N. R.G. 4917/2024
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VICENZA
I SEZIONE Il Tribunale, nella persona del giudice dott. Dario Morsiani, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile promossa da
(C.F. ), Parte_1 C.F._1
(C.F. ), Parte_2 C.F._2 entrambe con l'avv. ALESSIA FACCO e l'avv. NICOLA CERA
Parte attrice contro
(C.F. ), con l'avv. ANDREA MARIN CP_1 C.F._3
Parte convenuta con la chiamata in causa di
(C.F. , con l'avv. MASSIMILIANO Controparte_2 C.F._4
MANETTI
e
Controparte_3
(P.I. , con l'avv. LORENZO LOCATELLI
[...] P.IVA_1
Parti terze chiamate
1 Oggetto: Vendita di cose immobili.

Conclusioni delle parti
Per parte attrice Parte_3
1) accertare e dichiarare la responsabilità della signora per aver venduto ai CP_1 signori e l'immobile sito a Lanzè di Quinto Vic.no (VI), Piazzetta Parte_1 Parte_2 del Donatore n. 9, individuato catastalmente al Catasto Fabbricati del Comune di Quinto
Vic.no, Foglio 2, mapp. 900, sub 14, recante le difformità urbanistiche/edilizie individuate in narrativa;

2) condannare la signora al risarcimento, ai sensi dell'art. 1489 c.c., in favore CP_1 dei signori e , in via solidale tra loro, dei danni patrimoniali dagli Parte_1 Parte_2 stessi subiti e subendi, quantificati in € 4.980,00 (di cui € 3.076,80 per la presentazione della pratica SCIA in sanatoria e della successiva pratica di variazione catastale ed € 1.903,20 per lo studio di fattibilità inutilmente commissionato), ovvero nella diversa maggiore o minore somma accertata in corso di causa, anche all'esito di CTU, secondo il prudente apprezzamento del Giudice, oltre ad interessi moratori decorrenti dall'introduzione della domanda giudiziale al saldo, ai sensi dell'art. 1284, comma 4, cod. civ., oltre alla rivalutazione monetaria;

3) condannare la signora , altresì, al risarcimento, a titolo di danno emergente, in CP_1 via solidale in favore dei signori e , delle spese legali sostenute in Parte_1 Parte_2 relazione al procedimento di negoziazione assistita, per € 1.467,17, accessori compresi;
delle spese legali relative al procedimento per ATP (R.G. n. 2437/2023 Tr. di Vicenza) per €
4.315,16, spese e accessori compresi;
nonché delle spese sostenute dai ricorrenti per la consulenza tecnica di parte nella fase di ATP pari ad € 1.088,85, accessori compresi;
il tutto oltre ad interessi moratori decorrenti dall'introduzione della domanda giudiziale al saldo, ai sensi dell'art. 1284, comma 4, cod. civ., oltre alla rivalutazione monetaria;

