N. R.G. 2525/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PARMA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Federica Marconi, acquisite le note di trattazione scritta sostitutive dell'udienza del 5 dicembre 2025, celebrata secondo le modalità stabilite dall'art. 127 ter c.p.c., sulle conclusioni rassegnate nelle note autorizzate,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2525/2024 promossa da: rappresentata e difesa dagli Avv.ti Alessandro Antichi e Giovanni Niccolò Parte_1
Antichi, presso lo Studio dei quali in Grosseto è elettivamente domiciliata, in forza di procura in atti
- ricorrente
CONTRO rappresentata e difesa dagli Avv.ti Franca Dardo e Liliana Diato, presso lo CP_1
Studio delle quali in Bra è elettivamente domiciliata, in forza di procura in atti
- convenuta rappresentata e difesa dall'Avv. Federica Brevetti, presso il cui Controparte_2
Studio in Milano è elettivamente domiciliata, in forza di procura in atti
- convenuta avente ad oggetto: recesso per gravi motivi ex art. 27 ultimo comma L. 392/1978.
Conclusioni: come da note scritte ex art. 127 ter c.p.c..
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., depositato telematicamente il 26.8.2024, la società Pt_1
chiedeva di dichiarare l'inefficacia e comunque l'illegittimità per carenza dei
[...]
pagina 1 di 7 presupposti di fatto e di diritto del recesso per gravi motivi intimato dalla società CP_1 ai sensi dell'art. 27 ultimo comma L. 392/1978, con conseguente declaratoria che il contratto di locazione relativo all'immobile sito in via Mazzini n. 33 a Parma scadrà il 31.12.2028.
La ricorrente premetteva che la società conduceva in locazione il negozio di proprietà di CP_1
ubicato in Parma, alla via Mazzini n. 33, in forza di contratto del 14.12.2010, avendo Pt_1
prestato assenso alla cessione, da parte di in favore della società Controparte_2 CP_1
dei rami di azienda esercitati nei locali di Parma, Chianciano Terme e La Spezia;
CP_2
si costituiva debitrice solidale con la cessionaria della locazione.
La ricorrente documentava che, in data 12.3.2024, comunicava il recesso ai sensi CP_1 dell'art. 27 ultimo comma L. 392/1978, motivato con la riduzione dei ricavi delle vendite conseguiti nel negozio di Parma, tale da rendere particolarmente gravosa la prosecuzione del rapporto. contestava la legittimità dell'esercizio del diritto di recesso riconosciuto al conduttore, Pt_1
negando la sussistenza di gravi motivi.
Con comparsa depositata telematicamente il 7.1.2025 si costituiva dichiarando CP_1
preliminarmente la cessazione della materia del contendere a seguito della revoca del recesso, avvenuta in data 11.9.2024, il giorno prima della ricezione della notifica del ricorso. Nel merito, contestava l'illegittimità del recesso, ribadendo la sussistenza di gravi motivi e CP_1
che la congiuntura sfavorevole che aveva colpito la società era concreta, al punto che era stata attivata la composizione negoziata della crisi, con nomina di esperto in data 23.9.2024.
Con comparsa depositata telematicamente il 9.1.2025, si costituiva Controparte_2
contestando la necessità del proprio coinvolgimento sia nella presente causa sia nel procedimento di mediazione, non essendo litisconsorte necessaria e dichiarando che era cessata la materia del contendere per effetto della revoca del recesso formalizzata dalla conduttrice.
Entrambe le convenute chiedevano la rifusione delle spese di lite e di mediazione.
L'udienza fissata per il giorno 17.1.2025 veniva rinviata per impedimento del difensore di all'udienza dell'8.4.2025, cui la causa perveniva a seguito di ulteriore breve Parte_1
rinvio su richiesta di parte convenuta e di rinvio d'ufficio, le parti chiedevano rinvio per valutare ipotesi conciliative.
All'esito, su richiesta di parte ricorrente in sede di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., veniva fissata udienza di discussione, con le medesime modalità.
