N. R.G. 1126/2022
TRIBUNALE DI CREMONA
Sezione Specializzata Agraria
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1126/2022
Oggi 17 ottobre 2025, innanzi al Tribunale, Sezione Specializzata Agraria, nella seguente composizione: dott. Andrea Milesi Presidente dott. Daniele Moro Giudice dott. Luigi Enrico Calabrò Giudice
Agr. Casali Ezio PE geom. NI IN PE sono comparsi:
Per l'avv. Parte_1
RD ET ed il Presidente della Fondazione sig. . CP_1
Per , , Parte_2 Parte_2 Pt_2
e l'avv. DE UC MARIO.
[...] Parte_2
Su sollecito del Tribunale, l'avv. Lombardi precisa che dal 12/11/2022 (giorno dopo la scadenza del contratto di affitto) e sino alla data di oggi i resistenti non hanno versato alcun canone di locazione e/o indennità di occupazione. Sino alla scadenza della corrente annata agraria la somma dovuta è pari ad euro 51.981,00. Le taglie per l'acqua irrigua sono state invece rimborsate.
Il Tribunale invita le parti alla precisazione delle conclusioni ed alla discussione della causa.
I procuratori delle parti precisano come da rispettivi atti introduttivi, verbali e memorie autorizzate.
Si procede quindi a discussione orale, nel corso della quale le parti si riportano ai rispettivi atti introduttivi e note autorizzate, indi, il Tribunale si ritira in camera di consiglio.
All'esito della camera di consiglio, il Tribunale pronuncia sentenza con motivazione contestuale che viene allegata su foglio separato e che è parte integrante del presente verbale, dandone lettura.
IL PRESIDENTE dott. Andrea Milesi REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CREMONA
SEZIONE SPECIALIZZATA AGRARIA
Il Tribunale, Sezione Specializzata Agraria, nella seguente composizione;

dott. Andrea Milesi Presidente
dott. Daniele Moro Giudice
dott. Luigi Enrico Calabrò Giudice est.
dott. Agr. Casali Ezio PE geom. NI IN PE ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA CON MOTIVAZIONE CONTESTUALE nella causa civile iscritta al n. r.g. 1126/2022 promossa da:
(Cod.Fisc. e Part. Parte_1
Iva: ), con sede in 26027 Rivolta d'DA (CR), Piazza Vittorio Emanuele II° n.1, in P.IVA_1
persona del suo Presidente e legale rappresentante pro tempore, Sig. rappresentata ed CP_1 assistita dall'Avv. ET RD (c.f. ), elettivamente domiciliata C.F._1
presso il suo studio in Crema, via Viviani, 2; ricorrente contro
, (P.IVA Parte_2 Controparte_2
), in persona del suo legale rappresentante pro tempore, con sede in Rivolta d'DA P.IVA_2
(CR), , nonché i soci illimitatamente responsabili Controparte_3
(C.F. ), nato a [...] il [...], Parte_2 C.F._2
(C.F. ) nata a [...] il [...], Parte_2 C.F._3
(C.F. ), nata a [...] il [...], Parte_2 C.F._4 tutti residenti in [...]d'DA (CR), , tutti rappresentati e difesi dall'Avv. Controparte_3
UC DE del Foro di Cremona, con studio in Cremona, Via Morsenti 4, presso il quale hanno elettto domicilio;
resistenti Trattenuta la causa in decisione dopo discussione orale svoltasi all'odierna udienza sulle seguenti
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
IN FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 414 c.p.c., la ha Parte_3
convenuto innanzi alla Sezione specializzata agraria del Tribunale di Cremona , Parte_2 Pt_1
e , nonché i soci illimitatamente responsabili Sig.ri , Controparte_2 Parte_2
e al fine di veder accogliere le seguenti conclusioni: “Piaccia al Parte_2 Parte_2
Tribunale Ill.mo di Cremona, Sezione Specializzata Agraria, previa fissazione da parte del Sig.
Presidente dell'udienza di discussione con nomina del Giudice Relatore, disattesa e reietta ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, e premessa ogni declaratoria incidentale e del caso, giudicare: NEL MERITO: --A-- IN VIA PRINCIPALE: -A.

