TRIBUNALE DI SALERNO
Ud del 18.12.2025 celebrata con note scritte ex art 127 ter cpc
Il Giudice dr Gustavo Danise
Lette le note scritte e le rispettive memorie conclusionali
Pronuncia e pubblica la seguente sentenza ai sensi dell'art 281 sexies cpc
R E P U B BL I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SALERNO
- Sezione Seconda Civile -
Il Tribunale di Salerno, in composizione monocratica, in persona del giudice dr. Gustavo
Danise, a seguito della sostituzione della trattazione in presenza del 18.12.2025 con il deposito di note scritte ex art 127 ter cpc., emette e pubblica la seguente
SENTENZA
Ex art 281 sexies cpc nella causa civile iscritta al numero n.1099 del R.G.A.C. dell'anno
2015 vertente t r a nato a [...] il [...] ed ivi residente alla loc. Parte_1
Tuoro n.11 (C.F: ), rappresentato e difeso giusto mandato in atti C.F._1 dall'avv. Pasquale Pizzuti (C.F: ) e domiciliato presso il suo studio in C.F._2
Bellizzi alla Via Roma n.175
- attore-
e nato a [...] il [...] (C.F: Controparte_1
) e nata a [...] il [...] C.F._3 Parte_2
(C.F: ), entrambi residenti in [...]
n.13, rappresentati e difesi, giusta procura in atti, dall'avv. Gabriele Iuliano (C.F: ) e domiciliati presso il suo studio in CA (SA) alla Via XX C.F._5
Settembre n.10
- convenuti -
OGGETTO: retratto agrario
CONCLUSIONI: come da rispettivi atti introduttivi, comparse conclusionali e memorie di replica, da intendersi integralmente richiamati.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 06/02/2015, coltivatore Parte_1 diretto e proprietario del fondo rustico sito in agro di CA, località Acquaviva, censito in catasto al foglio 30, p.lla 89, conveniva in giudizio i coniugi Controparte_1
e per esercitare il diritto di riscatto agrario, ai sensi dell'art. 7 della
[...] Parte_2
L. 14 agosto 1971, n. 817, in relazione al fondo confinante - fondo rustico sito in
CA alla loc. Acquaviva censito al foglio 30, p.lla 247 - da questi acquistato con atto per notar del 26/02/2014 rep.24735, racc. 8455 e precedentemente di Per_1 proprietà dei sig.ri e . Persona_2 Persona_3 Controparte_2
Nello specifico, parte attrice agiva in giudizio in quanto, essendo coltivatore diretto e possessore del fondo confinante al terreno oggetto di compravendita, era interessato ex.
Art. 7 L.817/71 ad esercitare il retratto nell'acquisto e quindi a subentrare agli acquirenti e offrendo di versare loro il prezzo pagato e Controparte_1 Parte_2 quant'altro dovuto per legge.
Parte attrice riferiva di essere in possesso dei requisiti oggettivi e soggettivi previsti per legge e cioè la capacità lavorativa idonea a coprire almeno 1/3 delle giornate lavorative occorrenti a coltivare l'appezzamento di terreno in suo possesso e quello oggetto del retratto e di non aver ceduto terreni nell'ultimo biennio.
In ragione di quanto sopra, parte attrice chiedeva di dichiarare la vendita del
26/02/2014 - rep.24735, racc.8455 con atto per notar - inefficace nei suoi Per_1 confronti e conseguentemente dichiararne il subentro agli acquirenti nelle stesse condizioni di fatto e di diritto e per l'effetto dichiarare trasferito e venduto, a suo favore, il fondo per il prezzo di euro 4.500,00 oltre eventuali spese ed accessori se dovuti. Chiedeva inoltre di condannare i convenuti a rilasciare in suo favore il fondo libero e vuoto da persone e da pag. 2/8 cose;
ordinare la trascrizione della emananda sentenza;
con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa.
Si costituivano in giudizio i convenuti, i quali contestavano la fondatezza e la ammissibilità della domanda sia in fatto sia in diritto.
In particolare, parti convenute sostenevano di essere a loro volta coltivatori diretti e di aver detenuto e coltivato il fondo fin dall'anno 2010 in forza di contratto di fitto agrario stipulato con i dante causa, così come di aver coltivato il fondo limitrofo individuato al foglio 30 p.lla 89 sempre di proprietà di una delle parti venditrici ossia Persona_2
Parti convenute evidenziavano il loro diritto di essere preferiti ad eventuali confinanti proprio perché affittuari e coltivatori diretti stabili ed abituali del fondo oggetto di causa ai sensi della L.26 maggio 1965 n.590.
