RGAC 6413 ANNO 2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROMA - SEZIONE DODICESIMA CIVILE
Il giudice dott. PARZIALE OB
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 6413 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020, posta in deliberazione all'udienza di precisazione delle conclusioni del 20 marzo 2025 e vertente
TRA
(cf ), Parte_1 C.F._1 Parte_2
( ), (cf ) CodiceFiscale_2 Parte_3 C.F._3
rappresentato da giusta procura generale per atto di Controparte_1 Per_1
, notaio in Roma, in data 17 settembre 2014, rep 97053 racc. 16946,
[...] [...]
(cf , (cf , Parte_4 C.F._4 Parte_5 C.F._5
(cf ), (cf Parte_6 C.F._6 Controparte_2
), (cf ) e C.F._7 Parte_7 C.F._8 Parte_8
(cf ) elettivamente domiciliati in Roma, Labicana n. 58
[...] C.F._9
presso lo studio dell'avv. Piervanni Andreozzi che li rappresenta e difende giusta procura alle liti su foglio allegato all'atto di citazione depositato telematicamente
ATTORE
E
(cf ), elettivamente domiciliato in Roma, via CP_3 C.F._10
Ombrone n. 14 presso lo studio degli avv. Federica Colarieti e Lorenzo Ranieri che lo TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI ROMA XII SEZIONE CIVILE
rappresentano e difendono giusta procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione di nuovi difensori depositata telematicamente
CONVENUTO
E
(p. Controparte_4
IVA ), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente P.IVA_1
domiciliata in Roma Piazza Adriana n. 5, presso lo studio degli avv. Massimiliano Bonacina
e MA LE che la rappresenta e difende giusta procura alle liti conferita da CP_5
, procuratore speciale della società
[...]
CONVENUTA
Oggetto: risarcimento danni da rovina di edificio
CONCLUSIONI
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 20 marzo 2025 le parti hanno concluso come in atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato gli attori hanno convenuto in giudizio i convenuti la convenuta al fine di sentir accertare la esistenza dei difetti di costruzione dei rispettivi appartamenti e pertinenze e la responsabilità di nello svolgimento della CP_6
progettazione e nella direzione dei lavori, condannare la Assicurazione al CP_4
pagamento dell'indennizzo spettante per la presenza di gravi danni all'immobile,
condannare il l pagamento dei danni cagionati per la parte eccedente l'indennizzo CP_6
di polizza.
A sostegno della domanda hanno dedotto di aver acquistato degli appartamenti all'interno dell'immobile sito in via TO LD n. 10-36, immobile che era stato edificato in base al permesso di costruire n. 812 del 26 luglio 2006 e successiva variante n. 44311 in
RGAC 6413 ANNO 2020 Pag. 2 di 21 G.U. OB ZI
OB ZI TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI ROMA XII SEZIONE CIVILE
data 29 maggio 2008 dalla società con progettazione affidata all'arch. Parte_9
che aveva svolto anche il compito di direttore dei lavori e la costruzione CP_6
era terminata il 26 giugno 2008.
Poiché era stato riscontrato un problema di allegamento persistente del terreno alla base dell'edificio, il aveva dato incarico ad un perito di operare una verifica che si CP_7
era conclusa nel 2017 con la indicazione che le infiltrazioni erano conseguenza della conformazione geologica del terreno e della presenza di una falda di cui non si era adeguatamente tenuto conto nella progettazione e costruzione dell'edificio.
La presenza dell'acqua e le infiltrazioni avevano causato danni anche agli immobili di proprietà privata e che comunque avevano determinato una perdita di valore degli immobili stessi e per questo nel marzo del 2018 avevano inviato una richiesta di risarcimento del danno al ella sua qualità di progettista e di direttore dei lavori. CP_6
Avevano denunziato il sinistro alla società di Assicurazione con la quale era stata stipulata una polizza ch garantiva gli acquirenti per i casi di rovina di edificio che, però aveva respinto l'indennizzo non ritenendo che i danni indicati potessero integrare la rovina totale o parziale dell'edificio o i gravi difetti richiesti dall'articolo 1669 cc.. Aveva dedotto, inoltre, la non rientravano nella garanzia i danni conseguenti ad un assestamento dell'edificio anche se indiretti o consequenziali.
Svolta senza esito la mediazione, è stato introdotto il presente giudizio ritenendo sussistere la responsabilità del e l'obbligo della Assicurazione di procedere all'indennizzo di CP_6
polizza sulla base delle valutazioni svolte dal perito incaricato che aveva rilevato che la soluzione prescelta per tenere sotto controllo la entità dell'acqua presente nelle fondazioni del fabbricato per effetto dell'innalzamento della falda a seguito di precipitazioni, non era in grado di impedire che nei sotterranei fosse presente un accumulo di acqua e che in
RGAC 6413 ANNO 2020 Pag. 3 di 21 G.U. OB ZI
OB ZI TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI ROMA XII SEZIONE CIVILE
presenza di precipitazioni, la stessa non riuscisse a garantire il deflusso di tutta l'acqua che si formava.
