Alla data del 9 Dicembre 2025, ore 9.30, innanzi al giudice, dott. Andrea Martinetto, tramite collegamento da remoto, per la parte ricorrente compare l'Avv. Roberta Paolotti in sostituzione dell'Avv. Fabrizio Arduino, per la parte convenuta nessuno compare.
Nessuna delle parti è personalmente presente.
L'Avv. Paolotti, collegata da remoto, dichiara che non sono in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi in cui avvenga il collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito del giudice, il Difensore si impegna a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza.
Il giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata ed invita la parte presente a procedere con la discussione del processo.
L'Avv. Paolotti illustra le ragioni della parte propria rappresentata e precisa le conclusioni definitive richiamando quelle già formulate in ricorso introduttivo, Avv. Arduino, datato 2
Aprile 2025, anche ribadendo la richiesta di distrazione delle spese del giudizio a favore dell'Avv. Fabrizio Arduino, in quanto antistatario delle stesse.
Ascoltata la discussione del Difensore comparso, il giudice si ritira in camera di consiglio per deliberare la decisione, invitando la parte presente ad attendere per ascoltare la lettura del dispositivo e delle motivazioni della sentenza.
Il giudice dott. Andrea Martinetto
Successivamente nella medesima giornata, il giudice, alle ore 13.50, richiamate le parti, dà
lettura del dispositivo e delle motivazioni della sentenza poste alla base della decisione.
Si dà atto, però, che nessuna delle parti è presente alla lettura.
Il giudice dott. Andrea Martinetto

REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI ASTI
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Asti, in composizione monocratica nella persona del dott. Andrea Martinetto,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento civile iscritto a ruolo al n.ro 698 / 2025 di Registro Generale,
avente ad oggetto: risarcimento danno per mancato rispetto obblighi derivanti da contratto di locazione,
promosso da
(c.f. ), Parte_1 CodiceFiscale_1
rappresentata e difesa dall'Avv. Fabrizio Arduino del Foro di Torino, in forza di procura speciale datata 2 Aprile 2025, già versata in atti

- ricorrente -


contro
CP_1 CodiceFiscale_2 (c.f. ),
- convenuto contumace -
Conclusioni di parte ricorrente: Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni altra contraria istanza, eccezione e deduzione, riservato ogni altro diritto, In via istruttoria - Ammettersi
prove per interpello e testi sui capi infra indicati di cui in narrativa da intendersi preceduti dalla formula “Vero che…”; - Disporsi consulenza tecnica d'ufficio volta ad accertare la sussistenza, l'entità e le cause del verificato deterioramento dell'immobile di cui in premessa, determinandone l'ammontare della spesa necessaria al ripristino;
Nel merito - Accertato il rilascio anticipato da parte del conduttore sig. dell'immobile sito in CP_1
Castelnuovo ON CO (AT), Frazione Bardella n. 52/B senza il rispetto del periodo di preavviso di sei mesi contrattualmente previsto condannare lo stesso al pagamento in favore della ricorrente alla somma di Euro 2.400,00 a titolo di importo per mancato preavviso, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla domanda al soddisfo;
- Accertato l'avvenuto grave deterioramento subito dall'immobile sito in Castelnuovo ON CO (AT), Frazione Bardella
n. 52/B di proprietà della sig.ra , condotto in locazione dal sig. Parte_1 CP_1
in forza di contratto di locazione ad uso abitativo del 01.10.2019 e dichiarata inoltre la responsabilità del sig. nel verificarsi di tale deterioramento attribuire, in tutto o CP_1
in parte, in favore della sig.ra a parziale copertura degli specifici danni subiti Parte_1
la somma di Euro 1.200,00 versata a titolo di deposito cauzionale dal sig. in sede di CP_1
stipulazione del contratto di locazione nonché condannare lo stesso al risarcimento in favore dell'odierna ricorrente, nella sua qualità di locatrice, dei danni tutti da lei subiti nella misura di
Euro 10.512,40 al lordo dell'eventuale attribuzione del deposito cauzionale versato dal sig.
