n. r.g. 6922/2019

TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Verbale di discussione ex art. 281 sexies c.p.c. del 25.11.2025
Oggi 25 novembre 2025, innanzi al Giudice dott.ssa Alice Buonafede, sono comparsi: per l'avv. Lucio Leoni;
Parte_1 per e l'avv. Carlo Usai. Parte_2 Parte_3
I procuratori delle parti precisano le conclusioni e discutono oralmente la causa, riportandosi ai rispettivi atti, in particolare agli scritti conclusivi depositati.
Il Giudice udita la discussione, si ritira in camera di consiglio.
All'esito, decide come da provvedimento che deposita contestualmente, di cui dà lettura, in assenza delle parti, e che forma parte integrante del presente verbale.
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
1 n. r.g. 6922/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Alice
Buonafede, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., nella causa civile di primo grado iscritta al n. 6922 del
Ruolo Generale degli affari contenziosi civili relativo all'anno 2019, a seguito di discussione orale tenutasi all'odierna udienza, promossa da:
(C.F. , elettivamente Parte_1 C.F._1
domiciliato in Velletri, alla piazza Cairoli n. 37, presso lo studio dell'avv. Lucio Leoni, che lo rappresenta e difende in virtù di procura rilasciata a margine dell'atto introduttivo;

Attore contro
(C.F. e (C.F. Parte_2 C.F._2 Parte_3
), entrambi elettivamente domiciliati in Velletri, al corso della C.F._3
Repubblica n. 49, presso lo studio dell'avv. Carlo Usai, che li rappresenta e difende in virtù di procura rilasciata a margine della comparsa di costituzione e risposta;

Convenuti
Oggetto: contratto di compravendita;

Conclusioni delle parti: come da verbale dell'odierna udienza.
2 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Il presente giudizio è stato introdotto da al fine di Parte_1
ottenere la condanna di e di al pagamento della Parte_2 Parte_3
somma di euro 7.000,00, a titolo di riduzione del prezzo, in ragione delle spese sostenute per provvedere al ripristino dell'immobile oggetto del contratto di compravendita intercorso fra le parti, nonché al risarcimento dei danni subiti, quantificati nella somma complessiva di euro 13.000,00 o nella maggiore o minore somma di giustizia.
A fondamento di tali domande, l'attore ha, in particolare, sostenuto:
- di avere visionato, nel novembre 2016, l'appartamento di proprietà dei convenuti, il quale risultava in buono stato, completo di tre split, di cabina doccia in cristallo, di specchi, termostato digitale, sistema di allarme e di lavandini e rubinetti nuovi;

- che gli stessi hanno concordato la vendita del predetto immobile, completo di accessori, al corrispettivo di euro 166.000,00, con versamento di un acconto di euro
16.000,00;
- che, in data 15.12.2016, è stato stipulato il contratto di compravendita, prevedendo, come data di consegna, il 15.1.2017, termine successivamente prorogato di trenta giorni;

- che, in data 14.2.2017, giorno concordato per la consegna, lo stesso attore ha riscontrato l'assenza di numerosi accessori dell'appartamento, notando che erano stati asportati i tre split, il cristallo della cabina doccia, lo specchio del bagno, il termostato, il sistema di allarme;

- che, inoltre, i lavandini e i rubinetti erano stati sostituiti con altri di minore pregio e la vasca era stata staccata;

- che lo stesso è stato costretto ad acquistare i materiali mancanti, sostenendo i seguenti costi: euro 1.500,00, per la cabina doccia;
euro 1.000,00, per lavandini e rubinetti;
euro
2.700,00, per caldaie e climatizzatore;
euro 1.320,47, per il sistema di allarme;
euro
500,00, per l'installazione della vasca da bagno.
Sulla scorta delle predette circostanze, l'attore ha così concluso: “accertata la violazione dell'art. 1477 cc nella condotta dei convenuti, condannarli al pagamento, in favore dell'attore, della somma di € 7.000,00, a titolo di riduzione prezzo, per le spese
3 occorse per ripristinare lo stato dei luoghi, o a quella maggiore o minore somma, che sarà accertata in corso di giudizio;
condannare altresì i convenuti al risarcimento del danno subiti da parte attrice, da liquidarsi in via equitativa nella misura di € 13.000,00, o in quella maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia. Con vittoria di spese”.
e costituitisi in giudizio, hanno dedotto: Parte_2 Parte_3
- che l'immobile compravenduto è stato consegnato nel rispetto di quanto pattuito;