1- accertare e dichiarare che il contratto agrario di cui al punto 2 di premessa (“Contratto di affitto fondo rustico in deroga all'art.45 Legge
03 maggio 1982, N.203” dell'11.11.2019, registrato all'Agenzia delle Entrate di Cremona, UTR di
Crema, il 17.01.2020 al n.241, serie 3T) scadrà con la data del 10.11.2022, o comunque per la diversa data, anteriore o posteriore a detta, che risulti conforme a legge;
-A.

2- per l'effetto, condannare la società detentrice al rilascio del podere a suo tempo concesso, catastalmente descritto al punto 1) di premessa e comunque come meglio in fatto detenuto, libero e vuoto di persone, animali e cose, nell'incondizionata disponibilità della ricorrente quale legittima proprietaria, immediatamente o al termine di scadenza fissato secondo legge (ora per allora), costituendo il titolo esecutivo per procedere all'escomio; --B-- IN OGNI CASO: -B.

1- per il malaugurato caso in cui la occupazione degli immobili per i quali è causa si protragga oltre il termine del 10.11.2022, condannare la società affittuaria ed i suoi soci illimitatamente responsabili, con vincolo di solidarietà ed indivisibilità, al pagamento dei canoni e/o dell'indennizzo per l'occupazione protrattasi di fatto oltre il termine di validità dell'affitto
(indennità da determinarsi in misura pari all'ammontare del canone annuo dovuto in vigenza
d'affitto, pari cioè ad €.17.327,00 per ogni , e/o per quota di tale importo in ragione Parte_4 del protrarsi di fatto per periodi infraannuali) ed al pagamento delle taglie per l'acqua irrigua, fino al totale rilascio;
il tutto con interessi di legge dalla data dei dovuti pagamenti al saldo effettivo;
-B.

2- il tutto con riserva di agire per il risarcimento degli eventuali maggiori danni connessi al ritardato rilascio ed allo stato in cui i terreni verranno restituiti alla proprietà. -B.3-
Spese e competenze di lite interamente rifuse”.
Si sono costituiti i resistenti, a loro volta chiedendo: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Cremona –
Sezione Specializzata Agraria, contrariis rejectis, in via pregiudiziale e/o preliminare di rito: ai sensi dell'art. 418 cpc, a fronte della domanda riconvenzionale svolta da parte convenuta e di cui alla presente comparsa ed a modifica del decreto notificato unitamente al ricorso introduttivo del giudizio, fissare nuova udienza di discussione;
nel merito: respingersi le domande ex adverso dedotte da parte ricorrente ad eccezione di quella di accertamento della data di scadenza del contratto al 10.11.2022 sulla quale si conviene;
e per conseguenza, e comunque, in via riconvenzionale: 1) accertare e dichiarare che in forza di preventive autorizzazioni scritte della parte proprietaria, parte convenuta ha proceduto a realizzare le opere meglio indicate nel punto 6) della narrativa del presente atto;
2) accertare e dichiarare che dette opere costituiscono miglioramenti apportati al fondo rustico “ ” ex art. 16-17 L. 203/82; 3) accertare Controparte_3
e dichiarare che il valore di detti miglioramenti è pari alla misura di euro 509.000,00
(cinquecentonovemila/00 euro) o in quella diversa che verrà determinata all'esito del giudizio;
4) e per l'effetto condannare la ricorrente al pagamento in favore della parte convenuta della somma di euro 509.000,00 (cinquecentonovemila/00 euro) o quella che verrà determinata all'esito del giudizio a titolo di indennizzo per le opere realizzate;
oltre rivalutazione monetaria ed interessi dal dì del dovuto al saldo. Fin d'ora invocando ex art. 17 c.4 L. 203/82 la ritenzione del fondo per il periodo intercorrente tra la liquidazione dell'indennizzo a seguito di sentenza definitiva e l'effettivo pagamento”.
A seguito dell'esperimento di consulenza tecnica d'ufficio e all'esito della mancata accettazione della proposta conciliativa formulata dal Tribunale, all'udienza del 17/10/2025, il Collegio ha pronunciato la presente decisione.