Acquisite le note tempestivamente depositate dalle parti, viene emessa la presente decisione.
§§§
pagina 2 di 7 Sulla domanda di declaratoria di inefficacia ed illegittimità del recesso comunicato da CP_1
è cessata la materia del contendere, come riconosciuto da tutte le parti in causa.
[...]
La conclusione richiesta dalle parti esime dall'esame della controversia;
tuttavia, poiché le stesse hanno sollecitato la pronuncia, deve essere esaminato il profilo relativo alle spese processuali.
Escluso che tale pronuncia possa basarsi sulla regola generale della soccombenza reale, naturale corollario della declaratoria di cessazione della materia del contendere è
l'accertamento della soccombenza virtuale.
A tal fine, occorre valutare la fondatezza della domanda e, dunque, va anzitutto stabilito se era fondata la contestazione dei gravi motivi ex art. 27 ultimo comma L. 392/1978 a supporto del recesso della conduttrice, con riferimento al momento della proposizione della causa.
In particolare, con comunicazione a mezzo pec in data 12 marzo 2024, ha CP_1
comunicato ad il recesso, allegando “situazioni economiche sopraggiunte al Parte_1
contratto che rendono oltremodo gravosa la persistenza del rapporto locativo essendosi creato un grave squilibrio tra le prestazioni originarie. L'attività commerciale che si svolge all'interno degli immobili locati dalla non produce un reddito che possa CP_1
sostenere il prezzo della locazione previsto nel contratto e nei successivi accordi definiti tra le parti. Infatti, nell'anno 2022 e 2023 i ricavi rispetto all'anno 2021 si sono significativamente ridotti producendo delle importati perdite (il risultato gestionale del 2023 è stato negativo per euro 117.833,00. Il costo dell'affitto sul 2023 è stato pari a € 90.639 con un'incidenza del
47,6% rispetto ai ricavi (euro 190.240). Nell'anno 2024 la situazione si sta evolvendo in senso ulteriormente peggiorativo tanto che la continua a subire perdite in misura CP_1
superiore a quelle che realizzava nel 2023 nei primi mesi dell'anno. Continuare il rapporto locatizio comporta un significativo danno economico e finanziario per l'intera . CP_1
Dal canto suo, ha addotto il riconoscimento di abbuoni sul canone di locazione, Parte_1
ha richiamato i dati dei ricavi ed ha criticato le scelte commerciali di in particolare CP_1
quella di limitare la superficie di vendita al solo piano terra che, a suo dire, avrebbe ridotto la capacità di incasso;
in buona sostanza, la contrazione dei ricavi sarebbe collegata non a fattori esogeni, bensì “verosimilmente” a “scelte imprenditoriali di segno diverso inerenti alla politica dei prezzi, agli assortimenti, alle strategie di servizio alla clientela, alla formazione e qualificazione del personale, che possono aver comportato un impatto negativo sull'andamento del punto vendita” (pag. 11 ricorso). Inoltre, ha sottolineato il miglioramento del Pt_1
pagina 3 di 7 settore dopo il periodo del Covid e che nemmeno l'andamento dell'economia locale farebbe emergere particolari criticità. ha innanzitutto dichiarato che, a seguito della revoca del recesso comunicata con pec CP_1 dell'11.9.2024, doveva considerarsi cessata la materia del contendere;
con riferimento alle spese di lite, peraltro, evidenziava che il ricorso era stato depositato quando era ancora CP_1
pendente il procedimento di mediazione e di aver ricevuto la notifica il giorno successivo alla revoca.
In merito alla gravità dei motivi, ha asserito di aver risentito delle conseguenze negative CP_1 dell'inflazione e del conflitto russo-ucraino; che i costi di gestione, unitamente a quelli del personale, erano incrementati ed arrivavano a superare il flusso del fatturato e, quindi, di essersi trovata di fronte alla necessità di fermare l'andamento negativo del negozio di Parma.
