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Sentenza 7 novembre 2025
Sentenza 7 novembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Messina, sentenza 07/11/2025, n. 2004 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Messina |
| Numero : | 2004 |
| Data del deposito : | 7 novembre 2025 |
Testo completo
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI MESSINA II SEZIONE CIVILE In composizione monocratica, nella persona del dott. U. Scavuzzo, Presidente di Sezione, ha pronunciato la seguente SENTENZA
nella causa iscritta al n. 2660/2019 R.G. TRA
, (C.F. , nata a [...] il [...] e Parte_1 C.F._1 Parte_2 (C.F. ), nata a [...] il [...], elettivamente C.F._2 domiciliate in Messina, via Mamertini, 17, is. 106, presso lo studio dell'Avv. Francesco Celona (C.F.
), che le rappresenta e difende, giusta procura in atti;
C.F._3
- attrici E
con sede in VI Tirrena – Via S. Giuseppe Calasanzio, CP_1 Parte_3 108 – (P.I. ) in persona del suo legale rappresentante pro tempore sig. P.IVA_1 Parte_4
, rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppe Di Pietro (C.F. e presso
[...] C.F._4 lo stesso elettivamente domiciliata in Messina – Corso Cavour, 48.
- conventa IN FATTO E IN DIRITTO Le Sig.re e convenivano in giudizio la Parte_1 Parte_2 [...]
, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, sig. Controparte_2
, rassegnando le seguenti conclusioni: “1) In via assolutamente preliminare, Parte_4 disporre la acquisizione al presente giudizio della relazione tecnica redatta dall'ing. nel Per_1 procedimento ex art. 696 bis c.p.c., rubricato al n. 820/2017 R.G. del Tribunale di Messina;
2) Riconoscere e dichiarare che la , in persona Controparte_2 del suo legale rappresentante pro tempore, non ha adempiuto agli obblighi derivanti dal contratto di vendita ed appalto stipulato con atto in notar dell'11 ottobre 2002, n. 35712 di Rep. e 9817 Per_2 di Racc.; 3) Conseguentemente riconoscere e dichiarare che le sig.re e Parte_1 Parte_2 hanno diritto al risarcimento dei danni derivanti dall'inadempimento della Controparte_2
, nella misura determinata dall'ing. nominato c.t.u.
[...] Persona_3 nella procedura di accertamento tecnico preventivo ex art. 696 bis c.p.c., rubricata al n. 820/2017 R.G. del Tribunale di Messina, danni che possono essere quantificati in € 365.311,00 così riassunti: Villa lotto 10/A - € 115.000,00 pari alla differenza tra € 430.000,00 – valore stimato dall'immobile completato al 19.2.2007, ed € 315.000,00 prezzo di realizzo dell'immobile al 20.1.2016; - 55.017,75 pari al canone di locazione complessivo ritraibile a far data dal 9.11.2010 al 5.12.2027; Villa lotto 1/A-2/A - € 95.000,00 pari all'importo delle opere necessarie per il completamento;
- € 24.000,00 pari alla differenza economica fra i maggiori lavori eseguiti dall'impresa e quelli originariamente previsti ma non eseguiti;
- € 73.611,32 pari al canone di locazione complessivo ritraibile a far data dal 19.2.2007 al 4.12.2017, e ciò oltre rivalutazione ed interessi sino al soddisfo;
4) Condannare la
, in persona del suo legale rappresentante Controparte_2 pro tempore, al pagamento in favore delle sig.re e , per le causali Parte_1 Parte_2 specificate in narrativa, della somma di € 365.311,00, o quella maggiore o minore che sarà di giustizia, oltre interessi della domanda al soddisfo;
5) Riconoscere e dichiarare che le sig.re Pt_1
1 Pt_
e della ulteriore somma di € 100.000,00, o quella maggiore o minore che sarà Parte_2 di giustizia, a titolo di risarcimento danni”. In particolare, le attrici premettevano:
- di essere proprietarie di un fondo rustico ricadente in VI Tirrena, località Senia, contraddistinto nel N.C.T. al foglio 1, particelle n. 3052, 3054, 3055, 3057, 3058, 3061, 3062, 3063, 3064, 3065, 3069, 3070, 3072;
- - di aver presentato, nei primi anni del 2000, un piano di lottizzazione delle dette aree esitato dalla C.E.C. con parere favorevole in data 25.2.2002 e la cui relativa convenzione attuativa era stata approvata dal Consiglio Comunale con deliberazione n. 15 del 8.4.2002 e stipulata con atto del 7.6.2002 registrata in Messina il 21.6.2002;
- che in data 18.7.2002, il Comune di VI aveva rilasciato l'autorizzazione n. 41 a lottizzare;
- di aver, con atto in notar dell'11.10.2002, n. 35712 di Rep. e 9817 di Racc., Per_2 stipulato con i signori e – quali soci accomandatari e legali Controparte_2 Controparte_2 rappresentanti della – un contratto di vendita Controparte_2 e appalto avente per oggetto la realizzazione del piano di lottizzazione, a totale carico della CP_2
[...]
- che le particelle trasferite alla corrispondevano ai lotti 3/A, 7/B, 11/C, 4/A, CP_2
5/A, 6/A, 8/A, 9/A, 14/D, e 13/D per intero, nonché una porzione di completamento del lotto 12/A; - di aver, contestualmente, commissionato all'odierna convenuta “… la costruzione a cura e spese di essa società appaltante, che fornirà tutti i materiali occorrenti, delle unità immobiliari che saranno per sorgere in VI Tirrena nella medesima località Senia sui lotti che sono rimasti in proprietà alla medesime signore e e precisamente sul lotto 1/a (particelle 3054 e Parte_1 Parte_2 3073), sul lotto 2/A (particella 3053) e sul lotto 10/A (particelle 3055 e 3058) del citato piano di lottizzazione…”;
- che nel medesimo atto si era convenuto che tutte le spese – in esse comprese quelle di progettazione, calcoli statici, direzione lavori, concessione edilizia ed eventuali varianti – fossero a carico esclusivo della CP_2
- che la si era obbligata a consegnare i lavori nel termine di Controparte_2 trentasei mesi dal rilascio delle concessioni edilizie relative a ciascun lotto e che il corrispettivo dell'appalto era stato compensato con il prezzo di vendita dei residui lotti;
- di prevedere, il piano, la realizzazione di ben 14 ville di cui 11 ricadenti sul terreno ceduto alla e tre – contraddistinte con gli alfanumerici 1/A, 2/A e 10/A – in quello rimasto CP_2 di proprietà delle attrici ed oggetto, le villette, dell'appalto.
Le attrici lamentavano che la società avesse concentrato le proprie risorse sul completamento e la vendita degli immobili di sua proprietà, tralasciando l'esecuzione delle opere affidate in appalto, in violazione delle obbligazioni assunte. In particolare – quanto alla villa contraddistinta con l'alfanumerico 10/A –, rappresentavano che la stessa fosse stata oggetto di una promessa di vendita, formalizzata con scrittura privata del 17.9.2015, in favore del sig. Persona_4
, per il prezzo di € 315.000,00 e di avere, prima della stipula, incaricato l'ing.
[...] Persona_5 di redigere una perizia sullo stato dei luoghi, dalla quale era emersa la perdita di efficacia della concessione edilizia n. 44/07 per decorrenza del termine e incompletezza delle opere;
che, ancora, nonostante il valore stimato dell'immobile in condizioni completate fosse di € 430.000,00, erano state costrette ad accettare un prezzo inferiore per poter procedere alla vendita. Con riferimento, invece, ai lotti 1/A e 2/A – inizialmente destinati a due ville distinte e poi oggetto di un progetto unificato per la costruzione di un'unica villa – adducevano che il Comune di VI Tirrena avesse rilasciato, in data 19.2.2004, la concessione edilizia n. 13/04 e che i lavori fossero stati avviati il 15.11.2004, mai ultimati.
