potrebbero introdursi requisiti ulteriori non previsti dalla normativa primaria e secondaria.
Parte appellante articola tre motivi di censura.
Con il primo motivo la cooperativa deduce la nullità della sentenza per carenza/omessa motivazione, assumendo la violazione dell'art. 36, comma 2, n. 4, d.lgs. 546/1992, in combinato con l'art. 118, comma 2, disp. att. c.p.c. L'appellante censura, in particolare, l'impostazione seguita dal giudice di prime cure, che avrebbe dichiaratamente deciso di dare “prevalenza” al profilo della “qualità” soggettiva dell'opponente, ritenendo così superflua (o recessiva) la valutazione delle caratteristiche oggettive degli immobili e dei contratti, e sarebbe pervenuto al rigetto con affermazioni giudicate apodittiche, incentrate sull'idea che la cooperativa “operi sul mercato” come un qualunque proprietario privato, poiché loca a terzi immobili costruiti senza contributi pubblici e destinati a produrre reddito. Secondo la prospettazione dell'appello, la motivazione risulterebbe inoltre meramente assertiva e priva di un reale percorso argomentativo, perché si limiterebbe a richiamare le fonti (art. 13 d.l. 201/2011 e D.M. 146/2008) senza esplicitare quali siano, in diritto, i criteri concretamente applicati per negare la fattispecie dell'“alloggio sociale” e per “trasferire” la controversia sul diverso terreno delle esenzioni IMU riservate agli enti non commerciali. La cooperativa evidenzia che la motivazione, pur potendo essere “succinta” nel processo tributario, non potrebbe ridursi – per il rinvio al c.
p.c. – a un generico richiamo delle norme, poiché da esse non sarebbero desumibili le ragioni effettivamente poste a fondamento della decisione.
Con il secondo motivo l'appellante denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 5 l. 9/2007 e 13, comma 2, lett. b), d.l. 201/2011, nonché degli artt. 1 (commi 2–5) e 2 (commi 2–4) del D.M. 22 aprile 2008,
n. 146. Il nucleo della censura è che la sentenza impugnata avrebbe snaturato la disciplina, qualificandola come “esenzione” e, soprattutto, pretendendo requisiti non previsti dalla normativa sugli alloggi sociali: in particolare, la non lucratività / non commercialità dell'attività del proprietario e il diretto utilizzo dell'immobile
“come nelle attività” contemplate dall'art. 7, comma 1, lett. i), d.lgs. 504/1992 (richiamato dal Comune come disciplina delle esenzioni per enti non commerciali). L'appellante ribadisce invece che la norma primaria
(art. 13, comma 2, d.l. 201/2011) utilizza la formula “l'imposta municipale propria non si applica”, letta come tipica dell'esclusione (operante sul presupposto), e rimarca che la fattispecie degli alloggi sociali sarebbe stata “oggettivizzata” dal legislatore, facendo perno su parametri definitori (tra cui quelli contrattuali) e non su riconoscimenti formali o su una particolare natura soggettiva dell'operatore. Nel sostenere l'erroneità dell'impostazione seguita dal primo giudice, l'appello valorizza anche il contenuto del D.M. 146/2008, richiamando la logica della “compensazione” dell'operatore (canone e misure pubbliche eventualmente previste) e la previsione di un “ragionevole utile”: elementi che, secondo l'appellante, sarebbero incompatibili con la richiesta di assenza di redditività o di attività non commerciale, richiesta che la sentenza avrebbe invece introdotto “per via interpretativa” assimilandola allo schema dell'art. 7 cit.
Con il terzo motivo la cooperativa insiste, in via subordinata, per l'annullamento totale o parziale dell'accertamento, sul presupposto che l'applicazione della disciplina sugli alloggi sociali richiederebbe comunque una verifica “in concreto e con riferimento ad ogni immobile” (richiamando, nell'atto, Cass. 23 ottobre 2024, n. 27529). Muovendo da tale premessa, la società sostiene che, anche a voler seguire una logica “unitaria per immobile”, la documentazione e le richieste istruttorie già formulate consentirebbero di riconoscere l'esclusione dall'imposta almeno per un gruppo di unità: in particolare, chiede il riconoscimento dell'esclusione integrale per 21 appartamenti già specificamente individuati negli atti difensivi del primo grado;
nonché, in via graduata, un riconoscimento parziale per ulteriori 7 unità, limitatamente a 5/12 dell'anno, evidenziando che per tali locazioni, da giugno 2018, il canone sarebbe divenuto superiore ai parametri dell'accordo territoriale “aggiornato” nel maggio 2018. Quanto alle restanti posizioni, l'appellante chiede che l'esclusione venga riconosciuta per ulteriori 16 unità subordinatamente all'accoglimento delle istanze istruttorie. A tal fine, oltre a ispezione e CTU, viene richiesto anche un ordine di esibizione all'Agenzia delle
Entrate dei dati reddituali relativi al 2018, poiché per quei nuclei familiari (a dire della cooperativa) non sarebbe stato possibile reperire direttamente la documentazione per trasferimento o decesso degli inquilini.