2 IN VIA ISTRUTTORIA
Anche a seguito delle difese e deduzioni avversarie, si chiede l'ammissione di prova per testi, sui seguenti capitoli di prova, preceduti dalla locuzione “Vero che”:
1) Vero che l'ing. e l'arch. , durante un incontro presso lo Persona_1 Persona_2
Studio Auxo avvenuto nei giorni successivi il 20.07.2021 e comunque non oltre la fine del mese di luglio 2021, consegnavano a mani dei signori e la Parte_1 Parte_2 relazione di cui al doc. 2 attoreo (che si rammostra al teste)? (con i testi ing. Persona_1
e geom. , entrambi con studio professionale a Vicenza) Persona_2
2) Vero che l'arch. e l'ing. , su incarico dei signori Persona_2 Persona_1 Pt_1
e , a fine luglio 2021, comunicarono verbalmente all'Ufficio Tecnico del
[...] Parte_2
Comune di Quinto Vicentino, nelle persone dell'arch. e del geom. Persona_3 Tes_1
che l'unità immobiliare di proprietà dei signori e , sita a Lanzé di Quinto
[...] Pt_1 Pt_2
Vic.no (V), Piazzetta del Donatore n. 9, presentava un'assenza di un solaio di interpiano al piano primo, con conseguente aumento del volume edificato, non rientrante nei margini ammessi sia dagli strumenti normativi vigenti all'epoca del rilascio del provvedimento autorizzativo che da quelli vigenti attualmente oltre che dal provvedimento autorizzativo stesso? (con i testi ing. e arch. entrambi con studio Persona_1 Persona_2 professionale a Vicenza)
3) Vero che nei primi giorni di agosto 2021 si tenne una riunione presso il Comune di Quinto
Vic.no (VI), alla presenza degli odierni ricorrenti sig.ri e , di altri proprietari Pt_1 Pt_2 delle unità immobiliari facenti parte del complesso immobiliare di Lanzé di Quinto Vic.no
(V), Piazzetta del Donatore n. 9, dell'arch. dell'Ufficio Tecnico del Comune Persona_3 di Quinto Vic.no, dell'arch. e dell'ing. , al fine di individuare Persona_2 Persona_1 eventuali soluzioni alla difformità di eccesso di volume presentato sugli immobili? (con i testi sig. di Quinto Vic.no, sig. Vic.no, arch. Testimone_2 Persona_4 Per_2
3 con studio professionale a Vicenza, ing. con studio professionale a Per_2 Persona_1
Vicenza, arch. c/o il Comune di Quinto Vic.no). Persona_3
4) Vero che i ricorrenti effettuavano i pagamenti indicati nelle fatture n. FPR 3/21 del
15.01.2021 emessa da Studio Associato AUXO e n. FPR 1/21 del 21.08.2021 emessa dal geom. come da doc. 4 che si rammostra al teste, in relazione alla Persona_2 realizzazione dello Studio di fattibilità per Superbonus? (con i testi ing. e Persona_1 arch. , entrambi con studio professionale a Vicenza) Persona_2
B) Richiesta di CTU.
Fermi gli esiti della Relazione Peritale a firma del CTU ing. depositata in data Per_5
04.04.2024 all'esito del procedimento per ATP n. 2437/2023 R.G. (cfr. doc. 11), di cui si chiede l'acquisizione d'ufficio del fascicolo, si chiede al Giudice di ammettere CTU volta a:
1) indicare se, alla luce dell'entrata in vigore del c.d. Decreto Salva-Casa, la mancanza del controsoffitto su parte del piano primo ed il conseguente volume in eccedenza dell'immobile dei ricorrenti siano sanabili;
2) indicare, previo confronto con il Comune di Quinto Vic.no
(VI), quali siano le pratiche necessarie per il ripristino dello stato di conformità urbanistica– edilizia dell'immobile e indicarne i costi (in particolare a titolo esemplificativo e non esaustivo: costi per le pratiche amministrative di sanatoria, competenze di un professionista incaricato, diritti di segreteria, gli oneri, le sanzioni pecuniarie determinate dal Comune).
Con richiesta di opposizione delle istanze istruttorie avversarie.
IN OGNI CASO
Si chiede la rifusione integrale delle spese e competenze legali (oltre a rimborso forfettario del
15%, Iva e Cpa come per per legge) della presente causa, nonché del procedimento per accertamento tecnico preventivo R.G. 2437/2023 R.G. Tr. di Vicenza, incluse le spese di CTU anticipate dai ricorrenti pari a complessivi € 2.911,31.
Per parte convenuta TA
4 In via preliminare:
1) accertare che i ricorrenti non hanno denunciato al Comune di Quinto Vicentino le difformità indicate nel loro ricorso introduttivo del giudizio entro un anno dalla constatazione, ovvero entro il mese di agosto del 2022, e conseguentemente ex art. 134 del D.P.R. n.
380/'2001 e s.m.i. dichiarare che e sono decaduti dal diritto di Parte_2 Parte_1 chiedere alla convenuta il risarcimento di tutti i danni indicati con l'atto introduttivo del presente giudizio e respingere ogni domanda formulata nei confronti della sig.ra CP_1
;
[...]
nel merito:
2) qualora non venga accolta, anche solo in parte, la preliminare eccezione rigettare per i motivi dedotti tutte le domande formulate da parte ricorrente e dai terzi chiamati nei confronti della convenuta in quanto infondate in fatto e in diritto;

