n.1715/2024 RG
TRIBUNALE DI CAGLIARI sezione seconda civile
UDIENZA EX ART.127 TER CPC del 15 dicembre 2025
Nella causa in epigrafe indicata, oggi 16 dicembre 2025 il GI, dott. Antonio Dessì;
ATTESTA quanto segue:

1. l'udienza si svolge tramite scambio di memorie, ex art.127-ter cpc, come disposto dal giudice con decreto del 16.10.2025;

2. la Cancelleria ha comunicato alle parti il suddetto decreto e ha accettato tempestivamente le note sostitutive ex art.127ter cpc da esse depositate;
viste le suddette note, con le relative conclusioni;

COSI' PROVVEDE rende sentenza ai sensi dell'art. 281 sexies cpc, depositandola alla presente udienza ex art.127-ter cpc;
dispone che la cancelleria comunichi alle parti il presente atto, unitamente alla seguente sentenza n.1715/2024 RG
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il giudice dott. Antonio Dessì ha pronunciato e pubblicato ai sensi dell'art.281-sexies cpc,
depositandola unitamente al verbale dell'udienza ex art.127-ter cpc del 15 dicembre 2025, la seguente
SENTENZA
nel procedimento iscritto al n.1715 del Ruolo Generale per l'anno 2024
promosso da pagina 1 di 18 (CF ), elettivamente domiciliato in Cagliari presso lo Parte_1 C.F._1
studio degli avv.ti Giuseppe Accardi e Anna Maria Sechi, che lo rappresentano e difendono per procura speciale allegata all'atto di citazione attore
contro
(CF ), in persona del suo Controparte_1 P.IVA_1
amministratore in carica elettivamente domiciliato in Cagliari presso lo studio degli Controparte_2
avv.ti Andrea Massacci e Laura Perpignano, che lo rappresentano e difendono per procura speciale allegata alla comparsa di costituzione depositata il 29.5.2024
convenuto
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 20.3.2024 ha convenuto in giudizio il Parte_1
chiedendo che il Tribunale voglia, contrariis reiectis e previa Controparte_1
ogni declaratoria del caso e di legge: (1) previa sospensione dell'efficacia, dichiarare la nullità,
ovvero annullare, la delibera di cui al punto 2 O.d.G. dell'assemblea del Controparte_3 [...]
, tenutasi in data 17.1.2024; (2) con condanna del Condominio al pagamento delle spese del CP_1
giudizio.
A sostegno di tali conclusioni ha dedotto (tra l'altro) che:
con rogito del 18.11.2003 (Rep.9919, Racc.2590: doc.3) l'attore acquistava da e CP_4 [...]
l'appartamento al piano 6 del fabbricato in Cagliari, ; CP_5 CP_1
nello stesso atto di vendita si precisava (alla pagina 3) che oltre alla piena proprietà dell'immobile veniva trasferito il diritto di parcheggiare un'autovettura nell'autorimessa condominiale sita al pian terreno ovvero nel cortile interno, secondo le delibere che di volta in volta sarebbero state adottate dall'assemblea dei condomini;

il predetto diritto trova conferma nell'art.3 del regolamento condominiale (doc.4), che così recita: “il pagina 2 di 18 diritto al posteggio degli automezzi nel garage è riservato ai proprietari o affittuari degli appartamenti, con divieto di sub-affitto”;
in ragione del proprio diritto il ha sempre parcheggiato la vettura nello stallo che era già Pt_1
assegnato al suo dante causa all'interno della rimessa;

il 13.10.2022 si teneva in seconda convocazione l'assemblea straordinaria per la discussione, tra gli altri, del punto 6) dell'ordine del giorno, avente ad oggetto le “soluzioni possibili per parcheggio auto nuova distribuzione/assegnazione”;
nel relativo verbale (doc.5) si leggeva quanto appresso: “dopo ampia discussione, e considerata la
Parte nuova giusta esigenza del condomino sig. di avere a disposizione il parcheggio per un auto, si decide provvisoriamente di destinare nel piazzale uno dei tre posti assegnati alla Regione, visto l'utilizzo sporadico, alla fam. mentre quello interno al garage verrà utilizzato Pt_1
Parte provvisoriamente dal sig. con la raccomandazione rivolta a tutti i condomini di usufruire dei parcheggi utilizzando macchine di non grandi dimensioni considerate le dimensioni ridotte dei parcheggi”;
la predetta delibera veniva impugnata dal con atto di citazione del 29.11.2022 (doc.6); Pt_1
il suddetto giudizio, iscritto al n.8039/2022 RG, in cui il si costituiva e procedeva CP_1
all'annullamento in autotutela della delibera impugnata (con delibera del 21.02.2023: doc.7), si concludeva con un'adesione delle parti alla proposta conciliativa formulata dal giudice;