Le attrici deducevano, inoltre, di aver instaurato procedimento di accertamento tecnico preventivo ex art. 696 bis c.p.c. – n. 820/2017 R.G. –, all'esito del quale l'ing. Persona_3 nominato c.t.u., accertava le responsabilità della convenuta e stimava il danno subito dalle attrici in
2 complessivi € 365.311,00, articolati in € 115.000,00 per perdita di valore immobiliare lotto 10/A; € 55.017,75 per canoni locativi non percepiti dal 9.11.2010 al 4.12.2027 per lo stesso lotto;
€ 95.000,00 per opere di completamento della villa lotto 1/A–2/A; € 24.000,00 per differenze tra lavorazioni originariamente previste e lavorazioni eseguite;
€ 73.611,32 per canoni locativi non percepiti dal 19.2.2007 al 4.12.2017 per il lotto 1/A–2/A. Con decreto di fissazione del 4.6.2019, il Presidente istruttore differiva al 12.3.2020 l'udienza di prima comparizione, rinviata d'ufficio all'udienza del 28.1.2021 e sostituita, successivamente, dal deposito telematico di note scritte. Con comparsa di costituzione depositata in data 27.1.2021, la Gi. & Gi. Parte_3 eccepiva l'infondatezza delle domande di controparte, adducendo come il ritardo nella esecuzione della prestazione dovuta non fosse alla stessa addebitabile per i seguenti motivi: per l'ottenimento delle autorizzazioni edilizie era stato necessario attendere la redazione dei progetti gravante, per contratto, sulle odierne attrici;
era stata necessaria la sostituzione del precedente direttore dei lavori, individuato dalle appaltanti, con conseguente ulteriore ritardo nella realizzazione dell'opera; l'appaltatrice aveva dovuto corrispondere al Comune di VI la somma di 54.000.000 lire giacché l'area risultava già urbanizzata e al fine di assicurare la permuta di taluni degli immobili in costruzione col terreno delle odierne attrici;
al fine di disporre della cubatura necessaria, la società committente aveva dovuto acquisire il relativo diritto dai terzi confinanti;
le rinnovazioni delle concessioni edilizie – su istanze presentate dalle odierne attrici almeno fino a febbraio 2012 – erano dipese dalle varianti apportate al progetto originario su richiesta delle committenti;
le committenti avevano frattanto appaltato lavori su altro immobile di loro proprietà; le modifiche richieste dai committenti in corso d'opera avevano stravolto il progetto originario;
la vendita degli immobili non ancora ultimati, contro un corrispettivo inferiore al loro supposto valore di mercato, era dipesa dalla scelta degli odierni ricorrenti di ottenere risorse finanziarie immediate. Quanto al quantum della pretesa risarcitoria avanzata, l'odierna convenuta adduceva come non fosse sufficiente riscontrare eventuali ritardi nell'esecuzione dell'opera, ma andassero accertati eventuali profili di colpevolezza, considerate altresì le varianti apportate al progetto originario su richiesta delle committenti e come i criteri adottati dal c.t.u. in sede di accertamento tecnico preventivo per la quantificazione del danno fossero destituite di fondamento tecnico e giuridico. Inoltre, l'odierna convenuta lamentava come la domanda di risarcimento dei danni per mancata percezione dei canoni locatizi andasse circoscritta al periodo intercorrente tra l'ultimazione dell'opera da parte dell'appaltatore e il trasferimento del bene ai terzi acquirenti, atteso come una ulteriore istanza di concessione edilizia era stata presentata in data 31.3.2011 e accolta dal Genio civile in data 12.3.2012, mentre la vendita dell'immobile – a un prezzo che si pretendeva inferiore a quello di mercato – era avvenuta in data 23.5.2011. Quanto alla relazione di consulenza tecnica redatta in sede di accertamento tecnico preventivo, l'odierno convenuto lamentava come gli fosse stato impedito l'accesso alle unità immobiliari per procedere a un stima dei lavori eseguiti mediante un proprio consulente di parte e come le modifiche richieste in corso d'opera non potessero essere qualificate come lievi;
adduceva come il danno da mancato reddito locativo venisse quantificato prendendo in considerazione il termine fissato in contratto per la consegna del bene (36 mesi dal rilascio delle concessioni edilizie), senza tenere conto della ulteriore attività svolta dall'appaltatore a seguito delle varianti richieste dai committenti;
in assenza di parametri antecedenti, il c.t.u. adottava quale parametro per la quantificazione del lucro cessante i canoni medi applicati nel mercato del Comune di ubicazione degli immobili relativi all'anno 2016, facendolo retroagire al 2010 e aumentandone, malgrado la crisi del mercato immobiliare, l'importo. Infine, eccepiva l'infondatezza della domanda di danni per inadempimento delle obbligazioni contratte dalle odierne attrici con taluni Istituti di credito, quantificato in € 100.000,00, mediante la stipulazione di mutui nel 2009 e nel 2010, dal momento che tra il 2011 e il 2012 erano state pretese da parte dei committenti ulteriori varianti, motivo per il quale il debito contratto col primo mutuo non poteva essere ripianato per il tramite del ricavato di una ipotetica locazione. In via istruttoria, l'odierna convenuta chiedeva interrogatorio formale o, in subordine, prova per testi, oltre alla rinnovazione della consulenza tecnica d'ufficio.
3 All'udienza del 28.1.2021, il Giudice rinviava all'udienza del 27.1.2022 concedendo alle parti termini ex art. 183 c.p.c.
Depositate le memorie ex art. 183 c.p.c. e sostituita, l'udienza del 27.1.2022, dal deposito telematico di note scritte, il Giudice riservava di provvedere.
In data 19.8.2022, il Presidente istruttore scioglieva la riserva ritenendo necessario acquisire la chiesta relazione tecnica redatta dall'Ing. nel procedimento ex art. 696 bis c.p.c., Persona_3 rubricato al n. 820/2017 R.G. del Tribunale di Messina;
ordinava, pertanto, l'acquisizione del fascicolo e rinviava all'udienza del 10.11.2022 per il prosieguo.
All'udienza del 10.4.2025, dopo la precisazione delle conclusioni e la discussione orale, ai sensi dell'art. 281 sexies comma 3 c.p.c. il Presidente istruttore riservava di depositare la motivazione entro 30 giorni.
In data 6.5.2025 il Presidente di Sezione formulava alle parti proposta conciliativa e all'udienza del 9.10.2025, preso atto dell'esito negativo della proposta formulata, riservava di depositare la sentenza entro il termine di 30 giorni ex art. 281 sexies comma 3 c.p.c. La domanda formulata da parte attrice è parzialmente fondata nel merito e va, pertanto, accolta nei temini che seguono e ciò per quanto di ragione. Le attrici hanno formulato domanda di risarcimento dei danni patiti a titolo di responsabilità contrattuale e hanno posto a fondamento di essa l'inadempimento della odierna convenuta agli obblighi assunti con il contratto di compravendita e d'appalto stipulato con quest'ultima in data 11.10.2002; ne discende la responsabilità soggettiva presunta della odierna convenuta, il cui regime giuridico, tra l'altro, pone a carico della società convenuta – a fronte della sola allegazione da parte dell'attrice dell'inadempimento– l'onere di provare la diligenza nell'esecuzione della prestazione pattuita e, quindi, l'assenza di colpa ovvero fatti interruttivi del nesso di causalità materiale (tra l'inadempimento allegate il danno lamentato), ferma la verifica sulle conseguenze dannose ascrivibili alla condotta dannosa (id est evento dannoso) effettivamente risarcibili (causalità c.d. giuridica). La Corte di cassazione, infatti, ha avuto modo di chiarire – con sentenza che questo Tribunale ha più volte condiviso e posto a fondamento di analoghe statuizioni – che, in tema di responsabilità contrattuale, l'articolo 1218 c.c. sia strutturato in modo da porre a carico del debitore, per il solo fatto dell'inadempimento, una presunzione di colpa superabile mediante la prova dello specifico impedimento che abbia reso impossibile la prestazione o, almeno, la dimostrazione che, qualunque sia stata la causa dell'impossibilità, la medesima non possa essere imputabile al debitore. Peraltro, perché l'impossibilità della prestazione costituisca causa di esonero del debitore da responsabilità, non basta eccepire che la prestazione non possa eseguirsi per fatto del terzo, ma occorre dimostrare la propria assenza di colpa con l'uso della diligenza spiegata per rimuovere l'ostacolo frapposto da altri all'esatto adempimento [Cfr. Cass. civ., Sez. II, 25/10/2024, n. 27702]. In tema di responsabilità contrattuale, quindi, la colpa dell'inadempiente è presunta sino a prova contraria e tale presunzione è superabile solo da risultanze positivamente apprezzabili, dedotte e provate dal debitore, le quali dimostrino che, nonostante l'uso della normale diligenza, non è stato in grado di eseguire tempestivamente le prestazioni dovute per cause a lui non imputabili. Nel caso di specie l'onere gravante su parte convenuta di provare la propria diligenza – quale assenza di colpa – nell'esecuzione delle prestazioni previste in contratto non può dirsi assolto. La scadenza dei termini fissati per l'esecuzione dell'opera appaltata e decorrenti dalla concessione dei necessari titoli edilizi rileva quale fatto incontestato, benché addebitato da parte convenuta a fatto di parte attrice. Parte convenuta ha, infatti, imputato il ritardo nell'adempimento delle obbligazioni contrattuali alle variazioni ordinate dalle attrici e committenti in corso d'opera senza, tuttavia, fornire prova alcuna delle dette allegazioni. Dai documenti in atti, infatti, non è possibile evincere in maniera chiara ed evidente quanto sostenuto da parte convenuta in merito alle modifiche richieste dal committente: non v'è traccia nei documenti in atti degli ordini in ipotesi impartiti in corso d'opera e che avrebbero determinato l'inadempimento de quo.
