REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli –nella persona del giudice unico dott.ssa Vincenzina
AN ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
Nella causa civile n. 19264/2023 Ruolo Gen. Affari Civili e vertente
TRA
cod.fisc. , rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 C.F._1
UC AL, cod. fisc. , ed elettivamente domiciliata C.F._2 unitamente allo stesso in Napoli alla via Alcide De Gasperi n.55 in virtù di mandato in atti;

ATTRICE
E
(80144), c.f. , in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'amministratore e legale rappresentante p.t., rappresentato e difeso, in virtù di procura rilasciata su foglio separato dall'avv. Gianluca Tisci (c.f. C.F._3
), presso il cui studio è elettivamente domiciliato in Napoli alla via del Parco
[...]
Margherita n. 33
CONVENUTO
OGGETTO: impugnativa delibera condominiale
CONCLUSIONI: come da verbali di causa che si intendono integralmente richiamati e trascritti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione- ritualmente notificato- , premesso di Parte_1 essere proprietaria di un immobile sito in Napoli alla e, Controparte_1 dunque, condomina del Condominio ivi costituito per la quota di 43,72 millesimi;
che- in esito all'assemblea del 17/5/2023- il aveva provveduto alla CP_1 approvazione del punto n. 1) all'ordine del giorno “Esame ed approvazione del rendiconto consuntivo esercizio 2022, situazione di cassa, situazione finanziaria- patrimoniale anno 2022 e relativo piano di riparto riepilogo finale gestioni;
stato pagamenti su fondo speciale lavori e tabelle millesimali, situazione di cassa e situazione finanziaria-patrimoniale con relativi piani di riparto” ma che detta delibera doveva ritenersi illegittima in quanto il rendiconto consuntivo dell'esercizio del 2022, la situazione di cassa dell'esercizio del 2022, la situazione finanziaria- patrimoniale dell'esercizio del 2022, ivi riportati, erano viziati, difettando dei presupposti della chiarezza e dell'intellegibilità in ordine a diverse componenti delle voci delle entrate e delle uscite e perché le voci delle entrate e di uscite non trovavano corrispondenza nei riepiloghi finanziari di gestione;
inoltre la delibera era fondata sulla rilevazione di duplicazioni di pagamenti, effettuati sia per cassa, che per contanti, per le medesime spese, pari ad € 3.943,20, e di duplicazioni di incassi delle spese straordinarie, fatte transitare sia in entrata sulla scheda contabile di cassa straordinaria, che in entrata sul conto corrente bancario, per un importo pari ad €
2.802,35, infine poichè mancava il riepilogo finanziario, tutto ciò premesso conveniva in giudizio il Controparte_1
, dinanzi al Tribunale di Napoli al fine di fine sentire dichiarare nulla o,
[...] comunque, inefficace la delibera impugnata, il tutto con vittoria di spese e competenze del giudizio.
All'udienza fissata per la comparizione delle parti si costituiva in giudizio il condominio , Napoli, il quale, in via preliminare, eccepiva Controparte_1 la nullità della domanda, perché totalmente priva dei requisiti essenziali di cui all'art. 163 c.p.c., la inammissibilità per carenza di interesse e nel merito, insisteva per il rigetto della stessa in quanto infondata in fatto e in diritto, allegava in particolare la circostanza che in fase di mediazione era stata espletata una CTU favorevole al condominio, chiedeva, pertanto, anche la condanna di parte attrice per lite temeraria ex art. 96 c.p.c.
Ammessa ed espletata ctu e successivi chiarimenti, la causa all'udienza del
21.11.2025 veniva riservata per la decisione
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare la domanda deve ritenersi completa in tutti quanti i suoi elementi costituitivi- causa petendi e petitum- alcuna nullità nel senso indicato da parte attrice
è configurabile. Sempre in via preliminare deve essere disattesa l'eccezione formulata dal convenuto di inammissibilità della domanda per carenza CP_1 di interesse in capo alla proponente. Ed invero sussiste senz'altro l'interesse del singolo condomino ad impugnare la delibera condominiale la quale approvi un rendiconto non chiaramente intellegibile. Risulta, altresì, rispettata la condizione di procedibilità essendo stata allegata la domanda di mediazione indirizzata al condominio e da questo ricevuta, il tentativo di mediazione si è regolarmente svolto anche mediante l'espletamento di una CTU, ed ha avuto esito negativo come attestato dalla stessa parte resistente.