Parti convenute riferivano che il fondo oggetto di causa - sul quale si erano stabilmente insediati da ormai diversi anni – fosse stato oggetto di vari interventi volti al suo miglioramento con relativi esborsi economici e che fosse confinante con altro fondo, sito sempre alla località Acquaviva di CA al foglio 30 p.lla 316, di loro proprietà su cui insiste un fabbricato destinato a loro abitazione e di locali destinati all'attività agricola.
Alla luce di quanto sopra, parti convenute riferendo di essere stati affittuari del fondo da almeno 4 anni ed avendone il possesso per la coltivazione, ritenevano di essere titolari di un diritto di prelazione esclusivo che superava quello, eventuale, del confinante/attore ai sensi dell'art. 8 co.1 L. 26 maggio 1965 n.590.
Inoltre, contestavano la sussistenza in capo all'attore dei requisiti tassativamente previsti dalla legge ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione agraria e dunque la sua qualità di coltivatore diretto ex art. 7 L. 14 agosto 1971 n.817 richiamante l'art.8 della L. 26 maggio 1965 n. 590 atteso che questi risultava essere pensionato e allorquando svolgeva attività lavorativa era bracciante e mero allevatore di bestiame per cui non spettava allo stesso l'invocato diritto di prelazione.
In ragione di quanto sopra, parti convenute chiedevano di dichiarare inammissibile la domanda attorea per carenza dei presupposti di legge e perché infondata in fatto e in diritto;
e formulavano domanda riconvenzionale di accertamento del loro diritto alla prelazione agraria conseguente alla loro qualità di affittuari del fondo oggetto di causa, nonché di accertamento dei miglioramenti mediante investimenti quantificati in € 5.000,00
pag. 3/8 di cui, nella denegata ipotesi di accoglimento di domanda di parte attrice, ne chiedevano il rimborso oltre alle spese sopportate per il trasferimento del bene;
con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa.
La causa veniva istruita mediante l'escussione di prove testimoniali e l'espletamento di una Consulenza Tecnica d'Ufficio (CTU) agronomica.
Esaurita l'istruttoria, lo scrivente Giudicante, divenuto assegnatario della causa, con decreto dell'8.07.2025 rinviava la stessa all'udienza del 18/12/2025 per la discussione orale e la decisione. Successivamente, con decreto del 17.07.2025 provvedeva a sostituire la trattazione in presenza con il deposito di note scritte ex art 127 ter cpc entro due giorni prima dell'udienza.
Così ricostruiti sinteticamente i fatti salienti, preliminarmente occorre indagare il profilo della sussistenza del diritto di prelazione agraria in capo all'attore.
Sul punto, veniva espletata una CTU ad opera di un perito agronomo che ha accertato che l'attore sia in possesso dei requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalle Parte_1 disposizioni di legge per l'esercizio del diritto di prelazione.
Nello specifico, il CTU ha riferito che: “In complesso il carico di gg.ll richiesto dai fondi rustici in proprietà e in enfiteusi con bestiame allevato, unitamente a quelle determinate per il fondo oggetto di retratto sono in definitiva pari a gg.ll 249 + 16 = gg.ll 265. Le capacità lavorative possedute da parte attrice sono rappresentate dal nucleo familiare (come da certificato di famiglia), costituito da Parte_1 nato il [...] a [...], e la moglie , nata a [...] il [...].
[...] CP_3
Tale nucleo familiare è capace di fornire una forza lavorativa pari a giornate 210 per unità e in complesso gg.ll. 420 annue. Detta disponibilità di giornate è senz'altro sufficiente a coprire, largamente, il fabbisogno richiesto, come ordinariamente individuato nei capitoli precedenti della conduzione agro-economica dei cespiti con relativo carico di bestiame di proprietà, ivi compresi quelli condotti in enfiteusi. Infatti, la superficie complessiva dei fondi rustici e in enfiteusi, si ripete, condotti dai citati
e pari a Ha 4.42.86 a cui va aggiunta la superficie del fondo oggetto Parte_1 CP_3 di retratto di are 25.02 per un complesso totale di Ha 4.67.88 può essere ampiamente soddisfatta dal carico di manodopera disponibile. Per detta superficie, considerate le colture ordinariamente praticate quali erbacee, arboree (olivi) ed arbustive (viti), e in aggiunta il carico di bestiame aziendale costituito da ovini, caprini e bovini tutto considerato ed esposto innanzi, risulta come da conteggi relativi citati in precedenza, pari a gg.ll. annue 265 in cifra tonda. Tale disponibilità lavorativa non solo copre ampiamente le
pag. 4/8 esigenze richieste come calcolate, della superficie di Ha 4.67.88 compreso, si ripete, quella relativa del fondo oggetto di retratto, ma risulta anche interamente sufficiente per coprire, teoricamente, le esigenze colturali di una superficie di terreno con caratteristiche simili a quelle in esame, pari a Ha 7.40.1522. Ne consegue che il requisito soggettivo richiesto dalle disposizioni di legge in materia risulta completamente rispettato. Per quanto attiene poi all'altra condizione di legge che deve risultare soddisfatta, rappresentata come requisito oggettivo, che tassativamente prevede che la superficie complessiva dei fondi condotti da parte attrice nel caso de quo, sommata alla superficie del fondo oggetto di retratto (part. 247 are 25.02) pari a complessivi Ha 4.67.88, non superi, come nel caso in oggetto, il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa di parte attrice, che risulta pari a: 3 x 7.42.95 = 22.20.45 Ha”.