La ricorrente ha chiesto accertarsi l'intervenenda scadenza alla data del 10/11/2022 del Parte_1
Contratto di affitto fondo rustico in deroga stipulato tra le parti in data 11/11/2019 (registrato all'Agenzia delle Entrate di Cremona, UTR di Crema, il 17/1/2020, v. doc. 2 ricorrente) e per l'effetto condannarsi la società detentrice al rilascio del podere locato, con condanna al pagamento dell'eventuale indennità di occupazione oltre il suddetto termine.
I resistenti non hanno affatto contestato l'esistenza e la validità del suddetto contratto, e neppure che il rapporto ha cessato di produrre effetti giuridici a far data dal 10/11/2022; hanno tuttavia eccepito il diritto di ritenzione del fondo sino a quando non gli sia versata dal locatore l'indennità per i miglioramenti eseguiti in accordo con il locatore ai sensi dell'art. 17 L. 203/1982, quantificata in euro 509.000,00.
A seguito della suddetta domanda riconvenzionale, poi, parte ricorrente non ha contestato l'esistenza dei miglioramenti dedotti (peraltro formalizzata con apposita clausola contrattuale) e dell'intervenuto previo accordo sulla loro realizzazione, contestando invece unicamente il quantum richiesto dal conduttore a titolo di indennità. Alla luce di ciò, stante l'assenza di contestazione sul punto, va accertato e dichiarato che il contratto di affitto di fondo rustico stipulato tra le parti si è concluso in data 10/11/2022 per scadenza del termine pattuito.
Tuttavia, ai sensi dell'art. 17 L. 203/1982, la società resistente ha diritto di ritenere il fondo sino al pagamento dell'indennità prevista, per cui la domanda di rilascio del suddetto fondo deve essere condizionata all'intervenuto pagamento dell'indennità suddetta.
Rimane dunque esclusivamente da individuarsi in questa sede (con condanna dunque della parte ricorrente al pagamento) la misura dell'indennità di cui all'art. 17 L. 203/1982, valutazione che il
Collegio ha ritenuto dover rimettere ad un consulente tecnico d'ufficio, peraltro partendo da un dato
(il valore del fondo trasformato) individuato concordemente dalle parti..
Va premesso sul punto che, ai sensi dell'art. 17, comma 2, citato, l'indennità per i miglioramenti è pari all'aumento del valore di mercato conseguito dal fondo a seguito dei miglioramenti effettuati e quale risultante al momento della cessazione del rapporto, con riferimento al valore attuale di mercato del fondo non trasformato.
E' dunque alla luce della predetta disposizione che deve essere privilegiata la soluzione (ipotesi 3) che il CTU ha accertato in seno all'integrazione di perizia depositata in data 18/12/2024.
Invero, il criterio del “costo di costruzione” (pure elaborato dal CTU nell'ipotesi 1), non può essere preso in considerazione, anche a prescindere dalla condivisibilità o meno dei “coefficienti di deprezzamento” utilizzati e ampiamente contestati, e ciò in quanto: a) esso non è conforme al dato normativo, il quale individua quale parametro di riferimento il valore di mercato del fondo trasformato rispetto al valore di mercato del fondo originario, senza alcun riferimento al costo di realizzazione della costruzione eretta sul fondo;
b) esso inverte l'ordine di indagine stabilito dalla legge, poiché in tale ipotesi il valore del fondo non trasformato si ottiene a partire dal valore delle opere realizzate su di esso, e non viceversa;
c) ancora, esso all'evidenza non potrebbe essere utilizzato per i fondi che non prevedono il permesso di costruire e nei quali i miglioramenti realizzati non siano definibili “costruzioni” o fabbricati, non assurgendo dunque a criterio valevole per ogni ipotesi di miglioramento del fondo locato;
d) infine, attraverso tale metodo ogni miglioria – anche quella che non aumenti in alcun modo il valore di mercato del fondo – sarebbe indennizzabile.
Allo stesso modo appare distante dal parametro normativo, che si ribadisce contiene l'espresso riferimento al valore di mercato, il criterio (utilizzato dal CTU nell'ipotesi 2) del “bilancio/beneficio fondiario”; tale secondo metodo, peraltro, comporta una serie di difficoltà pratiche riferite alla difficilissima determinazione sia del reddito capitalizzabile sia del saggio di capitalizzazione, il cui esame comporta l'indagine su numerosissime variabili, con altissimo rischio di inattendibilità della valutazione.
