N. R.G. 2682/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PARMA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice onorario dott.ssa Federica Marconi, acquisite le note di trattazione scritta sostitutive dell'udienza del 19 dicembre 2025, celebrata secondo le modalità stabilite dall'art. 127 ter c.p.c., sulle conclusioni rassegnate nelle note autorizzate, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2682/2024 promossa da:
, IN PERSONA DELL'AMMINISTRATORE DI SOSTEGNO AVV. CP_1
, rappresentato e difeso dall'Avv. Anna Rosa Caruso ed elettivamente CP_2
domiciliato presso lo Studio dell'Avv. Paola Marchelli in Parma, in forza di procura in atti
- attore intimante opposto
E , rappresentati e difesi Controparte_3 Controparte_4
dall'Avv. Lorenza Santella, presso il cui Studio in Parma sono elettivamente domiciliati
- convenuti intimati opponenti
Conclusioni: per parte attrice, come da note scritte depositate telematicamente l'11.12.2025; per i convenuti, come da comparsa di costituzione in data 23.5.2024.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione l'avv. all'epoca amministratrice di sostegno del Controparte_5
sig. chiedeva la convalida dello sfratto per finito comodato nei confronti dei CP_1
sigg.ri e Controparte_3 Controparte_6
La sig.ra in proprio ed in rappresentanza del figlio aveva Parte_1 CP_1
concesso in comodato ai convenuti l'immobile sito in via Don Monti n. 7 a Berceto, con contratto del 12.10.2017, registrato il giorno successivo, avente scadenza al 31.12.2023.
Nel corso del rapporto, secondo quanto allegato da parte attrice, la sig.ra veniva Pt_1
sottoposta ad amministrazione di sostegno e poi decedeva il 19.10.2023; il sig. CP_1
pagina 1 di 6 tramite l'amministratrice di sostegno, si trovava a gestire la successione della madre, con le problematiche connesse.
La restituzione veniva richiesta a mezzo racc. a/r in data 27.12.2023.
I convenuti si costituivano proponendo opposizione, allegando e documentando la stipula di un preliminare di vendita in data 28.5.2021, col quale sarebbe stato loro trasmesso il possesso dell'immobile: ritenendo non risolto il predetto preliminare, gli stessi convenuti lo ponevano a fondamento della permanenza nell'immobile. Essi pertanto chiedevano: di dichiararsi l'inammissibilità della convalida, data la presenza di figli minori;
il rigetto della domanda di emissione di ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva;
di disporre il mutamento del rito e di dar corso alla mediazione obbligatoria;
il rigetto della domanda di condanna alla riconsegna e, in subordine, di riconoscere la realizzazione di opere straordinarie da parte dei convenuti, con condanna del proprietario al rimborso a seguito di accertamento.
All'udienza del 27.5.2024, parte intimante insisteva per l'emissione dell'ordinanza di rilascio, per l'interesse dell'amministrato a poter disporre in tempi brevi dell'immobile ed ottenere la necessaria liquidità; parte convenuta si riportava alla comparsa;
all'esito, venivano concessi termini per memoria e repliche.
Nella memoria autorizzata del 14.6.2024, parte attrice sosteneva che il preliminare si fosse risolto per inadempimento dei promissari acquirenti ovvero di diritto e che nel predetto preliminare le parti si sarebbero semplicemente limitate a dare atto della preesistenza della detenzione, impropriamente definita possesso e, quindi, era il comodato il titolo da cui traeva origine l'utilizzo/godimento dell'immobile. Parte attrice deduceva che il comodato si era risolto al sopraggiungere della scadenza e il preliminare si era invece risolto per inadempimento riconosciuto e sottoscritto dallo stesso promissario acquirente, legittimante il recesso del promittente venditore. Parte attrice precisava altresì di non essere tenuta a richiedere una pronuncia costitutiva di risoluzione del preliminare, poiché si sarebbe verificata la risoluzione di diritto, che potrebbe essere riconosciuta in sede giudiziaria, con una pronuncia dichiarativa, anche incidenter tantum.
All'esito dell'udienza del 18.7.2024, celebrata con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c., veniva accolta l'istanza di emissione dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c., veniva disposto il mutamento del rito con termini per integrare gli atti mediante deposito di memoria e documenti, venivano assegnati termini per procedere alla mediazione obbligatoria e, a parte opponente, per l'iscrizione dell'opposizione a ruolo.
pagina 2 di 6 Espletata la mediazione con esito negativo, solo parte attrice depositava memoria integrativa e, all'udienza del 14.1.2025, la stessa chiedeva l'accoglimento delle conclusioni rassegnate, mentre parte convenuta si riportava al proprio atto e rimetteva al giudicante la valutazione circa l'opportunità di disporre la comparizione delle parti.
