REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Firenze III sezione civile in composizione monocratica, in persona del dott. Enrico
D'Alfonso, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 16199/2016 R.G.A.C., avente ad oggetto: azione di accertamento ex art. 1359 c.c., vertente
TRA
elettivamente domiciliato in Firenze presso lo studio dell'avv. M. Romoli Parte_1
Femu, che lo rappresenta e difende come da mandato in calce al ricorso introduttivo;

ATTORE
E
, rappresentato e difeso dagli avv. L. Belvedere e Jingxia Li come da mandato in calce CP_1 alla comparsa di costituzione e risposta ed elettivamente domiciliato in Firenze presso lo studio del primo;

CONVENUTO
CONCLUSIONI
Parte attrice: previo accertamento dell'integrale adempimento degli obblighi contrattuali facenti capo prima a ed, in seguito al decesso della stessa, a Controparte_2 Parte_1 autorizzare il notaio con ogni più ampio effetto liberatorio per lo stesso, a Persona_1 consegnare a l'assegno circolare di € 50.000,00 custodito dal predetto notaio. Parte_1
Insisteva inoltre, in via istruttoria, per l'ammissione delle richieste istruttorie articolate e non ammesse.
Parte convenuta: rigetto della domanda avanzata dal ricorrente con condanna al pagamento delle spese di causa. Insisteva inoltre, in via istruttoria, per l'ammissione delle richieste istruttorie articolate e non ammesse.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato quale erede di ha Parte_1 Controparte_2 citato in giudizio esponendo che: - tra le parti era intercorso in data 21-6-2013 un CP_1 contratto di vendita relativo a due borghi colonici denominati “Casa Nova e La Ripintura” costituiti da varie unità immobiliari ad uso abitativo e ricettivo, annessi ad uso deposito rurale oltre a diversi
1 appezzamenti di terreno agricolo posti nel Comune di Greve in Chianti, via Uzzano, località
Uzzano; - la aveva assunto l'impegno di giungere alla positiva definizione delle procedure CP_2 amministrative/ autorizzative/ di sanatoria pendenti alla data di cessione del bene (accertamenti di conformità nn. 243/2013, 11397/2013 e 19385/2012 Comune di Greve in Chianti); a garanzia dell'adempimento di tali obbligazioni era stato depositato presso il notaio rogante, a saldo del prezzo complessivo convenuto per la compravendita (€ 2.000.000,00), l'importo di € 100.000,00, somma che sarebbe stata consegnata alla venditrice al momento dell'approvazione dei citati accertamenti di conformità con rilascio delle relative sanatorie e autorizzazioni allo scarico del complesso “Casa Nova” (in particolare, quanto ad € 50.000,00 al rilascio dei provvedimenti di sanatoria di due dei suddetti accertamenti di conformità, e quanto ai restanti € 50.000,00 al rilascio del provvedimento di sanatoria di uno dei predetti accertamenti di conformità e delle autorizzazioni allo scarico del complesso colonico “Casa nova”.
Ottenuti, da parte dell'attrice, i primi due titoli autorizzativi, ne conseguiva lo svincolo del primo importo di € 50.000,00 laddove invece, quanto al residuo importo, non era stato possibile conseguirne lo svincolo in quanto l'ottenimento dei titoli autorizzativi mancanti era stato impedito, nonostante la parte attrice si fosse adoperata per quanto di sua competenza tramite il tecnico incaricato arch. dall'inerzia del convenuto, che non aveva prestato la necessaria Persona_2 collaborazione al fine indicato.
Concludeva, pertanto, nei termini indicati in epigrafe.
Si costituiva in giudizio negando di aver mai assunto alcun obbligo verso la di CP_1 CP_2 conseguire la qualifica di I.A.P. per permettere che fosse ottenuta la richiesta di attestazione di conformità in sanatoria, e precisando che l'acquirente, cittadino canadese con origini cinesi totalmente privo della conoscenza della lingua italiana, era intervenuto alla vendita immobiliare tramite un procuratore speciale, Rag. di Barberino Val d'Elsa, ed aveva eletto “... Persona_3 domicilio ai fini dell'atto di compravendita a Barberino Val d'Elsa in Piazza Ugo Capocchini n. 14
...” presso lo studio di questi. Tuttavia, nessuna delle comunicazioni di sollecito agli adempimenti descritti era stata effettuata presso il suddetto domicilio speciale o presso il domicilio generale del convenuto in Canada, disconoscendo di aver ricevuto notizia e/o trasmissione delle richieste di collaborazione al completamento delle pratiche amministrativo/urbanistiche presso il complesso immobiliare in Greve oppure a persone reperite presso tale complesso.