3) qualora il giudice ritenga di accogliere, anche solo in parte, la domanda risarcitoria avversaria formulata dai ricorrenti nei confronti della convenuta condannare il geom.
[...]
, n. a Vicenza il 26.4.1966 e residente in [...] a Quinto Vicentino (VI) CP_2
(C.F. ), a manlevare e tenere indenne la sig.ra da ogni CodiceFiscale_5 CP_1
e qualsiasi somma che la medesima debba versare ad esito del giudizio a favore dei sig.ri e . Parte_2 Parte_1
in ogni caso:
4) condannare i ricorrenti a pagare alla convenuta le spese ed i compensi di causa
(comprensive quelle del proprio consulente di parte geom. ) sinora sostenute dalla Per_6 sig.ra per complessivi € 8.499,72, importo maggiorato di interessi moratori ex CP_1 art. 1284 c.c. c. 4 dal deposito della comparsa di costituzione e risposta in atti, con rifusione delle spese e dei compensi della presente causa, oltre a spese generali, IVA e CPA come per legge.
5 In via istruttoria si insiste per l'ammissione delle prove articolate nella comparsa di costituzione in atti, fatta eccezione dell'istanza ex art. 213 c.p.c. al Controparte_4
. Si chiede che venga disposta anche la c.t.u. secondo il quesito indicato nella
[...] comparsa di costituzione in atti.
Per parte terza chiamata CP_2
Non ha precisato le conclusioni;
in comparsa di risposta ha così concluso:
Voglia l'Ill.mo Giudice, disattesa ogni contraria domanda e eccezione difesa, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda di merito sub 3. svolta da parte CP_1 nella propria comparsa di costituzione, respingersi ogni domanda dalla sig.ra Parte_4 nei confronti del geom. per i motivi esposti nella presente comparsa, e ciò Controparte_2 sia sotto il profilo del difetto di legittimazione in capo all'esponente, sia sotto il profilo della intervenuta prescrizione di qualsivoglia responsabilità in capo all'esponente,
Nella denegata e non creduta ipotesi in cui fosse ritenuto responsabile l'esponente quale direttore dei lavori pro tempore, si chiede alla compagnia assicuratrice CH Insurance
Company di essere coperti, manlevati e sollevati da qualsivoglia richiesta risarcitoria o conseguente condanna risarcitoria o anche limitata ad eventuali spese di causa dovesse essere formulata o statuita a carico del geom. in relazione alle domande svolte Controparte_2 dalle parti del presente procedimento nei suoi confronti, e ciò in virtù di polizza numero
324B6022-001 CH Insurance Company dal geom. CP_2
Con ogni più ampia riserva sia nel merito che in via istruttoria, ci si richiama a quanto esposto e dedotto anche in seno alla procedura di ATP preventiva.
Per parte terza chiamata CH
IN VIA PRELIMINARE:
6 accertare e dichiarare la prescrizione del diritto della convenuta di chiedere la CP_1 manleva da parte del geom. ; Controparte_2
NEL MERITO:
mandarsi integralmente assolta la terza chiamata da Controparte_3 qualsivoglia domanda nei di lei confronti espressa;

in particolare, accertare e dichiarare l'inoperatività della polizza azionata in relazione alla fattispecie dedotta a processo e alla domanda dei ricorrenti;

