REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA Sezione VI
Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa iscritta al n. 11051 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2023
tra
(P. IV ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro-tempore sig. con sede in Fiano Romano (RM), in Via Parte_2 dell'Astronomia snc ed elettivamente domiciliata in Roma, in Via di Villa Emiliani, n. 48, presso lo studio dell'Avv. Alessandro Montanari che la rappresenta e difende nel presente giudizio giusta procura in atti;
parte attrice
CONTRO
(P.IVA. ) in persona del legale rappresentante p.t. sig. Controparte_1 P.IVA_2 CP_2
, nato a [...] il [...], elettivamente dom.ta ai fini della presente
[...] procedura in Roma, Viale Bruno Pelizzi, 161, Scala E, int.14, presso lo studio dell'Avv. Gianmarco Gaudioso che la rappresenta e difende giusta procura in atti;
parte convenuta
CONCLUSIONI: come in atti

Fatto e diritto

Con atto di citazione notificato in data 10.02.2023, la Parte_1 Parte (d'ora in avanti ) ha convenuto in giudizio la società ( d'ora
[...]
Controparte_1 innanzi e ha formulato e seguenti conclusioni: “Accertare e dichiarare che la CP_1 ha illegittimamente ed indebitamente incassato l'assegno della
Controparte_1 [...] di € 18.000,00, per i motivi di fatto e di diritto cui in narrativa, e Parte_1 condannare la al pagamento ed alla restituzione in favore della
Controparte_1 [...] ari ad € 18.000,00 oltre interessi moratori legali Parte_1 monetaria dalla data di incasso dell'assegno; b) condannare la al risarcimento dei
Controparte_1
1 danni in favore della nella misura che verrà ritenuta di giustizia. Parte_1
Il tutto con vittoria di spese e competenze da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario”. A fondamento della domanda proposta, parte attrice ha dedotto che la aveva CP_1 indebitamente e senza autorizzazione incamerato, tramite negoziazione di titolo bancario, Parte l'importo di € 18.000,00 precedentemente versato dalla quale acconto sul deposito cauzionale collegato alla sottoscrizione di un contratto di locazione relativo ad un locale capannone D/7 sito in Fiano Romano, loc. Prato della Corte, Viale dell'Industria snc, Lotto 21; che il contratto di locazione non era stato stipulato per la sussistenza di gravi vizi Parte dell'immobile, non potuti constatare dalla prima della sottoscrizione attesa l'occupazione dei locali da parte di altro conduttore. Si è costituita in giudizio la società la quale ha proposto domanda CP_1 riconvenzionale e ha formulato le seguenti conclusioni: “respingere, in ragione delle considerazioni in fatto e diritto esposte nella presente comparsa, la domanda di restituzione dell'importo di € 18000,00 avanzate dalla nonché la Parte_1 richiesta di risarcimento danni in quanto ent provate. In via riconvenzionale, accertato l'inadempimento della Parte_1 all'obbligo di stipula del contratto di locazione di cui all 03.01.2022 e la legittimità del recesso dalla predetta proposta da parte della convenuta CP_1
a seguito del predetto inadempimento, per l'effetto dichiarare ai sensi dell'art. 13 comma, c.c, in ragione delle considerazioni in fatto e diritto esposte nella presente comparsa, il diritto della convenuta alla ritenzione della caparra di € 18000,00 versata dalla CP_1 [...] all'atto della sottoscrizione della proposta di locazione. Il tutto Parte_1 con ogni conseguenza in ordine alle spese di lite”. Le parti costituite hanno depositato le memorie ex art. 183 c.p.c e hanno articolato i rispettivi mezzi istruttori. Espletato l'interrogatorio formale delle parti e la prova testimoniale l' udienza del 19.11.2024 di precisazione delle conclusioni si svolgeva nelle forme della trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. Trattenuta la causa in decisione, dopo l'assegnazione dei termini ex art.lo 190 bis ante riforma Cartabia per il deposito di comparsa conclusionale e di replica, il Tribunale pronuncia la presente sentenza. La domanda di parte attrice volta ad ottenere la restituzione della somma pari ad € 18.000,00 deve essere accolta e non può, al contrario, trovare accoglimento la domanda riconvenzionale formulata da parte convenuta. Alla luce dell'istruttoria è stato possibile ricostruire i seguenti fatti. Nel corso dell'anno 2021 si erano tenute delle trattative in merito alla locazione del capannone industriale sito in Fiano Romano, Via dell'industria s.n.c. di proprietà della Parte