Concludeva, pertanto, per il rigetto della domanda.
Ammessa ed espletata l'istruttoria orale, precisate le conclusioni all'udienza del 21-11-2024, la causa è stata trattenuta in decisione con assegnazione di termini abbreviati per il deposito di memorie conclusionali e repliche.
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Tanto premesso la domanda è fondata, e va dunque accolta nei termini che seguono.
Occorre procedere innanzitutto alla qualificazione di essa, formulata in modo mal esplicitato dalla parte attrice, in termini di richiesta di accertamento dell'avvenuto adempimento degli obblighi
2 derivanti a carico dalla parte attrice dal contratto di vendita e conseguente autorizzazione allo
“svincolo” delle somme conservate presso il notaio rogante.
In particolare nel contratto si prevede che: “….la somma di € 100.000,00 rappresentata da due assegni circolari non trasferibili di € 50.000,00 ciascuno…venga consegnata dalla parte venditrice…a me notaio…con espresso incarico di consegnarlo alla parte venditrice al momento della approvazione dei sopra citati accertamenti di conformità ancora in corso di definizione e del rilascio delle autorizzazioni allo scarico del complesso colonico “Casa nova”, con rinvio al precedente art. 7 laddove si specifica come la somma in questione sarebbe stata “ritirata al momento dell'approvazione dei citati accertamenti di conformità con rilascio delle relative sanatorie e delle autorizzazioni allo scarico del complesso colonico “Casa nova”, e precisamente…€ 50.000,00 al rilascio dei provvedimenti di sanatoria di due dei suddetti accertamenti di conformità, € 50.000,00 al rilascio dei provvedimenti di sanatoria di uno dei suddetti accertamenti di conformità e al rilascio delle autorizzazioni allo scarico del complesso denominato “Casa nova”. In relazione ai predetti accertamenti di conformità, recanti n. 243/13, 11397/13 e 19385/12, ancora in corso di definizione al momento della vendita, la parte venditrice dichiara e garantisce in contratto “l'ammissibilità degli interventi eseguiti oggetto dei predetti accertamenti di conformità…nonché l'inesistenza di vincoli o impedimenti al buon esito delle sanatorie”, con la precisazione infine che “rimarranno a carico della parte venditrice tutte le spese, comprese quelle tecniche, le oblazioni e le sanzioni dovute per le predette sanatorie, con obbligo di seguire e coltivare la pratica con la diligenza del buon padre di famiglia fino alla loro positiva definizione e di mantenere indenne la parte acquirente da ogni obbligazione o responsabilità”. A tal fine “alla parte venditrice viene conferito espresso mandato di produrre ed inoltrare ai competenti uffici la documentazione richiesta e necessaria al buon fine dei procedimenti in itinere avvalendosi di professionisti di sua fiducia, con obbligo di consegnare alla parte acquirente copia degli accertamenti di conformità, non appena verranno rilasciati”.
Come si vede dunque quella pattuita dalle parti è una condizione sospensiva, nel senso che il versamento di una parte del corrispettivo è stato collegato al verificarsi della condizione avente ad oggetto l'ottenimento degli accertamenti di conformità e della autorizzazione allo scarico.
Pacifico l'avvenuto conseguimento delle autorizzazioni allo scarico del complesso colonico “Casa nova” e di uno dei citati accertamenti di conformità, con verificazione dunque per tale parte della condizione e conseguente “svincolo” e consegna al venditore del primo assegno di € 50.000,00 la parte venditrice lamenta, in sostanza, che per la restante parte la condizione non si sia verificata, nonostante l'effettuazione da parte sua di tutte le attività necessarie a tale fine, per causa imputabile alla controparte. Ciò che domanda dunque, richiedendo lo “svincolo” in proprio favore anche della residua somma di € 50.000,00, è l'accertamento che la condizione si sia avverata, ai sensi dell'art. 1359 c.c., per il fatto di essere essa mancata per causa imputabile alla controparte.