4 Alle medesime conclusioni, ampiamente condivise da questo Tribunale perché tecnicamente argomentate ed esenti da vizi logici, è giunto il c.t.u., alla stregua della cui relazione: “[...] non esclude ed anzi considera verosimile l'esecuzione in corso di modifiche richieste dal committente che hanno comportato la demolizione di opere già realizzate, oggi non più rinvenibili. Deve però darsi atto che tale circostanza non è suffragata da alcuna documentazione alla quale il c.t.u. potesse riferirsi per quantificare i maggiori costi sostenuti dall'impresa (verbale e/o ordine di servizio del Direttore dei Lavori, documenti contabili, documentazione fotografica, scrittura privata tra le parti, ecc…). […] Con riferimento a quanto lamentato nulla è stato riscontrato nei fascicoli del ricorso e/o prodotto al c.t.u. durante il corso delle operazioni peritali [...]” [cfr. pagg. 41 e 44 della relazione peritale depositata in sede di a.t.p., in atti]. Va inoltre, soggiunto che le allegate modifiche in corso d'opera richieste dal committente che, per parte convenuta, avrebbero provocato l'inadempimento del quale si controverte hanno avuto ad oggetto opere già progettate;
lo stesso c.t.u. nella propria relazione peritale chiarisce che quanto alla villa di cui al lotto 10/A “l'ampliamento del piano interrato non è stato introdotto in corso d'opera, bensì pianificato sin dalla presentazione del progetto di cui alla C.E. del n° 44/07” (“Nel capitolato speciale allegato al contrato di vendita ed appalto, che fa riferimento all'Autorizzazione Edilizia n. 41 del 18.07.2002, relativa all'approvazione della lottizzazione, il piano interrato avrebbe dovuto avere una rampa carrabile di accesso ed una consistenza di m2 75, salvo ampliamento che i proprietari avrebbero potuto richiedere. Successivamente, in base al progetto di cui alla C.E. n. 44/07 – poi realizzato – il piano interrato è stato realizzato privo di rampa carrabile di accesso ed ampliato di ca. m2 25. Le motivazioni che hanno indotto le ricorrenti ad apportare la suddetta modifica non sono di natura tecnica, ma verosimilmente dettate da esigenze di natura personale, precisando sul punto che l'ampliamento del piano interrato non è stato introdotto in corso d'opera, bensì pianificato sin dalla presentazione del progetto di cui alla C.E. del n° 44/07 [...]”); così per le unità immobiliari di cui ai lotti 1/A e 2/A ha precisato che “l'accorpamento delle due ville è stato previsto sin dalla prima C.E. del n°13/04” (“[...] Il capitolato speciale allegato al contratto di vendita ed appalto, che fa riferimento all'Autorizzazione Edilizia n°41 del 18.07.2002, prevedeva la costruzione di due ville singole contigue su di un lato, ciascuna composta da due piani f.t. oltre piano interrato con le seguenti caratteristiche dimensionali: superficie coperta per piano pari a m2 75,17; altezza totale f.t. pari a m 6,00; volume urbanistico complessivo pari a m3 451,03; piano interrato di m2 75. In seguito all'accorpamento delle due ville 1/A e 2/A, i maggiori lavori eseguiti dall'impresa rispetto a quelli di cui al suddetto capitolato speciale hanno riguardato: l'ampliamento del piano cantinato per una superficie di ca. M2 50; la realizzazione sul lato est della villa di una scala esterna che conduce alla veranda del piano terra;
la realizzazione sul lato ovest della villa di una scala esterna che dalla veranda del piano terra conduce alla rampa di accesso garage;
l'esecuzione di alcuni muri in cemento armato per la sistemazione degli spazi esterni. I minori lavori eseguiti hanno riguardato invece: una rampa carrabile di accesso al piano interrato in meno;
una scala interna all'u.i. in meno;
un telaio in c.a. (travi e pilastri) in meno in corrispondenza del previsto giunto tecnico fra le due ville;
impianti e rifiniture varie in meno. Verosimilmente i motivi che hanno indotto le ricorrenti ad apportare le suddette modifiche non sono di natura tecnica, ma dettate da esigenze di natura personale, precisando sul punto che l'accorpamento delle due ville è stato previsto sin dalla prima C.E. del n°13/04 [...]”; cfr. pagg. 30 e 31 relazione cit.). Parte convenuta ha, poi, ascritto l'inadempimento (alla stessa imputato da parte attrice) al tardivo ottenimento dei titoli edilizi cagionato - per tesi - dalla negligenza delle attrici;
sennonché i Con contraenti hanno convenuto come “[...] La società “ & GI. Controparte_2
”, per come rappresentata, si obbliga a completare tutti i lavori relativi alle opere di
[...] urbanizzazione di cui alla citata convenzione urbanistica entro il termine del 30 giugno 2003 e si obbliga altresì a consegnare i lavori completamente eseguiti in ogni loro parte e rifiniti a regola d'arte nel termine di trentasei mesi dal rilascio delle concessioni edilizie relative a ciascun lotto [...]”, mentre le odierne attrici “in relazione all'esecuzione della progettazione degli immobili che dovranno sorgere sui terreni di proprietà delle committenti, [...] si impegnano [solamente] a dare mandato per
5 tale progettazione a professionisti di loro fiducia nel più breve tempo possibile [...]”, il che costituisce all'evidenza presupposto per la formulazione dell'istanza di concessione edilizia e per il conseguente decorso del termine di adempimento invero ancorato al rilascio dei titoli abilitativi;
fermo l'ulteriore rilievo che le odierne contendenti hanno espressamente convenuto anche quanto segue: “[...] Si conviene che tutte le spese, in esse comprese quelle di progettazione, calcoli statici, direzione lavori, concessione edilizia ed eventuali varianti, oneri di urbanizzazione [...] sono ad esclusivo carico della
“GI. & GI. che assume su di sé le responsabilità Controparte_2 di ordine civile, penale ed amministrativo relative all'esecuzione dei lavori ed all'impiego della mano d'opera e si obbliga a provvedere a tutti gli adempimenti derivanti dalle leggi e regolamenti vigenti per quanto riguarda la costruzione [...]” [cfr. pagg. 5 e 6 del contratto di vendita e appalto – repertorio n. 35712; raccolta n. 9817 – in atti]; in altri termini, per espressa previsione contrattuale, l'odierna parte convenuta (e non parte attrice) avrebbe dovuto curare tutti gli adempimenti correlati al rilascio dei titoli abilitativi, alla direzione dei lavori e all'esecuzione dei lavori, questi nel termine convenuto decorrente, comunque, dal rilascio dei titoli abilitativi;
va, quindi, dichiarata priva di fondamento alcuno la deduzione difensiva della GI. & GI. ; Controparte_2 dal che è derivata anche la valutazione di inconducenza dell'articolato interrogatorio formale e della correlata prova testi. Tanto premesso con riguardo all'an, occorre esaminare le questioni attinenti al quantum del credito risarcitorio esercitato giudizialmente da parte attrice, coincidente col c.d. danno conseguenza di cui all'art. 2056 c.c., e segnatamente al lucro cessante. Trattandosi di responsabilità contrattuale, risarcibile è il c.d. interesse positivo, che risulta pari, quanto al mancato guadagno, alle occasioni – di vendita e di locazione – perse e alle prestazioni rimaste ineseguite. In particolare, le odierne attrici chiedono rifondersi il danno:
- quanto all'unità immobiliare di cui al lotto 10/A,
- pari a € 115.000,00 quale differenza tra il valore di mercato dell'immobile al 19.2.2007
- stimato in € 430.000,00 – e il corrispettivo di € 315.000,00 ricavato dalla vendita del 20.01.2016,
- € 55.017,75 quali canoni locatizi non percepiti nel periodo ricompreso tra il 9.11.2010 e il 4.12.2017;
- quanto alla unità immobiliare di cui ai lotti 1/A e 2/A,
- pari a € 95.000,00 quali costi per il completamento dell'opera rimasta incompiuta, nonché pari a € 24.000,00 quale differenziale tra prestazioni eseguite e prestazioni pattuite ma ineseguite;
- € 73.611,32 quali canoni locativi non percepiti nel periodo ricompreso tra il 19.2.2007 e il 4.12.2017, tali somme rivalutate e in aggiunta agli interessi fino al soddisfo;
- pari a € 100.000,00 per il mancato assolvimento di obblighi contratti con terze parti nelle more dell'esecuzione dell'opera commissionata. In ordine al mancato guadagno derivante da una pretesa rendita locatizia non percepita, la Corte di cassazione esclude che possa ritenersi risarcibile il danno in re ipsa correlato alla dedotta indisponibilità dei beni immobili in mancanza dell'allegazione e prova di elementi utili a fare anche solo presumere che da detti immobili le attrici avrebbero [voluto e] potuto ricavare una rendita locatizia. In particolare, nel caso di specie, non v'è prova per nessuno dei lotti, di eventuali proposte ricevute prima della consegna delle unità immobiliari de quo e a seguito della scadenza dei temini per l'adempimento dell'appaltatore. Il creditore non ha assolto all'onere di provare, in parte qua, le conseguenze pregiudizievoli dell'inadempimento di controparte, essendosi limitato ad allegazioni prive di riscontro. Parimenti è a dirsi quanto al preteso danno da mancata alienazione dell'opera rimasta incompiuta alla scadenza dei temini di adempimento pattuiti: non v'è prova di proposte di acquisto pervenute agli odierni attori. Nondimeno, l'unità immobiliare sorta sul lotto 10/A veniva compravenduta nell'anno 2016: occorre, pertanto, riconoscere il danno differenziale pari a € 60.000,00, dato il valore di mercato e il corrispettivo pattuito al tempo della vendita, quest'ultimo
