REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Bergamo sezione quarta civile in composizione monocratica, nella persona del dott. Costantino Ippolito, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al numero 550 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2024 promossa da
) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
, rappresentati e difesi dall'avv. e dall'avv. RENATA COLOPI per C.F._2
procura allegata alla comparsa di costituzione di nuovo difensore, con domicilio digitale
Email_1
- attori - contro
), rappresentata e difesa dall'avv. ROBERTA CP_1 C.F._3
ZAMBELLI per procura allegata alla comparsa di costituzione, con domicilio digitale
Email_2
- convenuta - avente ad OGGETTO: vendita.
CONCLUSIONI
Per e : Accertata e dichiarata, ex artt. Parte_1 Parte_2
1490 e ss. c.c., l'esistenza di vizi occulti dell'immobile acquistato dagli attori, ed esattamente che il bagno della casa riportava tubazioni vetuste ed inadatte, che le imposte erano pericolose ed inutilizzabili nonché dannose, condannare la convenuta alla restituzione della somma a titolo di riduzione del prezzo, ed al risarcimento dei danni subiti e subendi dai ricorrenti, nella misura quantificata in narrativa pari alle somme che gli attori devono sostenere per il ripristino dell'immobile, pari ad Euro 42.438,85, oltre IVA, o la maggiore o minore somma che verrà accertata in corso di causa, oltre agli interessi dal giorno del dovuto al pagamento effettivo;

1 IN OGNI CASO: Con vittoria di spese e compensi professionali, da distrarsi;
IN OGNI CASO:
Condannare la Signora al risarcimento del danno subito, ed in particolare per le CP_1
somme che gli attori hanno pagato per il canone di locazione e le utenze domestiche pari ad
Euro 960,00 per i motivi esposti in narrativa oltre che alle utenze descritte per un totale di
Euro 301,94; - Con vittoria di spese e compensi professionali, da distrarsi. IN VIA
ISTRUTTORIA Con ogni più ampia facoltà di allegare, produrre e dedurre. Infine, insta affinché l'Ill.mo Giudice adito voglia disporre Consulenza Tecnica d'Ufficio volta ad accertare, effettuati i sopralluoghi necessari, lo stato dell'immobile in particolar modo
l'esistenza, l'entità ed il valore dei vizi presenti nell'immobile acquistato, come descritti nei precedenti scritti difensivi, accertando il carattere occulto degli stessi, a stimare la congruità dei costi delle riparazioni sostenute, nonché i costi da sostenere per l'eliminazione degli stessi, tutti indicati da parte attrice nei propri scritti difensivi.
Per : NEL MERITO IN VIA PRINCIPALE: - Per le ragioni esposte in narrativa, CP_1 accertare e dichiarare l'infondatezza delle domande formulate ex adverso ed in ogni caso dichiarare che nulla è dovuto da parte della sig.ra a parte attrice in relazione ad asseriti CP_1 vizi lamentati nell'immobile oggetto di compravendita;
- Respingere le domande avversarie in quanto infondate in fatto e in diritto;
- valutare in ogni caso la domanda formulata da controparte ed il comportamento della stessa ai fini dell'eventuale condanna al risarcimento del danno ex art. 96 cpc;
- con vittoria di spese e compensi di lite;
in via istruttoria nell'ipotesi il giudice ritenesse di revocare l'ordinanza emessa in data 31.10.2025 e, pertanto, ammettere le istanze istruttorie delle controparti, si insiste affinchè vengano ammesse le istanze istruttorie già dedotte nei precedenti scritti difensivi.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
e hanno convenuto in giudizio Parte_1 Parte_2 [...]
esponendo (in sintesi) che: con atto notarile registrato in data 2/2/2023 avevano CP_1
acquistato da un immobile;
nei giorni successivi all'acquisto avevano verificato CP_1
la presenza nell'immobile venduto di varie anomalie;
in particolare, avevano verificato la presenza nel bagno di tubature tanto vetuste e ammalorate da richiedere un intervento di completo rifacimento da loro già eseguito con una spesa di € 11.000,00, cui doveva aggiungersi la spesa di € 700,00 per la sistemazione del sifone di collegamento alla fogna condominiale;
avevano accertato anche che le persiane e le finestre erano a rischio distacco e necessitavano di un intervento di sostituzione che richiedeva una spesa di € 30.738,85; inoltre, avevano verificato la presenza nella veranda interna di crepe e altri rischi di distacco nonché la mancanza di messa a terra dell'impianto elettrico nonché la presenza di infiltrazioni d'acqua; i vizi erano stati
2 occultati dalla venditrice;
a causa dei vizi che gli avevano impedito l'uso dell'immobile come abitazione nei mesi di febbraio e marzo 2023 avevano dovuto pagare il canone della precedente abitazione per totali € 960,00 oltre alle spese delle utenze pari a € 150,51 (gas) e a € 151,43
(energia elettrica); a fronte dei vizi, intendevano richiedere la riduzione del prezzo oltre al risarcimento dei danni.
Tanto esposto, hanno chiesto di accertare la sussistenza di vizi occulti nelle tubature del bagno e nelle imposte e di condannare la venditrice al pagamento della somma di € 42.438,85 a titolo di riduzione del prezzo e di risarcimento dei danni o la diversa somma accertata all'esito dell'istruttoria. si è costituita esponendo (in sintesi) che: l'atto di citazione risultava nullo per CP_1
indeterminatezza del valore della domanda;
non risultava espletata la procedura di negoziazione assistita da ritenersi obbligatoria in base alla quantificazione della domanda fatta dagli stessi attori;
gli acquirenti avevano avuto modo di visionare più volte l'immobile che, sebbene vetusto, si trovava in buone condizioni;
nel corso delle visite non vi era stato alcun occultamento di vizi, essendo rimasta ogni parte visibile o, comunque, visionabile;
il prezzo di vendita era stato determinato tenendo conto della necessità di provvedere a piccoli interventi dati dall'età dello stabile;
gli acquirenti avevano proceduto alla ristrutturazione del bagno senza consentire il previo accertamento dello stato precedente e, quindi, dell'effettiva ricorrenza del denunciato problema di esalazioni maleodoranti;
la contestazione svolta con riferimento alle persiane e alle finestre era da ritenersi tardiva in quanto svolta solo dopo sei mesi dall'acquisto; i venditori avevano avuto modo di visionare anche i serramenti e di verificarne lo stato senza alcun occultamento;
comunque, non vi era neanche prova della sussistenza del vizio dedotto con riferimento alla pericolosità degli elementi;
per gli altri vizi, che in ogni caso contestava, non erano state quantificate le opere di sistemazione né era stato chiesto il risarcimento del danno;