Si costituisce il Comune di Taranto, che conclude per il rigetto dell'appello. L'ente, oltre a sostenere la correttezza della sentenza impugnata, insiste sulla non riconducibilità degli immobili al paradigma degli alloggi sociali e sull'insussistenza, in concreto, dei requisiti richiesti dalla disciplina regolamentare. L'appellato contesta, inoltre, l'impostazione difensiva dell'appellante nella parte in cui essa tende ad estendere il beneficio ad una platea indistinta di unità immobiliari, ribadendo che, anche volendo prescindere da profili formali invocati dalla difesa comunale, occorre comunque la prova rigorosa dei presupposti oggettivi e funzionali richiesti dal D.M. 22 aprile 2008.
In prossimità dell'udienza, la società deposita memoria illustrativa. In essa, l'appellante replica alle deduzioni comunali, soffermandosi, tra l'altro, sulle argomentazioni dell'ente in tema di art. 93 del d.P.R. 24 luglio 1977
n. 616 e su asseriti obblighi dichiarativi, sostenendo che tali richiami non conducano ad una lettura restrittiva della nozione di alloggio sociale. La memoria richiama inoltre giurisprudenza di legittimità a sostegno del gravame.

MOTIVI DELLA DECISIONE

I tre motivi d'appello, connessi tra loro, sono infondati.
La giurisprudenza di legittimità chiarisce che l'esclusione IMU per gli alloggi sociali presuppone una verifica in concreto e con riferimento a ciascun immobile, distinguendo le diverse fattispecie agevolative e richiedendo l'accertamento puntuale dei requisiti applicativi.
«In buona sostanza, al fine di dimostrare il puntuale ed effettivo riscontro di tutti gli aspetti fondamentali richiamati all'interno della definizione di “alloggio sociale”, e per usufruire dell'esenzione, è necessario procedere all'analisi di ogni singolo aspetto saliente richiamato dal d.interm. 22 aprile 2008, ovverosia: a)
l'uso residenziale dell'unità immobiliare;
b) la locazione permanente;
c) il ricorrere della funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale e la riduzione del disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato;
d) la condizione di alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche – quali esenzioni fiscali, assegnazione di aree o immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico – destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla proprietà» (Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 30442 del 2024).
Dunque, il d.m. 22 aprile 2008 definisce “alloggio sociale” l'unità immobiliare ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale di riduzione del disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati non in grado di accedere alla locazione nel libero mercato;
e precisa che rientrano nella definizione anche gli alloggi realizzati o recuperati con ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni (ed anche alla proprietà).
Orbene, non può parlarsi di “locazione permanente”, nel caso di specie.
Per quanto nel non chiarissimo atto di gravame non pare neppure si richiami tale ipotesi, nella specie, è comunque bene precisare che la locuzione “locazione permanente” (di cui al comma 2 dell'art. 1 del detto d.m.) esprime una destinazione stabile dell'unità immobiliare al circuito dell'affitto sociale, coerente con la funzione di interesse generale descritta dalla definizione ministeriale. Essa non si esaurisce nella presenza di un contratto abitativo ordinario, ma richiede che l'alloggio sia concretamente inserito, con carattere di stabilità, in un programma di riduzione del disagio abitativo verso soggetti svantaggiati, secondo i parametri del decreto: stabile inserimento che non è dato sapere da cosa si desumerebbe, nella specie.
Lo stesso, peraltro, come desumibile dal comma 4 dell'art. 2 del medesimo d.m., è appannaggio dei soli
“operatori pubblici” individuati come soggetti erogatore del detto servizio.
Ma neppure possono dirsi sussistere i requisiti di cui al comma 3 dell'art. 1 del menzionato d.m.
Anzitutto, l'appellante valorizza la durata dei contratti (4+4 e, in un caso, 6+6) come indice del requisito temporale previsto (durata di almeno otto anni).
Tale prospettazione non può essere condivisa.