- che, infatti, la data di consegna è stata posticipata proprio al fine di consentire ai convenuti di rimuovere gli arredi non contemplati nel contratto concluso dalle parti;

- che, al momento della consegna, l'attore non ha rilevato alcuna difformità dello stato dell'immobile rispetto a quanto convenuto;

- che, in particolare, la vasca non è mai stata asportata;
l'impianto di climatizzazione è stato espressamente escluso per effetto del contratto;
la cabina doccia e il termostato sono stati rimossi perché obsoleti;
il sistema di allarme è stato rimosso perché obsoleto come da accordi;
i lavandini, i rubinetti e lo specchio sono stati rimossi perché parte del mobile bagno che non interessava all'acquirente;
- che il valore dei suddetti beni non ha comunque inciso sul corrispettivo pattuito;

- che il procedimento penale intrapreso a seguito della querela presentata dall'attore si
è concluso con un provvedimento di archiviazione.
I convenuti hanno, dunque, concluso chiedendo l'integrale rigetto della domanda attore, con vittoria delle spese di lite e condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
Assegnati alle parti i termini per il deposito delle memorie di cui all'art. 183 c. 6 c.p.c.
e mutata, a seguito dell'adozione di provvedimento di ammissione dei mezzi istruttori, la persona fisica del giudice, per effetto del decreto del Presidente del Tribunale n. 21 del
9.2.2023, è stata svolta l'istruttoria mediante assunzione delle prove orali richieste dalle parti.
Trattenuta la causa in decisione, con provvedimento adottato ai sensi dell'art. 127 ter
c.p.c., comunicato alle parti in data 26.5.2025, la stessa è stata rimessa sul ruolo istruttorio, dopo il deposito degli scritti conclusivi, al fine di consentire la regolarizzazione della costituzione di parte attrice.
4 La causa è, quindi, definita a seguito di discussione orale tenutasi, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., all'odierna udienza.