A conferma della sfavorevole situazione economica della società, ha allegato e CP_1 documentato l'attivazione della procedura di composizione negoziata della crisi d'impresa, da cui scaturiva la decisione di revocare il recesso dal contratto di locazione, lasciando all'esperto nominato “le dovute attività di negoziazione per il ripristino dell'equilibrio economico- patrimoniale della società convenuta” (pag. 4 comparsa . CP_1
La giurisprudenza collega la gravità dei motivi ex art. 27 ultimo comma L. 392/1978 ad avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla volontà del conduttore ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto per quest'ultimo
(Cass., n. 12461/2023); la gravosità della prosecuzione deve avere una connotazione oggettiva, talché non può essere frutto della valutazione unilaterale del conduttore circa la convenienza o meno di continuare il rapporto col locatore e deve non solo eccedere la normale alea contrattuale, ma anche consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie, tale da incidere significativamente sull'andamento dell'azienda globalmente considerata (Cass., n.
26711/2011).
La Cassazione ha inoltre precisato che se il conduttore esercita la propria attività in diversi rami d'azienda, utilizzando più immobili, i gravi motivi di recesso anticipato ex art. 27 ultimo comma L. 392/1978 devono essere accertati in relazione all'attività svolta nei locali oggetto del contratto per il quale è stato comunicato il recesso, senza possibilità per il locatore di negare rilevanza alle difficoltà riscontrate per tale attività, in considerazione dei risultati positivi riscontrati in altri rami aziendali (Cass., n. 23639/2019).
Nella specie, nella comunicazione la conduttrice ha evidenziato un andamento negativo del negozio di Parma e l'incidenza notevole del costo dei canoni sui ricavi, con tendenza al ribasso pagina 4 di 7 di questi ultimi nel 2024; la richiesta di nomina di un esperto e l'avvio della composizione negoziata in data 23.9.2024 confermerebbero la sussistenza di condizioni di squilibrio patrimoniale o economico-finanziario tali da rendere probabile la crisi o l'insolvenza (cfr. art. 12 comma 1 D.lgs. 14/2019).
Data la situazione, non sembra potersi affermare che quanto addotto come motivo di recesso fosse frutto di valutazione soggettiva ovvero connaturato al normale rischio d'impresa, né addebitabile in modo inequivoco a scelte imprenditoriali discutibili, come contestato da
Pt_1
La crisi economica dell'impresa del conduttore è ragione sufficiente ai fini del recesso dal rapporto locatizio (Cass., n. 28217/2023), con la precisazione che il calo delle commesse (o del fatturato, come in questo caso) con conseguenti perdite economiche deve derivare da eventi o circostanze negativi di matrice esterna, oltre che imprevedibili, di cui il recedente deve dare prova.
Nella comparsa, come dianzi rilevato, ha invocato gli effetti negativi dell'inflazione e CP_1
del conflitto russo-ucraino. La situazione di difficoltà economico-finanziaria ovvero patrimoniale, che si deduce dall'accesso alla composizione negoziata della crisi da parte della società, conferma che la prosecuzione del rapporto contrattuale con poteva considerarsi Pt_1
assai gravosa, ravvisandosi una sorta di correlazione con quanto lamentato da in CP_1
comparsa riguardo alle condizioni economiche del negozio di Parma.
La giurisprudenza di legittimità ha evidenziato che occorre tener conto di tutte le caratteristiche del caso concreto e, in particolare, delle caratteristiche soggettive del conduttore e della sua specifica organizzazione aziendale, con la precisazione che la ratio della norma è quella di verificare la sussistenza, anche solo potenziale, dei gravi motivi, sulla base dell'argomento che diversamente si negherebbe al conduttore/imprenditore, che si trovasse a fronteggiare una grave ed imprevista crisi economica, la facoltà di esercitare il recesso sino a quando non venga a trovarsi in stato di decozione, ciò che frustrerebbe lo scopo della norma, che è quello di prevenire la crisi del conduttore (Cass., n. 6731/2023), tenuto conto che, al fine di escludere la legittimità del recesso anticipato, è irrilevante che altri rami dell'azienda del conduttore conseguissero risultati economici positivi (Cass., n. 7217/2014).