o in quella diversa che risulterà in corso di causa, oltre rivalutazione monetaria da CP_1
computarsi dal momento di restituzione della res locata ed interessi di mora dalla domanda al soddisfo, nonché ad un importo da quantificarsi in via equitativa per il mancato godimento della cosa stessa nel periodo di tempo necessario all'effettuazione delle opere necessarie al ripristino, oltre a spese di avvio del procedimento di mediazione per Euro 200,00 ed Euro
441,00, oltre 15% spese generali oltre accessori di legge per onorari legali di mediazione,
interessi e rivalutazione monetaria. Con vittoria di spese, onorari e competenze tutte di giudizio, spese di notifica, registro e successive occorrende, ivi compresi gli accessori di legge, con distrazione delle stesse al legale che si dichiara antistatario. In ogni caso Con
vittoria di spese, onorari e competenze tutte di giudizio, spese di notifica, registro e successive occorrende, ivi compresi gli accessori di legge, con distrazione delle stesse al legale che si dichiara antistatario. Conclusioni della parte convenuta: nessuna conclusione è stata svolta dal convenuto, in quanto rimasto contumace per l'intera durata del processo.
Motivi della decisione
Con ricorso del 2 Aprile 2025, la ricorrente, IG.ra , proponeva avanti al Parte_1
Tribunale di Asti la domanda di risarcimento del danno conseguente alla condotta mantenuta dal convenuto, IG. relativa al mancato rispetto degli obblighi contrattuali CP_1
sorti in ragione dell'accordo locatizio stipulato tra le parti alla data del 1 Ottobre 2019.
In particolare, riferiva la ricorrente di aver stipulato con il IG. n ordinario contratto CP_1
di locazione, ad uso di abitazione, del proprio immobile sito in Castelnuovo ON CO (AT),
Frazione Bardella, n. 52/B, pattuendo un canone mensile di Euro 400,00.
Altresì riferiva che il conduttore avesse esplicitato la propria volonta di recedere dal contratto con raccomandata del 5 Dicembre 2022 ed avesse quindi immediatamente dato corso alla restituzione dell'immobile locato lasciando le chiavi di ingresso nella buca delle lettere del padre della ricorrente.
Tuttavia, una volta riavuto l'immobile ed avendo potuto accedere all'interno di esso, la IG.ra constatava le condizioni di notevole degrado in cui detto immobile fosse stato Parte_1
restituito dal conduttore, sia in ordine alle condizioni interne dell'alloggio che a quelle esterne del giardino, domandando un risarcimento complessivo di Euro 10.512,40.
La ricorrente inoltre instava anche per la condanna del convenuto al pagamento di un importo di Euro 2.400,00, corrispondente al valore di sei mensilità (400,00 x 6), per il mancato rispetto del termine di prevviso di rilascio dell'immobile.
Infine domandava il rimborso delle somme dalla stessa anticipate e resesi necessarie ai fini della instaurazione della procedura di mediazione pari ad Euro 641,00, oltre oneri di legge
(200,00 + 441,00 [oltre oneri di legge]).
Il credito che la IG.ra riteneva di propria spettanza veniva, pertanto, ad essere Parte_1
costituito da complessivi Euro 13.553,40, oltre oneri di legge sulla somma di Euro 441,00
(2.400,00 [mancato preavviso] + 10.512,40 [risarcimento danni all'immobile] + 200,00
[mediazione] + 441,00 oltre oneri di legge [mediazione]) da cui detrarre la somma di Euro 1.200,00 ricevuta a titolo di cauzione al momento della stipula e da portare in compensazione con il maggior credito vantato.
Il Difensore della parte ricorrente dichiarava di aver anticipato le spese del giudizio e pertanto chiedeva che il giudice volesse disporne la distrazione a proprio favore.
Alla udienza del 21 Luglio 2025, acclarata la rituale instaurazione del contraddittorio tra le parti e preso atto della mancata costituzione nel processo del convenuto, il giudice dichiarava la contumacia del IG. CP_1
Ammessa e conclusa l'istruttoria domandata, veniva chiamata alla data odierna l'udienza per la discussione del processo, nel corso della quale la ricorrente procedeva alla illustrazione orale delle proprie ragioni e precisava le conclusioni definitive come indicato in epigrafe.