nonostante le ragioni di merito eccepite nella predetta impugnazione, il 24.05.2023 si teneva in seconda convocazione un'altra assemblea straordinaria per la discussione, tra gli altri, del punto 3)
dell'ordine del giorno, avente nuovamente ad oggetto le “soluzioni possibili per parcheggio auto nuova distribuzione/assegnazione”;
in tale occasione l'assemblea deliberava sulla redistribuzione dei posti auto riproponendo, in buona sostanza, il contenuto della precedente delibera, visto che nel relativo verbale (doc.8) si legge quanto appresso: “dopo ampia discussione (…), dando seguito alle precedenti delibere ed in osservanza del pagina 3 di 18 regolamento condominiale con cui si disciplina l'uso del garage e all'esterno, assegnando in modo temporaneo e provvisorio i posti disponibili anche in base alle varie esigenze dei condomini che si manifestano nel tempo e nell'assicurare il rispetto dei diritti di ciascun condomino, l'assemblea
Parte delibera all'unanimità che il posto n.7 venga assegnato al signor il posto n.14 venga assegnato alla signora il posto n.3 assegnato al signor il posto n.11 venga assegnato alla Pt_3 Pt_1
Regione, ferme allo stato le assegnazioni già deliberate e in atto”;
anche la predetta delibera veniva impugnata dal con atto di citazione del 05.07.2023 (doc.9), Pt_1
ed anche in tal caso una volta instaurato il giudizio, iscritto al n.4759/2023 RG - ed esperito con esito negativo il procedimento di mediazione (doc.10) -, il annullava in autotutela la delibera CP_1
impugnata, facendo ciò con la delibera del 17.01.2024 oggetto della presente causa (doc.1);
nonostante il giudizio ancora in corso e le ragioni di merito eccepite nella predetta impugnazione l'assemblea straordinaria del 17.01.2024 discuteva in seconda convocazione, tra gli altri, il punto 2)
dell'ordine del giorno, avente ad oggetto la “nuova distribuzione/assegnazione parcheggi”,
deliberando ancora una volta sulla distribuzione dei posti auto;

più precisamente, al punto 2 del relativo verbale si legge: “il signor lascia l'assemblea. Pt_1
Parte L'amministratore fa presente che i signori e (…) hanno formulato richiesta per ottenere Pt_3
l'assegnazione di un posto auto interno al garage condominiale e che ulteriori richieste di assegnazione di un posto auto interno al medesimo garage sono state formulate anche dai condomini e , avendone gli istanti diritto al pari di tutti gli altri condomini, come risulta dai Pt_4 Pt_5
titoli di proprietà dei medesimi allegati al presente verbale e come emerge dagli atti di acquisto di tutti i condomini depositati presso l'anagrafe condominiale e consultabili da qualunque condomino ne faccia richiesta (…) l'assemblea all'unanimità assegna i 4 posti auto presenti nel garage ai quattro condomini che ne hanno fatto esplicita richiesta e delibera che i signori , e Pt_6 Pt_7 Pt_1
avendone già goduto per un lungo periodo rilascino i posti auto siti nel garage condominiale;
Pt_8
viene loro assegnato, sempre in via temporanea, un posto auto ciascuno, sito nell'area cortilizia”; pagina 4 di 18 anche la suddetta delibera presenta i seguenti profili di illegittimità:
1) incertezza sugli aventi diritto all'uso del parcheggio:
l'assemblea ha riconosciuto il diritto di parcheggiare nella rimessa a 4 condomini, assegnandogli rispettivamente 4 stalli, sul presupposto che questi ne avrebbero pari diritto, “come risulta dai titoli di proprietà dei medesimi allegati al presente verbale e come emerge dagli atti di acquisto di tutti i condomini depositati presso l'anagrafe condominiale”;
contrariamente a quanto sopra attestato, però, nel verbale non è stato allegato alcunchè e gli atti di acquisto non sono stati acquisiti dall'anagrafe condominiale, così che la delibera è viziata perché
adottata sulla base di un presupposto inesistente e/o mai verificato;

quanto sopra determina, sotto altro profilo, la totale incertezza riguardo l'ampiezza del diritto di parcheggio derivante dalla destinazione originaria conferita dal costruttore del fabbricato via via trasferita ai successivi acquirenti delle unità immobiliari;

come osservato in premessa, invece, il diritto di parcheggio del ricorrente si fonda sul suo atto di acquisto e sull'art.3 del regolamento condominiale;

mentre quindi il diritto del trova conferma nell'atto di provenienza, altrettanto non è dato Pt_1
sapere per il resto dei condomini e, comunque, per i beneficiari della delibera, il cui diritto comunque si contesta;

