REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g. 53009 dell'anno 2023 e vertente
TRA
, in persona del Parte_1 legale rappresentante pro tempore, parte elettivamente domiciliata in Via S. Tommaso D'Aquino. n. 119, Pt_1 presso lo studio dell'Avv. FAMIANI SALVATORE, che la rappresenta e difende come da procura in atti
ATTORE
E
parte elettivamente domiciliata in CP_1 Pt_1
VIALE FURIO CAMILLO N. 99, presso lo studio dell'Avv.
GUERRERA FRANCESCO, che la rappresenta e difende come da procura in atti
CONVENUTO
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità
All'udienza del 11/02/2025, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO il Condominio ricorrente in persona dell'amministratore pro tempore, con contratto del 28.02.1997, registrato presso l'Ufficio Registro Atti Privati di il 18.03.1997 al n. Pt_1
1 B/17638, concedeva in locazione ad uso commerciale per somministrazione gastronomia fredda e gelati, al IG. Per_1
l'unità immobiliare, sita in Viale G. Marconi
[...] Pt_1
n. 596/598, con decorrenza dal 1.03.1997 e scadenza il
1.03.2003, tacitamente rinnovato per ulteriori sei anni e così di seguito;

il 9.07.2010 il IG. trasferiva l'azienda al Persona_1 figlio, IG. odierno convenuto, rinunciando sia CP_1 la coniuge, IG.ra , sia il figlio, Controparte_2 CP_3 al diritto di liquidazione, mediante patto di famiglia, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 768 bis C.C. e segg., per atto rep.
12497/5129 del Notaio di con Persona_2 Pt_1 decorrenza degli effetti economici e giuridici della cessione a far data dal 13.07.2010; con scrittura privata del 1.02.2015 reg.ta il 25 febbraio 2015 presso l'Agenzia delle Entrate di al n. 0028945, le parti Pt_1 si accordavano temporaneamente per un anno, a decorrere dal mese di febbraio dell'anno 2015 e fino al giorno 31 del mese di gennaio 2016, per una diminuzione del canone mensile del contratto di locazione da € 1.979,00 ad €
1.780,00, da corrispondersi in rate mensili anticipate;
dal 1.02.2016 ha trovato, quindi, nuovamente applicazione il canone mensile pattuito originariamente nel contratto di locazione, pari a complessivi € 1.980,00
(millenovecentoottanta/00) così come adeguato ed aggiornato sulla base delle variazioni accertate dall'ISTAT, a seguito dei quali è divenuto pari ad € 2.025,00.
Il IG. fin dagli inizi del 2023, risultava tuttavia CP_1 di nuovo moroso, compresi i canoni di agosto settembre e ottobre, nonché i relativi ratei di cui alla transazione del
15.10.2021, detratti i pagamenti effettuati fino al 12.10.2023, di € 8.210,01, oltre al conguaglio 2022, pari ad € 687,00, delle spese legali dovute per il decreto ingiuntivo n.
2 4883/2021 R.G. n. 13620/2021, pari ad € 1.145,33, per complessivi € 10.042,34, oltre i canoni maturandi con aggiornamento Istat ed interessi di mora dalle singole scadenze sino all'effettivo soddisfo, nonché le relative spese legali.
In considerazione della persistente morosità, con atto d'intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida con ingiunzione di pagamento del 19.10.2023, notificato tramite PEC il 20.10.2023, il
[...]
