REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Salerno
Seconda Sezione Civile in persona del Giudice dott.ssa LA TA nella causa civile di primo grado iscritta al numero 632 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021 promossa da
(p.i. ), già in Parte_1 P.IVA_1 Parte_2
persona del Curatore avv. Fabio Basso, con il proc. dom. avv.to Stefano D'Auria, delega in atti
-ricorrente- contro
(p.i. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2
rappresentante pro tempore, con il proc. dom. avv.to Angelo Carbone, delega in atti
-resistente
- all'esito della discussione con scambio di note di cui all'udienza del 9.12.2025 ha pronunciato
SENTENZA
a norma degli artt. 447 bis e 429 c.p.c.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE
La società in bonis, deduceva di essere subentrata in data 29.9.2014 nel Parte_1
contratto di affitto stipulato tra la resistente (già e CP_1 Parte_2
pagina 1 di 7 la società in data 13.2.2012, avente ad oggetto il locale commerciale di Parte_3
circa 55 mq - denominato unità 85 - destinato all'esercizio di attività di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande, al canone di euro 4.870,00 più iva.
Riferiva di aver successivamente acquistato dalla tutte le attrezzature Parte_3
necessarie per intraprendere l'attività commerciale e che alla prima scadenza contrattuale, con raccomandata del 19.4.2018, la società aveva comunicato la CP_1
propria volontà di non rinnovare il contratto invitandola a restituire l'immobile privo di merci, personale, attrezzature ed allestimenti alla data del 12.02.2019.
Sul presupposto, quindi, che tra le parti originarie del contratto fosse intervenuto un contrato di locazione commerciale, e non di affitto di ramo di azienda, avente ad oggetto il solo locale situato all'interno del Centro Commerciale Maximall di
Pontecagnano Faiano, la società ricorrente instava a che la Controparte_1
fosse condannata al pagamento in suo favore della indennità di avviamento di cu all'art. 39 L. n. 392/1978 nella misura massima di 36 mensilità, atteso che a seguito del suo rilascio l'immobile era stato adibito allo svolgimento della medesima attività merceologica.
A seguito del fallimento di dichiarato dal Tribunale di Salerno con sentenza Parte_1
n. 43/2021, si costituiva la Curatela facendo proprie le domande avanzate in ricorso.
Solo in data 9.12.2022 si costituiva anche la società , la quale instava per il rigetto CP_1
della domanda avversaria allegandone l'infondatezza.
Esponeva di aver stipulato un contratto di affitto di ramo di azienda con l' Parte_3
per la somministrazione di alimenti da banco e che al momento della cessione del contratto a tale ramo esisteva già nella sua fase dinamica, in quanto attivato Parte_1
da altro operatore per la vendita dei medesimi beni.
Precisava che l'oggetto del contratto di affitto era costituito da un complesso di beni potenzialmente produttivo e comprensivo, oltre che del locale e dell'avviamento, anche del subentro temporaneo nell'autorizzazione amministrativa, del segno distintivo del Centro Commerciale, della partecipazione al Consorzio degli Operatori
pagina 2 di 7 e dei beni indicati nell'inventario di cui all'allegato C al contratto medesimo.
Evidenziava poi che in tanto aveva potuto esercitare l'attività di cui al proprio Parte_1
oggetto sociale in quanto era subentrata, temporaneamente, nella licenza commerciale in forza del contratto di affitto di ramo di azienda, dovendosi pertanto escludere che la società ricorrente, qualora avesse soltanto ottenuto il godimento dell'immobile in forza di un contratto di locazione, avrebbe potuto subentrare alla nell'autorizzazione CP_1
amministrativa per l'esercizio dell'attività di vendita al dettaglio di prodotti alimentari da banco.
La resistente argomentava inoltre, ampiamente, sulle differenze tra locazione commerciale e affitto di ramo di azienda e concludeva per il rigetto della domanda avversaria.
Esaurita l'istruttoria orale da parte del precedente giudice assegnatario, la causa veniva assegnata alla scrivente con decreto presidenziale del 9.9.2024 e discussa con scambio di note all'udienza del 9.12.2025.
La domanda è fondata e va accolta.