Tale situazione aveva determinato la insorgenza di infiltrazioni di umidità nella pareti delle cantine e dei box, con problemi di statica delle pavimentazioni e di conseguenza hanno introdotto il presente giudizio per ottenere il risarcimento dei danni subiti costituiti dalle spese per la eliminazione delle infiltrazioni e d il risanamento delle pareti e pavimenti interessati dalla umidità delle proprietà individuali e per la perdita di valore degli immobili, e per ottenere dalla Assicurazione il pagamento dell'indennizzo nella misura prevista dalla polizza azionata.
Si è costituito il deducendo la infondatezza della domanda attrice proposta nei CP_6
propri confronti, evidenziando, in particolare, che il aveva proposto unicamente la Pt_2
domanda al fine di ottenere l'indennizzo da parte della Assicurazione non proponendo domanda risarcitoria propri confronti.
Ha dedotto, inoltre, che il massimale assicurativo della polizza azionata era ben superiore all'inporto richiesto dagli attori e, di conseguenza, in caso di validità della garanzia pe la esistenza dei danni, nessuna somma avrebbe dovuto essere dal lui corrisposta essendo stata introdotta la domanda solo per il pagamento della somma eventualmente eccedente l'indennizzo di polizza.
Ha precisato di aver curato unicamente la parte architettonica del progetto edilizio ed aveva diretto i lavori.
L'edificio era stato costruito dalla società G & I Edilizia s.r.l. – societò cancellata dal
Registro delle Imprese e proprietaria del terreno che era stata anche la esecutroice della costruzione.
La relazione geologica sul terreno era stata redatta da geologo, mentre la Persona_2
progettazione delle strutture in cemento armato era stata eseguita dall'ing. Persona_3
RGAC 6413 ANNO 2020 Pag. 4 di 21 G.U. OB ZI
OB ZI TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI ROMA XII SEZIONE CIVILE
che aveva redatto anche la relazione geotecnica, mentre la progettazione della struttura lamellare del tetto era stata eseguita dal geom. mentre il collaudo delle Controparte_8
strutture in cemento armato era stato posto in essere dall'ing. . Persona_4
Le operazioni di scavo erano state eseguite dalla società Vendetta s.r.l., dalla ditta Lippi
Edilizia per le strutture in cemento armato le murature, e la impermeabilizzazione e gli impianti, fatta eccezione per quelli per quelli elettrici eseguiti dalla ditta Forest Legnami
s.r.l..
Di conseguenza la parte della progettazione strutturale della costruzione, alla quale secondo gli attori dovrebbero essere ricondotti i danni lamentati, non era stata da lui eseguita dal momento che si era occupato della redazione del solo progetto architettonico provvedendo a far eseguire il progetto strutturale come predisposto ed approvato dall'ing.
Per_3
Ha evidenziato, inoltre, che il suolo era stato oggetto di analisi penetrometrica ed era stata
Per_ redatta una perizia nella quale il dr che aveva eseguito anche scavi in sezione del suolo, che non avevano evidenziato la presenza di fenomeni essudativi o sorgini ed aveva redatto le linee guida alle quali si erano attenuti.
Ha anche evidenziato che nella esecuzione dei lavori non era emersa la presenza di sorgenti di acqua nel terreno sottostante la costruzione.
Di conseguenza la presenza di falde era emersa solo a distanza di anni dalla conclusione dei lavori e tale situazione era stata contestata al soggetto che si era limitato a far eseguire il progetto predisposti da altri in assenza di qualsivoglia prova del fatto che nel corso dei lavori fossero emersi elementi che potessero fari ritenere non corretti i progetti che eranoi stati utilizzati per realizzare tali parti del progetto.
RGAC 6413 ANNO 2020 Pag. 5 di 21 G.U. OB ZI
OB ZI TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI ROMA XII SEZIONE CIVILE
Ultimato l'immobile nel 2008, nel dicembre del 2010 era stato rilasciato il certificato di abitabilità e nel febbraio 2010 era stato rilasciato dai Vigili del Fuoco il certificato antincendio.
Ha evidenziato, inoltre che già nel 2009 il condominio aveva denunziato alla società
costruttrice la presenza di infiltrazioni di acqua nell'autorimessa e nelle cantine e la ditta costruttrice era intervenuta eseguendo ulteriori lavori di impermeabilizzazione, modificando il percorso di alcune tubature.
Nel 2014 il condominio aveva segnalato alla ed al direttore dei lavori CP_9
l'esistenza di infiltrazioni e vizi nella copertura del fabbricato e l'anno successivo aveva introdotto un accertamento tecnico in relazione a tali vizi.
Di conseguenza gli attori nel presente giudizio nella loro qualità di condomini avendo già
denunziato nel 2009 e nel 2014 i vizi e le infiltrazioni e, inoltre, nel corso di tale procedimento di accertamento tecnico era risultato che alcuni condomini avevano pavimentato parte del giardino in contrasto con l'atto d'obbligo che vincolava a giardino tale zona, modificando il regime di assorbimento delle acque meteoriche. Inoltre avevano apportato modifiche alle aperture della rimessa previste per lo sfogo dei fumi, CP_10
accertamento nel corso del quale era stato risistemato il tetto.