Alla luce degli elementi istruttori presenti nel fascicolo dell'Ufficio, si ritiene che la domanda svolta dalla parte ricorrente appaia da accogliersi nella misura come in appresso specificato.
Si rileva come risulti dimostrata l'esistenza del rapporto locatizio tra la ricorrente IG.ra
[...]
ed il IG. in ragione della produzione in atti del contratto di Parte_1 CP_1
locazione sottoscritto dai contraenti, alla data del 1 Ottobre 2019 e registrato il 24 Ottobre
2019 alla Agenzia delle Entrate, presso la competente Direzione Provinciale di Torino,
Ufficio Territoriale di Torino, DPT01 UT MONCALIERI (doc. 1 di parte ricorrente),
contratto relativo alla locazione dell'immobile sito nel Comune di Comune di Castelnuovo
ON CO (AT), Frazione Bardella, n. 52/B.
La IG.ra nel proprio ricorso dava atto della già intervenuta restituzione, da Parte_1
parte del convenuto, dell'immobile de quo, restituzione intervenuta mediante riconsegna delle chiavi lasciate nella buca delle lettere del proprio genitore ai primi del mese di Dicembre
2022.
Pertanto tale circostanza (immediata restituzione dell'immobile locato) costituisce un dato pacifico nel processo.
Poichè risulta dimostrata la esistenza del contratto deve intendersi corretta la richiesta della parte locatrice di ottenere il rimborso delle somme maturate a proprio credito a seguito della condotta inadempiente del convenuto ai propri obblighi contrattuali. -- CI NI ALMM --
In particolare la IG.ra risulta aver maturato un diritto al risarcimento del danno Parte_1
a seguito delle condizioni in cui l'immobile versasse al momento della restituzione: infatti i danni materiali lamentati dalla ricorrente appaiono dimostrati nella loro effettiva esistenza dalla istruttoria assunta: in particolare i testi, IGg.ri coniuge convivente Testimone_1
della ricorrente e la IG.ra , sorella non convivente della ricorrente, alla Testimone_2
udienza del 20 Ottobre 2025, hanno descritto e confermato la esistenza degli stessi, altresì
precisando come al momento della consegna al conduttore, invece, l'immobile si trovasse in condizioni migliori.
IG. : “… circa il capo 7 quello che posso dire io è che all'interno della Testimone_1
casa, dopo che il IG. la aveva rilasciato abbiamo rinvenuto dei suoi vestiti CP_1
all'interno dell'armadio e sul letto, poi abbiamo trovato nel forno e nel frigo dei cibi tutti
ammuffiti ed andati a male. Abbiamo trovato anche dei bicchieri e dei superalcolici nella
dispensa della cucina. Io stesso ho visto ciò perché sono entrato nella casa assieme a mia
moglie e mia cognata venti giorni dopo che lui restituì le chiavi a mio suocero. Lui le restituì
il 1 o 2 Dicembre 2022; circa il capo 8 ricordo che all'interno della casa erano stati fatti dei
danni: una finestra era stata rovinata con graffi di cani e poi la porta del bagno era tutta
rosicchiata. Lui possedeva due cani. Io stesso avevo visto questi due cani;
circa il capo 9
ricordo che era stata messa una tettoia abusiva ed aveva montato sul muro esterno della casa
una parabola facendo passare dei fili e facendo dei buchi. Il giardino al momento del rilascio
era ridotto in condizioni pessime: era pieno di escrementi di cani e di immondizia varia.