All'udienza dell'11 luglio 2025 parte intimante chiedeva rinvio a fine settembre per verificare l'avvenuto rilascio da parte dei convenuti. Alla successiva udienza del 7.10.2025 parte intimante si riportava alle conclusioni di cui alla memoria del 27.6.2025.
La causa perveniva infine all'udienza del 19.12.2025 per la discussione, svoltasi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.; acquisite le note depositate telematicamente dalla sola parte attrice nel termine assegnato, viene emessa la presente sentenza.
§§§
Il sig. tramite l'amministratore di sostegno, ha chiesto di dichiarare la risoluzione CP_1
del contratto di comodato, stipulato il 12.10.2017, avente ad oggetto l'edificio autonomo ubicato in via don Achille Monti n. 7 a Berceto, con scadenza al 31.12.2023.
La concessione per uso abitativo agli odierni convenuti decorreva dalla data della stipula.
Nelle more, le parti stipulavano preliminare di vendita, in data 28.5.2021, nel quale stabilivano che gli immobili censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Berceto al foglio
79, mapp. 593, subalterni 1 e 2, nonché l'area di sedime e cortilizia censita al Catasto
Terreni del medesimo Comune al foglio 79 mapp. 593 erano promessi ed accettati in vendita: “con effetto per la proprietà dal giorno del rogito, da stipularsi entro il 30 ottobre
2021 e per il possesso utile e oneroso da prima d'ora”.
Sulla base della clausola sopra trascritta, può escludersi che il godimento dell'immobile fosse riconducibile al preliminare a partire dalla stipula di tale contratto e non più al comodato. E' dunque irrilevante, ai fini che occupano, la stipula del preliminare, così come la sorte di tale contratto.
La tesi di parte opponente, secondo cui in mancanza di risoluzione del contratto preliminare attributivo del possesso del bene, l'azione promossa in base all'anteriore comodato, superato dalla stipula del ridetto preliminare, dovrebbe essere rigettata, potendo viceversa continuare a godere dell'immobile fino alla risoluzione del preliminare, è priva di pregio: il preliminare non ha attribuito la detenzione dell'immobile ai sigg.ri e CP_3 CP_4
Non si tratta di un preliminare con effetti anticipati quanto alla disponibilità dell'immobile, posto che è palese la volontà delle parti di fare riferimento al preesistente comodato;
nel preliminare ad effetti anticipati vi è la pattuizione accessoria che consente la preventiva pagina 3 di 6 immissione del promissario acquirente nella disponibilità del bene ma, ripetesi, si tratta di ipotesi estranea al caso di specie, come si evince dal tenore letterale del contratto sottoscritto il 28.5.2021.
Dovendosi dunque avere riguardo solamente al comodato, che le parti non avevano inteso risolvere o fare cessare in sede di stipula del preliminare, “sostituendo” il titolo della detenzione dell'immobile in capo ai convenuti, per riottenere la restituzione del bene correttamente parte attrice ha chiesto la risoluzione del comodato, invocando la scadenza del termine ivi concordata.
Tale contratto è chiaro nel prevedere un termine di scadenza: al punto 2 dei patti e condizioni, le parti stabilivano la conclusione del comodato in data 31 dicembre 2023.
L'art. 1809 comma 1 c.c. prevede l'obbligo del comodatario di restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto.
Ne deriva che, maturata la scadenza pattuita, il contratto di comodato ha cessato i propri effetti e, rimasta inadempiuta la richiesta di restituzione, parte attrice ha chiesto la declaratoria di risoluzione con conseguente condanna dei convenuti al rilascio dell'immobile.
Va pertanto accolta la domanda di risoluzione del comodato, senz'altro fondata sulla base della previsione di un termine di scadenza, al 31.12.2023.
Sulla domanda di rilascio è cessata la materia del contendere, in quanto parte attrice ha dichiarato, nelle note di trattazione scritta, che l'immobile è stato riconsegnato all'amministratore di sostegno in data 3 ottobre 2025. Va confermata l'ordinanza di rilascio in data 28.7.2024.
A questo punto, occorre esaminare la domanda attorea di pagamento dell'indennizzo per indebita occupazione, dall'1.1.2024 al 3.10.2025, nella misura ritenuta giusta e dovuta, da determinarsi in via equitativa, indicativamente in un importo compreso tra € 150,00 ed €
250,00 mensili.
Traendo argomento da Cass. sez. unite n. 33645/2022, relativa all'occupazione senza titolo,
“se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”.