La parte lamenta, in particolare, che l'acquirente si fosse reso irreperibile al fine del completamento delle pratiche, essendo in particolare necessario: 1) in relazione ad una delle pratiche, che il convenuto firmasse l'abitabilità; 2) in relazione all'altra il possesso, in capo al convenuto, della qualifica di imprenditore agricolo a titolo professionale (v. relazione del professionista incaricato dall'attore, doc. 4, e documentazione allegata del Comune di Greve in Chianti). Nonostante le comunicazioni e gli inviti in tal senso, dunque, il convenuto non aveva provveduto nel senso sopra indicato.
3 nulla ha replicato con riferimento alla prima pratica, quanto alla necessità della propria CP_1 collaborazione per addivenirne al completamento mentre, con riferimento alla seconda, ha negato di essere obbligato, sulla scorta dell'atto di vendita, ad acquisire la qualifica di imprenditore agricolo a titolo professionale.
In linea generale, poi, ha disconosciuto “di aver ricevuto notizia e/o trasmissione delle richieste di collaborazione al completamento delle pratiche amministrativo/urbanistiche presso il complesso immobiliare in Greve oppure a persone reperite presso tale complesso”.
È dunque pacifico tra le parti che le attività sopra indicate non siano state poste in essere da parte del convenuto, e deve considerarsi altresì pacifico il fatto che se esse fossero state poste in essere, gli accertamenti di conformità sarebbero stati rilasciati e la condizione sospensiva della quale si discute si sarebbe verificata. Occorrendo dunque soltanto stabilire se la mancata “collaborazione” dell'acquirente fosse o meno a quest'ultimo imputabile.
Orbene, quanto alla prima pratica citata, un comportamento omissivo colpevole è senza dubbio imputabile al convenuto. A prescindere dal fatto che egli fosse o meno a conoscenza in precedenza delle richieste di provvedere alla sottoscrizione del documento, profilo sul quale si tornerà di seguito, non vi è dubbio in merito al fatto che egli sia venuto a conoscenza della circostanza quantomeno quanto meno con il presente giudizio e mai abbia, comunque, provveduto alla sottoscrizione o comunque manifestato una disponibilità al riguardo, pur trattandosi di un'attività di agevole fattibilità.
Quanto alla seconda pratica è pur vero che il contratto non prevedeva espressamente un obbligo, in capo a di acquisire qualifica di imprenditore agricolo a titolo professionale ma ciò CP_1 sarebbe stato superfluo, perché nell'atto di vendita è espressamente indicato che l'acquirente aveva proprio e specificamente tale intenzione e si è, anzi, addirittura obbligato in tal senso, cioè a essere in possesso del relativo requisito entro i tre anni successivi.
Il fatto che ciò possa essere stato dichiarato ad altri fini (e cioè ai fini delle agevolazioni fiscali), non sposta il fatto che fosse chiaro ad entrambe le parti, al momento della stipulazione della vendita, che il convenuto avrebbe assunto la predetta qualifica, e che sulla base comune di quel presupposto l'obbligo da parte del venditore di portare a termine la pratica edilizia sia stato assunto.
Che poi il convenuto abbia cambiato idea e deciso di non acquisire la relativa qualifica, o che abbia invece – come affermato dalla parte attrice – deciso di farla acquisita (ammesso che ciò fosse possibile ed equivalente ai fini della pratica in esame) a colui che gestiva le sue aziende agricole vale a dire , poco rileva ai fini che in questa sede interessano. Poiché a fronte delle Per_4 dichiarazioni effettuate in sede di vendita avrebbe dovuto essere semmai il convenuto ad informare, secondo buona fede e correttezza, il venditore che si trattava di dichiarazioni effettuate al solo fine di percepire indebite agevolazioni fiscali, evitando dunque alla controparte di un assumere un obbligo – cui era collegato il pagamento di una parte del corrispettivo - impossibile da adempiere, visto che a tal fine sarebbe stata necessaria appunto una collaborazione dell'acquirente, che egli non intendeva appunto prestare.