respingersi ogni avversa domanda da chiunque proposta nei confronti del geom.
[...]
in quanto infondata in fatto e in diritto, mandandosi conseguentemente CP_2 [...] assolta da ogni obbligazione;
Controparte_3
respingersi ogni avversa domanda da chiunque proposta nei confronti di in CP_1 quanto infondata in fatto e in diritto, mandandosi conseguentemente il geom.
[...]
(e a cascata CH assolto da ogni obbligazione;
CP_2 Controparte_3
NEL MERITO, IN VIA SUBORDINATA:
nella denegata ipotesi di accertamento dei fatti narrati da parte avversa, della sussistenza di un danno ai ricorrenti, di responsabilità in capo alla signora e/o del geom. CP_1 [...]
e, di esistenza di nesso eziologico tra la condotta e l'evento dannoso, nonché di CP_2 operatività della polizza a garanzia del geom. , mantenersi l'obbligazione Controparte_2 della terza chiamata in termini di stretta proporzione con la Controparte_3 percentuale di responsabilità accertata ove concorsualmente identificabile, tenendo conto della condotta di parte attrice ai sensi dell'art. 1227 c.c.; comunque, accertarsi il danno con ricorso a criteri tecnici e di prova rigorosi e mantenersi la condanna dell'assicuratore nei limiti del contenuto del contratto d'assicurazione, limitandosi l'obbligazione di garanzia nei limiti di polizza, incluso massimale € 500.000,00, franchigie con un minimo di € 2.500,00 e scoperti, nonché esclusioni oggettive e soggettive, limitazione di responsabilità solidale come evidenziata, secondo rischio, coassicurazione indiretta, etc.;
7 IN OGNI CASO:
con vittoria di spese e competenze di causa, oltre ad accessori di legge;

IN VIA ISTRUTTORIA:
Si chiede acquisire copia del fascicolo di accertamento tecnico preventivo, di cui al procedimento per accertamento tecnico preventivo n. 2437/2023 R.G. Tribunale di Vicenza
Ci si oppone alle prove orali articolate dalla difesa in quanto in parte documentali e in CP_1 parte valutative e, dunque, esorbitanti rispetto all'oggetto del contendere.
Ci si oppone all'ammissione delle istanze istruttorie articolate da parte ricorrente che si ritengono inammissibili in quanto:
− il cap. 1 è irrilevante, anche con riferimento all'oggetto di causa;

− il cap. 2 è irrilevante e generico anche perché fa riferimento all'assenza di un solaio di interpiano mentre, come è stato dedotto ed ampiamente dimostrato, nel caso di specie manca solo un controsoffitto;

− il cap. 3 è formulato in modo generico;

− il cap. 4 è irrilevante e fa riferimento a pagamenti effettuati per uno studio di fattibilità del superbonus da compiere su 5 unità abitative: indipendentemente da chi ha pagato le fatture, è presumibile pensare che in seguito c'è stato il rimborso pro quota da parte dei proprietari degli altri fabbricati.
Ci si oppone alla c.t.u. richiesta da parte ricorrente in quanto il quesito è irrilevante dato che, nel caso di specie, si applica il c.d. decreto ” in quanto c'è stato il mancato rispetto CP_5 della cubatura nell'ambito del parametro di tolleranza previsto dall'art. 36 bis T.U.E.; non è poi necessario fare alcun confronto col Comune di Quinto Vicentino né incaricare un c.t.u. per sapere quali sono le pratiche necessarie per il “ripristino dello stato di conformità” dato che - anche in questa ipotesi - è la legge che stabilisce quali adempimenti adottare
8 MOTIVAZIONE


1. Fatto
Con contratto del 7.12.2016 e hanno acquistato da Parte_1 Parte_2 CP_1 un immobile ad uso abitativo sito a Quinto Vicentino (VI), edificato nel 2006, corrispondendo il prezzo di € 223.000,00.
Essendo intenzionati a ristrutturare l'immobile con i benefici fiscali del Superbonus previsto dal DL n. 34/2020, e , nel 2021, commissionavano ad un Parte_1 Parte_2 professionista uno studio di fattibilità dal quale emergeva che l'immobile compravenduto presenta un volume “non rientrante nei margini ammessi sia dagli strumenti normativi vigenti all'epoca del rilascio del provvedimento autorizzativo che da quelli vigenti attualmente”; ciò in ragione dell'assenza, rispetto a quanto previsto dal titolo abilitativo, di un solaio di interpiano al piano primo dell'unità immobiliare, con conseguente illegittimo aumento di volume edificato.