l'assegnazione dei posti auto nel Condominio si è inoltre cristallizzata con le delibere assembleari del
22.10.2009 (doc.12) e del 10.12.2015 (doc.13), con cui veniva disposta l'assegnazione degli stalli secondo un prospetto nominativo: delibera 22.10.2009: “in vista delle delibere già prese negli anni scorsi l'assemblea delibera la turnazione per 4 mesi l'anno (solo) dei 3 mini appartamenti dei signori
”; delibera 10.12.2015: “al fine di evitare una turnazione difficoltosa da Persona_1
gestire (…) l'assemblea all'unanimità (…) delibera l'assegnazione dei posti auto secondo la tabella allegata…”;
l'incertezza sugli aventi diritto a parcheggiare si deduce anche dai prospetti allegati ai docc.14 e 15, pagina 5 di 18 consegnati all'attore dall'amministratore, da cui non risultano essere stati acquisiti gli atti di vendita degli appartamenti;

logica conseguenza di quanto esposto è che in sede di assegnazione di posti auto all'interno dell'autorimessa la priorità andrà comunque assicurata a chi vanta un diritto d'uso sul parcheggio nell'autorimessa stessa, come il perché attribuitogli dall'atto di acquisto e dal regolamento Pt_1
condominiale;
altro vizio della delibera, sotto il profilo in esame, consiste nel fatto che essa non indica con precisione il numero di stalli disponibili, visto che: nel prospetto allegato al verbale del 17.01.2024 i posti auto disponibili sono 17 su 17 condomini;
nel prospetto allegato al verbale del 22.10.2009 i posti auto disponibili erano 18 su 15 condomini;
nel prospetto di cui al doc.14 i posti auto disponibili sono 19;
l'indeterminatezza evidenziata, dunque, colpisce sia il numero di posti disponibili che addirittura il numero degli aventi diritto, non essendovi tra loro corrispondenza: nel tempo, infatti, alcuni appartamenti facenti parte del sono stati frazionati in più unità, mentre il numero degli CP_1
stalli è rimasto invariato;

ora, è evidente che seppure esista la possibilità di frazionare un appartamento in più unità, non è
possibile trasferire il diritto di parcheggio in egual misura, in quanto l'utilizzo del diritto da parte del comunista si moltiplicherebbe ai danni degli altri;

conseguentemente la delibera, nella parte in cui non ha tenuto conto del numero di soggetti effettivamente beneficiari del diritto di parcheggio, oltre ad essere stata adottata nella totale incertezza sul numero dei posti auto disponibili è stata pure adottata in violazione del diritto al parcheggio;

2) violazione del'art.1102 codice civile - criteri di assegnazione:
laddove le precedenti censure dovessero essere superate - ed ove fosse quindi dimostrato che tutti i partecipanti alla comunione siano titolari dello stesso diritto di parcheggiare all'interno dell'autorimessa e/o del cortile interno del - la delibera andrà annullata perché adottata CP_1
in violazione delle disposizioni di cui all'art.1102 citato;
pagina 6 di 18 la nozione di “pari uso della cosa comune” cui fa riferimento tale norma è innanzitutto applicabile in materia condominiale, in ragione del richiamo contenuto nell'articolo 1139 cc;

tale concetto non va inteso nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendosi ritenere conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intesa
(forse rectius: intensa) utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri compartecipi: l'assemblea, quindi, non può decidere di disciplinare l'uso di un bene comune, da un punto di vista qualitativo, in spregio alle esigenze di tutti i condomini;

la delibera è vieppiù illegittima in quanto fondata su un'assegnazione nominativa basata su un criterio illegittimo, ossia a chi ne abbia fatto richiesta: essa reca infatti vantaggio solo ai condomini che ne
Parte avrebbero fatto richiesta ( e ) in danno dell'attore e di altri, che Pt_3 Pt_4 Pt_5
nemmeno erano a conoscenza di tale richiesta, ciò che è in aperto contrasto con l'art.1102 cc, secondo cui il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso;

ribadito che non è dato sapere se i beneficiari della delibera siano o meno titolari del diritto di parcheggiare e se tale diritto sia di rango equivalente a quello dell'esponente, cosa che si contesta,
anche ammesso che la redistribuzione dei posti auto sia necessaria, e dunque ne sussistano i presupposti, cosa che pure si contesta, la delibera impugnata è illegittima per aver sostituito il precedente criterio (di cui alla delibera del 10.12.2015) con un altro privo del carattere di generalità
(in quanto riguardante solo alcuni condomini, in danno di altri);
l'assegnazione dei posti-auto negli spazi comuni condominiali, infatti, costituisce una manifestazione del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune proprio dell'assemblea che deve però
avvenire secondo criteri generali e sempre nell'interesse della compagine condominiale, e mai del singolo: ne discende che deve ritenersi illegittima la delibera che favorisca un solo condomino a discapito di altri;