i danni allegati non trovavano adeguato riscontro documentale;
l'azione appariva temeraria.
Tanto esposto, ha chiesto, in via preliminare, di dichiarare la nullità della citazione e, nel merito, di rigettare le domande degli attori.
Esperito con esito negativo il procedimento di negoziazione assistita, all'esito dell'udienza del
30/10/2025, è stata fissata l'udienza di rimessione in decisione in data 20/5/2025.
Tenuta tale udienza con modalità c.d. cartolari, con ordinanza depositata in data 22/5/2025, la causa è stata trattenuta in decisione.
1. Sebbene nell'atto di citazione siano stati allegati anche ulteriori vizi (mancanza della messa a terra dell'impianto elettrico;
crepe e pericoli di distacco dell'intonaco e del vetro della veranda
3 interna), l'azione deve ritenersi proposta esclusivamente in relazione ai vizi denunciati con riferimento al bagno (tubazioni vetuste) e ai serramenti (imposte pericolose e inutilizzabili).
A tale conclusione si perviene sulla base dell'espressa limitazione a tali vizi della preliminare domanda di accertamento (accertata e dichiarata ... l'esistenza di vizi occulti ..., ed esattamente che il bagno della casa riportava tubazioni vetuste ed inadatte, che le imposte erano pericolose ed inutilizzabili nonché dannose) e della riferibilità solo ad essi delle somme considerate ai fini della quantificazione della domanda di condanna.
D'altra parte, a seguito del rilievo da parte della convenuta della mancata quantificazione di opere o danni riferibili agli altri vizi dedotti, gli attori hanno tenuto ferme le richiamate conclusioni espressamente circoscritte al bagno e alle imposte.
2. I venditori hanno fatto valere la garanzia per i vizi della cosa venduta di cui all'art. 1460 c.c. chiedendo, in particolare, la riduzione del prezzo parametrata al valore delle opere necessarie per la rimozione dei pretesi vizi e il risarcimento dei danni da essi in tesi derivati.
3. Deve escludersi la stessa sussistenza della garanzia invocata con riferimento allo stato dei sanitari e dei serramenti.
A norma dell'art. 1491 c.c. la garanzia in esame è esclusa tutte le volte in cui il vizio sia facilmente riconoscibile, salvo che, in quest'ultimo caso, il venditore non abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi.
Nel caso di specie, il riscontro delle anomalie lamentate con riferimento ai sanitari (presenza di macchie di calcare) e ai serramenti (quasi completo sgretolamento dello strato di cemento a sostegno delle personae) non richiedeva competenze tecniche particolarmente elevate ed era desumibile anche dal semplice esame visivo degli elementi.
Le circostanze di fatto allegate dagli acquirenti (quali la presenza di tende, coperture e persiane chiuse) non consentono di superare l'esclusione, trattandosi di ostacoli visivi che avrebbero potuto essere agevolmente rimossi.
D'altra parte, nel caso di specie, gli acquirenti erano tenuti ad eseguire un esame particolarmente accurato, trattandosi di un'unità immobiliare inserita in un fabbricato di risalente costruzione (1967, secondo quanto indicato dalla convenuta e non contestato) e non risultando alcuna dichiarazione della venditrice, invero neanche allegata, relativa all'esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria rilevanti in tempi recenti.
Infatti, in caso di vendita di un immobile di risalente costruzione, la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante, i difetti materiali conseguenti allo stato di vetustà non integrano un vizio occulto, essendo facilmente individuabili con l'ordinaria diligenza, anche quando siano