6 pari a € 315.000,00 in ragione dell'incompiutezza dell'opera; a tal ultimo riguardo dalla relazione peritale si evince quanto segue: “[...] Pertanto, il più probabile valore di mercato della villa 10/A considerata finita in ogni sua parte alla data del 20.01.2016, è pari in c.t. a € 375.000,00 (€/m2 1.500,00 x 250 m2) [...]” [cfr. pag. 16 relazione cit.]; ancora, “[...] La rivalutazione monetaria e gli interessi sulla differenza economica di € 60.000,00 calcolati a far data dal 20.01.2016 al mese di novembre del 2017 (data di pubblicazione dell'ultimo indice ISTAT) è pari a € 830,28 [...]. Pertanto, il capitale rivalutato più gli interessi ammontano a: € 60.830,28 [...]” [cfr. pag. 21 relazione cit.]. In applicazione dei principi generali sulla responsabilità contrattuale, sulla somma corrispondente al risarcimento pari ad euro 60.000,00 va riconosciuta la rivalutazione monetaria del credito da danno emergente a decorrere dal giorno della verificazione dell'evento dannoso (che la parte attrice ha fatto coincidere con la data dell'alienazione a terzi della villa), poiché l'obbligazione di risarcimento del danno derivante da inadempimento contrattale costituisce, al pari dell'obbligazione risarcitoria da responsabilità extracontrattuale, un debito non di valuta, ma di valore, che tiene luogo della materiale utilità che il creditore avrebbe conseguito se avesse ricevuto la prestazione dovutagli;
la rivalutazione va eseguita all'attualità sulla base del coefficiente di rivalutazione calcolato dall'Istat dalla data dell'evento dannoso (su indicato) alla data del deposito della sentenza, e vanno altresì riconosciuti gli interessi legali al tasso ex art. 1284 comma 1 c.c. calcolati sulla somma via via rivalutata anno per anno, il tutto secondo gli indici Istat, dalla data dell'evento dannoso e gli interessi al tasso ex art. 1284, comma 4, c.c. dalla data della domanda al deposito della sentenza. Quanto, poi, all'unità immobiliare di cui ai lotti 1/A e 2/A, occorre riconoscere la somma pari a € 95.000,00 quali costi per il completamento dell'opera rimasta incompiuta, atteso come la prestazione eseguita dall'appaltatore sia stata non soltanto tardiva ma anche inesatta, con parziale inadempimento agli obblighi assunti;
dalla relazione peritale, infatti, si evince: “[...] Allo stato la villa risulta ancora incompleta e in stato di abbandono, e precisamente: prospetti esterni risultano intonacati e rifiniti a meno del piano terra;
tetto impermeabilizzato e provvisto di manto di copertura di tegole;
infissi esterni mancanti ma provvisti di davanzali, soglie e rifasci decorativi esterni;
rampa di accesso al piano cantinato ancora incompleta;
piano cantinato interamente allo stato rustico e privo di divisori interni;
piano terra e primo intonacati e rifiniti, ma non tinteggiati;
massetti di sotto pavimentazione realizzati;
pavimenti parzialmente realizzati al primo piano, rivestimenti in gran parte realizzati, infissi interni provvisti solo di opere morte;
predisposizione degli impianti realizzate (impianto elettrico completo di fili e scatole elettriche, idrico-sanitario e di riscaldamento privo di caldaia e di elementi radianti), camino completo di canna fumaria;
controsoffitti realizzati in cartongesso ai piani terra e primo per l'alloggiamento dei diffusori per la climatizzazione estiva, pezzi sanitari ancora mancanti a meno dei piatti doccia, scala di collegamento fra il piano terra ed il primo piano rivestita con gradi e sottogradi in travertino;
ecc. Anche il giardino pertinenziale risulta incompleto in quanto gli accessi sono provvisti di cancelli provvisionali di cantiere, i muri di recinzione perimetrali e quelli di delimitazione della rampa carrabile sono a rustico, i marciapiedi e le scale esterne sono ancora privi di pavimentazione e/o rivestimenti (gradi e sottogradi) [...]” [cfr. pagg. 9 e 10 relazione cit.]. E ancora, “[...] Pertanto il costo delle opere necessarie per l'ultimazione della villa 1/A e 2/A, può stimarsi in c.t. pari ad € 95.000,00 [...]”. Per quanto attiene, ancora, alla villa di cui ai lotti 1/A e 2/A, è possibile riconoscere la somma pari ad € 24.000,00 dal momento che “l'impresa è a debito nei confronti dei ricorrenti in quanto la differenza economica tra i maggiori lavori eseguiti e quelli originariamente previsti ma non eseguiti è pari in c.t. ad euro 24.000,00” [cfr. pagg. 48 relazione cit.]; tale rideterminazione dipende dal fatto che i lavori concretamente eseguiti sono stati di valore inferiore rispetto a quanto originariamente pattuito in esito alla costruzione di un'unica unità immobiliare sui lotti 1/A e 2/A, pertanto le diverse prestazioni richieste all'appaltatore hanno reso necessario un'ulteriore rideterminazione del quantum da corrispondere. Anche per tali voci di danno, in applicazione dei principi generali sulla responsabilità contrattuale, sulla somma di euro 119.000,00 (95.000,00+24.000,00) va riconosciuta
7 la rivalutazione monetaria del credito da danno emergente a decorrere dal giorno della verificazione dell'evento dannoso, poiché l'obbligazione di risarcimento del danno derivante da inadempimento contrattuale costituisce, al pari dell'obbligazione risarcitoria da responsabilità extracontrattuale, un debito non di valuta, ma di valore, che tiene luogo della materiale utilità che il creditore avrebbe conseguito se avesse ricevuto la prestazione dovutagli;
la rivalutazione va eseguita all'attualità sulla base del coefficiente di rivalutazione calcolato dall'Istat dalla data dell'evento dannoso alla data del deposito della sentenza, e vanno altresì riconosciuti gli interessi legali al tasso ex art. 1284 comma 1 c.c. calcolati sulla somma via via rivalutata anno per anno, il tutto secondo gli indici Istat, dalla data dell'evento dannoso e gli interessi al tasso ex art. 1284, comma 4, c.c. dalla data della domanda al deposito della sentenza. Infine, per quanto attiene alla somma pari ad € 100.000,00 il committente sostiene di non aver potuto procedere alla stipulazione di altri contratti e/o assunto obblighi con terze parti a causa del comportamento inadempiente della convenuta. Sul punto, la giurisprudenza di legittimità è da tempo pacifica nel ritenere che in caso di inadempimento contrattuale, il creditore che agisce per il risarcimento del danno può limitarsi ad allegare l'inadempimento del debitore;
grava, comunque, sul creditore la prova del danno- conseguenza, ossia il pregiudizio patrimoniale o non patrimoniale scaturito dalla suddetta lesione in base al nesso di causalità cd. giuridica, ossia i danni devono essere conseguenza diretta e immediata dell'evento dannoso addebitale al debitore;
tale prova non è stata fornita. Ne consegue che la convenuta va condannata al pagamento in favore delle attrici della somma di euro 179.000,00 oltre rivalutazione e interessi nella misura su indicata. Le spese di lite, liquidate secondo il criterio della soccombenza, vanno poste a integralmente a carico della parte convenuta nella misura determinata in dispositivo secondo i parametri medi previsti dal DM n. 55/2014 per lo scaglione di valore di riferimento;
alle attrici vanno riconosciute – e quindi poste a carico della convenuta - anche le spese vive di notifica degli atti, il contributo unificato e le spese (tutte, anche in ripetizione) del ricorso per accertamento tecnico preventivo
P.Q.M.
il Tribunale di Messina, seconda sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del Presidente di Sezione, dott. U. Scavuzzo, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 2660/2019 promossa da e elettivamente domiciliate in Messina, via Parte_1 Parte_2 Mamertini, 17, is. 106, presso lo studio dell'Avv. Francesco Celona (C.F. ), C.F._3 che le rappresenta e difende, attrici, nei confronti di con sede in Controparte_2 VI Tirrena – Via S. Giuseppe Calasanzio, 108 – (P.I. ) in persona del suo legale P.IVA_1 rappresentante pro tempore sig. , rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppe Di Parte_4
Pietro, parte convenuta, così provvede: a) condanna al pagamento in favore di e CP_1 Parte_3 Parte_1 Pt_2
, quali concreditori solidali, della complessiva somma pari ad € 179.000,00 oltre rivalutazioni
[...] e interessi nella misura indicata in parte motiva;
b) condanna la parte convenuta al pagamento in favore di parte CP_1 Parte_3 attrice delle spese di lite che liquida in complessivi euro 14.103,00 oltre s.g. al 15%, IVA e CPA, oltre spese vive di notifica, contributo unificato e spese del ricorso per accertamento tecnico preventivo. Così deciso in Messina, 7.11.2025 Il Presidente di Sezione (dott. U. Scavuzzo)
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nella causa iscritta al n. 2660/2019 R.G. TRA
, (C.F. , nata a [...] il [...] e Parte_1 C.F._1 Parte_2 (C.F. ), nata a [...] il [...], elettivamente C.F._2 domiciliate in Messina, via Mamertini, 17, is. 106, presso lo studio dell'Avv. Francesco Celona (C.F.