Il criterio previsto dalla legge è invece, come detto, quello del valore di mercato, per cui il valore del fondo (trasformato e non) deve essere parametrato a quello desumibile dagli atti di compravendita di terreni simili, tenendo conto delle caratteristiche del bene;
l'indagine non può dunque prescindere dal raffronto tra gli immobili oggetto di perizia ed altri con similari od omogenee caratteristiche, in zone prossime a quella in cui si trova il fondo oggetto d'esame, di cui siano noti i prezzi di vendita nel mercato dei fondi rustici.
Va comunque osservato, come affermato dalla parte ricorrente, che il valore individuato dal CTU con il metodo del “bilancio/beneficio fondiario” (euro 1.020.000,00, pari ad euro 3.540,00 per pertica NE) appare comunque sovrapponibile a quello individuato attraverso il raffronto delle compravendite di immobili omogenei: si tratta dunque di un valore riferibile alla realtà di mercato, con riferimento alla data del 10/11/2022.
Il CTU ha infatti avuto modo di esaminare diversi atti notarili di compravendita di fondi similari a quello per cui è causa, i cui valori ha raccolto nell'allegato 2 alla perizia integrativa.
Da loro esame si rileva che il valore di euro 3.540,00 per pertica NE (risultante dall'analisi di bilancio) è comunque conforme a quello di cui agli altri atti di compravendita, come peraltro condiviso dal CTU, che nella integrazione peritale ha affermato che “La tabella Allegato 2 predisposta per il confronto delle compravendite, dimostra ampiamente che il valore già ottenuto da C.T.U. per il fondo non trasformato, determinato con analisi da bilancio, coincide per intervallo con i valori desunti analizzando gli Atti di Compravendita recuperati. Vengono solamente non ritenuti consoni nell'analisi i valori con nota “fuori scala” per minimi e massimi”.
In conclusione, deve determinarsi il valore delle migliorie (euro 132.000,00) dalla differenza tra il valore di mercato del fondo trasformato (pacificamente individuato in euro 1.152.000,00) ed il valore di mercato del fondo non trasformato (euro 1.020.000,00, conforme a quello elaborato con il criterio del bilancio).
Da tale importo andrà poi detratta l'entità degli oneri per regolarizzazione urbanistica indicati dal
CTU in euro 2.500,00 (in quanto il valore delle migliorie presuppone che il bene sia regolarizzato) nonché l'entità dei contributi pubblici conseguiti dagli affittuari – solo per i fabbricati, come accertato dal CTU, e non anche per le dotazioni – per euro 22.214,00, e ciò ai sensi dell'art. 17 L.
203/1982, ultimo comma, ottenendo così un valore delle finale di euro 107.286,00 (non è infatti contestato che ha la qualifica di impresa agricola a titolo Controparte_2
principale e che, come accertato dal CTU, i finanziamenti sono stati ottenuti per realizzare le migliorie, ossia i fabbricati). Per cui, la condanna della società resistente (o di chi comunque detenga il fondo) al rilascio del bene andrà subordinata al pagamento, da parte della società ricorrente nei confronti della società resistente, della somma di euro 107.286,00 a titolo di indennità ex art. 17 L. 203/1982.
Sulle somme suddette (debito di valore avente natura risarcitoria, v. Cass. 1303/2012), rivalutate anno per anno secondo gli indici ISTAT, sono dovuti interessi nella misura legale dalla data di scadenza del contratto sino alla pubblicazione della presente decisione;
e sulle somme liquidate nella presente decisione (debito di valuta) sono poi dovuti interessi ex art. 1284 c.c. dalla data di pubblicazione della sentenza sino all'effettiva corresponsione in favore del concedente.
Per quanto riguarda infine la domanda di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione, parte ricorrente ha dichiarato all'udienza del 17/10/2025 (senza contestazione alcuna da parte di parte avversa) che dal 12/11/2022 (giorno dopo la scadenza del contratto di affitto) e sino alla data di oggi i resistenti non hanno versato alcun canone di locazione e/o indennità di occupazione. Sino alla scadenza della corrente annata agraria la somma dovuta è pari ad euro 51.981,00. Le taglie per l'acqua irrigua sono state invece rimborsate.