Dalla giurisprudenza di legittimità si deduce che il danno da protratta occupazione, sebbene non costituisca un danno in re ipsa, si configura comunque in termini di normale inerenza pagina 4 di 6 all'impossibilità di disporre del bene e deve essere apprezzato con riferimento al valore locativo di quest'ultimo (Cass., n. 6799/2025).
Nel caso di specie, sulla base di quanto prodotto da parte attrice, in particolare della documentazione catastale e delle caratteristiche dell'immobile come descritte nei contratti inter partes (abitazione unifamiliare con area cortilizia di pertinenza, in Comune di Berceto, ammobiliata, diasabitata da alcuni anni e che necessitava di varie opere di manutenzione), possono ritenersi congrui € 150,00 mensili, a partire da gennaio 2024 sino al 3 ottobre 2025, per complessivi € 3.165,00.
La somma mensile viene parametrata sul minimo indicato da parte attrice e sulla documentazione dianzi richiamata allegata al fascicolo di quest'ultima, non essendovi una puntuale stima prodotta da tale parte relativa al valore locativo dell'immobile.
La decorrenza coincide con la pronta richiesta di restituzione, avanzata dalla precedente amministratrice di sostegno del sig. a mezzo raccomandata del 27.12.2023, CP_1
restituita alla mittente per compiuta giacenza, con avviso in data 2.1.2024.
I convenuti devono pertanto essere condannati in solido al pagamento, in favore di parte attrice, della somma di € 3.165,00 (€ 150,00 x 21 mesi + € 150:30 x 3 giorni) a titolo di risarcimento per la protratta occupazione del bene oltre la scadenza pattuita sino al rilascio effettivo.
Del tutto infondata è la pretesa dei convenuti – avanzata in via subordinata – di condannare il proprietario al rimborso delle opere straordinarie asseritamente realizzate dai comodatari, previo accertamento delle opere medesime. Dopo il mutamento del rito, parte convenuta si è limitata a comparire all'udienza del 14.1.2025 e non ha svolto attività difensiva in questa fase di merito.
Il punto 4 del contratto di comodato stabiliva che “I comodatari si impegnano a provvedere alla manutenzione ordinaria dell'immobile oltre alle opere straordinarie ch'essi riescano a realizzare in economia, fatto salvo, in ogni caso, quanto previsto dall'art. 1808 c.c.”.
Il comma 2 di tale norma riconosce al comodatario il diritto al rimborso delle spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa, se queste erano necessarie ed urgenti.
La domanda subordinata, in difetto di allegazione e dimostrazione, deve essere pertanto respinta.
Non vi sono i presupposti per l'applicazione dell'art. 96 c.p.c., non rinvenendosi nel comportamento processuale dei convenuti mala fede o colpa grave nel resistere alle pretese attoree, né per il riconoscimento di una somma equitativamente determinata ex art. 96
pagina 5 di 6 comma 3 c.p.c., che esige pur sempre sul piano soggettivo la mala fede o la colpa grave della parte soccombente, in quanto non è sufficiente la semplice infondatezza delle tesi prospettate. Va sottolineato che sia la mala fede che la colpa grave devono coinvolgere l'esercizio dell'azione processuale in sé, anche a prescindere dal danno arrecato alla controparte e da una sua richiesta (sez. unite, n. 9912/2018).
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, sulla base dei parametri previsti dal DM 55/2014 e s.m.i. per le cause di valore indeterminabile di bassa complessità, tenuto conto della natura documentale e, quindi, dell'attività effettivamente prestata. Devono compensarsi le spese relative alla mediazione in corso di causa, tenuto conto della partecipazione delle parti agli incontri e quindi dell'impegno di entrambe.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione respinta:
- dichiara risolto il comodato stipulato il 12.10.2017 alla scadenza del 31.12.2023;
- dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda di rilascio, dando atto che l'immobile è stato riconsegnato il 3 ottobre 2025 e confermando l'ordinanza di rilascio del
28.7.2024;
- condanna i convenuti in solido al pagamento, in favore di parte attrice, dell'importo di €
3.165,00 a titolo di risarcimento per ritardato rilascio dell'immobile;
- rigetta la domanda subordinata dei convenuti di condanna della proprietà al rimborso di opere straordinarie;

- rigetta la domanda attorea di condanna ex art. 96 c.p.c.;
- condanna i convenuti in solido alla rifusione delle spese di lite in favore di parte attrice, che liquida in € 3.809,00 per compensi ed € 876,65 per esborsi, oltre al 15% per rimborso spese generali, nonchè CPA e IVA come per legge.
Così deciso il 22 dicembre 2025
Il giudice onorario dott.ssa Federica Marconi
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