4 relativi a parti strutturali dell'edificio immediatamente non percepibili con il senso della vista, quali, per esempio, il tetto, i solai o le fondamenta (Cass. 13425/2024).
4. L'accertata inoperatività della garanzia per i serramenti è assorbente rispetto all'altra eccezione preliminare sollevata dalla venditrice con riferimento alla tardività della denuncia fatta dagli acquirenti con riferimento a tali elementi.
Solo per completezza si rileva che gli attori, pur gravati dall'onere della prova della tempestività della denuncia (Cass. 12337/2023; 24348/2019; 12130/2008; 13695/2007; 1031/2000), non hanno neanche indicato la data di scoperta dei pretesi vizi delle imposte.
5. Rispetto al vizio allegato con riferimento alle tubature del bagno può ritenersi operante la garanzia azionata, avendo gli acquirenti dedotto condizioni di completa inutilizzabilità del sistema, difficilmente accertabili e non prevedibili rispetto a un immobile che, all'atto della compravendita, si presentava abitato.
Tuttavia, la sussistenza di tale vizio è controversa e non risulta provata.
Stante la natura del vizio denunciato (tubature non più funzionali), l'accertamento di esso non può prescindere dalle risultanze di una consulenza tecnica che, però, non può più essere utilmente espletata, stante l'intervento di completa sostituzione delle tubature già attuato dagli acquirenti.
Quindi, la sussistenza del vizio denunciato con riferimento alle tubature resta una circostanza incerta e tale incertezza non risulta superabile con l'espletamento di ulteriore attività istruttoria.
La rilevata lacuna probatoria è imputabile agli attori, quali parti acquirenti del rapporto di vendita (Cass. S.U. 11748/2019).
6. L'esclusione e l'inoperatività in concreto della garanzia comportano l'infondatezza delle domande degli acquirenti volte all'attuazione di essa con la riduzione del prezzo e il risarcimento dei danni.
Le argomentazioni esposte giustificano il rigetto delle domande degli attori.
7. Le spese seguono la soccombenza.
Ai fini della liquidazione del compenso, per le fasi di studio, introduzione e decisione, vanno applicati gli ordinari parametri medi, mentre, per la fase istruttoria e/o di trattazione, il minimo, tenuto conto che l'attività istruttoria si è esaurita nell'acquisizione dei documenti prodotti.
Pertanto, tenuto conto dello scaglione di riferimento (da € 26.000,01 a € 52.000,00) in base al valore della causa, va liquidato un compenso di € 6.713,00, risultante dalla somma di € 1.701,00 per la fase di studio, € 1.204,00 per la fase introduttiva del giudizio, € 903,00 per la fase istruttoria ed € 2.905,00 per la fase decisionale.
5 In considerazione delle ragioni della decisione, non si ravvisa il presupposto della temerarietà, necessario ai fini della condanna richiesta ex art. 96 c.p.c.


P.Q.M.

il Tribunale di Bergamo, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda o eccezione respinta o assorbita
- rigetta le domande proposte dagli attori;

- condanna e , in solido, al rimborso in favore Parte_1 Parte_2
di delle spese processuali che liquida in € 6.713,00 per compenso oltre alle CP_1
spese forfettarie nella misura del 15% del compenso e oltre agli accessori (IVA, se dovuta, e
CPA).
Così deciso in Bergamo in data 20/06/2025.
Il Giudice dott. Costantino Ippolito
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