Ricordo che la rete di recinzione con i vicini era stata rosicchiata e strappata. All'esterno
inoltre vi era il motore del condizionatore che è risultato essere stato danneggiato in quanto i
tubi erano tutti mangiati, inoltre era pieno di terra e quindi il condizionatore dentro casa non
funzionava più. Poi era stata scavata una buca dai cani che io ho dovuto coprire. Io stesso ho
visto tutti questi danni di cui ho parlato e posso dire che prima dell'ingresso del IG. CP_1
la casa era tutta a posto sia all'interno che all'esterno. Io stesso avevo visto l'alloggio prima che venisse concesso in affitto al IG. Sono io che ho provveduto a ripulire il CP_1
giardino a buttare via tutto quello che c'era ed a smontare la tettoia, smaltendo tutti i rifiuti;

circa il capo 10 ricordo che il IG. fece anche una modifica ad una presa esterna. CP_1
Prima che lui entrasse la presa era a posto mentre al momento della restituzione
dell'alloggio la presa era staccata dal muro e collegata all'impianto con fili penzolanti;
circa
il capo 12 mia moglie si fece fare dei preventivi ma poi i lavori non li eseguimmo in quanto la
spesa era molto elevata. Sono io che ho rimesso un po' a posto le cose per rendere
nuovamente affittabile l'alloggio, alloggio che adesso è affittato;
circa il capo 13 ribadisco
sono io che ho riempito la buca fatta dai cani ma non abbiamo fatto altri lavori sotto l'arco
di fondazione della casa;
circa il capo 14 anche per tale danno la situazione è rimasta come
era al momento della restituzione. Non abbiamo fatto nessun intervento;
circa il capo 15 per
quanto riguarda l'impianto elettrico non abbiamo rifatto nulla: soltanto ho messo i tasselli
per mettere a posto la presa esterna penzolante. Null'altro è stato fatto;
circa il capo 16 la
pulizia la abbiamo fatta noi in famiglia: io, mia moglie e mia cognata abbiamo ripulito e
messo tutto a posto per renderla vivibile al fine di poterla riaffittare. La casa la abbiamo
riaffittata a partire dal Gennaio 2024, peraltro ad un canone più basso rispetto a prima
proprio perché le condizioni erano meno belle: in particolare il giardino non era più quello
di prima. …”.
IG.ra : : “… circa il capo 7 quello che posso dire io è che circa Testimone_2
quindici giorni dopo che il IG. aveva restituito l'immobile, io assieme a mio cognato, CP_1
ed assieme a mia sorella , sono entrata dentro all'alloggio: ricordo Testimone_1 Pt_1
che c'era molto caos, la porta del frigo della cucina era aperta ed all'interno vi erano i cibi
ammuffiti. Anche il forno della cucina conteneva del cibo avariato;
circa il capo 8 ricordo
che la porta del bagno aveva un grosso buco ed anche la porta finestra del balcone era tutta
graffiata e rovinata;
circa il cpao 9 ricordo che il giardino era stato lasciato con tante buche
perché lui aveva due cani;
La rete era stata tutta rotta e lacerata ed in più vi era anche un
buco enorme sotto al terrazzo che prima non c'era. Nulla so dire in ordine all'impianto di
climatizzazione. Ricordo inoltre che il IG. fece una tettoia per i cani che prima non CP_1 c'era, penso senza autorizzazione di mia sorella;
circa il capo 10 nulla so dire dell'impianto
elettrico; circa il capo 12 ricordo che il giardino, oltre alle buche, era anche pieno di
escrementi dei cani;
circa il capo 13 e 15 nulla so dire nulla so dire;
circa il 14 io so che la
porta balcone ed il relativo telaio sono rotti ancora adesso;
circa il capo 16 io assieme a mia
sorella, a mio cognato ed a mio padre, ho partecipato alla pulizia interna della casa, al fine
di renderla “decente” così da poterla far vedere a un nuovo inquilino. Io so che adesso
quell'alloggio è stato di nuovo affittato da mia sorella da circa un annetto. …”
Anche la documentazione allegata agli atti (riproduzione fotografica [doc. 3 di prte ricorrente]
e video digitale [doc. 4 di parte ricorrente]) concorrono a confermare la veridicità di quanto riferito dai testimoni in udienza.
Quindi, ritenuta dimostrata l'esistenza del danno al momento del rilascio dell'immobile,
sarebbe stato onere della parte convenuta dover eccepire, eventualmente, il già avvenuto adempimento o le ragioni giustificatrici del proprio comportamento: per l'eventualità di danno all'immobile locato, infatti, la Corte di Cassazione ha ritenuto che in tema di risarcimento per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore -
previsto dall'art. 1590 c.c. - di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè
il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile (Cass. Civ., Sez. 3, Ordinanza n. 6387 del 15 Marzo 2018).