), che le rappresenta e difende, giusta procura in atti;
C.F._3
- attrici E
con sede in VI Tirrena – Via S. Giuseppe Calasanzio, CP_1 Parte_3 108 – (P.I. ) in persona del suo legale rappresentante pro tempore sig. P.IVA_1 Parte_4
, rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppe Di Pietro (C.F. e presso
[...] C.F._4 lo stesso elettivamente domiciliata in Messina – Corso Cavour, 48.
- conventa IN FATTO E IN DIRITTO Le Sig.re e convenivano in giudizio la Parte_1 Parte_2 [...]
, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, sig. Controparte_2
, rassegnando le seguenti conclusioni: “1) In via assolutamente preliminare, Parte_4 disporre la acquisizione al presente giudizio della relazione tecnica redatta dall'ing. nel Per_1 procedimento ex art. 696 bis c.p.c., rubricato al n. 820/2017 R.G. del Tribunale di Messina;
2) Riconoscere e dichiarare che la , in persona Controparte_2 del suo legale rappresentante pro tempore, non ha adempiuto agli obblighi derivanti dal contratto di vendita ed appalto stipulato con atto in notar dell'11 ottobre 2002, n. 35712 di Rep. e 9817 Per_2 di Racc.; 3) Conseguentemente riconoscere e dichiarare che le sig.re e Parte_1 Parte_2 hanno diritto al risarcimento dei danni derivanti dall'inadempimento della Controparte_2
, nella misura determinata dall'ing. nominato c.t.u.
[...] Persona_3 nella procedura di accertamento tecnico preventivo ex art. 696 bis c.p.c., rubricata al n. 820/2017 R.G. del Tribunale di Messina, danni che possono essere quantificati in € 365.311,00 così riassunti: Villa lotto 10/A - € 115.000,00 pari alla differenza tra € 430.000,00 – valore stimato dall'immobile completato al 19.2.2007, ed € 315.000,00 prezzo di realizzo dell'immobile al 20.1.2016; - 55.017,75 pari al canone di locazione complessivo ritraibile a far data dal 9.11.2010 al 5.12.2027; Villa lotto 1/A-2/A - € 95.000,00 pari all'importo delle opere necessarie per il completamento;
- € 24.000,00 pari alla differenza economica fra i maggiori lavori eseguiti dall'impresa e quelli originariamente previsti ma non eseguiti;
- € 73.611,32 pari al canone di locazione complessivo ritraibile a far data dal 19.2.2007 al 4.12.2017, e ciò oltre rivalutazione ed interessi sino al soddisfo;
4) Condannare la
, in persona del suo legale rappresentante Controparte_2 pro tempore, al pagamento in favore delle sig.re e , per le causali Parte_1 Parte_2 specificate in narrativa, della somma di € 365.311,00, o quella maggiore o minore che sarà di giustizia, oltre interessi della domanda al soddisfo;
5) Riconoscere e dichiarare che le sig.re Pt_1
1 Pt_
e della ulteriore somma di € 100.000,00, o quella maggiore o minore che sarà Parte_2 di giustizia, a titolo di risarcimento danni”. In particolare, le attrici premettevano:
- di essere proprietarie di un fondo rustico ricadente in VI Tirrena, località Senia, contraddistinto nel N.C.T. al foglio 1, particelle n. 3052, 3054, 3055, 3057, 3058, 3061, 3062, 3063, 3064, 3065, 3069, 3070, 3072;
- - di aver presentato, nei primi anni del 2000, un piano di lottizzazione delle dette aree esitato dalla C.E.C. con parere favorevole in data 25.2.2002 e la cui relativa convenzione attuativa era stata approvata dal Consiglio Comunale con deliberazione n. 15 del 8.4.2002 e stipulata con atto del 7.6.2002 registrata in Messina il 21.6.2002;
- che in data 18.7.2002, il Comune di VI aveva rilasciato l'autorizzazione n. 41 a lottizzare;
- di aver, con atto in notar dell'11.10.2002, n. 35712 di Rep. e 9817 di Racc., Per_2 stipulato con i signori e – quali soci accomandatari e legali Controparte_2 Controparte_2 rappresentanti della – un contratto di vendita Controparte_2 e appalto avente per oggetto la realizzazione del piano di lottizzazione, a totale carico della CP_2
[...]
- che le particelle trasferite alla corrispondevano ai lotti 3/A, 7/B, 11/C, 4/A, CP_2
5/A, 6/A, 8/A, 9/A, 14/D, e 13/D per intero, nonché una porzione di completamento del lotto 12/A; - di aver, contestualmente, commissionato all'odierna convenuta “… la costruzione a cura e spese di essa società appaltante, che fornirà tutti i materiali occorrenti, delle unità immobiliari che saranno per sorgere in VI Tirrena nella medesima località Senia sui lotti che sono rimasti in proprietà alla medesime signore e e precisamente sul lotto 1/a (particelle 3054 e Parte_1 Parte_2 3073), sul lotto 2/A (particella 3053) e sul lotto 10/A (particelle 3055 e 3058) del citato piano di lottizzazione…”;
- che nel medesimo atto si era convenuto che tutte le spese – in esse comprese quelle di progettazione, calcoli statici, direzione lavori, concessione edilizia ed eventuali varianti – fossero a carico esclusivo della CP_2
- che la si era obbligata a consegnare i lavori nel termine di Controparte_2 trentasei mesi dal rilascio delle concessioni edilizie relative a ciascun lotto e che il corrispettivo dell'appalto era stato compensato con il prezzo di vendita dei residui lotti;
- di prevedere, il piano, la realizzazione di ben 14 ville di cui 11 ricadenti sul terreno ceduto alla e tre – contraddistinte con gli alfanumerici 1/A, 2/A e 10/A – in quello rimasto CP_2 di proprietà delle attrici ed oggetto, le villette, dell'appalto.
Le attrici lamentavano che la società avesse concentrato le proprie risorse sul completamento e la vendita degli immobili di sua proprietà, tralasciando l'esecuzione delle opere affidate in appalto, in violazione delle obbligazioni assunte. In particolare – quanto alla villa contraddistinta con l'alfanumerico 10/A –, rappresentavano che la stessa fosse stata oggetto di una promessa di vendita, formalizzata con scrittura privata del 17.9.2015, in favore del sig. Persona_4
, per il prezzo di € 315.000,00 e di avere, prima della stipula, incaricato l'ing.
[...] Persona_5 di redigere una perizia sullo stato dei luoghi, dalla quale era emersa la perdita di efficacia della concessione edilizia n. 44/07 per decorrenza del termine e incompletezza delle opere;
che, ancora, nonostante il valore stimato dell'immobile in condizioni completate fosse di € 430.000,00, erano state costrette ad accettare un prezzo inferiore per poter procedere alla vendita. Con riferimento, invece, ai lotti 1/A e 2/A – inizialmente destinati a due ville distinte e poi oggetto di un progetto unificato per la costruzione di un'unica villa – adducevano che il Comune di VI Tirrena avesse rilasciato, in data 19.2.2004, la concessione edilizia n. 13/04 e che i lavori fossero stati avviati il 15.11.2004, mai ultimati.