nel caso di specie è evidente che l'assemblea ha adottato un criterio di assegnazione dei posti-auto pagina 7 di 18 illegittimo perché totalmente arbitrario, privilegiando quei condomini “che ne hanno fatto richiesta” a discapito dell'esponente, che peraltro nemmeno ha partecipato alla discussione sul punto;

alla base di tale richiesta sussistono senz'altro ragioni di comodità d'uso;
sul punto si è consolidata la giurisprudenza che, nel richiamare un interesse meramente soggettivo del condomino (acquisto di un'autovettura di maggiori dimensioni), ha ritenuto che nel caso in cui il godimento pregresso, sia esso promiscuo o regolamentato in via autonoma tramite delibera adottata a maggioranza, non sia più possibile per taluno soltanto dei partecipanti a causa del mero mutamento delle sue condizioni personali, questi non possa esigere potestativamente una diversa modalità di utilizzazione della cosa comune attraverso altre soluzioni che favoriscano esclusivamente le sue aspettative di utilizzo (Cass. 11 luglio 2011, n.15203, secondo cui “il fatto che le esigenze di parcheggio” di un comunista “siano mutate, per aver questi la disponibilità di una vettura di maggiori dimensioni”, è “circostanza” che “corrisponde ad una libera scelta di detta parte, la quale però…non può provocare cambiamenti nell'uso della cosa comune attraverso l'imposizione giudiziale di un diverso tipo di godimento diretto, vuoi frazionato temporalmente, vuoi realizzato mediante apposite nuove opere”);
per quanto precede, qualora i posti macchina non siano equivalenti per comodità d'uso, come nel caso di specie, il criterio da seguire, nel disaccordo delle parti, è sempre quello indicato dall'art.1102, il quale, “con il porre il limite del “pari uso””, impedisce che “alcuni comproprietari facciano un uso della cosa comune, da un punto di vista qualitativo, diverso rispetto agli altri” (Cassazione civile, sez.
II, 07/12/2006 n.26226);
sotto altro profilo il criterio prescelto dall'assemblea è illegittimo in quanto si traduce in una assegnazione dei posti a tempo indeterminato - dal momento che i condomini favoriti non rinuncerebbero al posto più comodo per uno meno comodo, perpetuando così nel tempo la illegittima compressione del pari uso dei condomini svantaggiati -, tanto che detto criterio prevede il rinvio ad pagina 8 di 18 un'altra assemblea che dovrebbe riassegnare i posti: soluzione anch'essa illegittima, in quanto lega l'eventuale riassegnazione al raggiungimento di una futura maggioranza;

nel caso di autorimessa non abbastanza capiente da garantire a tutti i compartecipi di CP_6
potervi parcheggiare, quindi, l'assemblea è tenuta ad adottare misure di sfruttamento del bene alternative a quelle preesistenti, prima tra tutte l'uso turnario del parcheggio (da attuarsi per un periodo di tempo circoscritto e breve, onde evitare deliberazioni elusive del principio, con scadenze a lungo termine):
tenendo conto delle circostanze la disciplina turnaria dei posti macchina, lungi dal comportare l'esclusione di un condomino dal bene comune, assicura ai condomini il massimo godimento possibile nell'uniformità di trattamento;

in conclusione, se è vero (come detto) che l'assegnazione dei posti-auto nel cortile e nell'autorimessa costituisce manifestazione del potere proprio dell'assemblea di regolamentazione CP_7
dell'uso della cosa comune, tale decisione deve tuttavia avvenire secondo criteri e presupposti chiari e predefiniti, mentre la delibera impugnata: a) individua il garage interno come bene condominiale senza tenere conto e dare atto se tale diritto sia attribuito a tutti i proprietari;
b) attesta falsamente che i titoli di proprietà sono stati allegati alla delibera;
c) fa un richiamo inconferente al regolamento condominiale, che non disciplina in dettaglio l'uso dei parcheggi;
d) in merito alla nuova distribuzione
(dei posti più comodi) non indica nemmeno minimamente quali possano esserne le motivazioni logiche.
Il convenuto si è costituito chiedendo che il Tribunale, disattesa ogni contraria istanza, CP_1
azione ed eccezione, voglia: 1) rigettare le domande avverse, per manifesta infondatezza;
2)
condannare l'attore al risarcimento del danno ai sensi dell'art.96 comma terzo cpc, per la evidente temerarietà della lite;
3) condannare l'attore al pagamento delle spese legali del presente giudizio, con spese generali e accessori di legge.
A fondamento di tali conclusioni ha dedotto che:
tutti i motivi di impugnazione appaiono manifestamente infondati;
pagina 9 di 18 la mera mancata allegazione di documenti al verbale della delibera non determinerebbe alcun vizio della stessa, anche in considerazione del fatto che i documenti attestanti la contitolarità del cortile adibito a parcheggio e del garage sono comunque presenti nell'anagrafe condominiale e liberamente consultabili da chiunque vi abbia interesse (ciò di cui si dà atto nel verbale);
in ogni caso, i titoli richiamati vennero effettivamente allegati al verbale, il che esclude in radice la sussistenza di qualsiasi vizio;