La domanda attorea è senz'altro fondata alla luce delle conclusioni peritali.
Occorre adesso soffermarsi sulla domanda riconvenzionale di parti convenute inerente alla richiesta di accertare il proprio diritto alla prelazione agraria conseguente alla loro qualità di affittuari del fondo oggetto di causa, nonché accertare che gli stessi hanno eseguito sul fondo notevoli miglioramenti mediante investimenti quantificati in € 5.000,00 e di cui, nella denegata ipotesi di accoglimento di domanda di parte attrice, chiedono il rimborso, oltre alle spese sopportate per il trasferimento del bene.
Ebbene, in riferimento alla richiesta di riconoscimento del diritto di prelazione avanzata da parti convenute, queste hanno evidenziato la loro qualità rispetto al fondo compravenduto oggetto del presente procedimento sostenendo di essere affittuari del fondo, dunque legittimi possessori dello stesso, fin dall'anno 2010 e quindi già prima che venisse formalizzata la compravendita nel 2014.
Tuttavia, dall'esame delle testimonianze è emerso che nel 2010 le parti convenute procedevano già all'acquisto del terreno attraverso un preliminare di compravendita e non alla sua conduzione in forza di un contratto di affitto agrario. Di particolare rilevanza è risultata la testimonianza, pervero alquanto contraddittoria, della stessa parte venditrice
Sig.ra la quale ha riferito che “……preciso altresì che nel 20210 e precisamente in Persona_2 data 23.08.2010 ebbi a sottoscrivere un contratto preliminare di compravendita del fondo oggetto di causa con il Sig. . Successivamente riferiva anche che il medesimo terreno Controparte_1 era stato, nello stesso anno, concesso in affitto ai sig.ri e che da tale momento CP_1 lo hanno sempre coltivato.
pag. 5/8 Tali dichiarazioni sono contraddittorie perché l'immissione dei convenuti nel possesso del fondo in forza di un contratto preliminare è incompatibile con la detenzione in forza di un contratto verbale di affitto agrario.
Un elemento decisivo per stabilire il titolo e la causa giuridica in forza del quale i convenuti sono entrati in possesso del bene lo si desume dall'atto di compravendita del
2014 dove, nell'art. 4 “PREZZO” si dichiara che i contraenti hanno stabilito il prezzo per la vendita del terreno in euro 4.500,00 specificando, però, che parte della somma, pari ad euro 2.500,00 era stata già versata in epoca precedente ossia il giorno 23 agosto 2010
(periodo in cui parti convenute hanno sostenuto di aver avuto il terreno in fitto). Da tale dichiarazione contenuta nell'atto notarile si desume che il pagamento di € 2.500,00 eseguito nel 2010 era da imputare ad acconto della successiva compravendita e non a titoli di canoni di affitto agrario;
né i convenuti hanno provato documentalmente o con testimoni il pagamento di canoni di affitto.
In conclusione, appare inverosimile la ricostruzione fornita da parti convenute relativamente alla loro qualità di affittuari del fondo dal 2010; ricostruzione che appare strumentale al solo fine di far apparire la sussistenza di un loro diritto di prelazione del terreno prevalente su quello di parte attrice. Diversamente, dal prudente apprezzamento delle prove testimoniali e della documentazione prodotta si evince che i convenuti non siano stati conduttori del terreno in forza di contratto verbale di affitto agrario, ma ne siano entrati in possesso in correlazione al contratto preliminare di vendita del febbraio del 2010 riferito dalla teste;
ciò trova conferma dall'esame dell'art 4 del contratto di Per_2 compravendita del 2014.