in considerazione dell'interesse mostrato dalla ad acquisire il godimento CP_1 dell'immobile in questione. Le trattative avevano condotto le parti a formalizzare una proposta di locazione sottoscritta in data 03.01.2022, in cui erano stati indicati alcuni degli elementi del regolamento negoziale del futuro redigendo contratto quali il canone mensile, la durata del contratto (cfr. all. 2 comparsa costituzione). Nella stessa data, parte attrice aveva consegnato alla promissaria locatrice un assegno, non datato, del valore di € 18.000,00 (ossia pari ad una mensilità senza iva) accompagnato da un documento che rappresentava che tale titolo avesse la finalità di “garanzia per deposito cauzionale per accordi locazione”. Alla consegna di tale documento, già sottoscritto dall'amministratore della
[...]
il sig. aveva apposto a penna delle modifiche ed Parte_1 CP_2 aggiunte, qualificando il titolo come “acconto” sul deposito cauzionale e prevedendo che
2 “il presente titolo verrà negoziato alla consegna chiavi dall'attuale conduttore entro fine febbraio 2022 oppure restituito in caso di mancata riconsegna chiavi” (cfr. doc. n. 5 e 5bis atto di citazione;
cfr. all. 3 comparsa di costituzione;
cfr. interrogatorio formale CP_2 legale rappresentante della “3) Vero che il sig. in assenza della CP_1 CP_2 stipula del contratto di locazione, ha manifestato al sig. (legale rappresentate Parte_2 Parte
la propria disponibilità alla sottoscrizione di una proposta di locazione a fronte della dazione Parte da parte della di un assegno bancario a garanzia per il futuro deposito cauzionale;
R. Pt_2 voleva chiud trattativa e mi diede l'assegno per sugellare la serietà della autorizzandomi a negoziarlo subito;
fui io a dire che non l'avrei negoziato fino al rilascio dell'immobile da parte del precedente conduttore non avendo io all'epoca la sicurezza che avrei ripreso le chiavi;
4) Vero che l'assegno bancario di € 18.000,00 consegnato dal sig. Parte_2 in data 3 gennaio 2022 al sig. era privo di data (Si chiede mostrare CP_2
e 5bis); R.è vero era privo di data al momento della consegna; 5)Vero che la dicitura apposta sulla fotocopia dell'assegno “garanzia per deposito cauzionale per accordi locazione” è stata apposta a penna dal sig. (Si chiede di mostrare al teste doc. n. 5 e 5bis)? R. la proposta di CP_2 locazione (data o predisposta io al computer e poi fu riempita con lui e firmata insieme;
in qualche incontro successivo portò il documento con allegato l'assegno (all.5) e in un incontro successivo il doc. 5bis a cui io a penna ho aggiunto la dicitura (“il presente titolo….”) Ovviamente in sua presenza e in accordo con lui. Quanto alla dicitura a penna “acconto”; l'aggiunsi io in sua presenza e su sua richiesta poiché lui mi chiese che fine avrebbe fatto detta somma una volta concluso il contratto. Ripeto che una volta concluso il contratto quella somma da caparra sarebbe divenuta parte integrante delle tre mensilità di deposito cauzionale”). Nella proposta di locazione sottoscritta in data 03.01.2022 si era previsto, inoltre, che “in caso di mancata consegna chiavi dall'attuale occupante, la proprietà si impegna a restituire la sola caparra versata dal proponente – probabile consegna chiavi Febbraio/Marzo 2022” (all. 2 comparsa costituzione . CP_1