non sussiste alcuna incertezza sugli aventi diritto al parcheggio all'interno dell'autorimessa e/o del cortile, che ovviamente corrispondono ai comproprietari di quelle porzioni di edificio;

soltanto per scrupolo difensivo, laddove il Tribunale ritenesse l'impugnazione come assertiva dell'inesistenza del diritto al parcheggio degli altri condomini, si osserva che i dubbi espressi dall'attore non basterebbero in nessun caso a far venir meno la presunzione di contitolarità delle parti comuni dell'edificio stabilita dall'art.1117 cc e confermata dal regolamento contrattuale del
Condominio, che ribadisce il carattere condominiale dell'autorimessa, con la conseguenza che ciascun condomino ha un diritto proporzionale alle quote millesimali che gli competono sia sul garage che sul cortile, che da tempo immemorabile è destinato al parcheggio proprio per le dimensioni ridottissime dell'autorimessa (insufficiente fin dall'origine ad accogliere le auto dei condomini);
se del caso, e senza inversione dell'onere della prova, ci si riserva comunque di dimostrare positivamente sia che il diritto al parcheggio nell'autorimessa e nel cortile sussiste in capo a tutti i condomini, sia che non sussiste - se non nei limiti delle quote millesimali di spettanza di ognuno -
alcuna attribuzione multipla di tale diritto in favore dei proprietari delle unità immobiliari oggetto di frazionamento;

contrariamente a quanto affermato dall'attore la delibera impugnata non è diretta a danneggiarlo e ad avvantaggiare soltanto alcuni condomini;
in particolare, soltanto con patente mala fede è lecito interpretarla come lesiva di (inesistenti) diritti del il quale non può ignorare di avere Pt_1
utilizzato per vent'anni esatti il posto auto nel garage, a differenza di altri condomini;
pagina 10 di 18 a tale proposito è necessario rilevare: che attualmente - anche per le maggiori dimensioni medie delle auto moderne - i posti auto disponibili nel garage sono soltanto cinque, mentre nel cortile condominiale ci sono altri dodici posti auto scoperti;
che non tutti i parcheggi sono utilizzabili da autovetture di normali dimensioni, in quanto alcuni sono posti in prossimità di spazi necessari per le difficili manovre di entrata e uscita dal parcheggio;

proprio nell'ottica di consentire a tutti i condomini di disporre di un posto auto concretamente utilizzabile per l'autovettura di ciascuno - e, quindi, per attuare il principio del pari uso delineato dall'art.1102 cc - si è sempre utilizzato il metodo seguito dalla delibera impugnata, ovvero quello di assegnare i posti auto in base alle esigenze generali di accessibilità ai posteggi, contemperando i diritti di ognuno con la concreta fruibilità da parte di tutti degli spazi comuni;

tale ottica - ovvero l'esigenza di consentire di godere di un posto auto al coperto anche ad altri condomini che ne hanno manifestato la volontà e, nel contempo, di evitare che autovetture di notevoli dimensioni vengano parcheggiate in posti auto insufficienti, così da impedire il semplice passaggio delle altre autovetture se non a pena di manovre complicatissime e a pena di danni continui - ha indotto l'assemblea a far ruotare i posti auto interessati dalla delibera lasciando immutate le altre assegnazioni, così da consentire a tutti di fruire nel miglior modo possibile di uno spazio obiettivamente insufficiente;

la delibera impugnata, quindi, non è affatto diretta a danneggiare il e a beneficiare gli altri Pt_1
condomini cui è stato attribuito il diritto di parcheggiare all'interno del garage, ma è invece volta a consentire a tutti di utilizzare l'area comune attraverso un uso turnario dei posti del garage, per alcuni più appetibili rispetto a quelli scoperti posti nel cortile: essa ha perciò inciso soltanto sui posti auto per i quali esisteva l'esigenza di turnazione, in ragione della lunga durata della permanenza nel cortile o nel garage di alcuni condomini (e in particolare del che come già detto gode Pt_1
ininterrottamente del posto auto più comodo del garage dal 18.11.2003, data del suo acquisto);
è quindi falso che la delibera non preveda la turnazione periodica nell'uso dei parcheggi coperti, visto pagina 11 di 18 che prevede con assoluta chiarezza la revisione triennale di tali assegnazioni non a maggioranza, ma a richiesta degli aventi diritto;