2. Svolgimento del processo

2.1 Con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c. e hanno convenuto Parte_1 Parte_2 avanti questo Tribunale deducendo che la difformità dell'immobile avrebbe loro CP_1 impedito di accedere ai benefici del Superbonus e chiedendo che la convenuta venisse condannata a risarcirli del danno ingiusto patito, consistente nel costo delle opere necessarie per rendere l'immobile conforme al titolo abilitativo, e quindi commerciabile, e nelle spese sostenute per lo studio di fattibilità e per la propria difesa.
A riscontro delle proprie deduzioni, parte attrice ha fatto riferimento all'esito della perizia redatta dal CTU nominato nell'ambito del procedimento di ATP n. 2473/23 R.G., promosso prima di introdurre il giudizio. Secondo le conclusioni del CTU l'abuso rilevato non sarebbe sanabile e richiederebbe quindi un intervento di modifica dell'immobile per eliminare il volume in eccesso.
9 2.2 Si è costituita in giudizio eccependo, in via preliminare, l'intervenuta CP_1 decadenza dei ricorrente dal diritto di risarcimento del danno ai sensi dell'art. 134 del DPR n.
380/01, secondo la quale “Qualora l'acquirente o il conduttore dell'immobile riscontra difformità dalle norme del presente testo unico, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario”.
Nel merito, la convenuta ha rappresentato che la legge n. 105 del 24.7.2024, successiva al deposito della CTU, avrebbe introdotto un margine di tolleranza del 4% per le anomalie volumetriche, di modo che quanto segnalato dai ricorrenti non renderebbe più necessario un intervento di modifica dell'immobile, essendo possibile regolarizzare la difformità volumetrica senza il pagamento di sanzioni.
La convenuta ha comunque eccepito la propria buona fede, posto che ella non avrebbe apportato alcuna modifica all'immobile dopo averlo acquistato dalla costruttrice LL s.r.l.
(società oggi estinta) e avrebbe confidato nelle rassicurazioni ricevute dall'agenzia di mediazione che aveva seguito la vendita del 7.12.2016 circa la regolarità dell'immobile.
Ella ha quindi chiesto di chiamare in causa il progettista e direttore dei lavori geom. CP_2
(già coinvolto nel procedimento di ATP) per essere da lui manlevata in caso di
[...] accoglimento delle domande attoree. Il professionista avrebbe infatti consentito a LL s.r.l. di edificare l'immobile in modo difforme dall'autorizzazione edilizia e, nel presentare al
Comune di Quinto Vicentino il 23.6.2006 la richiesta di agibilità nonché la dichiarazione di cui all'art. 4 del DPR n. 425/94 funzionale alla richiesta di abitabilità, avrebbe falsamente attestato la conformità di quanto realizzato con il progetto autorizzato.
La convenuta ha altresì contestato la quantificazione del risarcimento chiesto dai ricorrenti.
10 2.3 costituitosi in causa, ha chiesto di chiamare in causa la CH Controparte_2
Insurance Company, con la quale ha stipulato una polizza per responsabilità professionale.
Egli ha comunque eccepito il difetto della propria legittimazione passiva rispetto alle domande della chiamante, avendo egli avuto rapporti professionali unicamente con LL
s.r.l., nonché la prescrizione della domanda. Nel merito, ha evidenziato come la difformità dei solai, oggetto delle doglianze attoree, era circostanza evidente e manifesta per la chiamante, la quale per 17 anni, pur occupando l'abitazione, non avrebbe mosso alcuna rimostranza in proposito.

2.4 Anche la compagnia terza chiamata, , ha eccepito la Controparte_3 prescrizione rispetto alle domande svolte da contro l'assicurato e contestato sia la CP_1 pretesa responsabilità del geom. che la quantificazione dei danni richiesti. CP_2
Quanto alla polizza, la terza chiamata ha eccepito che i danni lamentati non rientrerebbero nella copertura di polizza e ha rappresentato i limiti della polizza, con riguardo al massimale, alla franchigia e all'esclusione di obblighi di natura solidale rispetto a terzi obbligati.