2. Così in sintesi delineate le prospettazioni delle parti, appare utile sin d'ora precisare che l'attore ha formulato due diverse domande, l'una volta a conseguire la restituzione della somma di euro 7.000,00, in tesi conseguente alla riduzione del prezzo pattuito per il trasferimento, l'altra strumentale conseguire il risarcimento dei danni patiti, quantificati in via equitativa nella somma di euro 13.000,00, lamentando che, al momento della consegna dell'immobile acquistato, lo stesso risultava mancante di alcuni accessori, ossia di tre split, della cabina doccia, dello specchio del bagno, del termostato e del sistema di allarme e affermando che i lavandini e i rubinetti del bagno erano stati sostituiti con altri di minore pregio e che la vasca da bagno era stata staccata.
Con riferimento alla prima domanda, non può prescindersi dal mettere in luce che la stessa sembrerebbe sottendere, dato il riferimento alla riduzione del prezzo contenuto nelle conclusioni rassegnate dall'attore, il richiamo della disciplina della garanzia per i vizi della cosa compravenduta.
Sul punto, si rileva che non può considerarsi meritevole di approfondimento la deduzione della parte convenuta secondo cui sarebbero maturate le decadenze e prescrizioni di cui all'art. 1495 c.c., in quanto la stessa, pur postulando la formulazione di due eccezioni in senso stretto, non è però accompagnata dalla specifica allegazione delle circostanze da cui discenderebbe l'effetto estintivo derivante dal ricorrere delle fattispecie invocate, dovendo considerarsi tardiva e inammissibile l'allegazione di circostanze nuove avvenuta soltanto in sede di comparsa conclusionale.
Si ritiene, ad ogni modo, che non ricorrano, nel caso di specie, i presupposti per l'operatività della garanzia in disamina, come peraltro chiarito anche dall'attore nelle memorie di replica depositate.
Appare, infatti, sufficiente evidenziare che l'art. 1490 c.c. richiede espressamente il ricorrere di vizi che preesistano rispetto alla conclusione del contratto di compravendita e siano tali da rendere la cosa inidonea all'uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, con l'ulteriore specificazione che l'onere probatorio della loro esistenza grava
5 sull'acquirente (cfr. Cass., sez. un., 3 maggio 2019, n. 11748).
Nel caso di specie, le criticità lamentate dall'attore non solo non appaiono tali da escludere l'inidoneità della cosa all'uso o da ridurne in modo apprezzabile il valore, venendo in considerazione la sola mancanza di alcuni accessori e arredi di un immobile rispetto a cui non sono state avanzate altre doglianze, ma le stesse sono pacificamente conseguenza di una condotta tenuta dai venditori successivamente alla conclusione dello stesso contratto di compravendita.
La fattispecie descritta dall'attore è, dunque, in astratto, più correttamente qualificabile come una forma di inesatto adempimento rispetto all'obbligo di consegna gravante sul venditore, come si desume dal dato che, nelle conclusioni formulate, lo stesso attore ha domandato di accertare la violazione dell'art. 1477 c.c., evenienza poi espressamente confermata dalla parte anche negli scritti conclusivi.
Occorre ulteriormente precisare che la disposizione citata prevede l'obbligo del venditore di provvedere alla consegna della cosa nello stato in cui si trova e la necessità che vengano consegnati anche gli accessori, le pertinenze e i frutti, salvo diversa volontà delle parti, così ponendo in capo al venditore l'onere di dare prova dell'esistenza di una pattuizione diretta ad escludere la sussistenza di tale obbligazione (cfr. Cass., 3 ottobre
2022, n. 28613).
Ne deriva, dunque, la necessità di verificare se i beni che vengono qui in considerazione possano qualificarsi come pertinenze o accessori rispetto all'immobile compravenduto.
In ordine a quest'ultimo profilo, si evidenzia che, come precisato dalla Suprema Corte,
“il primo concetto (…) viene direttamente definito dal Codice civile come quelle cose - dotate di autonomia - che il proprietario ha destinato durevolmente al servizio o all'ornamento di un'altra cosa (art. 817 c.c.). Per accessori, invece, devono intendersi tutti i beni che vengono a costituire parti integranti o incorporate nella cosa principale
(da una dottrina definiti 'accessori in senso stretto'), oppure che sono destinati a completare la funzionalità di un altro bene (e pertanto definiti anche 'accessori d'uso') al quale sono materialmente uniti, a differenza delle pertinenze per le quali non opera un
6 vincolo di necessaria contiguità fisica, necessitando invece il vincolo funzionale” (cfr.
Cass., 3 ottobre 2022, n. 28613).
Facendo applicazione dei richiamati principi, nel caso di specie, deve osservarsi che è pacifico, perché di fatto riconosciuto dagli stessi convenuti, che, prima della consegna, questi ultimi hanno asportato tre split, parte dell'impianto di climatizzazione, la cabina doccia, lo specchio del bagno, il termostato, il sistema di allarme e hanno sostituto l'originaria rubinetteria e i lavandini, beni rispetto ai quali può effettivamente ravvisarsi la sussistenza di un vincolo di accessorietà, venendo in considerazione dei beni mobili destinati a completare la funzionalità dell'immobile a cui erano materialmente uniti.
D'altro canto, in sede di interrogatorio formale, ha confermato che Parte_3
gli split, la cabina doccia in plastica, il sistema di allarme, i due mobili comprensivi di specchi, il termostato digitale sono stati rimossi, perché in tesi non di interesse dell'acquirente, e che la rubinetteria è sostituita con rubinetteria provvisoria, per non lasciare il bagno senza acqua corrente, evenienze riconosciute anche da
[...]
in sede di interrogatorio formale. Parte_2
Occorre ancora osservare che i convenuti non hanno dato prova del ricorrere di una pattuizione espressa funzionale ad escludere l'obbligo del venditore di provvedere alla consegna della cosa compravenduta completa degli accessori, pattuizione che non è infatti contenuta nel contratto di compravendita del 15.12.2016 e che non può implicitamente desumersi dal solo contenuto dell'attestazione di prestazione energetica, non recante espresso riferimento all'impianto di climatizzazione.
Si sottolinea, inoltre, che la circostanza che la volontà delle parti fosse nel senso di includere nel trasferimento anche gli arredi è confermata dalle dichiarazioni rese da madre dell'attore, escussa come teste all'udienza del 7.11.2023, e da Testimone_1
padre dell'attore, escusso come teste all'udienza del 5.3.2024, i quali Testimone_2 hanno asserito che le parti, a fine novembre 2016, si erano accordate nel senso di trasferire l'immobile completo di accessori al prezzo di euro 166.000,00, con la sola eccezione della cucina in muratura che i convenuti avrebbero dovuto rimuovere.
Facendo applicazione dell'art. 1477 c. 2 c.c., in mancanza di una pattuizione in senso
7 contrario, deve, pertanto, concludersi che i convenuti non abbiano rispettato in modo pieno l'obbligo di provvedere alla consegna della cosa, completa degli arredi destinati in modo durevole a servizio dell'immobile e, quindi, da qualificare come accessori, che sono stati pacificamente asportati.
Ferma tale conclusione, si reputa, nondimeno, che l'attore non abbia dato adeguata dimostrazione dei danni di cui ha domandato ristoro.
Lo stesso, infatti, sebbene abbia affermato di avere sostenuto delle spese pari ad euro
7.000,00 per acquistare gli accessori mancanti, delle quali chiede il pagamento come
“riduzione di prezzo”, ha però depositato unicamente un preventivo, per l'importo di euro
1.320,47, e una fattura di euro 2.700,00, senza fornire alcuna dimostrazione di avere provveduto effettivamente al pagamento delle somme ivi indicate.
Analogamente, si rimarca che lo stesso attore ha assunto di avere patito dei danni ulteriori, rispetto a quello appena richiamato, senza però allegarli in modo specifico, quantificandoli nella complessiva somma di euro 13.000,00, non ulteriormente argomentata, genericità che non consente neppure di ricorrere al criterio equitativo di liquidazione invocato dalla parte.
Si evidenzia, infine, che l'attore ha lamentato di avere atteso quattro mesi per trasferirsi nell'immobile acquistato, ma non ha né esplicitato il nesso causale con l'inadempimento in questa sede accertato né delineato le conseguenze lesive patrimoniali o non patrimoniali che detta circostanza avrebbe determinato.