Le attrici deducevano, inoltre, di aver instaurato procedimento di accertamento tecnico preventivo ex art. 696 bis c.p.c. – n. 820/2017 R.G. –, all'esito del quale l'ing. Persona_3 nominato c.t.u., accertava le responsabilità della convenuta e stimava il danno subito dalle attrici in
2 complessivi € 365.311,00, articolati in € 115.000,00 per perdita di valore immobiliare lotto 10/A; € 55.017,75 per canoni locativi non percepiti dal 9.11.2010 al 4.12.2027 per lo stesso lotto;
€ 95.000,00 per opere di completamento della villa lotto 1/A–2/A; € 24.000,00 per differenze tra lavorazioni originariamente previste e lavorazioni eseguite;
€ 73.611,32 per canoni locativi non percepiti dal 19.2.2007 al 4.12.2017 per il lotto 1/A–2/A. Con decreto di fissazione del 4.6.2019, il Presidente istruttore differiva al 12.3.2020 l'udienza di prima comparizione, rinviata d'ufficio all'udienza del 28.1.2021 e sostituita, successivamente, dal deposito telematico di note scritte. Con comparsa di costituzione depositata in data 27.1.2021, la Gi. & Gi. Parte_3 eccepiva l'infondatezza delle domande di controparte, adducendo come il ritardo nella esecuzione della prestazione dovuta non fosse alla stessa addebitabile per i seguenti motivi: per l'ottenimento delle autorizzazioni edilizie era stato necessario attendere la redazione dei progetti gravante, per contratto, sulle odierne attrici;
era stata necessaria la sostituzione del precedente direttore dei lavori, individuato dalle appaltanti, con conseguente ulteriore ritardo nella realizzazione dell'opera; l'appaltatrice aveva dovuto corrispondere al Comune di VI la somma di 54.000.000 lire giacché l'area risultava già urbanizzata e al fine di assicurare la permuta di taluni degli immobili in costruzione col terreno delle odierne attrici;
al fine di disporre della cubatura necessaria, la società committente aveva dovuto acquisire il relativo diritto dai terzi confinanti;
le rinnovazioni delle concessioni edilizie – su istanze presentate dalle odierne attrici almeno fino a febbraio 2012 – erano dipese dalle varianti apportate al progetto originario su richiesta delle committenti;
le committenti avevano frattanto appaltato lavori su altro immobile di loro proprietà; le modifiche richieste dai committenti in corso d'opera avevano stravolto il progetto originario;
la vendita degli immobili non ancora ultimati, contro un corrispettivo inferiore al loro supposto valore di mercato, era dipesa dalla scelta degli odierni ricorrenti di ottenere risorse finanziarie immediate. Quanto al quantum della pretesa risarcitoria avanzata, l'odierna convenuta adduceva come non fosse sufficiente riscontrare eventuali ritardi nell'esecuzione dell'opera, ma andassero accertati eventuali profili di colpevolezza, considerate altresì le varianti apportate al progetto originario su richiesta delle committenti e come i criteri adottati dal c.t.u. in sede di accertamento tecnico preventivo per la quantificazione del danno fossero destituite di fondamento tecnico e giuridico. Inoltre, l'odierna convenuta lamentava come la domanda di risarcimento dei danni per mancata percezione dei canoni locatizi andasse circoscritta al periodo intercorrente tra l'ultimazione dell'opera da parte dell'appaltatore e il trasferimento del bene ai terzi acquirenti, atteso come una ulteriore istanza di concessione edilizia era stata presentata in data 31.3.2011 e accolta dal Genio civile in data 12.3.2012, mentre la vendita dell'immobile – a un prezzo che si pretendeva inferiore a quello di mercato – era avvenuta in data 23.5.2011. Quanto alla relazione di consulenza tecnica redatta in sede di accertamento tecnico preventivo, l'odierno convenuto lamentava come gli fosse stato impedito l'accesso alle unità immobiliari per procedere a un stima dei lavori eseguiti mediante un proprio consulente di parte e come le modifiche richieste in corso d'opera non potessero essere qualificate come lievi;
adduceva come il danno da mancato reddito locativo venisse quantificato prendendo in considerazione il termine fissato in contratto per la consegna del bene (36 mesi dal rilascio delle concessioni edilizie), senza tenere conto della ulteriore attività svolta dall'appaltatore a seguito delle varianti richieste dai committenti;
in assenza di parametri antecedenti, il c.t.u. adottava quale parametro per la quantificazione del lucro cessante i canoni medi applicati nel mercato del Comune di ubicazione degli immobili relativi all'anno 2016, facendolo retroagire al 2010 e aumentandone, malgrado la crisi del mercato immobiliare, l'importo. Infine, eccepiva l'infondatezza della domanda di danni per inadempimento delle obbligazioni contratte dalle odierne attrici con taluni Istituti di credito, quantificato in € 100.000,00, mediante la stipulazione di mutui nel 2009 e nel 2010, dal momento che tra il 2011 e il 2012 erano state pretese da parte dei committenti ulteriori varianti, motivo per il quale il debito contratto col primo mutuo non poteva essere ripianato per il tramite del ricavato di una ipotetica locazione. In via istruttoria, l'odierna convenuta chiedeva interrogatorio formale o, in subordine, prova per testi, oltre alla rinnovazione della consulenza tecnica d'ufficio.
3 All'udienza del 28.1.2021, il Giudice rinviava all'udienza del 27.1.2022 concedendo alle parti termini ex art. 183 c.p.c.
Depositate le memorie ex art. 183 c.p.c. e sostituita, l'udienza del 27.1.2022, dal deposito telematico di note scritte, il Giudice riservava di provvedere.
In data 19.8.2022, il Presidente istruttore scioglieva la riserva ritenendo necessario acquisire la chiesta relazione tecnica redatta dall'Ing. nel procedimento ex art. 696 bis c.p.c., Persona_3 rubricato al n. 820/2017 R.G. del Tribunale di Messina;
ordinava, pertanto, l'acquisizione del fascicolo e rinviava all'udienza del 10.11.2022 per il prosieguo.
All'udienza del 10.4.2025, dopo la precisazione delle conclusioni e la discussione orale, ai sensi dell'art. 281 sexies comma 3 c.p.c. il Presidente istruttore riservava di depositare la motivazione entro 30 giorni.
In data 6.5.2025 il Presidente di Sezione formulava alle parti proposta conciliativa e all'udienza del 9.10.2025, preso atto dell'esito negativo della proposta formulata, riservava di depositare la sentenza entro il termine di 30 giorni ex art. 281 sexies comma 3 c.p.c. La domanda formulata da parte attrice è parzialmente fondata nel merito e va, pertanto, accolta nei temini che seguono e ciò per quanto di ragione. Le attrici hanno formulato domanda di risarcimento dei danni patiti a titolo di responsabilità contrattuale e hanno posto a fondamento di essa l'inadempimento della odierna convenuta agli obblighi assunti con il contratto di compravendita e d'appalto stipulato con quest'ultima in data 11.10.2002; ne discende la responsabilità soggettiva presunta della odierna convenuta, il cui regime giuridico, tra l'altro, pone a carico della società convenuta – a fronte della sola allegazione da parte dell'attrice dell'inadempimento– l'onere di provare la diligenza nell'esecuzione della prestazione pattuita e, quindi, l'assenza di colpa ovvero fatti interruttivi del nesso di causalità materiale (tra l'inadempimento allegate il danno lamentato), ferma la verifica sulle conseguenze dannose ascrivibili alla condotta dannosa (id est evento dannoso) effettivamente risarcibili (causalità c.d. giuridica). La Corte di cassazione, infatti, ha avuto modo di chiarire – con sentenza che questo Tribunale ha più volte condiviso e posto a fondamento di analoghe statuizioni – che, in tema di responsabilità contrattuale, l'articolo 1218 c.c. sia strutturato in modo da porre a carico del debitore, per il solo fatto dell'inadempimento, una presunzione di colpa superabile mediante la prova dello specifico impedimento che abbia reso impossibile la prestazione o, almeno, la dimostrazione che, qualunque sia stata la causa dell'impossibilità, la medesima non possa essere imputabile al debitore. Peraltro, perché l'impossibilità della prestazione costituisca causa di esonero del debitore da responsabilità, non basta eccepire che la prestazione non possa eseguirsi per fatto del terzo, ma occorre dimostrare la propria assenza di colpa con l'uso della diligenza spiegata per rimuovere l'ostacolo frapposto da altri all'esatto adempimento [Cfr. Cass. civ., Sez. II, 25/10/2024, n. 27702]. In tema di responsabilità contrattuale, quindi, la colpa dell'inadempiente è presunta sino a prova contraria e tale presunzione è superabile solo da risultanze positivamente apprezzabili, dedotte e provate dal debitore, le quali dimostrino che, nonostante l'uso della normale diligenza, non è stato in grado di eseguire tempestivamente le prestazioni dovute per cause a lui non imputabili. Nel caso di specie l'onere gravante su parte convenuta di provare la propria diligenza – quale assenza di colpa – nell'esecuzione delle prestazioni previste in contratto non può dirsi assolto. La scadenza dei termini fissati per l'esecuzione dell'opera appaltata e decorrenti dalla concessione dei necessari titoli edilizi rileva quale fatto incontestato, benché addebitato da parte convenuta a fatto di parte attrice. Parte convenuta ha, infatti, imputato il ritardo nell'adempimento delle obbligazioni contrattuali alle variazioni ordinate dalle attrici e committenti in corso d'opera senza, tuttavia, fornire prova alcuna delle dette allegazioni. Dai documenti in atti, infatti, non è possibile evincere in maniera chiara ed evidente quanto sostenuto da parte convenuta in merito alle modifiche richieste dal committente: non v'è traccia nei documenti in atti degli ordini in ipotesi impartiti in corso d'opera e che avrebbero determinato l'inadempimento de quo.