Giova premettere che il giudice, nel valutare se un contratto debba essere qualificato come locazione di immobile od affitto di azienda (o di un ramo di essa), deve, in primo luogo, verificare se i beni oggetto di tale contratto fossero già organizzati in forma di azienda;
in caso di esito positivo dell'indagine, egli è tenuto, quindi, ad accertare se le parti abbiano inteso trasferire o concedere il godimento del complesso organizzato o semplicemente quello di un immobile, al cui utilizzo risultino strumentali gli altri beni e servizi eventualmente ceduti, restando poi libero l'avente causa di costituire "ex novo" un'azienda propria (Cassazione n.
3888/2020).
Per quanto qui occupa, occorre allora avere in primo luogo riguardo all'inventario dei beni di cui all'Allegato C al contratto stipulato tra e Parte_3 Parte_2
risalente al 13.2.2012, denominato “contratto di affitto di ramo di azienda”, che
[...]
elenca i seguenti beni: subentro nell'autorizzazione amministrativa,
pagina 3 di 7 segno distintivo del Centro Commerciale la partecipazione al Parte_4
il locale, banco cassa, scaffalatura, le eventuali pertinenze, un servizio igienico finito con antibagno completo di apparecchi sanitari e acqua fredda sanitaria (boiler escluso); serranda avvolgibile a maglia comandata da arganello elettrico;
fluidi in attesa per impianto di condizionamento/riscaldamento (escluse canalizzazioni e unità trattamento aria); alimentazione elettrica da cabina di trasformazione comune, impianto sprinkler, a protezione della copertura del locale, pavimentazione di base di tipo industriale a -2,5 cm dal piano di calpestio del mall.
Secondariamente, va preso atto della provata circostanza, documentata e riferita dai testi e (cfr. verb. ud. 5.6.2024), per cui la Testimone_1 Controparte_2
società dopo la cessione del contratto comprò dalla tutti gli Pt_1 Parte_3
arredamenti e i beni strumentali all'esercizio dell'attività di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande.
Come si evince, invero, dalla fattura versata in atti (n. 5 del 30.9.2014 a fonte di una cessione del contratto di affitto del 29.9.2014) la cessionaria acquistò dalla società Pt_1
una serie di beni (quali il misuratore fiscale, stampante, scaffali, piastra, Pt_3
vassoi, scaffali, spremi agrumi, frullino, tritaghiaccio, forno microonde, impianto video ecc.) di cui il locale messole a disposizione da parte resistente non era evidentemente fornito, come anche ricordato anche dai citati i testi i quali hanno concordemente dichiarato che il locale de quo “era privo di ogni arredamento” (cfr. verb. cit.).
Dunque, per quanto l'immobile oggetto del contratto fosse situato in un pagina 4 di 7 centro commerciale, non risulta che la società concedente il ramo,
[...]
(ora ), avesse in precedenza impresso ai beni interessati Parte_2 CP_1
dall'accordo alcuna organizzazione, dovendosi escludere ogni potenziale attitudine produttiva nel trasferimento in godimento, assieme al locale, di elementi quali un servizio igienico, una scaffalatura ed un banco cassa e non potendo, men che meno, ritenersi che tali beni fossero sufficienti a costituire un'azienda.
Al contrario, sono stati forniti riscontri da cui desumere che l'immobile affittato venne considerato dalle parti, nell'economia del contratto, come l'oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri beni (servizio igienico, serranda, banco, cfr. all. C cit.) i quali erano collegati all'immobile in posizione di subordinazione e coordinazione.
Invero, la circostanza che il ramo di azienda affittato fosse privo –come si legge in contratto - di personale dipendente e fosse stato escluso il trasferimento di debiti, crediti e rapporti commerciali, lascia presumere che l'attività di somministrazione venne iniziata dal conduttore non essendo stata fornita alcuna prova da Parte_3
parte della resistente che al momento della conclusione del contratto i beni fossero già organizzati verso un fine produttivo, e non potendo all'uopo assumere carattere dirimente la questione, sottolineata dalla resistente, del “temporaneo subentro del conduttore nell'autorizzazione amministrativa”.
Se anche si legge nel contratto de quo che con la sottoscrizione del presente atto a concedente presta il proprio consenso per addivenire alla voltura temporanea dell'autorizzazione amministrativa a favore dell'affittuaria, l'affitto del ramo di azienda non implica comunque alcun subentro automatico nelle licenze amministrative, come del resto avviene anche per la locazione commerciale nella quale il subentro nelle autorizzazione è un aspetto separato.