2.5 Nel verbale di prima udienza e nella memoria autorizzata ex art. 281 duodecies c.p.c. del
28.7.2025 parte ricorrente ha dato atto della modifica normativa intervenuta con la legge n.
105/24 e della possibilità di sanare la difformità del bene. Conseguentemente, ha ridefinito le proprie istanze istruttorie chiedendo di essere rifusa dei costi subiti o subendi relativi allo studio di fattibilità commissionato, alla negoziazione assistita, alla rappresentanza legale e tecnica nel procedimento di istruzione preventiva, al compenso del CTU e alle spese per la presentazione della necessaria “SCIA in sanatoria” e della pratica catastale. Ciò per complessivi € 14.762,49.
11 2.6 La causa, istruita solo documentalmente, è stata rinviata per discussione ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 4.12.2025, sostituita ex art. 127 ter c.p.c. dal deposito di note.


3. Sulle domande degli attori avverso la convenuta

3.1 L'eccezione di decadenza ex art. 134 del DPR n. 380/01 opposta dalla convenuta alla domanda dei ricorrenti non è fondata.
Con riguardo a tale disposizione non sono consentite interpretazioni estensive e analogiche, non essendo ciò ammesso, ai sensi dell'art. 14 delle preleggi, riguardo a norme che condizionano l'esercizio del diritto di azione (Cass. n. 10077/25, rv. 674509; n. 21327/18, rv.
650032 – 02; n. 2312/22, rv. 663789). La disposizione in discorso condiziona alla previa denuncia al comune il diritto dell'acquirente o del conduttore dell'immobile, che abbia riscontrato nello stesso difformità dalle norme del testo unico in materia edilizia, di pretendere il risarcimento del danno “da parte del committente o del proprietario”. Il riferimento al
“proprietario” va letto, per ragioni logiche, come correlato all'azione di risarcimento esercitata dal conduttore. Ne consegue che, con riguardo all'acquirente, le limitazioni al diritto al risarcimento operano solo quando quest'ultimo sia richiesto al “committente”. Con tale espressione il legislatore non può essersi riferito a qualsiasi venditore ma solo a colui che abbia commissionato la realizzazione dell'immobile ad un'impresa e l'abbia venduto a terzi.
ha acquistato l'immobile per cui è causa dall'impresa costruttrice LL s.r.l. CP_1 ma non risulta che sia stata committente della costruzione del bene. Il diritto degli acquirenti ad esercitare l'azione di risarcimento nei suoi confronti non è, quindi, soggetto alle restrizioni previste dall'art. 134 del DPR n. 380/01.