Quanto poi al fatto che il convenuto avesse, nell'ambito del contratto di vendita, eletto domicilio presso lo studio del rag. in Barberino Val d'Elsa, non vi è dubbio che l'attore avrebbe Persona_3
4 potuto – e sarebbe stato per lui anche più agevole, oltre che più corretto – effettuare le proprie comunicazioni a quell'indirizzo, tuttavia l'elezione di domicilio ha le specifiche finalità di cui all'art. 141 c.p.c. e non impedisce che le comunicazioni relative all'andamento delle pratiche edilizie in discussione fossero effettuate con diverse modalità, purchè ovviamente idonee a giungere effettivamente a conoscenza del destinatario.
Ma nel caso di specie, a ben vedere, la parte convenuta non ha neppure mai affermato chiaramente di non essere stata a conoscenza delle comunicazioni e richieste del venditore relative alle pratiche in esame, ma si è limitata fumosamente a disconoscere di averne avuto conoscenza “presso il complesso immobiliare in Greve” oppure tramite “persone reperite presso tale complesso”. Tale generica contestazione, tuttavia, da un lato non esclude che egli abbia ne avuto conoscenza tramite altri soggetti (il riferimento è, in particolare, al commercialista del convenuto, al quale pure l'architetto dell'attore si è rivolto: si rinvia al riguardo alla lettura delle deposizioni testimoniali).
Ma all'altro lato appare anche inverosimile che , che era dipendente del convenuto e poi Per_4 amministratore della società che gestiva l'azienda agricola che includeva gli immobili, non abbia mai nulla comunicato al riguardo al proprio datore di lavoro. Quest'ultimo, del resto, interessato in particolare dall'arch. delle vicende relative all'immobile ed alle pratiche edilizie in Per_2 discussione, non risulta mai aver replicato di rivolgersi direttamente a ma si è CP_1 direttamente interfacciato con l'architetto interessandosi in prima persona alla vicenda (v. in particolare dichiarazioni teste non smentite dal teste “ricordo l'incontro, era Per_2 Tes_1 presente il ed arrivò cui rappresentammo la necessità della procura per procedere, o Tes_1 Pt_2 che avrebbero potuto procedere personalmente alla trasmissione della documentazione necessaria…lui si rifiutò di rilasciare procura, disse che avrebbero parlato con i legali della società e con la loro assistenza si sarebbe recato lui stesso al Comune”; del resto lo stesso ha Per_4 dichiarato: “ero io che mi occupavo delle pratiche relative ai complessi colonici Casanova e
Ripintura”). Il che dimostra che era proprio quello il soggetto che curava, in generale, gli interessi del convenuto in relazione agli immobili in questione o, quanto meno, egli avrebbe creato una situazione di evidente apparenza in tal senso.
Ma, a ben vedere, la questione relativa alla diretta conoscenza da parte del convenuto delle richieste di collaborazione dell'attore appare anche poco rilevante, visto che come si è detto egli non si è mai dichiarato disponibile, neppure dopo l'instaurazione del presente giudizio, a sottoscrivere la certificazione di abitabilità relativa alla prima pratica edilizia, ed ha sempre dichiarato di non avere intenzione di assumere la qualifica di imprenditore agricolo professionale.
In tal modo impedendo dunque di fatto, in violazione dei principi di buona fede e correttezza nei confronti della controparte contrattuale, la verificazione della condizione alla quale era stato pattiziamente collegato il pagamento della residua tranche di corrispettivo di € 50.000,00.
In conclusione, pertanto, il mancato avveramento delle residue condizioni sospensive previste dal contratto di vendita deve ritenersi nel complesso imputabile alla condotta tenuta dal convenuto nella vicenda, con la conseguenza per cui la condizione va considerata avverata per fatto imputabile a quest'ultimo.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.


P.Q.M.

5 Il Tribunale di Firenze, definitivamente pronunciando, così provvede:
- Dichiara l'avveramento della condizione prevista all'art. 7 del contratto di vendita ex art. 1359
c.c., per fatto imputabile al convenuto, e per l'effetto dichiara il diritto di di Parte_1 conseguire la somma di € 50.000,00, collegata all'avveramento della predetta condizione;

- Condanna il convenuto al pagamento delle spese di giudizio, che liquida in euro 7.500,00 (di cui €
270,00 per esborsi), oltre RSG, IVA e CPA come per legge.
Firenze, il 9-1-2025
Il giudice dott. Enrico D'Alfonso
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