Ha dedotto, inoltre che la domanda nei suoi confronti, che non coinvolgeva il costruttore essendo stata cancellata la società - nei confronti della quale erano già stato evidenziato il problema delle infiltrazioni già nel 2019 - fin dal 2014, era stata proposta senza individuare le specifiche colpe, generiche o specifiche, che avrebbe posto in essere nel corso dello svolgimento della sua attività di direttore dei lavori, ma gli attori si erano limitati ad indicare il difetto dell'opera come se in giudizio vi fosse il costruttore tenuto alla garanzia in relazione all'opera realizzata e non il direttore dei lavori per aver colposamente omesso i controlli dovuti nella esecuzione del progetto.
RGAC 6413 ANNO 2020 Pag. 6 di 21 G.U. OB ZI
OB ZI TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI ROMA XII SEZIONE CIVILE
Ha eccepito la intervenuta decadenza e la prescrizione.
Infatti, non vi era prova che l'azione fosse stata introdotta entro l'anno dalla scoperta dei vizi, tenuto conto che la problematica delle infiltrazioni era già stata segnalata alla ditta costruttrice dell'immobile fin dal 2009 e che il termine di prescrizione decorreva dalla comunicazione di fine lavori, tenuto conto anche degli accertamenti tecnici demandati sempre allo stesso perito che ha redatto la ultima perizia, tenuto conto, inoltre, che i vizi erano visibili e che gli stessi erano presenti anche prima della pavimentazione del giardino da parte di alcuni condomini.
Ha dedotto, inoltre, che i vizi lamentati non potevano essere considerati gravi al punto tale da giustificare la applicazione dell'articolo 1669 cc non incidendo sulla statica dell'edificio anche in considerazione del tempo trascorso prima della contestazione.
Ha dedotto la corretta esecuzione della sua attività di direttore dei lavoro in qanto nulla era emerso in ordine alla presenza di acqua nelle fondamenta e nulla era stato evidendiato nelle relazione redatte dai tecnici ed allegata ai progetti, nulla era emerso nel corso delle lavorazioni, le struttura erano state progettate e certificate dal i certificati di Per_3
avanzamento e fine lavori erano stati trasmessi al comune senza alcuna contestazione da parte della ditta che aveva eseguito la costruzione, e nessuna contestazione era stata elevata all'atto del collaudo dall'ingegnere incaricato.
Ha dedotto che la presenza di acqua doveva ritenersi conseguenza di modificazioni conseguenti alla trasformazione dei luoghi intervenute nel corso degli anni.
In relazione alla esecuzione dei lavori ha ribadito che gli accertamenti eseguiti dai tecnici non avevano evidenziato la presenza di acqua nel terreno interessato alla costruzione che le fondazioni erano state protette dalla umidità con guaina bituminosa e strato di pvc anti radice. Inoltre, la pompa ad immersione venne posizionata non nel corso dei lavori di costruzione dell'edificio, ma successivamente al completamento ed alla consegna dello
RGAC 6413 ANNO 2020 Pag. 7 di 21 G.U. OB ZI
OB ZI TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI ROMA XII SEZIONE CIVILE
stesso ma nel 2012 ad opera del in quanto a seguito di piogge si formava una CP_7
pozza d'acqua alla base della scale di emergenza che portava all'autorimessa, come risultava dalla delibera condominiale di installazione della pompa in questione e che il residuo di acqua, riscontrato dopo la installazione della pompa era tipico del funzionamento di tali pompe che non aspirano mai tutta l'acqua al fine di evitare la formazione adi aria nel sistema.
Ha contestato, infine che parte dei danni lamentati fossero vizi di costruzione essendo,
invece, conseguenza del tempo trascorso e dall'uso fatto dei luoghi, diverso da quanto previsto in sede di progetto, come nel caso dell'utilizzazione di una parte di area, destinata a giardino, come parcheggio.
Ha contestato, infine, la misura del danno del quale veniva richiesto il risarcimento.
Si è costituita la società eccependo la insussistenza della garanzia Controparte_11
assicurativa in quanto la versione sottoscritta escludeva dall'area dei danni indennizzabilità
dei danni agli involucri, alle pavimentazioni ed ai rivestimenti interni;
la improcedibilità della domanda al fine della quantificazione dei danni essendo contenuto in polizza l'obbligo del ricorso alla perizia contrattuale per determinare la misura dei danni.
Ha evidenziato che la società costruttrice aveva stipulato il 4 agosto 2008 Parte_9
una polizza decennale postuma n. Z057341 a garanzia dei danni diretti all'immobile avente efficacia dal 26 giugno 2008 al 26 giugno 2018.
La polizza garantiva i soli proprietari dei singoli appartamenti del complesso immobiliare edificato sito in Roma via TO Corridoni n. 10/36.
La polizza prevedeva un massimale di indennizzo di 1,5 milioni di euro con uno scoperto del danno del 10% e con un minimo di euro 25.000, prevedendo un massimale per la demolizione e sgombero di euro 50.000.
RGAC 6413 ANNO 2020 Pag. 8 di 21 G.U. OB ZI
OB ZI TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI ROMA XII SEZIONE CIVILE
Nel caso di danni alla impermeabilizzazione delle coperture il massimale era euro 25.000
con una scoperto del 20% ed un minimo di euro 2.500.