Il contratto abitativo per quattro anni può proseguire per altri quattro solo per effetto del rinnovo, del tutto ipotetico, ben potendo non esservi, laddove ricorrano i casi previsti dall'art. 3 legge 431/1998. Insomma, la previsione del d.m. («locazione temporanea per almeno otto anni») riguarda una destinazione programmata dell'alloggio nell'ambito della fattispecie di cui al comma 3, e non si identifica con la mera rinnovabilità civilistica del rapporto, alle condizioni previste dalla normativa di settore e dagli stessi contratti.
Del resto, se così non fosse stato, e se fossero state sufficienti le guarentigie (a favore dei conduttori) di cui agli artt. 2 e 3 legge 431/1998, sarebbe stato sufficiente richiamare tali disposizioni, e non prevedere un termine minino di locazione di otto anni.
Ma soprattutto, allorché il comma 1 del menzionato art. 2 legge 431/1998 prevede che «le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni […]», lo stesso non impedisce, certo, che sia prevista una durata iniziale maggiore («non inferiore a quattro anni» significa chiaramente ciò). Il che significa che una durata iniziale imposta, per questo tipo di alloggi, di otto anni, unitamente al detto rinnovo per altri quattro, garantisce una ben diversa stabilità del rapporto, tendenzialmente di dodici anni, certamente maggiore di quella (come detto, “4-4”) evocata da parte ricorrente.
Inoltre, l'assenza di prova di un vincolo di destinazione programmato, e non lasciato alla “libera” iniziativa del privato (e, più in generale, dell'inserimento dell'immobile in un circuito di edilizia sociale regolata e chiaramente e formalmente destinata a tale scopo) rende palese la necessità (almeno) dell'ulteriore requisito di cui al detto comma 3, ovvero la realizzazione o il recupero degli alloggi con contributi o agevolazioni pubbliche: requisito che parte appellante reputa non indispensabile, ma che, per contro, è chiaramente richiesto dal disposto normativo invocato. Del resto, se così non fosse, non si vedrebbe a quali casi dovrebbe applicarsi, per gli operatori pubblici, il comma 2 (ovvero il caso della locazione permanente): atteso che, escluso detto requisito (realizzazione o recupero degli alloggi con contributi o agevolazioni pubbliche) sarebbe sufficiente, ai sensi del comma 3, che la durata della locazione sia stabilita in otto anni.
Né può essere un caso che sia necessario tale requisito, posto che i soggetti coinvolti nella realizzazione di alloggi sociali sono selezionati a monte mediante procedura ad evidenza pubblica.
Al riguardo, va richiamato il comma 4 dell'art. 2 del decreto del ministero delle infrastrutture del 22 aprile
2008, che si riferisce espressamente (al fine di stabilire la spettanza di una «compensazione costituita dal canone di locazione e dalle eventuali diverse misure stabilite dallo Stato, dalle regioni e province autonome e dagli enti locali»), «agli operatori pubblici individuati come soggetti erogatori del servizio di edilizia sociale in locazione permanente sulla base delle vigenti normative ed agli operatori pubblici e privati selezionati mediante procedimento di evidenza pubblica per la realizzazione degli alloggi di cui all'art. 1, comma 3»: e tale ulteriore requisito è certamente insussistente.
Si spiegano, allora, in quest'ottica gli ulteriori oneri gravanti sui detti soggetti, quali quelli di cui al comma 7 dell'art. 2 appena richiamato: «L'alloggio sociale deve essere adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle caratteristiche tecnico-costruttive indicate agli articoli 16 e 43 della legge 5 agosto 1978, n. 457. Nel caso di servizio di edilizia sociale in locazione si considera adeguato un alloggio con un numero di vani abitabili tendenzialmente non inferiore ai componenti del nucleo familiare - e comunque non superiore a cinque - oltre ai vani accessori quali bagno e cucina. L'alloggio sociale deve essere costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzando, ove possibile, fonti energetiche alternative».
Insomma, è evidente che si tratti di procedimento di carattere pubblicistico, che determina a monte, a seguito di procedura ad evidenza pubblica, e non certo “a valle” e sulla base della libera iniziativa del privato, il da farsi, vincolando il privato a ben precisi obblighi: ciò che nella specie manca in radice.
Infine, quanto ai canoni, gli stessi devono essere (per il caso in cui sia un privato a realizzare tali alloggi sociali) determinati ai sensi del comma 3 dell'art. 2 del d.m. in commento.