Nel solco di tale valutazione interpretativa, la stessa Corte, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, ha esplicitato come il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza,
limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte,
mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (tra le varie, vedasi: Cass. Civ., Sez. 2, Ord.
n.ro 13685 del 21 Maggio 2019; Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 826 del 20 Gennaio 2015;
Cass. Civ., Sez. 1, Sentenza n. 15659 del 15 Luglio 2011; Cassazione civile sez. lav., 15
Marzo 2010, n. 6205; Cassazione Civile Sez. III, 1 Aprile 2010, n. 7993; Cassazione
Civile sez. III, 12 Febbraio 2010, n. 3373).
La condotta mantenuta dal IG. completamente disinteressatosi alle vicende relative CP_1
alla questione, non solo non partecipando al procedimento mediatorio (vedasi verbale di mancata adesione della parte invitata del 14 Giugno 2024 [doc. 15 di parte ricorrente]) e non costituendosi nel processo, ma anche omettendo di presentandosi all'udienza appositamente fissata per il proprio interrogatorio formale, concorre ad ulteriormente far ritenere fondate le richieste formulate dalla ricorrente.
Ai fini della quantificazione dell'importo concretamente da riconoscersi alla IG.ra
[...]
, nel difetto di documentazione attestante il quantum oggettivo del danno subito Parte_1
(fatture), dovrà individuarsi una somma in via equitativa, stimata sulla base della documentazione allegata agli atti (perizia di stima del geometra del 5 Luglio 2023 Per_1
[doc. 5 di parte ricorrente] e preventivi vari [doc. 6 di Euro 4.000,00; doc. 7 di Euro 1.650,00;
doc. 8 di Euro 920,00 oltre I.v.a.; doc. 9 di Euro 1.660,00 oltre I.v.a.; doc. 10 di Euro 550,00,
oltre I.v.a.]), del video e delle riproduzioni fotografiche presenti nel fascicolo dell'Ufficio
(docc. 4 e 3 di parte ricorrente) ed anche in virtù delle dichiarazioni testimoniali rese dai
IGg.ri ed . Testimone_1 Testimone_2
Alla stregua di quanto sopra riportato, ritenuto che i testi abbiano specificato come i danni verificatisi siano risultati di effettivo rilievo e che le produzioni digitali (fotografie e video)
introdotte nel giudizio abbiano evidenziato una situazione certamente valutabile in tal senso,
si ritiene che i preventivi allegati (docc. da 6 a 10 di parte ricorrente) possano essere stimati idonei a dimostrare un danno nella misura corrispondente ad un terzo di quanto riportato.
Infatti, non essendo stati eseguiti i lavori ivi descritti (vedasi in tal senso le esplicite dichiarazioni testimoniali dei IGg.ri ed , già sopra Testimone_1 Testimone_2
riportate) ed anzi, in parte, essendo stati svolti interventi di ripristino dalla stessa parte ricorrente con l'ausilio dei propri familiari, non si ritiene di poter conteggiare nel loro totale le spese, soprattutto, ma non soltanto, per la mano d'opera necessaria alla esecuzione di tali interventi.
La somma riconosciuta a titolo di rimborso di tali danni viene pertanto individuata in via equitativa in Euro 2.957,00 ovvero nella misura pari ad un terzo rispetto ai preventivi versati in atti corrispondenti ad un totale di Euro 8.870,00, oltre I.v.a., portato dalle somme:
- Euro 4.000,00, preventivo ARTE VERDE del 18 Febbraio 2023 (doc. 6 di parte ricorrente);
- Euro 1.650,00, preventivo , senza data, (doc. 7 di parte ricorrente); Persona_2
- Euro 920,00 oltre I.v.a., preventivo del 21 Febbraio 2023 (doc. 8 di Persona_3
parte ricorrente);
- Euro 1.660,00, oltre I.v.a., preventivo EFFEVI del 21 Giugno 2023 (doc. 9 di parte ricorrente);
- Euro 550,00 oltre I.v.a., preventivo NUOVA GI, senza data (doc. 10 di parte ricorrente).