La società contraente, pur essendo una polizza prevista a garanzia dei vizi ai sensi di legge aveva scelto di non attivare le garanzie supplementari e che in particolare erano relativa alla inclusione in garanzia dell'involucro, delle pavimentazioni e rivestimenti interni,
intonaci e rivestimenti esterni.
Di conseguenza la garanzia era prevista per la rovina totale o paqrziale dell'immobile ed in caso di danno gravi di parti dell'edificio destinate a durare nel tempo ed ha evidenziato che ai sensi di polizza per danni gravi si intendevano quegli eventi che colpivano parti dell'immobile destinate per natura ad avere lunga durata e che fossero in grado di compromettere in modo certo ed attuale la stabilità o l'agibilità dell'immobile in conseguenza di un vizio di costruzione, individuando come parti destinate a lungsa durata le parti oggetto di collaudo statico ovvero quelle destinate per loro natura a resistere alle sollecitazioni statiche trasmettendo i carichi della costruzione alle fondazioni, mentre per opere di non lunga durata sono considerate le opere di completamento e finitura non rientranti nella precedente definizione quali i pavimenti, i manti di copertura impermeabilizzanti, gli intonaci, i rivestimenti, i tramezzi etc.
Erano, comunque, esplicitamente esclusi dalla garanzia i vizi palesi o occulti comunque noti al contraente o all'assicurato prima della decorrenza della polizza, i danni cagionati da assestamento statico dell'edificio o del terreno, i danni indiretti o conseguenziali a tali danni i danni ad opere non di lunga durata, i danni all'involucro, i danni alle pavimentazioni, ai rivestimento ed intonaci.
Inoltre, la garanzia era valida solo in caso di costruzione realizzata a regola d'arte nel rispetto della normativa edilizia ed in conformità al capitolato allegato al preliminare di vendita.
RGAC 6413 ANNO 2020 Pag. 9 di 21 G.U. OB ZI
OB ZI TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI ROMA XII SEZIONE CIVILE
E', poi, previsto dal contratto che l'ammontare del danno sia determinato con perizia arbitrale a richiesta di una delle parti.
Ha dedotto che benché a legge preveda l'obbligo per il costruttore di stipulare una assicurazione a garanzia nel caso di vendita di immobili in corso di costruzione con riferimento ai vizi di cui all'articolo 1669 del codice civile estesa anche ai vizi del suolo e della costruzione, tuttavia la ampiezza garanzia era fissata dalla polizza stipulata dalle parti su scelta delle stesse del contenuto della garanzia senza che fosse previsto un contenuto vincolato della polizza richiesta dalla legge.
Di conseguenza gli assicurati potevano avvalersi delle garanzie di polizza previste dalla polizza che il contraente aveva scelto di sottoscrivere ed in relazione alle quali era stato calcolato e corrisposto il relativo premio.
Di conseguenza la garanzia era valida solo per quanto il contraente aveva scelto di concordare, ferma restando la propria responsabilità per i danni di cui all'articolo 1669 non rientranti, per scelta del contraente, nella polizza stipulata, assumendo, in proprio la relativa responsabilità.
Ha dedotto, inoltre, che i danni lamentati dagli attori non rientravano tra quelli garantiti dalla polizza anche perché se correlati ad una falda preesistente e non correttamente gestita nella costruzione dell'immobile, gli stessi erano conosciuti prima della efficacia della polizza e, quindi, non rientravano comunque in garanzia in quanto la polizza escludeva i danni conseguenti a situazioni conosciute.
Ha ribadito la improponibilità della domanda per mancato rispetto dell'obbligo di deferire alla perizia contrattuale la definizione dell'ammontare del danno.
Ha dedotto che in relazione al ed al la richiesta indennitaria era stata Pt_2 Pt_5
proposta per la prima volta oltre il periodo di efficacia della garanzia stipulata.
Ha contestato, infine, la misura del danno di cui era stata richiesto il risarcimento.
RGAC 6413 ANNO 2020 Pag. 10 di 21 G.U. OB ZI
OB ZI TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI ROMA XII SEZIONE CIVILE
Nel corso del giudizio è stata espletata una consulenza tecnica diretta a valutare le ragioni della verificazione dei danni lamentati ed al costo della loro riparazione e la causa è stata trattenuta in decisione alla udienza del 20 marzo 2025 sulle conclusioni precisate dalle parti come in atti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Nel presente giudizio risultano essere proposte una domanda basata su un contratto assicurativo ed una domanda proposta nei confronti del progettista e direttore dei lavori in relazione a vizi presenti negli appartamenti degli attori che, nella prospettazione degli attori, avrebbero risentito danni che rietrerebbero nella garanzia di cui all'articolo 1669 cc.
Deve essere esaminata per prima la domanda principale proposta nei confronti della
Assicurazione.
E risultato che gli attori avevano acquistato degli immobili nel 2008 nel complesso di via
TO LD n. 10-36 edificato dalla società C&I Edilizia s.r.l., società cancellata dal
Registro delle Imprese nel 2014.
In relazione a ciascuna vendita la società aveva fornito la garanzia di cui all'articolo 4 del decreto legislativo 122/2005, avendo sottoscritto nel giugno del 2008 una cd polizza a garanzia postuma per garantire per un decennio un indennizzo in relazione alla ipotesi di cui all'articolo 1669 cc.