, ha intimato sfratto R.G. n. Parte_2
47294/2023 nei confronti del IG. avanti al CP_1
Tribunale Ordinario di Roma, Sezione Sesta Civile, Giudice, per il richiamato importo di € 10.042,34; con comparsa di costituzione e risposta del 21.11.2023 il si è costituito in giudizio, opponendosi allo sfratto e CP_1 chiedendo “in via preliminare e pregiudiziale dichiarare improponibile, improcedibile, inammissibile la domanda come proposta, stante la violazione del principio del ne bis in idem, essendo, allo stato, ancora valido il provvedimento Ordinanza di rilascio emesso in data 30.09.2020 dal Tribunale Ordinario di Roma nella causa di sfratto per morosità contraddistinta con
R.G. n. 23885/2020 tra le stesse parti, sullo stesso immobile e per lo stesso contratto di locazione;
nel merito rigettare la domanda come proposta, perché infondata in fatto e diritto e non provata;
in via subordinata, in caso di accoglimento della domanda, rideterminare gli importi dovuti nella misura che risulterà documentalmente accertata, in ogni caso dichiarare non dovute le somme di € 2.135,01, riferite a ratei di cui alla transazione del 15.01.2021, in quanto già regolarmente corrisposte ed € 1.145,33 richieste a titolo di spese legali riferite al decreto ingiuntivo n. 4883/2021 R.G. n. 13620/2021 in quanto non dovute, giusta scrittura privata di transazione del 15.01.2021 e concedere il termine massimo per la data di
3 esecuzione, in ogni caso con vittoria di spese, competenze ed onorari.”.
Il giudice, verificata la non sussistenza di gravi motivi in contrario "stante l'ammontare ed il reiterarsi della morosità" pronunciava, in data 23.11.2023, ordinanza non impugnabile di rilascio con fissazione dell'esecuzione al 9.01.2024, disponendo, altresì, il mutamento del rito, all'uopo, fissando l'udienza per la prosecuzione del giudizio al 26 marzo 2024 ed assegnando a parte attrice termine perentorio fino a 30 giorni prima della predetta udienza, nonché a parte convenuta successivo termine perentorio fino a 10 giorni prima, per provvedere all'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti.
La causa, esaurientemente istruita senza l'ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all'odierna udienza.
Deve sottolinearsi, in via preliminare l'infondatezza delle eccezioni relative alla inammissibilità, improponibilità, improcedibilità, sollevata dall'intimato per l'esistenza della precedente ordinanza di rilascio già pronunciata nei suoi confronti, come anche esposto nelle memorie ex art. 426 cpc. dalla parte attrice “ come sancito dalla Corte d'Appello Roma,
(Sez. VII, Sentenza, 01/02/2023, n. 766), l'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. non è impugnabile, né è idonea al giudicato poiché non ha carattere irrevocabile e non statuisce in via definitiva sui diritti e sulle eccezioni delle parti, la cui risoluzione è riservata invece alla successiva fase di merito, in cui intimante ed intimato cristallizzano il "thema decidendum"; ne consegue che l'omessa pronuncia su domande o eccezioni sollevate nella fase sommaria o in quella di merito può essere fatta valere solo con l'impugnazione della sentenza che definisce il giudizio incardinato ai sensi dell'art. 667 c.p.c..”, che, peraltro, richiama l'orientamento della Suprema Corte
4 (Cass. civ., Sez. VI - 3, Ordinanza, 03/05/2022, n. 13956 (rv.
664649-01), sebbene, nella specie sia stata pronunciata la precedente ordinanza del 30.9.2020 – che fissava la data dell'esecuzione per il 2.2.2021-, riteniamo opportuno sottolineare che essa, non solo non è stata eseguita, ma che essendo stato concluso tra le parti il nuovo accordo transattivo del 15.10.2021, certamente non poteva più ritenersi valida ed efficace in quanto legata ad una procedura di sfratto per morosità, avente ad oggetto somme differenti per importo e per causa rispetto a quelle per le quali è stato richiesto il presente nuovo sfratto per morosità del 19.10.2023. L'eccezione, quindi, non avendo pregio alcuno, va pertanto rigettata. Quanto alle somme per cui si è richiesto lo sfratto, oltre ad essere quelle per le quali è stato richiesto ed ottenuto il D.I.T n. 834/2024 del
16.1.2024, R.G. 244/2024, per l'importo di € 12.067,34, di cui si allega copia (All. 1), ad oggi rimasto senza riscontro;
esse, ad eccezione degli ultimi pagamenti dell'8.01./8.02.2024 per complessivi € 500,00 relativi all'ennesimo accordo transattivo del 15.10.2021, nonché del 12.02.2024 di € 2.025,00 (All. 2) con il quale è stato pagato il mese di agosto 2023, a dimostrazione del gravissimo inadempimento, risultano, a tutt'oggi ancora insolute, ed anzi la morosità si è ulteriormente aggravata in quanto si sono aggiunte le mensilità di gennaio e febbraio 2024 e quindi ammonta ad € 14.092,34, oltre il conguaglio 2024 nella misura che verrà approvata dalla prossima assemblea. In sostanza il con il suo CP_1 comportamento gravemente inadempiente, nonostante varie proposte e controproposte, da ultimo quella inviata tramite PEC dal legale del Avv. F. Guerrera, del 12.02.2024 (All. 3), CP_1 restando sempre moroso dell'importo € 10.235,01, relativo a residue piccole differenze impagate, al saldo delle mensilità di agosto 2023, delle intere mensilità di settembre, ottobre, novembre e dicembre 2023, nonché dei relativi ratei di cui alla
5 transazione del 15.10.2021, oltre al conguaglio 2022, pari ad €
687,00, delle spese legali dovute per il decreto ingiuntivo n.