In conclusione, può affermarsi che nonostante tra le parti del contratto ceduto fosse stato formalmente stipulato un contratto di affitto di ramo di azienda, in realtà questo dissimulava un vero e proprio contratto di locazione di immobile ad uso commerciale pagina 5 di 7 nel quale è poi subentrata Parte_1
Ne consegue che la disciplina applicabile al rapporto corrente tra le parti è quella dettata dalla L. n. 392del 1978.
Ebbene, la norma invocata dalla ricorrente (art. 34 legge cit.) stabilisce che, in caso di cessazione del rapporto di locazione non voluta dal conduttore, questi ha diritto a un'indennità per la perdita dell'avviamento, se l'immobile era adibito all'esercizio di un'attività commerciale.
Aggiunge però l'art. 35 della legge, che la disposizione dell'articolo precedente non si applica in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
Dunque, quando l'attività svolta dal conduttore presuppone – secondo le sue modalità tipiche – il contatto con il pubblico, il locatore deve corrispondere l'indennità, se egli non nega che nell'immobile sia stata svolta un'attività diversa da quella pattuita.
Nella specie, ricorrono quindi i presupposti sopra indicati ( ha svolto attività di Pt_1
somministrazione al pubblico di alimenti e bevande sotto l'insegna “Chili's Coffe” dal mese di ottobre 2014 e fino al mese di febbraio 2019, cfr testi ver. ud. cit.), come anche quello per cui il rapporto venne a cessare per volontà del locatore.
L'ammontare dell'indennità è predeterminato per legge in misura fissa, a prescindere dall'effettivo valore dell'avviamento maturato dall'attività svolta dal conduttore
(Cassazione n.5757/2003). Essa compete indipendentemente dalla prova in concreto dell'avviamento e della perdita subita dal conduttore (Cassazione n.15821/2005).
Quanto al relativo importo, esso varia a seconda del tipo di attività, essendo pari a 18 mensilità del canone di locazione se i locali sono effettivamente adibiti ad attività commerciale, industriale, artigianale o di carattere turistico.
Inoltre, l'indennità così determinata raddoppia, se – entro un anno dal rilascio dei locali in seguito alla cessazione del rapporto (Cassazione, 28 marzo 2003, n.4701) –
l'immobile viene da chiunque adibito all'esercizio della stessa attività a suo tempo pagina 6 di 7 esercitata dal conduttore uscente (Cassazione n.6879/2003).
Parte ricorrente ha appunto chiesto che l'indennità fosse pari a 36 mensilità fornendo prova (cfr. verb. ud.

5.6.2024 testi citati) che dopo il rilascio, risalente al 15.02.2019, del locale commerciale, lo stesso venne immediatamente concesso (cfr. cap. 5) in godimento alla la quale vi ha esercitato la medesima attività di CP_3
somministrazione al pubblico di alimenti e bevande sotto l'insegna “La Bottega del caffè Salerno”.
In definitiva, quindi, la società va condannata al pagamento in Controparte_1
favore del fallimento di una indennità di avviamento pari a n.36 mensilità Pt_1
dell'ultimo canone (€ 4.870,00 oltre iva), oltre interessi legali dalla data del rilascio dell'immobile (15.2.2019) all'effettivo soddisfo (trattandosi di debito di valuta, cfr.
Cassazione 8713/1994).
Le spese di lite, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.


P.Q.M.

il Tribunale di Salerno, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda, istanza o eccezione disattesa, accerta e dichiara la simulazione del contratto di affitto di ramo di azienda stipulato in data 13.2.2012, in quanto dissimulante un contratto di locazione d'immobile ad uso commerciale; condanna la società al pagamento in favore del Controparte_1 Parte_1
N.43/21 di € 175.320,00 (iva esclusa), oltre interessi al saggio legale dal CP_4
15.2.2019 sino all'effettivo soddisfo;
condanna alla refusione in favore dello Stato delle spese di Controparte_1
lite che si liquidano in € 8.038,00 per compensi professionali, oltre spese generali al
15% ed accessori di legge.
Così deciso in Salerno, lì 12.12.2025
IL GIUDICE
LA TA
pagina 7 di 7