Tuttavia la polizza stipulata non aveva la stessa estensione della garanzia prevista dell'articolo 4 della legge citata.
Infatti l'articolo 4 di tale decreto legislativo, nella versione in vigore al momento dei fatti,
prevede che il costruttore sia obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi
RGAC 6413 ANNO 2020 Pag. 11 di 21 G.U. OB ZI
OB ZI TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI ROMA XII SEZIONE CIVILE
dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
Tuttavia, la norma ha previsto l'obbligo per il costruttore venditore di fornire una polizza assicurativa che rispondesse all'ambito di risarcimento di cui all'articolo 1669 cc ma non ha contemporaneamente previsto la adozione di una polizza standard che prevedesse le garanzie conseguenti all'articolo 1669 cc e di conseguenza la garanzia è regolata dalla condizioni specificamente concordate tra contraente ed assicuratore e contenute nella polizza, condizioni che restano, comunque, oggetto di definizione tra il contraente e la
Assicurazione anche perché in relazione alla entità delle garanzie è determinato il premio della assicurazione, potendo il beneficiario richiedere all'Assicurazione solo la garanzia nei limiti di polizza, salva la responsabilità del venditore per aver stipulato una polizza che solo parzialmente prevede la garanzia che l'articolo 1669 intende apprestare all'acquirente.
Nel caso di specie la società ha stipulato con efficacia del 4 agosto 2008 Parte_9
con la società convenuta la polizza assicurativa n. Z057341 in favore degli acquirenti degli immobili che prevedeva una garanzia decennale postuma della durata di dieci anni a garanzia dei danni diretti all'immobile avente efficacia dal 26 giugno 2008 al 26 giugno
2018.
La polizza garantiva i soli proprietari dei singoli appartamenti del complesso immobiliare edificato sito in Roma via TO Corridoni n. 10/36 e prevedeva un massimale di indennizzo di 1,5 milioni di euro con uno scoperto del danno del 10% e con un minimo di euro 25.000, prevedendo un massimale per la demolizione e sgombero di euro 50.000.
Nel caso di danni alla impermeabilizzazione delle coperture il massimale era euro 25.000
con una scoperto del 20% ed un minimo di euro 2.500.
RGAC 6413 ANNO 2020 Pag. 12 di 21 G.U. OB ZI
OB ZI TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI ROMA XII SEZIONE CIVILE
La società contraente aveva scelto di non attivare le garanzie supplementari ed in particolare quelle che prevedevano la inclusione in garanzia dell'involucro, delle pavimentazioni e dei rivestimenti interni, degli intonaci e dei rivestimenti esterni.
Di conseguenza la garanzia era prevista per la rovina totale o parziale dell'immobile ed iper danni gravi di parti dell'edificio destinate a durare nel tempo ed ha evidenziato che ai sensi di polizza per danni gravi si intendevano quegli eventi che colpivano parti dell'immobile destinate per natura ad avere lunga durata e che fossero in grado di compromettere in modo certo ed attuale la stabilità o l'agibilità dell'immobile in conseguenza di un vizio di costruzione, individuando come parti destinate a lunga durata le parti oggetto di collaudo statico ovvero quelle destinate per loro natura a resistere alle sollecitazioni statiche trasmettendo i carichi della costruzione alle fondazioni, mentre per opere di non lunga durata sono considerate, ai sensi di polizza, le opere di completamento e finitura non rientranti nella precedente definizione quali i pavimenti, i manti di copertura impermeabilizzanti, gli intonaci, i rivestimenti, i tramezzi etc.
Erano, comunque, esplicitamente esclusi dalla garanzia i vizi palesi o occulti comunque noti al contraente o all'assicurato prima della decorrenza della polizza, i danni cagionati da assestamento statico dell'edificio o del terreno, i danni indiretti o conseguenziali a tali danni i danni ad opere non di lunga durata, i danni all'involucro, i danni alle pavimentazioni, ai rivestimento ed intonaci.
Inoltre, la garanzia era valida solo in caso di costruzione realizzata a regola d'arte nel rispetto della normativa edilizia ed in conformità al capitolato allegato al preliminare di vendita.
Al di là del fatto che nel presente giudizio non risulta essere stato depositato il capitolato per la costruzione dell'immobile, indicato come allegato ai contratti preliminari di compravendita intervenuti tra le parti, risulta evidente che la garanzia di polizza individua un
RGAC 6413 ANNO 2020 Pag. 13 di 21 G.U. OB ZI
OB ZI TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI ROMA XII SEZIONE CIVILE
oggetto della garanzia autonomo rispetto alla interpretazione data dalla giurisprudenza in ordine ai presupposti per la applicabilità dell'articolo 1669 cc.
Infatti, la giurisprudenza ritiene, ad esempio, che i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell'edificio ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando soltanto una parte condominiale, incida sulla struttura e funzionalità globale dell'edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile, come nell'ipotesi di infiltrazioni d'acqua e umidità nelle murature. (Cass. Sez. II, 17 novembre 2017, n. 27315;
Cass. Sez. II, 3 gennaio 2013, 84)
Ai sensi di polizza, invece, non rientrano nella garanzia i danni subiti dai pavimenti, dalle mutature non portanti, dagli intonaci interni ed esterni di pareti e soffitti in quanto oggetto di specifica esclusione in quanto rientranti nella garanzie accessorie che il costruttore contraente aveva scelto di non sottoscrivere.