-- MEDIAZIONE --
All'importo sopra riconosciuto per il risarcimento dei danni materiali arrecati all'immobile
(Euro 2.957,00), dovrà essere anche aggiunta la somma di Euro 200,00 (fattura del 11 Aprile
2024 della 101MEDIATORI.IT [doc. 13 di parte ricorrente]) per la instaurazione del procedimento obbligatorio di mediazione, spesa anticipate dalla ricorrente e resesi necessaria per far valere, legittimamente, le proprie ragioni in Tribunale.
Non potrà, invece, essere riconosciuta la ulteriore somma a tale titolo richiesta di Euro
441,00, oltre oneri di legge, in quanto non dimostrata la concreta esistenza di tale credito:
infatti nel giudizio è stata allegata la sola proposta di parcella, senza data, dell'Avv. Fabrizio
Arduino (doc. 16 di parte ricorrente) mentre difetta la prova dell'effettivo pagamento di essa,
non potendosi applicare, per le spese di mediazione, il principio dell'art. 93 c.p.c., la cui valutazione, comprensiva di ogni attività rimborsabile al Difensore, verrà eseguita in sede di liquidazione delle spese processuali ex art. 91, co. I, c.p.c. -- RECESSO E TERMINE DI ESECUZIONE LAVORI DI RIPRISTINO --
Con il proprio ricorso la IG.ra instava anche per la condanna del convenuto al Parte_1
pagamento della somma di Euro 2.400,00, a titolo di indennità per il mancato rispetto da parte del IG. el preavviso semestrale di recesso, contrattualmente previsto. CP_1
Tale domanda non viene oggi condivisa: infatti, in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione, una volta cessata l'occupazione dell'immobile, il danno risarcibile a titolo di lucro cessante per il locatore è rappresentato dalla mancata percezione di un introito mensile per tutto il tempo presumibilmente necessario a poterlo nuovamente affittare, senza però alcun automatismo né sostanziale né probatorio, gravando sul locatore la prova di aver rimesso l'immobile sul mercato (Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 530 del 14 Gennaio 2014).
Pertanto, in ossequio a quanto argomentato dal Supremo Collegio di Legittimità, si ritiene che, sebbene le somme conseguenti al rilascio anticipato dell'immobile da parte del conduttore costituiscano un diritto del locatore, tuttavia sussista la necessità della prova del suddetto diritto di pretenderne il pagamento. In altri termini, occorre che il richiedente non si limiti ad allegare la circostanza secondo cui l'immobile sia rimasto sfitto, ma, occorre anche che Questi, oltre a dimostrare tale dato, fornisca l'ulteriore prova di essersi attivato al fine di cercare di evitare la propria perdita economica.
La Corte di Cassazione con la citata sentenza, infatti, ha espressamente escluso un qualsiasi automatismo tra la mancata locazione del bene e la pretesa risarcitoria, ritenendo che l'art. 1453 c.c. ricomprenda, tra i danni risarcibili, anche il mancato guadagno, se e in quanto costituisca conseguenza immediata e diretta ex art. 1223 c.c. dell'evento risolutivo. Tale
pregiudizio si esprime, per l'appunto, nell'incremento patrimoniale netto che la parte non inadempiente avrebbe conseguito mediante la realizzazione del contratto e che non ha potuto conseguire per la inadempienza dell'altra parte. Si tratta di un danno potenziale e futuro, la cui concreta risarcibilità, sulla base del criterio liquido degli introiti non riscossi, postula l'effettività della lesione dell'interesse del creditore all'esecuzione del contratto;
il che comporta - con specifico riferimento alla fattispecie della risoluzione della locazione per inadempimento dell'obbligazione di pagamento dei canoni da parte del conduttore - che la mancata percezione di un canone mensile, nel periodo successivo al rilascio per effetto della pronuncia risolutiva, sia dipesa da causa diversa dalla volontà del locatore di non locare nuovamente l'immobile. In altri termini - una volta intervenuta la risoluzione anticipata per inadempimento del conduttore e cessata l'occupazione dell'immobile - il danno risarcibile al locatore a titolo di lucro cessante (id est, l'effetto pregiudizievole, conseguente alla risoluzione anticipata) è rappresentato dalla mancata percezione di un introito mensile per tutto il tempo presumibilmente necessario per poterlo nuovamente locare, in relazione al quale un obiettivo parametro di riferimento possa essere utilmente individuato, salvo prova diversa, nel periodo di preavviso previsto per il recesso del conduttore.