Alla data di sottoscrizione della proposta di locazione il capannone industriale promesso Parte in locazione dalla alla era ancora nella detenzione del precedente CP_1 conduttore, la società OG. Tale circostanza era conosciuta Controparte_3 dalle parti ed emerge dalla stessa proposta di locazione e dai documenti allegati già richiamati. Parte La era rientrata nel possesso dell'immobile promesso in locazione alla in CP_1 data 31.01.2022, come documentato dal verbale di riconsegna sottoscritto dalla e CP_1 Parte dal (cfr. all. 4 comparsa di costituzione). La lamentando uno stato di CP_3 inutilizzabilità dei locale, aveva chiesto inizialmente alla una riduzione del CP_1 canone locativo relativo alla mensilità di Febbraio 2022 (all. 12 comparsa di costituzione). Parte La aveva contestato le obiezioni mosse dalla quest'ultima, Controparte_1 conseguentemente, aveva comunicato in data 10.02.2022 la propria volontà di non stipulare il contratto di locazione oggetto delle precedenti trattative chiedendo la restituzione della somma di € 18000,00 consegnata a titolo di garanzia del deposito cauzionale (all. 13 comparsa di costituzione). Il giorno 11 febbraio 2022 la CP_1 aveva comunicato via mail la risoluzione della proposta locativa allegando le inadempienze contrattuali della “con conseguente incameramento della Parte_1 caparra consegnata quale acconto sul maggior danno recato agli interessi economici della scrivente società” (cfr. all. 10 atto citazione). Alla luce delle prove acquisite, la somma di 18.000,00 euro contemplata nell'assegno della
“ ”, secondo la volontà delle parti, doveva assolvere una funzione di acconto del Parte_3
3 deposito cauzionale che sarebbe stato integralmente versato al momento della conclusione del contratto. In via generale, la cauzione è una somma di denaro o una certa quantità di cose fungibili consegnate al creditore con la funzione di garantire l'esatto adempimento dell'obbligazione del debitore. In materia di locazione, l'istituto è stato per la prima volta positivamente normato dall'art. 11 della l. n. 392/1978 che, con una singola previsione, dispone unicamente che il deposito cauzionale non possa superare le tre mensilità del canone e che gli interessi legali da questo prodotti debbano essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. La disciplina è derogabile dalle parti. La consegna della cauzione al locatore al momento della sottoscrizione del contratto ha il fine di garantire preventivamente quest'ultimo verso le obbligazioni del conduttore, quali, in particolare, il pagamento dei canoni di locazione nei termini convenuti, l'uso del bene secondo la diligenza del buon padre di famiglia e la restituzione dei locali nel medesimo stato di fatto in cui il conduttore li ha ricevuti, salvo il deterioramento o il consumo derivante dall'uso ordinario dell'immobile. Parte Nel caso di specie, la consegna dell'assegno non datato aveva permesso alla di manifestare la serietà delle trattative negoziali intraprese fino a quel punto e di anticipare un acconto sulla successiva cauzione in caso di conclusione del contratto (cfr. all. 5 e 5 bis atto di citazione;
interrogatorio formale del sig. . Nei documenti acquisiti CP_2 nella presente causa spesso le parti qualificano tale somma come caparra. Tale circostanza non assume rilievo perché proprio valorizzando gli interessi in concreto perseguiti dalle parti e la fase delle trattative in cui è avvenuta la consegna dell'assegno, risulta provato come tale somma fosse stata consegnata come un mero acconto del deposito cauzionale. Nel momento in cui il contratto di locazione non è stato concluso, è venuta meno la causa Parte giustificativa per la quale era stato consegnato l'assegno dalla in favore della
CP_1
