REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Massa, settore civile, in persona del G.M. applicato, FU FF, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 176/2024 rg, avente ad oggetto condominio, nullità delibere, spese straordinarie, pendente
TRA
rappresentata e difesa dall'Avv. Domenico Di Giuseppe;
Parte_1
-attrice-
CONTRO rappresentato e difeso dall'Avv. Gabriele Dazzi;
Controparte_1
-convenuto-
CONCLUSIONI
Come da verbale dell'udienza ex art. 281 sexies cpc del 28.11.2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'attrice sostiene, in sintesi: Parte_1
- che il 28.4.2023 ha venduto a la quota del 50% di sua proprietà CP_2 di un immobile sito nel fabbricato C del;
CP_1
- che il 13.9.2023 l'amministratore del condominio le ha richiesto per iscritto il pagamento di 8.855,58euro per spese condominiali deliberate il 26.4.2023 in assemblea;

- che l'attrice non era mai stata informata della fissazione di tale assemblea, alla quale non aveva partecipato;

- che la procedura di mediazione instaurata dall'attrice si era conclusa senza accordo;

- che la delibera deve essere annullata perché l'attrice non vi è stata invitata, non vi ha partecipato e ne ha avuto notizia per la prima volta con la missiva trasmessale il 13.9.2023 dall'amministratore del condominio;
- che la delibera, limitatamente ai punti 4 e 5, deve essere altresì annullata perché sono state deliberate spese per riparazioni straordinarie di notevole entità, e il relativo onorario dovuto ai professionisti incaricati, con la maggioranza assoluta degli intervenuti ma senza la maggioranza assoluta dei millesimi di proprietà condominiale, essendo stata la delibera approvata con soli 422,25 millesimi a favore;

- che la delibera deve altresì essere annullata perché l'amministratore di condominio era in regime di prorogatio e non poteva quindi compiere atti eccedenti l'ordinaria amministrazione;

- che la pregressa delibera del 18.7.2022 si era limitata ad aggiornarsi per deliberare lavori di manutenzione del fabbricato, senza tuttavia deliberare lavori né stanziare il fondo speciale;

- che l'amministratore del condominio ha redatto il prospetto del riparto delle spese ascrivendo all'acquirente la quota millesimale già dovuta CP_2 dall'odierna attrice, sicché non sussiste titolo formale passivo nei confronti dell'odierna attrice;

- ha dunque concluso per l'annullamento della delibera del 26.4.2023, limitatamente alle delibere indicate ai punti nn. 4 e 5, ed eventualmente della delibera del 18.7.2022, ed in ogni caso per la declaratoria di inesistenza del credito vantato dal nei confronti dell'attrice. CP_1
Il convenuto ha affermato, al contrario: CP_1
- che l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale del 26.4.2023 è stato notificato all'attrice il 07.4.2023 via mail PEO all'indirizzo dalla stessa espressamente indicato il 10.02.2021 Email_1 all'amministrazione condominiale per le comunicazioni;

- che l'importo di 709.000,00 euro oltre iva non è particolarmente elevato, perché tale caratteristica non deve essere valutata in assoluto, ma in relazione alle caratteristiche del , che nel caso in esame si compone di quattro CP_1 fabbricati, sicché la manutenzione di quattro facciate richiede costi imponenti, rispetto alla cui media la somma di 709.000,00 euro oltre iva non è particolarmente elevata;

- che la delibera è annullabile ma non già nulla;

- che l'amministratore era stato nominato il 23.3.2022 e pertanto il 26.4.2023 non era in prorogatio;
- che la delibera del 18.7.2022 non deliberò lavori né spese, ma soltanto le linee di intervento da preferire per la manutenzione;

- che l'indicazione del nome dell'acquirente nel prospetto CP_2 contabile non costituisce riconoscimento da parte del del fatto che CP_1 il debitore è solo la sig.ra dal momento che si tratta di un mero prospetto CP_2 contabile che tiene conto dell'intestazione dell'immobile al momento in cui la contabilità viene eseguita;

- che l'impugnazione della delibera è inammissibile per tardività, perché l'amministratore ha trasmesso via mail PEO all'odierna attrice il verbale dell'assemblea il 28.4.2023, sicché il termine per notificare la citazione è scaduto il 28.5.2023, mentre la citazione è stata notificata ad ottobre 2023;
- che la stessa attrice, nell'affermare di avere ricevuto il 13.9.2023 la richiesta di pagamento, conferma la correttezza dell'indirizzo mail PEO utilizzato per notificarle l'avviso di convocazione dell'assemblea il 07.4.2023, dal momento che anche il 13.9.2023 l'amministratore utilizzò il medesimo indirizzo di posta elettronica per trasmettere la comunicazione che l'attrice ammette di avere ricevuto;