È pur vero che la giurisprudenza di legittimità chiarisce che l'esclusione IMU per gli alloggi sociali non opera per categorie indistinte di immobili, ma postula la verifica in concreto della riconducibilità dell'unità immobiliare ai parametri del d.m. 22 aprile 2008, con riferimento a ciascun immobile, gravando sul contribuente l'onere di provare i presupposti della non imposizione (Cass., sez. V, ord. 15 febbraio 2025, n. 3841): ma ciò non smentisce quanto appena detto, e anzi, a ben vedere, lo rafforza, richiedendo che i suddetti requisiti vadano visti, in caso di realizzazione di più alloggi, caso per caso.
Nella specie, quanto dedotto e prodotto da parte appellante al più mira a soddisfare solo l'ultimo dei requisiti richiamati, quello relativo al canone, sopperendo alle ulteriori palesi carenze – in estrema sintesi – col generico richiamo di una funzione di ausilio di fasce deboli della popolazione: il che è palesemente ben altro, rispetto all'istituto invocato.
Gli elementi richiamati da parte della contribuente, pur suggestivi, sono palesemente insufficienti a dimostrare, in modo compiuto e individualizzato per ciascun cespite, la ricorrenza dei menzionati presupposti per l'esclusione della tassazione di cui si tratta.
Al riguardo, non è inopportuno evidenziare che la legge distingue gli alloggi sociali dagli alloggi di edilizia residenziale pubblica “tradizionale” (ex IACP oggi ARCA, ALER, ATER, ecc.). Infatti, per questi ultimi l'art. 1, co. 749 L. 160/2019 prevede solo una detrazione IMU di €200 (come per le prime case “ordinarie” non di lusso) e l'applicazione dell'aliquota ordinaria salvo riduzioni comunali. Non è prevista l'esenzione totale per tutti gli alloggi di edilizia residenziale pubblica, nonostante la funzione chiaramente pubblicistica e di tutela delle fasce meno abbienti che pure la stessa persegue, a meno che essi rientrino specificamente nella categoria di “alloggio sociale” ex DM 2008. Questa differenziazione, introdotta a decorrere dal 2014 (DL
102/2013 conv. L. 124/2013), conferma che solo gli immobili con le caratteristiche del DM 2008 possono beneficiare dell'esenzione. In altre parole, l'essere un alloggio popolare assegnato da un ente pubblico non basta di per sé: l'immobile deve rispettare i menzionati parametri del DM 2008 richiamato.
Conformemente, è stato affermato, con principio pienamente condiviso da questa Corte, che «l'esenzione dal pagamento è prevista, dunque, solo per gli immobili specificamente destinati ad alloggi sociali, cioè per gli immobili destinati alla locazione che abbiano le caratteristiche individuate dal decreto del ministero dell'infrastrutture, al che consegue che sono esenti dal pagamento non tutti gli alloggi IACP ma solo quelli che abbiano le caratteristiche indicate nei parametri stabiliti dal decreto ministeriale del 22 Aprile 2008 (Sez.
5, Ordinanza n. 6380 del 2024; negli stessi termini cfr. anche Sez. 5 - , Ordinanza n. 14511 del 23/05/2024,
Rv. 671391 – 01 […] (così Sez. 5, Ordinanza n. 31214 del 2024).
I documenti ulteriori prodotti in appello non colmano il deficit probatorio, non costituendo prova, nei termini richiesti dalla giurisprudenza di legittimità e dalla normativa richiamata, che si tratti di alloggi sociali.
Infine, l'istanza di consulenza tecnica d'ufficio non può essere accolta, poiché la CTU non può supplire a carenze di allegazione e prova sui fatti principali gravanti sulla parte che invoca il beneficio, né può essere disposta con finalità esplorative, ma opera come ausilio valutativo di elementi già sufficientemente delineati e provati dalle parti (Cass., sez. V, 13 gennaio 2016, n. 404; Cass. Sez. 5, Sentenza n. 18976 del 10/09/2007,
Rv. 601261). Né si comprende come l'ispezione in data odierna potrebbe colmare le lacune probatorie (sui requisiti previsti per la chiesta esclusione dell'imposizione) evidenziate. Per quanto evidenziato, sarebbe, altresì, inutile approfondire, con le chieste informative, i dati reddituali di alcune famiglie, che da soli non porterebbero comunque ad accogliere la domanda.
Ne consegue il rigetto dell'appello.
3Le spese del presente grado seguono la soccombenza.

P.Q.M.

1. rigetta l'appello proposto dalla Ricorrente_1 s.p.a.; 2. condanna l'appellante alla rifusione delle spese del presente grado in favore del Comune di Taranto, che liquida in € 2.800,00 per compensi, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge, da distrarre a favore dell'avv. Difensore_2, antistataria.