4883/2021 R.G. n. 13620/2021 (All. 4), pari ad € 1.145,33, per un totale complessivo di € 12.067,34 sopra citato, ha di nuovo costretto il Condominio a richiedere ed ottenere il nuovo decreto ingiuntivo telematico di cui sopra. Quanto infine all'importo delle spese del DIT 4883/2021 di € 1.145,33 che si reclamano è evidente che tale importo, non essendo compreso nella transazione del 15.10.2021, (cfr. punto 2 transazione citata) non può che essere dovuta al Condominio, come peraltro specificato e ribadito nell'ultimo decreto ingiuntivo n. 834/2024 ottenuto nei confronti del Ciò anche in quanto il CP_1 CP_1 rendendosi inadempiente anche con riferimento a tale scrittura ha fatto si che il Condominio si potesse avvalere del punto 5) della suddetta scrittura transattiva che prevede la risoluzione della stessa in caso di mancato pagamento di due rate.
(decadenza dal beneficio del termine)” .
Parte convenuta solleva inoltre due eccezioni, la prima di carattere preliminare, relativa al mancato esperimento da parte dell'attrice della procedura di mediazione, chiedendo la dichiarazione di improcedibilità ab origine dell'azione intrapresa.
Se è vero che la Cassazione ha ormai chiarito che l'onere di attivare il procedimento di mediazione incombe sulla parte attrice, in quanto solo a questa è ascrivibile l'eventuale dichiarazione dell' improcedibilità dell'azione, si ricorda tuttavia che trattasi di onere e non di obbligo.
Nulla vieta, come nel caso che ci occupa, che la procedura di mediazione venga incardinata da parte convenuta.
L'eccezione che quest'ultima solleva riguarda l'oggetto della mediazione, la quale sarebbe stata incardinata unicamente con riferimento alle spese di lite e pertanto non avrebbe avuto oggetto la stessa vicenda locatizia….. “omissis è stata la parte
6 intimata resistente a farsi carico dell'onere, ma limitatamente alla tutela del proprio interesse e diritto alla liquidazione delle spese del giudizio”, non trova corrispondenza documentale.
Infatti, dalla lettura del verbale redatto dal mediatore, tale circostanza non appare. Al contrario, all'oggetto della controversia si legge testualmente: sfratto per morosità n.
53009/2023 e nel verbale il mediatore scrive ”Si specifica che
l'oggetto della mediazione obbligatoria è relativo alla causa di sfratto r.g. 53009/20232” e non fa alcun riferimento alle spese di lite della controversia, per altro non ancora quantificate da nessuno.
Tale eccezione di improcedibilità deve ritenersi pertanto inaccoglibile.