che il dopo avere utilizzato uno dei posti d'auto di maggior pregio per vent'anni, pretenda Pt_1
di essere ingiustamente danneggiato dalla delibera che trasferisce il suo posto auto nel cortile è indice della temerarietà dell'impugnazione, desumibile anche dal fatto di essere qui giunto alla terza impugnazione di delibere condominiali, in una strenua difesa della sua posizione di privilegio a danno degli altri condomini che non ha alcun motivo di perdurare.
Con le prime memorie ex art.171-ter cpc l'attore ha confermato le sopra esposte conclusioni,
sostanzialmente reiterando le difese di cui alla citazione, e ulteriormente dedotto (tra l'altro) che:
è falso che i titoli attestanti la contitolarità delle parti comuni siano stati allegati alla delibera e siano liberamente visionabili dai condomini, visto anche che nonostante i numerosi solleciti - da ultimo con la mail del 17.6.2024 poi prodotta con le seconde memorie ex art.171-ter -, l'amministratore non ha mai consentito all'attore la consultazione della documentazione asseritamente presente nel dossier riguardante l'anagrafe condominiale;

in ogni caso il non ha contestato il diritto di comproprietà sulle parti comuni ma la Pt_1
limitazione e/o l'estensione del diritto ad usufruirne di ciascun comproprietario - che com'è ovvio è
cosa diversa dal primo -, rilevando sul punto che il titolo da cui deriva il diritto dell'attore è
identificato nell'atto di acquisto e nello stesso regolamento condominiale a differenza di quello di altri,
che deriva dal frazionamento delle originarie unità abitative;

dalla confusa esposizione del convenuto emerge comunque che nemmeno il conosce il CP_1
numero esatto dei parcheggi, per cui non si vede come possa disporne una assegnazione
(asseritamente turnaria) nuova e diversa dalla precedente: controparte non ha infatti fornito alcun chiarimento circa il numero di condomini che avrebbero diritto al parcheggio, limitandosi ad affermare che gli appartamenti nell'edificio erano all'origine diciotto ma senza specificare quanti pagina 12 di 18 siano allo stato attuale, a seguito dei frazionamenti che hanno interessato alcune unità abitative, né
quale sia il numero di stalli disponibili nel cortile;

le difese del confermano, in sostanza, che con la delibera impugnata si è inteso regolare CP_1
l'uso della cosa comune solo con riguardo ad alcuni partecipanti alla comunione e secondo criteri sconosciuti e sicuramente arbitrari e discriminatori, tali da violare il principio di pari uso della cosa comune;

le stesse dichiarazioni di parte convenuta, ove si riconosce che l'esigenza di turnazione sussisteva
“solo” per alcuni condomini e che la delibera impugnata è stata dunque adottata per incidere “solo”
su alcuni partecipanti alla comunione, espongono tale delibera anche all'ulteriore profilo di illegittimità dell'eccesso di potere e di abuso del diritto: se è infatti vero che l'esponente occupava lo stesso posto auto da anni è anche vero che tale circostanza è irrilevante, in quanto essa era frutto di una precedente deliberazione, regolarmente adottata dall'assemblea e dotata del carattere della generalità e oggettività (in quanto riguardava le modalità di sfruttamento delle parti comuni da parte di tutti i condomini);
secondo il Condominio la delibera prevede che decorsi tre anni l'assegnazione contestata potrebbe essere sottoposta a revisione su semplice richiesta degli “aventi diritto” e, dunque, che su richiesta del ricorrente l'assemblea dovrebbe deliberare una nuova assegnazione nominativa dei posti auto disponibili;

detta tesi non considera che secondo le ordinarie regole sull'approvazione delle decisioni assembleari la delibera che adotti nuovi criteri, o che disponga una nuova turnazione, dovrebbe comunque superare la prova di una nuova maggioranza, ed è proprio da ciò che deriva l'ulteriore illegittimità
sotto il profilo dell'abuso del diritto ed eccesso di potere: infatti, posto che la situazione attuale soddisfa appieno la maggioranza, non si vede come si possa ottenerne in futuro una nuova e diversa
(così che, seppure alla scadenza dei tre anni il domandasse di aggiornare la turnazione, sarà Pt_1
sufficiente disertare l'assemblea per procrastinare ad libitum gli effetti dell'attuale assetto); pagina 13 di 18 in conclusione il principio di turnazione, così come regolato dalla delibera impugnata, è solo
Parte apparente, posto che nella situazione attuale - in cui il beneficiario ha di recente trasformato la propria abitazione in struttura ricettiva, mettendole a disposizione il posto auto prima in uso al ricorrente, ed in cui gli altri condomini hanno regolato tra di loro con reciproci scambi la questione dei posti auto - nessuna nuova maggioranza potrà mai formarsi per modificare l'assegnazione dei parcheggi con essa disposta, ciò che rende tale turnazione indefinita nel tempo;