Per tali ragioni, la somma di 18.000,00 euro riscossa dalla mediante l'assegno CP_1 Parte deve essere restituita alla Parte convenuta, nel formulare la propria domanda riconvenzionale, sostiene che la Parte somma corrisposta da a al momento della sottoscrizione della proposta di CP_1 locazione del 03.01.2022 sia stata versata a titolo di caparra confirmatoria. Tale tesi non può essere condivisa. L'art. 1385 c.c. sancisce che se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Alla luce del dettato normativo possono enuclearsi i seguenti elementi qualificanti: 1) La caparra confirmatoria consiste in un patto accessorio collegato al contratto principale. La caparra postula, infatti, l'esistenza di un contratto già concluso a cui accede. Più volte si è statuito che la dazione, anche se posteriore alla conclusione del contratto principale, debba, in ogni caso, precedere la scadenza dell'obbligazione (Cass. 10366/2022 ; Cass. 5424/2002; Cass. 5644/1995; Cass. 3704/1988). 2) Il patto ha natura reale, poiché si perfeziona con la consegna del bene oggetto della caparra. Alla dazione del bene deve accompagnarsi anche l'accordo tra le parti del contratto principale volto ad attribuire alla dazione della somma quella specifica finalità
4 propria della caparra confirmatoria, non essendo quindi sufficiente la semplice traditio del denaro o della cosa. In questo senso, è necessario valorizzare la causa perseguita in concreto dalle parti al momento della dazione della somma di denaro. Diretto precipitato della natura contrattuale dell'istituto è che la caparra non possa realizzarsi attraverso un negozio unilaterale, ma presuppone una fattispecie bilaterale. Nel caso di specie non è possibile riscontrare i suddetti elementi qualificanti. Per quanto concerne il primo punto, ovvero la necessaria accessorietà della caparra ad un contratto principale, dall'istruttoria è stato possibile desumere che il contratto di locazione (che sarebbe il contratto principale a cui accede la caparra ex art. 1385 c.c.) non è mai stato concluso dalle parti. In particolare, in base all'art. 1326 c.c. il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta giunge a conoscenza dell'accettazione dell'altra parte. La proposta contrattuale, come tale idonea a determinare la conclusione del contratto a seguito dell'accettazione della controparte, presuppone la volontà del proponente di impegnarsi contrattualmente (Cass. n. 6922/1982). La dichiarazione del proponente deve essere completa, nel senso di contenere tutti gli elementi del futuro contratto, e inoltre non deve essere accompagnata da riserve sul suo carattere attualmente impegnativo, perché la dichiarazione che non manifesti una decisione, ma sia rivolta al destinatario solo per impostare una trattativa o per esprimere una disponibilità dell'autore, senza la volontà di esporsi al vincolo contrattuale se non dopo ulteriori passaggi valutativi, non conferisce al destinatario stesso il potere di determinare, con l'accettazione, l'effetto conclusivo del contratto (Cass. n. 15964/2009). Come ha affermato a più riprese la giurisprudenza di legittimità, il giudice chiamato a pronunziarsi su una controversia avente ad oggetto la conclusione di un contratto, affermata da una parte e negata dall'altra, deve esaminare, anche d'ufficio, gli elementi della fattispecie legale prevista dall'art. 1326, primo comma, ed accertare (con un'indagine sul piano giuridico, prima ancora che su quello di merito) se tra proposta ed accettazione vi sia la concordanza voluta dalla legge (Cass. S.U. 5823/1981; Cass. 1770/2014). Nel caso di specie, la proposta di locazione del 03.01.2022 non possiede i suddetti requisiti di completezza enucleati dalla giurisprudenza di legittimità. In primo luogo, già la prova acquisita in via documentale permette di differenziare la proposta locatizia dal vero e proprio contratto di locazione che si sarebbe poi dovuto sottoscrivere. Si veda in questo senso la differenza tra la proposta di locazione del 03.01.2022 sottoscritta da entrambe le parti, la quale si limita a formalizzare alcuni punti della trattativa in corso (il canone di locazione, la durata del contratto e l'ammontare del deposito cauzionale;