Del pari deve dirsi dell'eccezione sollevata in ordine alla mancanza di un documento attestante il rapporto di locazione intercorrente tra il Condominio attore ed il convenuto _4
, come peraltro già espresso con mia precedente
[...] ordinanza del 30.07.2024 , con la quale il giudice “Respinge l' eccezione di parte convenuta in ordine inammissibilità del deposito agli atti di causa del contratto di locazione tra il condominio di e ed il sig. Parte_2 in quanto non vi sarebbe un contratto di Persona_1 locazione direttamente riferibile all'odierno intimato T_
. Quest'ultimo infatti, risulta succedere, con atto pubblico
[...] stipulato innanzi al Notaio versato agli atti Persona_2 di causa, nell'azienda di famiglia, esercitata nel locale oggetto del presente giudizio, in via Guglielmo Marconi n. 590. Per altro la stessa parte convenuta deposita scrittura privata di transazione tra le parti del 15.10.2021, nelle cui premesse, al secondo capoverso, si legge “Il IG. succedeva CP_1 al padre nel rapporto locatizio giusto trasferimento di azienda del 9.07.2010 con decorrenza dal 13.07.2010” Risulta pertanto inammissibile l'eccezione della parte convenuta in ordine alla
7 carenza di titolo su cui la parte intimata fonda la propria azione, per avere la stessa riconosciuto - e per l'evidenza documentale agli atti - la sussistenza di un contratto di locazione stipulato originariamente con il IG. Per_1 al quale è succeduto l'odierno intimato per
[...] trasferimento dell'azienda che si esercita nei locali oggetto del presente giudizio siti in .” Pt_1 Parte_2
Alla luce delle esposte considerazioni, la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento.
Il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n. 3341).
Di conseguenza il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore dedotta con l'intimazione di sfratto, in modo particolare ove l'inadempimento in esame sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo. (Cass. Civ., III Sez. n.
8550/1999). La valutazione dell'importanza dell'inadempimento nel contratto di locazione, la cui natura
8 giuridica lo pone nell'ambito dei contratti sinallagmatici, va affermata anche in relazione all'esecuzione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell'art. 1375 c.c., che impone di evitare il pregiudizio dell'interesse della controparte alla corretta esecuzione dell'accordo ed al conseguimento della relativa prestazione (Cass. Civ. Sez. III, n. 19879/2011).
Pertanto la gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata solamente all'entità del danno, che potrebbe anche non sussistere, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura ed alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione.
Le omissioni poste in essere dal conduttore hanno penalizzato il locatore sotto l'aspetto economico del dedotto inadempimento ed hanno evidenziato come il comportamento posto in essere dal medesimo, in relazione all'interesse concreto del locatore al puntuale pagamento dei canoni, abbia inciso in modo decisivo sull'economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio nel sinallagma funzionale (Cass. Civ. Sez. III, n. 15363/2010).
L'inadempimento del conduttore configura infatti una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” (Cass. 1/10/2004 n. 19652).
9 Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.
Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell'immobile mantenendolo nella propria piena disponibilità, tanto da indurre parte attrice a domandarne il rilascio in corso di causa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando, dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti, avente ad oggetto l'immobile ad uso commerciale sito in Viale G. Marconi n. 596/598, Pt_1 essendo lo stesso stato rilasciato in corso di causa coma da verbale di riconsegna in data 9.10.2024; condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice, dei canoni intimati scaduti e non pagati, ammontanti ad euro 25.472,01 alla data di riconsegna dell'immobile il
9.10.2024, oltre interessi convenzionalmente pattuiti e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze al saldo;
respinge la domanda di condanna al pagamento delle spese legali per euro 1.145,93 dovute per il decreto ingiuntivo n.
4883/2021 R.G. n. 13620/2021, in quanto afferenti ad altro giudizio e non oggetto della transazione del 15.10.2021 risoltasi tra le parti per decadenza dal beneficio del termine;

10 condanna infine parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice delle spese di giudizio, liquidate in complessivi
Euro 2.300,00, di cui Euro 300,00 per esborsi, ed Euro
2.000,00 per compensi, oltre oneri di legge.
Così deciso in Roma, 11/02/2025
IL GIUDICE Dott.ssa Manuela Scoppetta
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