3.2 La domanda di risarcimento formulata da parte ricorrente merita solo un parziale accoglimento.
12 3.2.1 L'azione proposta trae fondamento dall'art. 1489 c.c., a norma del quale, ove la cosa venduta sia gravata da oneri o diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore ha diritto alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo “secondo la disposizione dell'art. 1480
c.c.”. Poiché quest'ultima norma, richiamata dall'art. 1489 c.c., prevede anche il diritto del compratore al risarcimento del danno, tale rimedio è pacificamente ammesso anche ove il compratore agisca ex art. 1489 c.c. (Cass. n. 4786/07, rv. 595372).
Nel caso in cui gli “oneri non apparenti” derivino da irregolarità edilizie dell'immobile venduto, l'applicabilità dell'art. 1489 c.c. è riconosciuta quando la difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto e persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile
(Cass. n. 4786/07, rv. 595371).
Nel ricorso il danno viene presentato come correlato alla supposta insanabilità della difformità volumetrica – con conseguente necessità di eliminare l'eccesso di volume mediante la realizzazione di un controsoffitto – e all'impedimento che ne deriverebbe per gli attori rispetto alla possibilità di godere dei benefici di cui al Superbonus ex DL n. 34/20.
Come riconosciuto anche da parte attrice, il quadro normativo sopravvenuto rispetto all'esito dell'ATP, ma già in essere quando il ricorso in esame è stato depositato, è diverso da quello rappresentato in ricorso e delineato dal CTU del procedimento di accertamento tecnico preventivo. A seguito delle modifiche dell'art. 34 bis del DPR n. 380/01 dovute al DL n.
69/24, convertito con modifiche dalla legge n. 105/24, una difformità di volume come quella per cui è causa – essendo contenuta entro il limite del 4% delle misure previste nel titolo abilitativo -rientra oggi nelle “tolleranze costruttive” e non costituisce più violazione edilizia.
Ne risulta che l'immobile non deve essere necessariamente modificato con la realizzazione della parte di controsoffitto prevista nell'originario titolo abilitativo e non esistente in fatto.
13 Le parti si contrappongono rispetto alle pratiche che si renderebbero necessarie per rimediare alla difformità dell'immobile rispetto allo stato legittimo. Secondo la convenuta, non essendovi violazione edilizia, non sarebbe necessaria alcuna sanatoria, dovendo i proprietari unicamente procurarsi, ai sensi dell'art. 34 bis comma 3, la dichiarazione di un tecnico abilitato di attestazione dello stato legittimo degli immobili, da inserirsi “nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie”, ovvero una dichiarazione asseverata di un tecnico da allegarsi ad eventuali futuri atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali. Secondo gli attori sarebbe comunque necessario sanare la mancanza del controsoffitto con una SCIA in sanatoria e regolarizzare la difformità catastale.
Ciò che in ogni caso risulta evidente è che la difformità costituita dall'assenza parziale del controsoffitto non può considerarsi di gravità tale da determinare un deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile. La stessa parte ricorrente quantifica in somme assai modeste
(€ 3.076,80) gli oneri cui essa dovrebbe andare incontro per procedere alla regolarizzazione.
Tale parte del risarcimento richiesto non è, quindi, dovuta. Non risulta infatti che, allo stato attuale, l'immobile, per i profili che i ricorrenti imputano alla convenuta, sia affetto da irregolarità edilizie tali da rilevare ai sensi dell'art. 1489 c.c.