3. In definitiva, la mancata dimostrazione dell'esistenza e dell'entità dei danni, che sarebbero conseguenza dell'inadempimento rimproverato ai convenuti, induce al rigetto di tutte le domande proposte dall'attore.
Le spese di lite, in applicazione dei principi di cui all'art. 91 c.p.c., sono da porre a carico di e sono liquidate nella somma indicata in Parte_1 dispositivo sulla base dei parametri previsti dal d.m. n. 55 del 2014, per come modificato dal d.m. n. 147 del 2022, per lo scaglione di riferimento, da individuare in relazione al valore del petitum (causa di valore compreso fra euro 5.200,01 ed euro 26.000,00), con la precisazione che si applicheranno i parametri minimi data la non rilevante complessità
8 delle questioni poste e dell'attività processuale svolta.
Si reputa, invece, che non sia stata fornita prova dell'elemento soggettivo richiesto per l'accertamento della temerarietà della lite e per la pronuncia della condanna ai sensi dell'art. 96 c. 1 c.p.c. e che non ricorra un'ipotesi di abuso dello strumento processuale giustificante l'applicazione della previsione di cui all'art. 96 c. 3 c.p.c.


p.q.m.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
a) rigetta tutte le domande proposte da Parte_1
b) condanna alla rifusione, in favore di Parte_1 [...]
e di delle spese di lite, liquidate nella complessiva somma Parte_2 Parte_3 di euro 2.540,00, oltre rimborso forfettario spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Velletri, 25 novembre 2025
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
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