Inoltre, la garanzia di polizza ha validità di dieci anni dalla stipula avvenuta il 4 agosto 2008
e, di conseguenza, aveva scadenza nel 2008.
Non appare fondata la eccezione relativa alla mancata introduzione della perizia contrattuale per la determinazione del danno in quanto la polizza prevede chiaramente che detta proceduta fosse da attivare solo nel caso che una delle parti ne avesse fatto richiesta ma, nel caso di specie nessuna delle parti ha documentato la presentazione della necessaria istanza per la devoluzione ai periti della controversia in materia di valutazione del danno, dal momento che la contestazione principale è connessa con il fatto che i danni lamentati, pur rientrando all'interno dei possibili danni di cui all'articolo 1669 cc, non rientravano nell'oggetto della garanzia contrattuale non avendo il contraente ritenuto di sottoscrivere clausole aggiuntive relative ai danni riguardanti i pavimenti, le tramezzature,
egli intonaci interni ed esterni e le coperture, e nella fase stragiudiziale non si è giunti alla
RGAC 6413 ANNO 2020 Pag. 14 di 21 G.U. OB ZI
OB ZI TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI ROMA XII SEZIONE CIVILE
concreta quantificazione dei danni, essendo stati ritenuti gli stessi estranei alla garanzia di polizza.
Al riguardo la consulenza tecnica espletata nel corso del giudizio ha indicato che i propblmi di rotazione verso l'esterno del muro di confine, del distacco di parte della pavimentazione,
del vialetto e dei ballatoi, la mancata corretta individuazione delle modalità di esecuzione del sistema di scarico delle acque meteoriche, originariamente organizzato in modo tale che si verificasse una dispersione naturale nei giardini privati – in seguito pavimentati con la realizzazione di un prolungamento in piano dello scarico del pluviale che sicuranebte non ha inciso, ad avviso del giudicante, sulla quantità di acqua che viene ad essere scaricata solo sulla base della pendenza del discendente verticale – e le macchie di umidità presenti sugli intonaci interni, non costituisce un danno grave.
Tali danni, inoltre, relativamente alla vicenda assicurativa devono essere considerati condominiali e non dei singoli condomini che hanno agito nel presente giudizio e che possono agire solo per la riparazione dei danni subiti nei rispettivi appartamenti.
Tenuto conto della tipologia di danni e di vizi individuati dal consulente tecnico d'ufficio,
ritiene il giudicante che la polizza non sia operativa in quanto tali danni esulano da quelli specificamente previsti nella garanzia di polizza che, come si è detto, non appaiono interessare strutture destinate per propria natura a lunga durata identificate in polizza in quelle oggetto di collaudo statico o destinate a resistere a sollecitazioni statiche trasmettendo i carichi della costruzione alle fondazioni e quindi al terreno quali murature portanti, pilastri, travi , solai, rampe di scale , solette a sbalzo etc con esplicita esclusione di pavimentazioni, manti di copertura, impermeabilizzazioni , intonaci , tramezzi, opere di isolamento termico etc.
D'altra parte è stato provato, con il deposito della delibera condominiale del 2012 che ha disposto la installazione della pompa aspirante e la approvazione della relativa spesa a
RGAC 6413 ANNO 2020 Pag. 15 di 21 G.U. OB ZI
OB ZI TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI ROMA XII SEZIONE CIVILE
carico del condominio, che la installazione della pompa ritenuta corretta come soluzione ma non corretta come esecuzione avendo indicato il consulente d'ufficio diverse modalità
esecutive di installazione delle pompe con la realizzazione dell'impianto, venne posta in essere dal stesso al fine di ovviare alla presenza di acqua, con ciò CP_7
riconoscnedo che la presenza della stessa era conosciuta quantomeno dal 2012 essendo stata eseguita la installazione della pompa da parte di una ditta incaricata dal CP_7
stesso, circostanza che trova ulteriore conferma nella segnalazione del vizio alla società
costruttrice fin dal 2009..
Deve, pertanto, essere respinta la domanda proposta dagli attori fatta eccezione per quella proposta da e essendo stata presentata la denunzia Parte_2 Parte_5
di sinistro dagli stessi dopo la scadenza del termine di efficacia della polizza.
Per quanto riguarda la domanda proposta dagli attori nei confronti del osserva il CP_6
giudicante che poiché nei confronti dello stesso la domanda è stata proposta per la responsabilità dello stesso in qualità di progettista e di direttore dei lavori.
Sotto questo aspetto osserva il giudicante che l'ipotesi di responsabilità regolata dall'art. 1669 cod. civ. in tema di rovina e difetti di immobili ha natura extracontrattuale e conseguentemente nella stessa possono incorrere, a titolo di concorso con l'appaltatore che abbia costruito un fabbricato minato da gravi difetti di costruzione, tutti quei soggetti che, prestando a vario titolo la loro opera nella realizzazione dell'opera, abbiano contribuito, per colpa professionale (segnatamente il progettista e/o il direttore dei lavori),
alla determinazione dell'evento dannoso, costituito dall'insorgenza dei vizi in questione.