Per cui, le parti resistenti, in solido tra loro, vanno condannate al pagamento dell'indennizzo per l'occupazione protrattasi di fatto dalla data della scadenza del contratto sino al 10/11/2025, pari ad euro 51.981,00, oltre interessi nella misura legale dalla data della singola scadenza maturata sino al pagamento, e al pagamento dell'indennizzo per l'occupazione eventualmente protrattasi di fatto dalla data dell'11/11/2025 (pari ad euro 17.327,00 per ogni annata agraria, e/o per quota di tale importo in ragione del protrarsi di fatto per periodi infraannuali) sino al rilascio effettivo, oltre interessi nella misura legale dalla data della singola scadenza maturanda sino al pagamento.
Quanto alle spese di lite, esse vanno così regolate: a) per le fasi introduttiva, di studio e di istruttoria
– in ragione della soccombenza reciproca, dovuta all'accoglimento della domanda di parte ricorrente ad ottenere il pagamento dell'indennità di occupazione ed all'accoglimento, pur parziale, della domanda di parte resistente ad ottenere il pagamento dell'indennità per i miglioramenti – vanno dichiarate integralmente compensate tra le parti;
b) per la fase decisoria – stante la circostanza che la proposta conciliativa del Tribunale non è stata accettata da parte resistente, e che il Tribunale ha accolto la domanda per un importo non superiore a quello formulato con la proposta conciliativa – esse vanno poste interamente a carico di parte resistente e sono liquidate come in dispositivo, in ragione del valore, della natura della controversia e dell'effettiva attività svolta dalle parti nel giudizio, e tenendo conto dei parametri di cui al D.M. 55/2014, come modificati dal D.M.
37/2018. Infine, in ragione del fatto che l'accertamento tecnico si è reso necessario per la determinazione dell'importo indennitario, gli onorari del CTU, come liquidati in corso di causa, vanno posti definitivamente a carico delle parti nella misura del 50% ciascuna.


P.Q.M.


Il Tribunale di Cremona, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 1126/2022 RG, disattesa o assorbita ogni istanza ed eccezione, così dispone:
ACCERTA che il Contratto di affitto fondo rustico in deroga all'art.45 Legge 03 maggio 1982,
N.203” dell'11.11.2019, registrato all'Agenzia delle Entrate di Cremona, UTR di Crema, il
17.01.2020 al n.241, serie 3T, è scaduto in data 10/11/2022, e per l'effetto, ON la società resistente o chi comunque detenga il bene al rilascio del fondo a suo tempo concesso, libero e vuoto di persone, animali e cose, subordinando tale obbligo di rilascio al pagamento, da parte della società ricorrente nei confronti della società resistente, della somma di euro 107.286,00 a titolo di indennità ex art. 17 L. 203/1982, oltre interessi e rivalutazione come in motivazione.
ON le parti resistenti, in solido tra loro, al pagamento dell'indennizzo per l'occupazione protrattasi di fatto dalla data della scadenza del contratto sino al 10/11/2025, pari ad euro 51.981,00, oltre interessi come in motivazione, e al pagamento dell'indennizzo per l'occupazione eventualmente protrattasi di fatto dalla data dell'11/11/2025 (pari ad euro 17.327,00 per ogni annata agraria, e/o per quota di tale importo in ragione del protrarsi di fatto per periodi infraannuali) sino al rilascio effettivo, oltre interessi come in motivazione.
DICHIARA le spese di lite per le fasi introduttiva, di studio e di istruttoria integralmente compensate tra le parti.
ON parte resistente a rifondere a parte ricorrente le spese di lite per la fase decisoria, che si liquidano in euro 3.000,00 per compensi, oltre spese generali, Iva e Cpa come per legge
PONE gli onorari del CTU, come liquidati in corso di causa, definitivamente a carico delle parti nella misura del 50% ciascuna.
Sentenza con motivazione contestuale, pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Cremona, 17 ottobre 2025
IL GIUDICE EST. IL PRESIDENTE
Dott. Luigi Enrico Calabrò dott. Andrea Milesi