cfr. all. 2 comparsa di costituzione), dalla bozza del vero e proprio contratto di locazione, completo del relativo regolamento negoziale, che, infatti, non risulta essere mai stata sottoscritta dalle parti (cfr. all. 1 comparsa di costituzione). In secondo luogo, dalla stessa istruttoria è stato possibile constatare come le parti non abbiano voluto attribuire efficacia vincolante e definitiva alla proposta del 03.01.2022. Si veda in questo senso l'interrogatorio formale del legale rappresentante della CP_1 sig. dove emerge come alla data del 03.01.2022 le parti si trovassero ancora CP_2 nella fase delle trattative precontrattuali (cfr. interrogatorio formale: 1) Vero che nella Parte seconda metà dell'anno 2021 il sig. amministratore della ha manifestato al sig. Parte_2
legale rappresentante della l'interesse alla locazione del capannone D/7 sito CP_2 CP_1
o, loc. Prato della Corte, ell'Industria snc, senza accedere all'interno dei locali occupati dal precedente conduttore Log. R. E' vero che Controparte_3 Pt_2 manifestò con insistenza l'interesse di a (inizialmente vole direttamente il contratto); non è vero che non conosceva i locali perché a suo dire aveva un rapporto
5 commerciale con il precedente conduttore e quindi era già acceduto e addirittura teneva CP_4 nel capannone dei pallet di materiale e vi accedette anche durante le trattative.) Lo stesso rappresentate legale della in sede di interrogatorio, ha differenziato la CP_1 stipulazione del contratto, che a suo dire la controparte avrebbe voluto concludere immediatamente, dalla formulazione e sottoscrizione della proposta del 03.01.2022 volta solo a formalizzare alcuni punti della trattativa (cfr. sempre interrogatorio formale capitolo 5) “ripeto che una volta concluso il contratto quella somma da caparra sarebbe divenuta parte integrante delle tre mensilità di deposito cauzionale”). Alla luce di tali argomentazioni, Parte non può neppure accogliersi la tesi di parte convenuta secondo cui la non avrebbe adempiuto l'obbligo di conclusione del contatto di locazione. Come si è visto, infatti, la proposta di locazione del 03.01.2022 non aveva alcuna efficacia vincolante tra le parti, ma rappresentava una mera dichiarazione di intenti per fissare alcuni punti delle trattative precontrattuali. Inoltre, come si è già visto nel punto 2), affinché possa ritenersi esistente la caparra confirmatoria oltre alla dazione del bene deve sussistere anche l'accordo tra le parti di attribuire alla somma consegnata quella specifica finalità propria della caparra confirmatoria ovvero una funzione preventiva e forfettaria di liquidazione del danno per la parte non inadempiente che decide di recedere dal contratto. Nel caso di specie, come provato dall'istruttoria, le parti non avevano voluto attribuire la funzione propria della caparra confirmatoria alla somma contenuta nell'assegno, non prevedendo in alcun modo che la sua ritenzione da parte della potesse avvenire CP_1 Parte in caso di inadempimento della del contratto di locazione che, si ripete, non è mai stato concluso, né, tantomeno, che tale ritenzione potesse avvenire a causa della mancata conclusione del contratto di locazione. Parte attrice ha chiesto oltre alla restituzione della somma di 18.000,00 euro anche gli interessi moratori legali e la rivalutazione monetaria dalla data di incasso dell'assegno. L'obbligazione oggetto della presente controversia è un c.d. debito di valuta. Per distinguere i debiti di valuta dai debiti di valore occorre avere riguardo non alla natura dell'oggetto nel quale la prestazione avrebbe dovuto concretarsi al momento dell'inadempimento o del fatto dannoso, bensì all'oggetto diretto ed originario della prestazione, che nelle obbligazioni di valore consiste in una cosa diversa dal denaro mentre nelle obbligazioni di valuta è proprio una somma di danaro, a nulla rilevando l'originaria indeterminatezza della somma stessa (Cass. n. 14573/2007). Nel caso di specie, l'obbligazione aveva ad oggetto fin dall'origine la restituzione di 18.000,00 euro e quindi rappresenta un debito di valuta. La natura dell'obbligazione pecuniaria ha delle conseguenze sul piano degli interessi e della rivalutazione. Il