Sulla richiesta di accertamento dell'avvenuta esecuzione di miglioramenti sul fondo mediante investimenti quantificati in € 5.000,00, parti convenute nulla hanno dimostrato documentalmente;
solo il teste, , in riferimento alle opere di miglioria del Testimone_1 fondo, riferiva “preciso che sono stato stesso io ad eseguire questi lavori così come elencati… confermo che per eseguire questi lavori ho concordato un prezzo di euro 5.000,00 che non ho ancora ricevuto e che per tale motivo non ho emesso ancora fattura”.
Tuttavia, l'art. 2721 del Codice civile stabilisce che “La prova per testimoni dei contratti non
è ammessa quando il valore dell'oggetto eccede euro 2,58” e pertanto tale dichiarazione testimoniale
– avente ad oggetto la prova di un contratto di prestazione d'opera – è inutilizzabile;
ma pag. 6/8 anche ammettendo che i miglioramenti siano stati effettivamente eseguiti sul fondo, i convenuti non hanno diritto ad alcun rimborso, perché non li hanno pagati a colui che li avrebbe eseguiti, ossia il Per_3
Pertanto, la domanda riconvenzionale di parti convenute volta all'accertamento del loro diritto di prelazione o in subordine di accertare i miglioramenti da loro eseguiti sul fondo per un valore di euro 5.000,00 non risulta essere fondata e per l'effetto non merita accoglimento.
Invece, in merito alla domanda di parti convenute, in caso di accoglimento della domanda di parte attrice, al rimborso oltre alle spese sopportate per il trasferimento del bene, è bene chiarire che l'esercizio del diritto di riscatto non produce l'effetto di risolvere l'originario contratto di compravendita e la contestuale formazione di un nuovo titolo di acquisto ma tende alla sostituzione con effetto ex tunc del titolare del diritto di prelazione nella posizione dell'acquirente del bene attraverso una pronuncia di mero accertamento del già avvenuto trasferimento. Dunque, in caso di esperimento dell'azione di retratto agrario con esito positivo, la parte che vede accertato il proprio diritto al “riscatto” del fondo si sostituisce al precedente acquirente che è stato parte del contratto con obbligo del retraente al versamento di quanto pagato dal retratto per quanto concerne gli oneri di trasferimento della proprietà.
Sul punto, si richiama un precedente della Cassazione civile sez. III, 28/11/2024,
n.30615 che ha stabilito che “in ipotesi di retratto agrario, il retraente è tenuto a versare esattamente lo stesso prezzo indicato nel contratto di vendita che abbia violato il diritto di prelazione, senza interessi o rivalutazione monetaria, anche se la sentenza di accoglimento della domanda di riscatto è intervenuta successivamente alla vendita e se il retraente è rimasto nella detenzione del fondo senza pagare alcun corrispettivo”.
Spese di lite e di CTU a carico dei convenuti secondo soccombenza.

P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno, in persona del Giudice dr Gustavo Danise, ogni diversa istanza e deduzione assorbita, respinta o disattesa, così definitivamente pronuncia:
1) Accoglie la domanda di parte attrice e per l'effetto dichiara la vendita del 26/02/2014 - rep.24735, racc.8455 con atto per notar – inerente al fondo rustico sito in Per_1
CA alla loc. Acquaviva censito al foglio 30, p.lla 247 - inefficace nei suoi pag. 7/8 confronti e conseguentemente dichiara il suo subentro ex tunc agli acquirenti convenuti nelle stesse condizioni di fatto e di diritto e per l'effetto dichiara trasferito e venduto, a suo favore, il su detto fondo rustico sito in CA alla loc. Acquaviva censito al foglio 30, p.lla 247, subordinando il predetto subentro nel contratto al pagamento a favore dei convenuti della somma di € 4.500,00 dai predetti versata per l'acquisto del fondo dai danti causa;

2) Ordina a parti convenute di liberare il fondo oggetto di causa in favore di parte attrice;

3) Rigetta le domande riconvenzionali di parti convenute;

4) Condanna parti convenute, in solido, alla rifusione delle spese di lite che si quantificano in euro 2.000 oltre rimborso spese vive, rimborso spese forfettarie al 15% nonché IVA
e CPA come per legge, con attribuzione ex art 93 c.p.c.;
5) Pone definitivamente a carico dei convenuti il compenso al CTU già liquidato con separato decreto con diritto di regresso a favore dell'attore di quanto abbia già anticipato;

6) Ordina al conservatore dei RR.II competente di trascrivere la presente sentenza con esonero da responsabilità;
Così deciso in Salerno
18.12.2025
Il Giudice
Dr. Gustavo Danise
pag. 8/8