con la delibera impugnata la maggioranza assembleare ha quindi perseguito finalità non coerenti con gli interessi della collettività - avendo voluto privilegiare soltanto gli interessi di taluni partecipanti al
- ed ha perciò sviato dagli scopi in vista dei quali la legge le ha conferito il potere di CP_1
regolamentare l'uso della cosa comune;

sulla domanda di condanna dell'attore ex art.96 cpc si osserva come non possa essere definita temeraria l'azione di chi intenda far valere i propri diritti e che è semmai temeraria l'azione del
, che è stato costretto a revocare ben due precedenti delibere aventi lo stesso oggetto ed CP_1
insiste con strenua arroganza ad emanare provvedimenti contrari alla legge e a danno del CA (il quale dal canto suo pretende solo una corretta gestione della cosa comune, attraverso la turnazione periodica e automatica dei posti auto disponibili, adottando criteri oggettivi quali, in mancanza di accordo, il sorteggio).
Con le seconde memorie ex art.171-ter (con cui entrambe le parti hanno dedotto esclusivamente prove documentali, integrando le precedenti produzioni) il ha reiterato le proprie difese e CP_1
ulteriormente dedotto che:
è falso che il ignori il numero dei parcheggi disponibili - che come già chiarito in CP_1
comparsa sono diciassette, di cui cinque nel garage e dodici nel cortile - e/o quello dei condomini aventi diritto al parcheggio - che come già detto in comparsa sono diciassette, pari alle unità
immobiliari facenti parte dell'edificio, ciascuno con diritto proporzionale alle quote millesimali di proprietà sul cortile e sul garage, come per legge -; pagina 14 di 18 il carattere temporaneo e periodico dell'assegnazione contestata dal risulta dal tenore Pt_1
testuale della delibera, sulla base della quale il medesimo, qualora allo scadere del termine triennale volesse una nuova turnazione, ben potrà avanzare la sua richiesta e, nella paventata inerzia del
Condominio, tutelare anche giudizialmente il suo diritto di ottenerla.
Dopo il deposito delle terze memorie ex art.171-ter cpc la causa, istruita con documenti, è stata discussa e decisa ai sensi dell'art.281-sexies cpc all'udienza indicata nell'intestazione (nella quale le parti hanno definitivamente confermate le rispettive conclusioni.
***
L'impugnazione è infondata.
Occorre premettere quanto segue:
risulta pacifico, essendo riconosciuto da entrambe le parti: a) che i posti auto disponibili nel cortile e nell'autorimessa sono appena sufficienti a garantire un posto auto per ciascun CP_6
condomino; b) che detti posti auto non sono tutti di pari qualità, essendoci quelli oggettivamente meno ambiti (in primis lo stallo “sottodimensionato” sito nel cortile cui si fa riferimento nella delibera qui impugnata, e in generale i posti scoperti) e quelli più ambiti (ovvero quelli coperti, di dimensioni regolari, siti all'interno del garage); c) che il (come pochi altri condomini) utilizzi Pt_1
ininterrottamente, da oltre un decennio prima dell'adozione della delibera impugnata (così come tuttora), uno dei posti auto più ambiti (cioè un parcheggio coperto, di dimensioni normali, che non presenta particolari difficoltà per le manovre di ingresso e uscita);
ai sensi dell'art.1117 cc, e alla luce della documentazione prodotta dal può considerarsi CP_1
pienamente provato che ciascuno dei condomini di vanti sulle suddette parti comuni CP_1
dell'edificio un diritto di comproprietà proporzionale ai millesimi assegnati alla sua unità immobiliare e, quindi, un corrispondente (e concorrente) diritto d'uso;
nel verbale della delibera del 17.1.2024 qui impugnata (adottata all'unanimità dei 9 condomini ivi presenti o rappresentati per delega, con un totale di 651 millesimi) si legge, per quanto qui rileva: pagina 15 di 18 Parte che i signori e ovvero condomini che non hanno mai avuto in uso un Pt_3 Pt_4 Pt_5
“posto auto interno al garage”, ne hanno fatto espressa richiesta, “avendone diritto come gli altri…”;
che l'amministratore ha rappresentato la (nota) situazione dei parcheggi, ovvero: 1) che i “posti auto disponibili nel garage sono n.4”, più un “ulteriore spazio di dimensioni inferiori”; 2) che “quelli disponibili nel cortile esterno sono 11”, più “1 sottodimensionato”;
che vi è stata ampia discussione sul “criterio di assegnazione e turnazione da adottare nel rispetto del diritto di ciascun condomino” e che in tale sede si è tra dato tra l'altro atto delle seguenti circostanze:
“che i 4 posti nel garage” (cioè quelli oggettivamente migliori) sono “nella disponibilità di” (alcuni)
“condomini che li utilizzano da oltre dieci anni consecutivi”; che il posto auto “di minori dimensioni interno al garage” (che, evidentemente, nessuno ha preteso) “è attualmente assegnato alla condomina