Appare, altresì, necessario precisare che non può essere utilizzata in questa sede la
CTU redatta nella fase di mediazione in quanto, trattandosi di mediazione introdotta dopo la riforma Cartabia, va applicato il nuovo comma 7 dell'art. 8 del D.lgvo 28/10 il quale stabilisce che “al momento della nomina dell'esperto, le parti possono convenire la producibilità in giudizio della sua relazione, anche in deroga all'articolo

9. In tal caso, la relazione è valutata ai sensi dell'articolo 116, comma primo, del codice di procedura civile”. E nel caso di specie non risulta intervenuto tale accordo.
Nel merito va rilevato che nel corso del giudizio, attesa appunto la inutilizzabilità della CT redatta in sede di mediazione, è stata ammessa ed espletata CTU ed al perito nominato in un primo momento è stato assegnato il compito di verificare se il rendiconto consuntivo 2022 del convenuto rispondesse ai requisiti di CP_1 chiarezza, intellegibilità e trasparenza, e se contenesse formalmente e sostanzialmente un riepilogo finanziario, di poi con quesito integrativo, alla luce delle risultanze della prima perizia, è stato chiesto al perito di verificare dove il bilancio in esame non risultasse intellegibile all'uomo medio, se e dove si fossero verificate duplicazioni contabili e da cosa avesse dedotto se vi era o meno un rendiconto.
Orbene il CTU nominato ha, quindi, concluso il proprio elaborato peritale integrativo affermando che “ l'Amministratore pro—tempore, nella redazione del
Consuntivo anno 2022 si limita a rappresentare, nel conto economico, i flussi finanziari della sola gestione ordinaria, omettendo la rappresentazione dei flussi relativi alla gestione straordinaria, impedendo, altresì, una rappresentazione completa della gestione condominiale;
• La disponibilità di Cassa complessiva, esposta nella situazione Finanziaria patrimoniale al 31/12/2022 rileva un saldo pari ad € 32.416,73, che differisce di poco dalle disponibilità di cassa complessive riportate nel rendiconto pari ad € 32.537,08 ovvero, nei registri di cassa depositati in atti. La leggera differenza quantificata in € 121,00 potrebbe derivare, a sommesso parere di chi scrive, da versamenti e/o spese effettuate in contanti e non transitati per il c/c. In relazione a tale punto, occorre comunque sottolineare che l'amministratore p.t., da cio' che risulta dagli atti depositati, nella predisposizione dei registri di cassa ordinaria e di cassa straordinaria ha operato estrapolando i movimenti presenti sul c/c del condominio distinguendoli nelle due gestioni,
Ordinaria e Straordinaria . Egli ha disposto un unico registro per singola gestione
(ordinaria e straordinaria) che contiene, sia i movimenti generati nel c/c sia quelli effettuati per contanti. Pertanto, dall'analisi dei registri e del conto corrente in atti non vengono rilevate duplicazioni di pagamenti, come contestato da parte attrice, a prova di ciò, l'amministratore pro tempore riporta nel rendiconto presentato i saldi di cui ai singoli registri di cassa ordinaria e straordinaria, la cui somma coincide con il valore del saldo banca al 31/12/2022.
In concreto, l'amm.re pro tempore, parte dal documento contabile dell'estratto di c/c, suddividendo le voci in esso contenute, in due gestioni : Gestione Ordinaria e
Gestione Straordinaria, senza sommare il saldo delle due Gestioni con il saldo finale del c/c. La duplicazione, oggetto di doglianze di parte attrice, risulterebbe fondata qualora l'amministratore nel predisporre il rendiconto avesse sommato, il valore al
31/12 del registro di cassa ordinaria e del registro della cassa straordinario con il saldo del c/c. • Nella Situazione Patrimoniale/Finanziaria, vengono riportati oltre a valori di natura finanziaria/patrimoniale anche valori di natura economica (incassi e pagamenti relativi alla gestione straordinaria per le spese di revisione delle tabelle millesimali.). Si ravvisa che il rendiconto finanziario deve fotografare esclusivamente la composizione patrimoniale/finanziaria globale del condominio, ovvero la consistenza della liquidità al 31/12 a disposizione del condominio nonché
i debiti e i crediti in essere al 31/12 e la composizione di eventuali fondi in essere al
31/12. Gli incassi e i pagamenti relativi alla spesa straordinaria delle tabelle millesimali (di cui non si rileva il dubbio sull'effettività della spesa) andavano riportati nel conto economico, unitamente agli incassi ed i pagamenti globali effettuati, in relazione, sia alla gestione ordinaria, sia alla gestione straordinaria.