4 Alle medesime conclusioni, ampiamente condivise da questo Tribunale perché tecnicamente argomentate ed esenti da vizi logici, è giunto il c.t.u., alla stregua della cui relazione: “[...] non esclude ed anzi considera verosimile l'esecuzione in corso di modifiche richieste dal committente che hanno comportato la demolizione di opere già realizzate, oggi non più rinvenibili. Deve però darsi atto che tale circostanza non è suffragata da alcuna documentazione alla quale il c.t.u. potesse riferirsi per quantificare i maggiori costi sostenuti dall'impresa (verbale e/o ordine di servizio del Direttore dei Lavori, documenti contabili, documentazione fotografica, scrittura privata tra le parti, ecc…). […] Con riferimento a quanto lamentato nulla è stato riscontrato nei fascicoli del ricorso e/o prodotto al c.t.u. durante il corso delle operazioni peritali [...]” [cfr. pagg. 41 e 44 della relazione peritale depositata in sede di a.t.p., in atti]. Va inoltre, soggiunto che le allegate modifiche in corso d'opera richieste dal committente che, per parte convenuta, avrebbero provocato l'inadempimento del quale si controverte hanno avuto ad oggetto opere già progettate;
lo stesso c.t.u. nella propria relazione peritale chiarisce che quanto alla villa di cui al lotto 10/A “l'ampliamento del piano interrato non è stato introdotto in corso d'opera, bensì pianificato sin dalla presentazione del progetto di cui alla C.E. del n° 44/07” (“Nel capitolato speciale allegato al contrato di vendita ed appalto, che fa riferimento all'Autorizzazione Edilizia n. 41 del 18.07.2002, relativa all'approvazione della lottizzazione, il piano interrato avrebbe dovuto avere una rampa carrabile di accesso ed una consistenza di m2 75, salvo ampliamento che i proprietari avrebbero potuto richiedere. Successivamente, in base al progetto di cui alla C.E. n. 44/07 – poi realizzato – il piano interrato è stato realizzato privo di rampa carrabile di accesso ed ampliato di ca. m2 25. Le motivazioni che hanno indotto le ricorrenti ad apportare la suddetta modifica non sono di natura tecnica, ma verosimilmente dettate da esigenze di natura personale, precisando sul punto che l'ampliamento del piano interrato non è stato introdotto in corso d'opera, bensì pianificato sin dalla presentazione del progetto di cui alla C.E. del n° 44/07 [...]”); così per le unità immobiliari di cui ai lotti 1/A e 2/A ha precisato che “l'accorpamento delle due ville è stato previsto sin dalla prima C.E. del n°13/04” (“[...] Il capitolato speciale allegato al contratto di vendita ed appalto, che fa riferimento all'Autorizzazione Edilizia n°41 del 18.07.2002, prevedeva la costruzione di due ville singole contigue su di un lato, ciascuna composta da due piani f.t. oltre piano interrato con le seguenti caratteristiche dimensionali: superficie coperta per piano pari a m2 75,17; altezza totale f.t. pari a m 6,00; volume urbanistico complessivo pari a m3 451,03; piano interrato di m2 75. In seguito all'accorpamento delle due ville 1/A e 2/A, i maggiori lavori eseguiti dall'impresa rispetto a quelli di cui al suddetto capitolato speciale hanno riguardato: l'ampliamento del piano cantinato per una superficie di ca. M2 50; la realizzazione sul lato est della villa di una scala esterna che conduce alla veranda del piano terra;
la realizzazione sul lato ovest della villa di una scala esterna che dalla veranda del piano terra conduce alla rampa di accesso garage;
l'esecuzione di alcuni muri in cemento armato per la sistemazione degli spazi esterni. I minori lavori eseguiti hanno riguardato invece: una rampa carrabile di accesso al piano interrato in meno;
una scala interna all'u.i. in meno;
un telaio in c.a. (travi e pilastri) in meno in corrispondenza del previsto giunto tecnico fra le due ville;
impianti e rifiniture varie in meno. Verosimilmente i motivi che hanno indotto le ricorrenti ad apportare le suddette modifiche non sono di natura tecnica, ma dettate da esigenze di natura personale, precisando sul punto che l'accorpamento delle due ville è stato previsto sin dalla prima C.E. del n°13/04 [...]”; cfr. pagg. 30 e 31 relazione cit.). Parte convenuta ha, poi, ascritto l'inadempimento (alla stessa imputato da parte attrice) al tardivo ottenimento dei titoli edilizi cagionato - per tesi - dalla negligenza delle attrici;
sennonché i Con contraenti hanno convenuto come “[...] La società “ & GI. Controparte_2
”, per come rappresentata, si obbliga a completare tutti i lavori relativi alle opere di
[...] urbanizzazione di cui alla citata convenzione urbanistica entro il termine del 30 giugno 2003 e si obbliga altresì a consegnare i lavori completamente eseguiti in ogni loro parte e rifiniti a regola d'arte nel termine di trentasei mesi dal rilascio delle concessioni edilizie relative a ciascun lotto [...]”, mentre le odierne attrici “in relazione all'esecuzione della progettazione degli immobili che dovranno sorgere sui terreni di proprietà delle committenti, [...] si impegnano [solamente] a dare mandato per
5 tale progettazione a professionisti di loro fiducia nel più breve tempo possibile [...]”, il che costituisce all'evidenza presupposto per la formulazione dell'istanza di concessione edilizia e per il conseguente decorso del termine di adempimento invero ancorato al rilascio dei titoli abilitativi;
fermo l'ulteriore rilievo che le odierne contendenti hanno espressamente convenuto anche quanto segue: “[...] Si conviene che tutte le spese, in esse comprese quelle di progettazione, calcoli statici, direzione lavori, concessione edilizia ed eventuali varianti, oneri di urbanizzazione [...] sono ad esclusivo carico della
“GI. & GI. che assume su di sé le responsabilità Controparte_2 di ordine civile, penale ed amministrativo relative all'esecuzione dei lavori ed all'impiego della mano d'opera e si obbliga a provvedere a tutti gli adempimenti derivanti dalle leggi e regolamenti vigenti per quanto riguarda la costruzione [...]” [cfr. pagg. 5 e 6 del contratto di vendita e appalto – repertorio n. 35712; raccolta n. 9817 – in atti]; in altri termini, per espressa previsione contrattuale, l'odierna parte convenuta (e non parte attrice) avrebbe dovuto curare tutti gli adempimenti correlati al rilascio dei titoli abilitativi, alla direzione dei lavori e all'esecuzione dei lavori, questi nel termine convenuto decorrente, comunque, dal rilascio dei titoli abilitativi;
va, quindi, dichiarata priva di fondamento alcuno la deduzione difensiva della GI. & GI. ; Controparte_2 dal che è derivata anche la valutazione di inconducenza dell'articolato interrogatorio formale e della correlata prova testi. Tanto premesso con riguardo all'an, occorre esaminare le questioni attinenti al quantum del credito risarcitorio esercitato giudizialmente da parte attrice, coincidente col c.d. danno conseguenza di cui all'art. 2056 c.c., e segnatamente al lucro cessante. Trattandosi di responsabilità contrattuale, risarcibile è il c.d. interesse positivo, che risulta pari, quanto al mancato guadagno, alle occasioni – di vendita e di locazione – perse e alle prestazioni rimaste ineseguite. In particolare, le odierne attrici chiedono rifondersi il danno:
- quanto all'unità immobiliare di cui al lotto 10/A,
- pari a € 115.000,00 quale differenza tra il valore di mercato dell'immobile al 19.2.2007
- stimato in € 430.000,00 – e il corrispettivo di € 315.000,00 ricavato dalla vendita del 20.01.2016,
- € 55.017,75 quali canoni locatizi non percepiti nel periodo ricompreso tra il 9.11.2010 e il 4.12.2017;
- quanto alla unità immobiliare di cui ai lotti 1/A e 2/A,
- pari a € 95.000,00 quali costi per il completamento dell'opera rimasta incompiuta, nonché pari a € 24.000,00 quale differenziale tra prestazioni eseguite e prestazioni pattuite ma ineseguite;
- € 73.611,32 quali canoni locativi non percepiti nel periodo ricompreso tra il 19.2.2007 e il 4.12.2017, tali somme rivalutate e in aggiunta agli interessi fino al soddisfo;
- pari a € 100.000,00 per il mancato assolvimento di obblighi contratti con terze parti nelle more dell'esecuzione dell'opera commissionata. In ordine al mancato guadagno derivante da una pretesa rendita locatizia non percepita, la Corte di cassazione esclude che possa ritenersi risarcibile il danno in re ipsa correlato alla dedotta indisponibilità dei beni immobili in mancanza dell'allegazione e prova di elementi utili a fare anche solo presumere che da detti immobili le attrici avrebbero [voluto e] potuto ricavare una rendita locatizia. In particolare, nel caso di specie, non v'è prova per nessuno dei lotti, di eventuali proposte ricevute prima della consegna delle unità immobiliari de quo e a seguito della scadenza dei temini per l'adempimento dell'appaltatore. Il creditore non ha assolto all'onere di provare, in parte qua, le conseguenze pregiudizievoli dell'inadempimento di controparte, essendosi limitato ad allegazioni prive di riscontro. Parimenti è a dirsi quanto al preteso danno da mancata alienazione dell'opera rimasta incompiuta alla scadenza dei temini di adempimento pattuiti: non v'è prova di proposte di acquisto pervenute agli odierni attori. Nondimeno, l'unità immobiliare sorta sul lotto 10/A veniva compravenduta nell'anno 2016: occorre, pertanto, riconoscere il danno differenziale pari a € 60.000,00, dato il valore di mercato e il corrispettivo pattuito al tempo della vendita, quest'ultimo