Il che postula che, una volta ottenuta la disponibilità materiale del bene, il locatore abbia effettivamente rimesso l'immobile sul mercato delle locazioni, non essendo, altrimenti,
possibile profilare l'esistenza di un danno che trovi fonte nell'inadempimento del debitore.
Inoltre - in applicazione del principio generale che onera la parte creditrice della specifica dimostrazione dell'esistenza del danno - deve ritenersi che gravi sul locatore l'onere della prova di avere inutilmente tentato di locare l'immobile ovvero della sussistenza di altre analoghe situazioni pregiudizievoli (come ad es. il reperimento di offerte di locazione meno vantaggiose), dando conto dei concreti propositi di utilizzazione dell'immobile, atteso che la relativa dimostrazione, anche in ragione del criterio di vicinanza della prova, non possa far carico al conduttore.
Il Collegio Romano con una recente pronuncia del 17 Aprile 2024 (Ordinanza n. 10477) ha ribadito tale concetto, esplicitando come il danno da indisponibilità diretta dell'immobile patito dal proprietario - configurabile quando si verifica, quale conseguenza immediata e diretta della violazione del diritto dominicale, la soppressione o compressione della facoltà di fruire direttamente del cespite e di ritrarne le utilità congruenti alla sua destinazione - può
essere risarcito a condizione che lo stesso venga provato, anche presuntivamente, sulla base dell'allegazione, da parte del danneggiato, di determinate caratteristiche materiali e di specifiche qualità giuridiche del bene che consentano di presumere, con ragionevole certezza e secondo l'id quod plerumque accidit, che quel tipo di immobile sarebbe stato destinato ad un impiego fruttifero o che l'avente diritto ne avrebbe ritratto, immediatamente e direttamente,
un'utilità, specificamente indicata, corrispondente alle sue caratteristiche.
Nel caso di specie difetta agli atti la prova di una qualsiasi iniziativa della parte ricorrente volta a rimettere sul mercato l'immobile, dopo la restituzione del bene se non a partire dall'anno 2024 (per tale ultimo aspetto vedasi la dichiarazione testimoniale del IG. Tes_1
confermata anche dalla IG.ra ), con ciò dovendosi, oggi,
[...] Testimone_2
rigettare la domanda formulata dalla locatrice nel numero delle sei mensilità domandate.
Acclarato quanto sopra, tuttavia, si ritiene di dover riconoscere nell'importo di Euro 800,00
equivalente al valore di due mensilità di canone, la somma risarcitoria conseguente al mancato rispetto del conduttore del termine di recesso;
infatti, se è ben vero che non vi sia prova alcuna dell'iniziativa di parte ricorrente finalizzata alla reimmissione sul mercato dell'immobile de quo entro i sei mesi successivi al rilascio (avvenuto, per indicazione della stessa ricorrente, il 1 Dicembre 2022), è altrettanto vero che risulta invece dimostrato come tale immobile al momento della restituzione fosse in condizioni tali da richiedere la necessaria esecuzione di interventi di ripristino per consentire una ordinaria fruibilità dello stesso.
Qualora, in violazione dell'art. 1590 c. c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori (Cass. Civ., Sez. 3, Ordinanza n. 6596 del 7
Marzo 2019; Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 13222 del 31 Maggio 2010).
Poiché, quindi, la Cassazione ritiene che il tempo necessario alla rimessione in pristino dei locali (restituiti danneggiati) debba gravare sulla parte responsabile dei danni, danni che, di fatto, hanno reso non più concretamente disponibile l'immobile, altresì considerato che alla luce della istruttoria sopra evidenziata (dichiarazioni testimoniali, allegazioni fotografiche e video e preventivi) appaia corretto stimare sufficienti due mesi per il completamento di tali interventi di ripristino, viene oggi riconosciuto l'ulteriore importo di Euro 800,00 a favore della ricorrente ed a carico del convenuto.
Alla stregua di quanto sopra argomentato, si ritiene pertanto dovuto dal IG. alla CP_1
IG.ra un importo complessivo di Euro 3.957,00 (2.957,00 [risarcimento danni Parte_1
materiali] + 200,00 [spese vive per la mediazione] + 800,00 [durata dei lavori di ripristino]).