creditore di un'obbligazione di valuta, il quale intenda ottenere il ristoro del pregiudizio da svalutazione monetaria, ha l'onere di domandare il risarcimento del maggior danno e non può limitarsi a domandare semplicemente la condanna del debitore al pagamento del capitale e della rivalutazione, non essendo quest'ultima una conseguenza automatica del ritardato adempimento delle obbligazioni di valuta (Cass. n. 14837/2022; Cass. n. 16565/2018 ; Cass.S.U., n. 5743/2015; Cass. n. 21956/2014; Cass. n. 22273/2010). Soggiace a tale previsione anche l'obbligo restitutorio relativo all'originaria prestazione pecuniaria, anche in favore della parte non inadempiente, che ha natura di debito di valuta, come tale non soggetto a rivalutazione monetaria, se non nei termini del maggior danno — da provarsi dal creditore — rispetto a quello soddisfatto dagli interessi legali (Cass. n. 14289/2018; Cass. n. 5639/2014). Nel caso di specie parte attrice non ha assolto il proprio onere probatorio, e,
6 conseguentemente, non può riconoscersi in modo automatico la condanna del debitore al risarcimento del danno dovuto dalla svalutazione monetaria. Devono essere riconosciuti, invece, gli interessi moratori dalla notifica della domanda giudiziale 10.02 2023. L'ulteriore domanda di parte attrice volta ad ottenere la condanna di al Controparte_1 Parte risarcimento dei danni in favore della on può trovare accoglimento. Sia nell'ipotesi di responsabilità extracontrattuale, sia in quella di responsabilità contrattuale, spetta al danneggiato fornire la prova dell'esistenza del danno lamentato, e della sua riconducibilità al fatto del debitore (ex multis Cass. 10 ottobre 2007, n. 21140). Parte attrice chiede la liquidazione del suddetto risarcimento nella misura ritenuta di giustizia. La liquidazione equitativa di un danno ex art. 1226 c.c. attiene esclusivamente all'ipotesi in cui il danno sia stato già provato nell'an, e non può venire in considerazione nel caso in cui di esso non sia stata provata neppure l'esistenza. Secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità, infatti, il potere discrezionale che l'art. 1226 c.c. conferisce al giudice del merito è rigorosamente subordinato al duplice presupposto che sia provata l'esistenza di danni risarcibili e che sia impossibile, o molto difficile, la dimostrazione del loro preciso ammontare, e non può surrogare il mancato accertamento della prova della responsabilità del debitore o la mancata individuazione della prova del danno nella sua esistenza (cfr. ex multis Cass. 10 ottobre 2007, n. 21140, Cass. 12 aprile 2006 n. 8615, 18 agosto 2005 n. 16992, 10 luglio 2003 n. 10850). Conclusivamente, la domanda di parte attrice deve essere accolta limitativamente alla condanna alla restituzione di 18.000,00 euro oltre gli interessi moratori dalla domanda. Quanto alle spese di lite, seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, in relazione all'attuale fase del giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, sez.VI^ civile, in persona del giudice, dott.ssa Roberta Nardone definitivamente pronunciando sulla causa promossa dalla
[...] ontro così decide: Parte_1 Controparte_1
- accoglie la domanda attorea e condanna la al pagamento in favore della Controparte_1 ella somma di 18.000,00 euro oltre gli interessi Parte_1 moratori come indicati in motivazione;

-rigetta la domanda di risarcimento del danno proposta dalla
[...]
Controparte_5
- rigetta la domanda riconvenzionale formulata dalla Controparte_1
-condanna parte convenuta alla refusione in favore di parte attrice delle spese di lite del presente giudizio che liquida in euro 2.540,00 per compensi oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%) con attribuzione al procuratore costituito dichiaratosi antistatario.
Roma, 4.3.2025 Il Giudice dott.ssa Roberta Nardone

Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione del MOT dott. Massimo D'Andrea
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