6 pari a € 315.000,00 in ragione dell'incompiutezza dell'opera; a tal ultimo riguardo dalla relazione peritale si evince quanto segue: “[...] Pertanto, il più probabile valore di mercato della villa 10/A considerata finita in ogni sua parte alla data del 20.01.2016, è pari in c.t. a € 375.000,00 (€/m2 1.500,00 x 250 m2) [...]” [cfr. pag. 16 relazione cit.]; ancora, “[...] La rivalutazione monetaria e gli interessi sulla differenza economica di € 60.000,00 calcolati a far data dal 20.01.2016 al mese di novembre del 2017 (data di pubblicazione dell'ultimo indice ISTAT) è pari a € 830,28 [...]. Pertanto, il capitale rivalutato più gli interessi ammontano a: € 60.830,28 [...]” [cfr. pag. 21 relazione cit.]. In applicazione dei principi generali sulla responsabilità contrattuale, sulla somma corrispondente al risarcimento pari ad euro 60.000,00 va riconosciuta la rivalutazione monetaria del credito da danno emergente a decorrere dal giorno della verificazione dell'evento dannoso (che la parte attrice ha fatto coincidere con la data dell'alienazione a terzi della villa), poiché l'obbligazione di risarcimento del danno derivante da inadempimento contrattale costituisce, al pari dell'obbligazione risarcitoria da responsabilità extracontrattuale, un debito non di valuta, ma di valore, che tiene luogo della materiale utilità che il creditore avrebbe conseguito se avesse ricevuto la prestazione dovutagli;
la rivalutazione va eseguita all'attualità sulla base del coefficiente di rivalutazione calcolato dall'Istat dalla data dell'evento dannoso (su indicato) alla data del deposito della sentenza, e vanno altresì riconosciuti gli interessi legali al tasso ex art. 1284 comma 1 c.c. calcolati sulla somma via via rivalutata anno per anno, il tutto secondo gli indici Istat, dalla data dell'evento dannoso e gli interessi al tasso ex art. 1284, comma 4, c.c. dalla data della domanda al deposito della sentenza. Quanto, poi, all'unità immobiliare di cui ai lotti 1/A e 2/A, occorre riconoscere la somma pari a € 95.000,00 quali costi per il completamento dell'opera rimasta incompiuta, atteso come la prestazione eseguita dall'appaltatore sia stata non soltanto tardiva ma anche inesatta, con parziale inadempimento agli obblighi assunti;
dalla relazione peritale, infatti, si evince: “[...] Allo stato la villa risulta ancora incompleta e in stato di abbandono, e precisamente: prospetti esterni risultano intonacati e rifiniti a meno del piano terra;
tetto impermeabilizzato e provvisto di manto di copertura di tegole;
infissi esterni mancanti ma provvisti di davanzali, soglie e rifasci decorativi esterni;
rampa di accesso al piano cantinato ancora incompleta;
piano cantinato interamente allo stato rustico e privo di divisori interni;
piano terra e primo intonacati e rifiniti, ma non tinteggiati;
massetti di sotto pavimentazione realizzati;
pavimenti parzialmente realizzati al primo piano, rivestimenti in gran parte realizzati, infissi interni provvisti solo di opere morte;
predisposizione degli impianti realizzate (impianto elettrico completo di fili e scatole elettriche, idrico-sanitario e di riscaldamento privo di caldaia e di elementi radianti), camino completo di canna fumaria;
controsoffitti realizzati in cartongesso ai piani terra e primo per l'alloggiamento dei diffusori per la climatizzazione estiva, pezzi sanitari ancora mancanti a meno dei piatti doccia, scala di collegamento fra il piano terra ed il primo piano rivestita con gradi e sottogradi in travertino;
ecc. Anche il giardino pertinenziale risulta incompleto in quanto gli accessi sono provvisti di cancelli provvisionali di cantiere, i muri di recinzione perimetrali e quelli di delimitazione della rampa carrabile sono a rustico, i marciapiedi e le scale esterne sono ancora privi di pavimentazione e/o rivestimenti (gradi e sottogradi) [...]” [cfr. pagg. 9 e 10 relazione cit.]. E ancora, “[...] Pertanto il costo delle opere necessarie per l'ultimazione della villa 1/A e 2/A, può stimarsi in c.t. pari ad € 95.000,00 [...]”. Per quanto attiene, ancora, alla villa di cui ai lotti 1/A e 2/A, è possibile riconoscere la somma pari ad € 24.000,00 dal momento che “l'impresa è a debito nei confronti dei ricorrenti in quanto la differenza economica tra i maggiori lavori eseguiti e quelli originariamente previsti ma non eseguiti è pari in c.t. ad euro 24.000,00” [cfr. pagg. 48 relazione cit.]; tale rideterminazione dipende dal fatto che i lavori concretamente eseguiti sono stati di valore inferiore rispetto a quanto originariamente pattuito in esito alla costruzione di un'unica unità immobiliare sui lotti 1/A e 2/A, pertanto le diverse prestazioni richieste all'appaltatore hanno reso necessario un'ulteriore rideterminazione del quantum da corrispondere. Anche per tali voci di danno, in applicazione dei principi generali sulla responsabilità contrattuale, sulla somma di euro 119.000,00 (95.000,00+24.000,00) va riconosciuta
7 la rivalutazione monetaria del credito da danno emergente a decorrere dal giorno della verificazione dell'evento dannoso, poiché l'obbligazione di risarcimento del danno derivante da inadempimento contrattuale costituisce, al pari dell'obbligazione risarcitoria da responsabilità extracontrattuale, un debito non di valuta, ma di valore, che tiene luogo della materiale utilità che il creditore avrebbe conseguito se avesse ricevuto la prestazione dovutagli;
la rivalutazione va eseguita all'attualità sulla base del coefficiente di rivalutazione calcolato dall'Istat dalla data dell'evento dannoso alla data del deposito della sentenza, e vanno altresì riconosciuti gli interessi legali al tasso ex art. 1284 comma 1 c.c. calcolati sulla somma via via rivalutata anno per anno, il tutto secondo gli indici Istat, dalla data dell'evento dannoso e gli interessi al tasso ex art. 1284, comma 4, c.c. dalla data della domanda al deposito della sentenza. Infine, per quanto attiene alla somma pari ad € 100.000,00 il committente sostiene di non aver potuto procedere alla stipulazione di altri contratti e/o assunto obblighi con terze parti a causa del comportamento inadempiente della convenuta. Sul punto, la giurisprudenza di legittimità è da tempo pacifica nel ritenere che in caso di inadempimento contrattuale, il creditore che agisce per il risarcimento del danno può limitarsi ad allegare l'inadempimento del debitore;
grava, comunque, sul creditore la prova del danno- conseguenza, ossia il pregiudizio patrimoniale o non patrimoniale scaturito dalla suddetta lesione in base al nesso di causalità cd. giuridica, ossia i danni devono essere conseguenza diretta e immediata dell'evento dannoso addebitale al debitore;
tale prova non è stata fornita. Ne consegue che la convenuta va condannata al pagamento in favore delle attrici della somma di euro 179.000,00 oltre rivalutazione e interessi nella misura su indicata. Le spese di lite, liquidate secondo il criterio della soccombenza, vanno poste a integralmente a carico della parte convenuta nella misura determinata in dispositivo secondo i parametri medi previsti dal DM n. 55/2014 per lo scaglione di valore di riferimento;
alle attrici vanno riconosciute – e quindi poste a carico della convenuta - anche le spese vive di notifica degli atti, il contributo unificato e le spese (tutte, anche in ripetizione) del ricorso per accertamento tecnico preventivo
P.Q.M.
il Tribunale di Messina, seconda sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del Presidente di Sezione, dott. U. Scavuzzo, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 2660/2019 promossa da e elettivamente domiciliate in Messina, via Parte_1 Parte_2 Mamertini, 17, is. 106, presso lo studio dell'Avv. Francesco Celona (C.F. ), C.F._3 che le rappresenta e difende, attrici, nei confronti di con sede in Controparte_2 VI Tirrena – Via S. Giuseppe Calasanzio, 108 – (P.I. ) in persona del suo legale P.IVA_1 rappresentante pro tempore sig. , rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppe Di Parte_4
Pietro, parte convenuta, così provvede: a) condanna al pagamento in favore di e CP_1 Parte_3 Parte_1 Pt_2
, quali concreditori solidali, della complessiva somma pari ad € 179.000,00 oltre rivalutazioni
[...] e interessi nella misura indicata in parte motiva;
b) condanna la parte convenuta al pagamento in favore di parte CP_1 Parte_3 attrice delle spese di lite che liquida in complessivi euro 14.103,00 oltre s.g. al 15%, IVA e CPA, oltre spese vive di notifica, contributo unificato e spese del ricorso per accertamento tecnico preventivo. Così deciso in Messina, 7.11.2025 Il Presidente di Sezione (dott. U. Scavuzzo)
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