- che pertanto l'impugnazione va dichiarata inammissibile o respinta.
L'attrice, con memoria ex art. 183 cpc, ha osservato:
- che l'eccezione relativa alla tardività dell'impugnazione è tardiva, perché il convenuto avrebbe dovuto costituirsi il 08.4.2024, 70 giorni prima dell'udienza fissata in citazione per il 17.6.2024, ed invece si è costituito solo il 10.4.2024, tardivamente, come già rilevato dal giudice monocratico nel dichiararne la contumacia il 09.4.2024, e non trattandosi di questione rilevabile di ufficio;

- che la mail del 07.4.2023, contenente l'avviso di fissazione dell'assemblea, non è mai stata ricevuta dall'attrice, ed in ogni caso l'art. 66 disp att cpc esclude la trasmissione via PEO dell'avviso di fissazione dell'assemblea, e si tratta di norma inderogabile che non può essere sostituita nemmeno dalla diversa richiesta del condòmino;
- che le spese straordinarie sono particolarmente elevate, eccedendo di otto volte le spese complessive annue del supercondominio, e lo sono anche in relazione alla posizione dell'attrice, la cui quota, pari a circa 10mila euro, dei quali 8mila oggetto della richiesta del 13.9.2023, è pari al 10% del valore del suo immobile, venduto a per 120mila euro;
CP_2 - che l'amministratore era in prorogatio, perché il 22.3.2022 l'assemblea ha deciso di non revocarlo ma ha rinviato la delibera relativa alla nomina di nuovo amministratore perché mancavano i millesimi necessari;

- che la difesa condominiale, nel costituirsi, ha prodotto il verbale di assemblea del 21.3.2024, nel corso del quale sono stati nuovamente deliberati i lavori per un prezzo inferiore, sicché l'ascrivibilità all'acquirente non è un fatto CP_2 contabile ma un fatto giuridico sopravvenuto;

- che tale ultima circostanza determinerebbe la cessazione della materia del contendere.
Il , con la seconda memoria ex art. 183 cpc, ha ulteriormente osservato: CP_1
- che la costituzione del non è tardiva, perché l'udienza del 17.6.2024, CP_1 indicata in citazione, è stata postergata dal giudice al 25.6.2024;
- che la prova della trasmissione e ricezione della mail PEO è sufficiente a documentare entrambe le circostanze, né del resto l'attrice ha negato di avere sempre ricevuto le comunicazioni condominiali a quell'indirizzo PEO;

- che la deliberazione del 21.3.2024 non ha nuovamente deliberato i lavori, limitandosi ad una revisione prezzi, sicché la materia del contendere non è cessata.
Con la terza memoria ex art. 183 cpc, l'attrice ha ulteriormente affermato:
- che il termine acceleratorio di 70 giorni ex art. 166 cpc per la costituzione del convenuto fa espresso riferimento alla data indicata nell'atto di citazione, sicché esso non viene postergato per effetto del differimento d'ufficio dell'udienza fissata in citazione;

- che la documentazione relativa alla PEO è incontrollabile e non certificata pubblicamente, sicché non assume alcuna valenza probatoria;