In sintesi, il punto focale è rappresentato dalla situazione presente nel ramo ove viene esercitata l'attività di cui al contratto di locazione interessato;
il progressivo calo di fatturato e l'antieconomicità dell'attività svolta giustificano lo scioglimento ante tempus del contratto, ai sensi dell'art. 27 ultimo comma L. 392/1978.
pagina 5 di 7 Ai fini che occupano, è assai significativo che, sebbene l'apprezzamento giudiziale debba tener conto del complesso dell'attività della conduttrice, non si può pretendere che quest'ultima continui a farsi carico del rapporto locatizio, nonostante la ricorrenza di elementi oggettivi che ne dimostrano l'insostenibilità economica (presenza di perdite), esternalizzando il risultato negativo su un'altra attività, priva di nesso di sinallagmaticità col contratto in questione (Cass.,
n. 6731/2023).
Nel caso specifico, non solo è stata allegata ed è incontestata la sussistenza di risultati economici negativi nel negozio di Parma, ma ha ritenuto di fare ricorso allo CP_1 strumento di composizione negoziata della crisi, da cui si deduce che l'andamento negativo non era circoscritto al predetto negozio. La revoca del recesso, che ha comportato per concorde volontà delle parti la cessazione della materia del contendere, è stata ricondotta da alla CP_1 volontà di rimettere all'esperto nominato le attività relative alla sorte del rapporto, nonostante la comunicazione dell'11.9.2024 nulla dica in proposito, avendo semplicemente richiamato l'impugnazione di (cfr. doc. 1 all. fasc. . Pt_1 CP_1
Riassumendo: dalla ritenuta sussistenza di gravi motivi a sostegno del recesso della conduttrice deriva che il ricorso non sarebbe stato accolto, sulla base appunto di una valutazione prognostica (Cass., n. 20182/2018).
Va inoltre considerato il deposito del ricorso quando era ancora in corso la mediazione
(obbligatoria), che ha proprio finalità deflattive del contenzioso e la revoca comunicata da ancora prima di ricevere la notifica. CP_1
Quanto a può convenirsi sull'assenza di ipotesi di litisconsorzio Controparte_2
necessario e, in ogni caso, la soccombenza virtuale vale anche nei confronti di tale parte, posto che aveva inteso estenderle la domanda di accertamento dell'inefficacia o illegittimità Pt_1 del recesso, quale garante per l'adempimento delle obbligazioni scaturenti dal contratto di locazione in ipotesi di insolvenza dell'obbligato e, quindi, al dichiarato fine di “renderle opponibile l'accertamento del fatto generativo della responsabilità solidale” (pag. 16 ricorso).
La liquidazione delle spese di lite viene fatta come in dispositivo, applicando i criteri della soccombenza (virtuale) e della causalità, sulla base dei parametri di cui al DM 55/2014 e s.m.i. per le cause di valore indeterminabile di bassa complessità e dell'attività effettivamente svolta stante la definizione anticipata, con applicazione dei medi ridotti del 30% per le fasi di studio ed introduttiva e del 50% per la fase decisionale, che si è svolta con le modalità previste dall'art. 127 ter c.p.c. con deposito di note conclusive, in assenza di elementi nuovi rispetto alla costituzione.
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P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- dichiara cessata la materia del contendere rispetto alle domande di merito avanzate dalla ricorrente nell'atto introduttivo;

- condanna la ricorrente alla rifusione delle spese di lite in favore delle convenute, in forza del criterio della soccombenza virtuale, che liquida per ciascuna in € 3.486,00 per compensi, oltre
15% per rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso il 9 dicembre 2025
Il Giudice
dott.ssa Federica Marconi
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