(Cass. Sez. II, 23 luglio 2013, n. 17874)
Tuttavia, il vincolo di responsabilità solidale fra l'appaltatore ed il progettista e direttore dei lavori, i cui rispettivi inadempimenti abbiano concorso in modo efficiente a produrre il danno risentito dal committente, trova fondamento nel principio di cui all'art. 2055 c.c., il
RGAC 6413 ANNO 2020 Pag. 16 di 21 G.U. OB ZI
OB ZI TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI ROMA XII SEZIONE CIVILE
quale, anche se dettato in tema di responsabilità extracontrattuale, si estende all'ipotesi in cui taluno degli autori del danno debba rispondere a titolo di responsabilità contrattuale.
(Cass. Sez. II, 3 settembre 2020, n. 18289)
In tema di appalto, la responsabilità dell'appaltatore e del progettista e direttore dei lavori, i cui rispettivi inadempimenti abbiano concorso a determinare il danno subito dal committente, è improntata al vincolo della solidarietà, ai sensi del combinato disposto degli artt. 2055, comma 1, e 1292 c.c., dovendo il giudice procedere all'accertamento e ripartizione delle rispettive quote di responsabilità solo a fronte di specifica domanda in tal senso, facendo ricorso al criterio sussidiario della parità delle colpe - di cui all'art. 2055,
comma 3, c.c. - nel caso in cui, per l'impossibilità di provare le diverse entità degli apporti causali, residui una situazione di dubbio oggettivo e reale. (Cass. Sez. II, 24 maggio 2023,
n. 14378)
Nel caso di specie è risultato provato che il convenuto non si è occuato della CP_6
progettazione statica delle strutture portanti e delle fondazioni né si è occupato delle indagini geologiche che avevano individuato la presenza di due falde esistenti alla profondità di dieci metri ma solo di quella architettonica.
Di conseguenza il convenuto non ha assunto in relazione alla costruzione degli immobili la funzione di progettista relativamente alle problematiche dedotte nel presente giudizio essendosi limitato alla esecuzione della progettazione architettonica relativa alla conformazione delle facciate ed alla struttura interna degli appartamento provvedendo alla distribuzione degli spazi in base ai vincoli strutturali conseguenti alla progettazione svoltada altri soggetti per quanto riguarda le fondazioni e le strutture portanti.
Di conseguenza allo stesso non possono essere imputati gli errori di progettazione.
Ha svolto con certezza la attività di direttore dei lavori, attività, tuttavia, che non costituisce la mera verifica della corrispondenza delle lavorazioni alle previsioni del progetto esecutivo
RGAC 6413 ANNO 2020 Pag. 17 di 21 G.U. OB ZI
OB ZI TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI ROMA XII SEZIONE CIVILE
ma deve anche verificare quanto viene realizzato al fine di accertare la rispondenza della costrizione alle corrette regole della migliore scienza edilizia.
Sotto questo aspetto si deve evidenziare come allo stesso non possa essere addebitata la gestione della eventuale modificazione delle falde acquifere sotterranee, tenuto conto che nessuna prova è emersa del fatto che nel corso della costruzione e specie nel corso della predisposizione delle fondazioni e dei relativi scavi nessun elemento di prova risulta essere stato fornito in ordine alla presenza di eventuali allagamenti e lo stesso consulente tecnico d'ufficio ha espresso solo valutazioni in relazione alla modificazione delle falde, dando atto che al momento della sua verifica le stesse si trovavano a 4,55 metri di profondità,
prodfondità compatibile con la formazione di acqua suylla pavimentaion della rimessa che ha indicato trovarsi a quella profondità rispetto al piano di costruzione.
Il CTU, non è stato in grado di indicare la ragione dell'innalzamento della faglia, la cui presenza era stata individuata nelle prospezioni eseguite prima dell'inizio dei lavoro in dieci metri.
Ed nfatti la contestazione operata dal CTU, che ha ritenuto corretta la realizzazione del sistema di raccolta della acque meteoriche, è basata sul principio di precauzione sulla base del fatto che in assenza di fognature comunali era stato scelto un sistema di dispersione delle acque meteoriche raccolte all'interno del terreno, anche se in realtà era lo stesso sistema di assorbimento dell'acqua pluviale del terreno prima della costruzione dell'edificio ed i controlli eseguiti durante il mese di novembre 2006, mese normalmente piovoso, aveva fatto emergere risultati che avevano collocato le due faglie a dieci metri di profondità, senza rilevare variazioni nella dinamica delle faglie.
Di conseguenza non appare che l'avere il direttore dei lavori seguito il progetto, non da lui elaborato, per quanto riguardava la dispersione delle acque raccolte, non appare una scelta in contrasto con la le leges artes della propria attività.
RGAC 6413 ANNO 2020 Pag. 18 di 21 G.U. OB ZI
OB ZI TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI ROMA XII SEZIONE CIVILE
In ogni caso per tale questione, trattandosi di responsabilità extracontrattuale appare introdotta tardivamente dal momento che risulta che il – e quindi anche gli CP_7
attori – era perfettamente a conoscenza della problematica della falda e dell'allagamento del pavimento della rimessa e delle zone limitrofe, catine e poano di arrivo della scala di emergenza, dal momento che il condominio ha deliberato l'acquisto e la installazione di una pompa per asportare l'acqua che si formava, utilizzando un modello che non asportava completamente l'acqua, come la maggioranza delle pompe ad immersione ed il problema della presenza delle infiltrazioni era già stato rappresentato alla società
costruttrice fin dal 2009.