Pertanto, siffatta ipotesi non rende intellegibile e chiara la Situazione Patrimoniale del ” quanto poi alla mancanza del riepilogo finanziario il CTu ha CP_1 concluso che “l'Amministratore pro—tempore, redige un rendiconto finanziario anno 2022, nel quale “fotografa l'intera gestione condominiale”, riportando la consistenza di liquidità complessiva del al 31/12/2022, includendo oltre CP_1
a valori di natura prettamente patrimoniale, valori di natura prettamente economica, contribuendo a rendere poco chiara l' effettiva situazione in cui versa il . CP_1 Il sottoscritto Ctu al fine dell'indagine richiesta, conclude asserendo che quanto eccepito da parte attrice, risulta assorbito solo in piccola parte da quanto oggetto dell'elaborato peritale integrativo svolto, in quanto si tratta di criticità che in concreto non intaccano la Patrimonialità del e che si traducono in meri CP_1 errori formali”.
In sede poi di chiarimenti sulle osservazioni presentate dalle parti il CTU ha precisato che “dal bilancio in esame non risulta il conto banca, e c'era un solo conto corrente che non distingueva tra spese ordinarie e straordinarie;
tuttavia, alla fine le entrate e le uscite coincidono a meno di una differenza di 121 euro per mere ragioni di competenza contabile;
non ha potuto verificare analiticamente duplicazioni contabili, a causa della non intellegibilità, ma ribadisce che alla fine i saldi coincidono”.
Alla luce delle risultanze della CTU, dalle quale questo giudicante non intende discostarsi in quanto sorrette da coerente e logica motivazione oltre che ribadite nei successivi chiarimenti richiesti deve ritenersi dimostrato che la tecnica di redazione del rendiconto consuntivo da parte dell'amministratore non ha reso chiaramente intellegibile la situazione patrimoniale del con conseguente violazione CP_1 dell'art. 1130 bis cc. Occorre, infatti, richiamare sul punto l'orientamento consolidato della Suprema Corte a mente del quale “sebbene la contabilità condominiale non richieda il rigore formale dei bilanci societari, deve comunque rispettare i principi di chiarezza, trasparenza e veridicità. Un rendiconto incomprensibile è illegittimo e la relativa delibera di approvazione è annullabile” e ancora si afferma che il rendiconto, complessivamente inteso, deve fornire ai condòmini un'indicazione chiara e completa della gestione e della situazione patrimoniale del , in modo da consentire ed anche facilitare il controllo CP_1 dei dati da parte dei condomini stessi, con la conseguenza che, dunque, per il rispetto della norma di legge, assumono massimo rilievo non già i criteri redazionali, bensì
i requisiti di trasparenza, intelligibilità e chiarezza, già valorizzati dalla Suprema corte senza però che l'amministratore sia sottoposto a rigidi vincoli di tecnica contabile.
Per tali motivi la domanda di annullamento della delibera impugnata come formulata deve essere accolta
Le spese di lite comprensive della CTU seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo

P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, in persona del Giudice unico, dott.ssa Vincenzina
AN, definitivamente pronunziando nella causa promossa da Pt_1
nei confronti del disattesa
[...] Controparte_1 ogni diversa richiesta, eccezione o conclusione, così provvede: accoglie la domanda e, per l'effetto, annulla la delibera assunta in data 17.05.2023 dai condomini del ” limitatamente alla Parte_2 approvazione del punto n. 1 dell'ordine del giorno;

Condanna il al pagamento in Controparte_2 favore di delle spese di lite liquidate in € 2500,00 per esborsi Parte_3 comprensivi di CTU ed € 3800,00 per onorario, oltre Iva e c.p.a. come per legge e rimborso spese forfettarie
Così deciso in Napoli, 02.12.2025
Il Giudice
Dott.ssa Vincenzina AN