- che la ricorrente non ha mai nemmeno espresso il proprio consenso a ricevere le comunicazioni condominiali via mail PEO.
È superfluo riassumere le ulteriori – ripetitive o irrilevanti – osservazioni scritte delle parti, perché la presente motivazione viene redatta ai sensi degli artt. 118 disp. att. cod. proc. civ. e 132 cod. proc. civ., come novellati dalla l. 69/2009, in virtù di quanto disposto dall'art. 58, comma 2, l. cit..
L'impugnazione è fondata e la delibera assembleare impugnata deve essere annullata limitatamente alle deliberazioni riguardanti i punti nn. 4 e 5. In rito, occorre osservare che il termine di 70 giorni prima dell'udienza fissata in citazione, previsto dall'art. 166 cpc, decorre a ritroso dalla data dell'udienza fissata in citazione e non già dalla data di udienza eventualmente differita d'ufficio – altrimenti, all'evidenza, il giudice avrebbe il potere di far slittare arbitrariamente il termine per la costituzione del convenuto, assegnandogli così di fatto un termine per la propria difesa ad libitum, squilibrando evidentemente la parità delle armi rispetto all'attore.
Nel caso di specie, peraltro, la contumacia del convenuto è stata dichiarata il CP_1
09.4.2024 dal giudice precedente, sicché non vi è dubbio circa il fatto che la costituzione del convenuto sia tardiva e l'eccezione relativa alla tempestività dell'impugnazione inammissibile.
La questione relativa alla tempestività dell'impugnazione non è rilevabile di ufficio, tuttavia occorre osservare incidenter tantum che l'eccezione è priva di fondamento, perché la mail via PEO non garantisce in alcun modo l'effettività della consegna né prova la lettura, perché si tratta di sistemi la cui affidabilità non è in alcun modo comprovabile. È per questa ragione che è stata introdotta la pec, e il mancato possesso di quest'ultima non pone gravi difficoltà per l'amministratore di condominio, che può ricorrere alla posta raccomandata o alla consegna manuale, anche a mezzo del custode. Ciò che invece non è possibile affermare è che l'amministratore, pur utilizzando un sistema di comunicazione indicato dalla condomina, possa provare l'esito delle comunicazioni mediante il registro informatico di una PEO privata, perché la caratteristica di tali registri è non soltanto che non sono certificabili obiettivamente, ma che la PEO può pervenire o no a destinazione, ed essere aperta o no, letta o no, a seconda del corretto funzionamento dei sistemi, sicché non ha alcun rilievo probatorio né che il sistema riferisca la consegna e la lettura né il fatto che la medesima destinataria abbia ricevuto, prima e dopo, altre mails allo stesso indirizzo PEO. L'amministratore può senz'altro valersi, per celerità o per comunicazioni di minor rilievo, della PEO, ma quando si tratta di comunicazioni dalle quali dipendono effetti giuridici, ha il dovere di utilizzare i mezzi previsti in via esclusiva dagli artt. 66 e 72 disp att cpc, sicché ove non vi ricorra, e la destinataria contesti specificamente la ricezione, egli non può utilmente eccepire il positivo utilizzo, in altre circostante, della stessa PEO, né le risultanze, non certificate, del registro della PEO medesima.
Ne consegue che non vi è alcuna prova che l'attrice abbia ricevuto l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale del 26.4.2023, alla quale non ha partecipato.
Ne consegue che la conseguente delibera condominiale deve essere annullata entro i limiti della domanda, e pertanto relativamente ai punti nn. 4 e 5.
L'accoglimento dell'impugnazione sotto il profilo procedurale appena richiamato assorbe gli altri motivi. È altresì escluso l'annullamento, richiesto in via subordinata, della delibera del 18.7.2022, che pacificamente, secondo entrambe le parti, non ha deliberato spese.
Occorre tuttavia, incidenter tantum, osservare che la delibera del 21.3.2024, secondo il convenuto , non determina la cessazione della materia del contendere, sicché CP_1 il giudice è stato chiamato dallo stesso convenuto a decidere la causa nel CP_1 merito. Inoltre, le spese deliberate sono, sia relativamente alle dimensioni del condominio sia in relazione alla quota di competenza dell'attrice, senz'altro assai elevate, sicché la delibera è stata assunta in violazione della necessaria maggioranza assoluta del valore dell'edificio.
Di conseguenza, il convenuto deve essere condannato al rimborso, in favore CP_1 dell'attrice, delle spese di lite da questa sostenute per la difesa nel giudizio, liquidate come in dispositivo in base alla vigente tariffa professionale.


P.Q.M.


Il Tribunale di Massa, settore civile, in persona del G.M. applicato, FU FF, definitivamente pronunziando nella causa iscritta al n. 176/2024 R.G.A.C. ogni contraria istanza, difesa, eccezione e conclusione disattesa, così provvede:


1. accoglie, per le ragioni di cui in motivazione, la domanda attorea e, per l'effetto:


2. annulla la delibera dell'assemblea del del 26.4.2023, limitatamente Controparte_1 alle deliberazioni indicate ai punti nn. 4 e 5 – spese straordinarie per rifacimento facciate e compensi ai professionisti e dichiara che nulla è dovuto dall'attrice al Controparte_1 in relazione a tali punti di detta delibera condominiale;



3. condanna il convenuto rimborsare in favore dell'attrice le spese di Controparte_1 lite, che si liquidano in complessivi Euro 3.000,00, oltre 15% sul compenso professionale per rimborso forfaitario spese generali, ed oltre cpa ed iva, se ed in quanto dovute, come per legge, ed oltre rimborso del contributo unificato.
Manda la cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Così deciso in Napoli-Massa, in data 28 novembre 2025
Il Giudice monocratico applicato
FU FF