; che “lo scopo finale” della decisione “è quello di riuscire a garantire un posto auto per Pt_9
ciascun condomino”, per quanto “consentito dalle limitate dimensioni del cortile esterno e del garage interno, nel rispetto dei diritti di ciascuno”;
che alla luce di quanto precede si è deciso di procedere all'assegnazione temporanea contestata dal
- ovvero, in particolare, di quella dei 4 posti auto nel garage ai 4 condomini che non ne Pt_1
avevano mai prima usufruito e che lo hanno espressamente richiesto - stabilendo che: la suddetta
“assegnazione, così come le altre che si succederanno, avrà la durata di tre anni”; che “al decorso dei tre anni ciascun condomino potrà richiedere, ove interessato, l'assegnazione di un posto all'interno del cortile (rectius: del garage) o dello spazio di minori dimensioni ivi fruibile” (cioè quello assegnato alla;
che “qualora le richieste superassero il numero dei posti auto interni al garage avranno Pt_9
prioritario diritto i condomini che non abbiano avuto in precedenza l'assegnazione di un posto auto nel garage, ovvero che l'abbiano avuto da tempi più risalenti” (precisandosi poi che ai fini della determinazione di tale utilizzo la detenzione del condomino e del suo dante causa si sommano tra loro ed introducendosi ulteriori criteri per il caso di persistente parità dei requisiti, tra cui da ultimo il sorteggio). pagina 16 di 18 Alla luce di tali premesse i motivi di impugnazione allegati dall'attore devono ritenersi palesemente infondati per le medesime ragioni indicate dal e sopra esposte, che possono intendersi qui CP_1
integralmente condivise e richiamate in accordo con l'orientamento sulla motivazione per relationem espresso dalle Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n.642 del 16.1.2015.
Sinteticamente concordando con il - e contestualmente confutando le contrarie CP_1
argomentazioni del - può in particolare rilevarsi che la delibera impugnata, contrariamente a Pt_1
quanto sostenuto con l'atto di citazione: a) si fonda su una chiarissima rappresentazione della situazione dei parcheggi (come sopra descritta) e del numero degli aventi diritto (pari al numero dei condomini, essendo il cortile e il garage condominiali e non escludendosi nei rispettivi atti di acquisto la proprietà comune di tali parti prevista in via generale dall'art.1117 cc); b) adotta un criterio oggettivo e idoneo a garantire a ciascun condomino, nella situazione data, il pari godimento - alternato e temporaneo, in base alle richieste - dei posti auto più ambiti (così regolamentando, tramite il medesimo metodo suggerito dall'attore, il diritto al “pari uso” che l'art.1102 cc impone anche “da un punto di vista qualitativo”, come osservato dalla Cassazione con la sentenza n.256226 del 2006 dal medesimo citata); c) fa quindi un corretto (e, come tale, insindacabile) uso del potere, riconosciutole dalla legge,
di regolamentare l'uso della cosa comune, garantendo a ciascun comunista un'identica fruibilità
(qualitativa e quantitativa) mediante l'alternanza periodica nelle assegnazioni dei posti migliori,
alternanza che non può nemmeno considerarsi eccessivamente lunga (non apparendo necessario riunire l'assemblea con frequenza maggiore del triennio per la distribuzione dei parcheggi) e che, alla sua scadenza, il legittimato potrà eventualmente azionare anche in sede giudiziale, qualora CP_1
negatagli dal in violazione dei suddetti criteri di assegnazione (che appaiono CP_1
oggettivamente equi perché in linea con lo scopo di garantire analoghe durate di utilizzo degli spazi più
comodi).
La delibera impugnata è quindi esente dai vizi allegati dal e non può essere dichiarata nulla né Pt_1
annullata. pagina 17 di 18 Deve essere altresì rigettata la domanda di condanna dell'attore ai sensi dell'art.96 cpc, non avendo il provato, come suo onere, che il abbia agito in giudizio con mala fede o colpa CP_1 Pt_1
grave (ciò che non può automaticamente discendere dal rigetto della sua domanda).
L'attore, integralmente soccombente in relazione all'impugnazione proposta, deve essere condannato ex art.91 cpc a rifondere al convenuto le spese di lite, liquidate come in dispositivo (procedimenti contenziosi di valore indeterminato e complessità bassa, compensi intorno ai medi per ciascuna fase processuale).

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa domanda ed eccezione:
rigetta la domanda di declaratoria di nullità o annullamento della delibera adottata il 17.1.2024
dall'assemblea del convenuto e condanna l'attore a rifondere al medesimo convenuto le CP_1
spese del procedimento, che si liquidano in € 7.500,00 per compensi professionali, oltre spese generali,
IVA e accessori di legge.
Cagliari, 16 dicembre 2025
Il giudice dott. Antonio Dessì
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