La ricorrente, nel proprio atto introduttivo del giudizio, dava altresì conto di aver già ricevuto dal IG. la somma di Euro 1.200,00, versata a titolo di cauzione al momento della CP_1
stipula del contratto e chiedeva di poterla trattenere a parziale compensazione del proprio maggior credito.
Tale richiesta appare correttamente introdotta nel giudizio, poichè solo al momento dell'accertamento della esistenza del danno lamentato dal locatore, Quest'ultimo avrà titolo per il trattenimento della somma versata quale cauzione.
La suddetta somma di Euro 1.200,00 dovrà quindi detrarsi a parziale compensazione con il valore del danno complessivo oggi accertato (Euro 3.957,00).
Ne deriva che la somma definitiva da riconscere a favore della società locatrice, già detratto il valore della cauzione di Euro 1.200,00, dovrà intendersi di Euro 2.757,00 (3.957,00 [credito complessivo] – 1.200,00 [valore della cauzione]), oltre interessi di legge e rivalutazione monetaria a decorrere dalla data di notificazione del ricorso introduttivo del giudizio (15
Maggio 2025).
Essendo già stato restituito l'immobile oggetto di locazione, non necessita alcun ordine di rilascio da pronunciarsi in data odierna ex art. 56 della Legge n. 392/1978.
Infine si rileva come la IG.ra , alla pagina 8 del proprio ricorso introduttivo del Parte_1
giudizio, abbia invocato la applicazione, d'Ufficio, dell'art. 96, del vigente codice del rito, nel suo terzo comma, argomentando in tal senso che il IG. avesse omesso, senza valida CP_1
motivazione, di prendere parte alla preliminare procedura mediatoria, nonostante la sua rituale convocazione. Non si ritiene, nella presente sede, di accondiscendere a tale richiesta, poiché la partecipazione alle attività di mediazione preliminari alla celebrazione del processo,
costituisce una libera scelta della parte, non sanzionabile al di là della esplicita previsione normativa. Non si ritiene che la scelta di non prendere parte a tale procedura possa determinare, in capo al convenuto, l'insorgere di una responsabilità aggravata per resistenza con mala fede o con colpa grave o comunque tale da gravare ulteriormente sulla locatrice, se non per quanto alla stessa riconosciuto con le motivazioni che precdono.
Tale domanda viene pertanto rigettata.
Le spese del processo seguono la soccombenza e vengono liquidate come indicato in parte dispositiva, secondo i parametri stabiliti dal D.M. n. 55 del 10 Marzo 2014, con i valori aggiornati dal D.M. n. 147 del 13 Agosto 2022, tenuto conto della durata del processo, della difficoltà dei temi trattati, delle difese addotte dalla parte costituita, dell'esito del giudizio ed anche tenuto conto della procedura mediatoria esperita, con distrazione, ex art. 93, co. I,
c.p.c., a favore dell'Avv. Fabrizio Arduino, dichiaratosi antistatario.
Il Tribunale di Asti, in composizione monocratica, nella persona del dott. Andrea Martinetto,
definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza,


p.q.m.


- operata la compensazione con la somma di Euro 1.200,00 già versata dal convenuto a titolo di cauzione, condanna il IG. al pagamento, in favore della IG.ra CP_1 [...]
, della somma di Euro 2.757,00, oltre interessi di legge e rivalutazione monetaria Parte_1
a decorrere dalla data del 15 Maggio 2025 sino al saldo effettivo;

- condanna il IG. al pagamento delle spese del giudizio, a favore della IG.ra CP_1
, spese oggi liquidate in Euro 3.000,00, oltre I.v.a. e C.p.a. ed oltre 15% Parte_1
sulle somme imponibili quale rimborso spese generali a titolo di compensi per le difese ed
Euro 311,00 a titolo di esposti, con distrazione a favore dell'Avv. Fabrizio Arduino,
dichiaratosi anticipatore delle stesse;
- respinge ogni altra domanda.
Così deciso in Asti, con sentenza contestuale, il 9 Dicembre 2025
Il giudice dott. Andrea Martinetto