IL fatto che il avesse deliberato la installazione di una pompa con il sistema di CP_7
collegamento agli scarichi è sintomo del fatto che fossero state operate CP_12
valutazioni in relazione alla modalità di intervento per gestire il problema insorto.
Di conseguenza da un lato era già insorta la decadenza nei confronti del direttore dei lavori non essendo stato segnalato il vizio allo stesso entro un anno dalla scoperta ed era ancora decorsa lòa prescrizione extracontrattuale di cinque anni dalla scoperta del vizio.
Infatti, se è vero che ai fini della proponibilità dell'azione risarcitoria prevista dall'art. 1669
c.c. in caso di rovina o di gravi difetti di cose immobili destinate a durare nel tempo, il termine di dieci anni dal compimento dell'opera previsto da tale norma attiene alle condizioni di fatto che danno luogo a responsabilità del costruttore e non anche all'esercizio della suddetta azione la quale può essere iniziata anche dopo la scadenza del suddetto termine, purché entro un anno dalla denunzia dei vizi. Quest'ultima, a sua volta,
deve farsi nel termine di un anno dalla scoperta dei vizi, la quale si intende verificata quando il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera
(nella specie attraverso una relazione di consulenza tecnica), non essendo sufficiente, di
RGAC 6413 ANNO 2020 Pag. 19 di 21 G.U. OB ZI
OB ZI TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI ROMA XII SEZIONE CIVILE
regola, per il decorso del termine suddetto, la constatazione di segni esteriori di danno o di pericolo, salvo che si tratti di manifestazioni indubbie come cadute o rovine estese(Cass.
Sez. II, 18 maggio 2023, n. 13707) nel caso di specie la segnalazione del problema dell'allagamento risaliva al 2009 e nel 2012 il aveva provveduto alla CP_7
applicazione di una pompa per risolvere il problema – peraltro analoga soluzione proposta dal CTU quale soluzione definitiva del problema, che ha ritenuta insufficiente la pompa installata ed ha indicato che lo scarico della pompa doveva essere allontanato dall'edificio scaricando in un canalone naturale o prendendo accordi con il per un allaccio alla CP_13
fognatura comunale ove esistente – mentre la formazione della umidità sugli intonaci delle parteti dei locali sotterranei era la necessaria conseguenza della inadeguatezza della soluzione adottata dal . CP_7
Di conseguenza sicuramente la azione nei confronti del direttore dei lavoro non è stata iniziata entro l'anno dalla scoperta del vizio né entro un anno dal momento in cui, ben prima dell'ultima perizia, il condominio, e quindi gli odierni attori, avevano avuto chiara conoscenza del problema avendo anche individuato la soluzione corretta anche se non adeguata concretamente alla problematica presente d avevano provveduto alla installazione della pompa.
Analogamente era intervenuta la prescrizione del diritto essendo decorsi cinque anni prima della richiesta risarcitoria al direttore dei lavori.
Deve, pertanto, essere respinta la domanda proposta nei confronti del direttore dei lavori.
Ritiene il giudicante che sussistano giuste ragioni per compensare tra le parti le spese del presente giudizio in considerazione della situazione verificatasi in cui la società costruttrice si è cancellata al Registro delle imprese dopo aver stipulato e consegnato agli acquirenti una polizza postuma oggettivamente non rispondente alla indicazioni dell'articolo 4 del d.lgs. 122/2005 nella versione all'epoca vigente, situazione che ha determinato che i vizi
RGAC 6413 ANNO 2020 Pag. 20 di 21 G.U. OB ZI
OB ZI TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI ROMA XII SEZIONE CIVILE
rilevati dagli acquirenti non rientravano nella polizza che la società aveva sottoscritto non comprendendo nella stessa i danni ritenuti rientrare all'interno della garanzia assicurata dall'articolo 1669 cc dal prevalente orientamento giurisprudenziale ma, al tempo stesso la società costruttrice si era cancellata dal Registro delle Impresa facendo veir meno in questo modo la garanzia del costruttore, fatta eccezione per le spese di CTU, liquidate in euro 3.184,34, sono poste definitivamente a carico di parte attrice che le ha anticipate.


P Q M


il Tribunale di Roma definitivamente pronunciando sulla domanda proposta con atto di citazione ritualmente notificato dagli attori nei confronti della società
[...]
e nei confronti di Controparte_14 CP_6
• Rigetta le domande proposte dagli attori nei confronti dei convenuti;

• Compensa tra le parti le spese del presente giudizio fatta eccezione per le spese di
CTU che, liquidate in euro 3.184,34, sono poste definitivamente a carico di parte attrice.
Così deciso in Roma, il 24 giugno 2025.
Il Giudice
(OB ZI)
RGAC 6413 ANNO 2020 Pag. 21 di 21 G.U. OB ZI
OB ZI