3.2.2 Diverse valutazioni vanno svolte con riguardo alle altre voci di danno esposte da parte attrice, attinenti alla fase precedente all'introduzione di questo giudizio. In particolare viene chiesta la rifusione degli oneri sostenuti per:
a) ottenere la relazione di un tecnico di fiducia relativa alla fattibilità dei programmati interventi di ristrutturazione con i benefici del Superbonus (€ 1.903,20, doc. 4);
b) dare corso alla procedura di negoziazione assistita (€ 1.467,17, doc. 16);
c) le spese legali di ATP (€ 4.315,16, doc. 17);
d) il compenso corrisposto al CTP che ha rappresentato i ricorrenti nell'ATP (€ 1.088,85, doc. 14)
14 e) il compenso versato al CTU nominato nel procedimento di ATP (€ 2.911,31, doc. 13).
Trattasi di spese cui i ricorrenti sono andati incontro in una fase antecedente alla riforma dell'art. 34 bis del DPR n. 380/01 e cioè in un momento in cui, come accertato dal CTU,
l'immobile presentava, a motivo dell'assenza del controsoffitto e del conseguente eccesso di volume rispetto all'autorizzato, una difformità non sanabile. Poiché, in quel contesto, la pretesa risarcitoria degli attori ex art. 1489 c.c. risultava fondata, è corretto che i soggetti responsabili della detta difformità edilizia non dichiarata risarciscano il danno economico costituito dagli oneri che, in relazione a tale richiesta di tutela, gli attori hanno sostenuto.
Quanto detto non vale per il punto a) sopra indicato in quanto, come risulta dallo stesso studio di fattibilità dimesso come doc. 2 dagli attori, il tecnico da loro incaricato ha rilevato la presenza nell'immobile di diverse difformità tra lo stato rilevato e lo stato legittimo, alcune delle quali non riconducibili ad opere antecedenti all'acquisto dei ricorrenti (in particolare una pompeiana costruita in difformità al titolo abilitativo ottenuto dagli stessi attori per realizzarla). Anche il CTU ha quindi osservato che, per l'eventuale ottenimento del
Superbonus, i ricorrenti avrebbero dovuto, sulla base dei rilievi dello studio di fattibilità commissionato, promuovere una sanatoria generale relativi a tutti gli aspetti critici rilevati.
Ciò significa che gli attori, a prescindere dal problema della difformità volumetrica, avrebbero dovuto comunque sostenere il costo dello studio di fattibilità, che pertanto non può essere inteso come danno cagionato dalla presenza della difformità suddetta.
Le altre voci di danno sono invece causalmente riferibili alla violazione edilizia oggetto del presente procedimento, effettivamente sussistente allorché le spese esposte sono state sostenute.
si difende eccependo la propria buona fede. Secondo la giurisprudenza di CP_1 legittimità per la responsabilità risarcitoria del venditore ex art. 1489 c.c. non è richiesta la malafede dello stesso, essendo sufficiente la colpa (Cass. n. 14595/20; n. 4005/24).
15 La difformità volumetrica di cui si discute, per quanto dovuta alla mancanza di un controsoffitto (e quindi di un elemento dell'immobile visibile a chiunque), non è circostanza facilmente rilevabile ad un occhio non esperto, richiedendo un confronto di misure tra i progetti autorizzati e lo stato di fatto. Non può dirsi, quindi, che si tratti di una difformità di cui il compratore potesse ritenersi edotto in quanto immediatamente “percepibile attraverso i sensi” (Cass. n. 4005/24; n. 14289/18, rv. 648837).
Entrambe le parti della compravendita del 2016 erano, per quanto risulta agli atti, soggetti non esperti sotto il profilo tecnico, ma la venditrice, che nel contratto ha garantito la conformità dell'immobile e che conosceva il bene per averlo occupato fino ad allora, era gravata di un onere particolare di verifica circa la detta conformità. Può quindi ritenersi la colpa della venditrice, ex art. 1218 c.c.. La presunzione di colpa posta da quest'ultima norma a suo carico non è infatti vinta per la semplice circostanza che ella ebbe a rivolgersi ad un'agenzia immobiliare di mediazione (alla quale, peraltro, la stessa dichiarò che l'immobile per CP_1 il quale doveva essere svolto l'incarico di mediazione era “conforme alle norme catastali, edilizie e urbanistiche”, come si evince dall'incarico di mediazione dimesso sub doc. 4) e che chiese l'accesso alle pratiche edilizie presso gli uffici comunali (doc. 3 convenuta). Ciò, semmai, avrebbe dovuto porla nelle condizioni di rilevare e dichiarare ai compratori la difformità relativa al controsoffitto mancante.
E' quindi dovuto dalla convenuta, quale danno emergente per le spese che legittimamente i ricorrenti hanno sostenuto – in quanto funzionali alla tutela dei propri diritti di compratori - prima che la riforma normativa di cui si è detto determinasse il venir meno della violazione edilizia, il risarcimento del danno pari ad € 9.782,49 (docc. 13, 14, 16, 17 attori).


4. Sulla posizione dei terzi chiamati
16 4.1 chiede, per il caso di accoglimento delle domande attoree nei suoi confronti, CP_1 di essere manlevata da che, nel 2006, svolse, per conto della costruttrice Controparte_2
LL s.r.l., le funzioni di progettista e direttore dei lavori.
La colpa del geom. deriverebbe dall'avere consentito l'edificazione di un immobile CP_2 difforme dalle previsioni progettuali assentite, così omettendo di adempiere al proprio ruolo di controllo in fase esecutiva, e per avere falsamente attestato, nelle dichiarazioni rilasciate all'amministrazione comunale dopo il termine dei lavori, che l'edificio realizzato era conforme al titolo abilitativo.

4.2 Rispetto alla pretesa della chiamante appare fondata l'eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata dal terzo chiamato, cui ha aderito Controparte_3
, a sua volta chiamata in garanzia da
[...] Controparte_2
L'azione promossa da e contro ha natura Parte_1 Parte_2 CP_1 contrattuale, essendo fondata sull'art. 1489 c.c., il quale accorda, nell'ambito della vendita, determinati rimedi di tutela al compratore nei confronti del venditore. Nel chiedere di essere tenuta indenne dalle conseguenze dell'azione, la chiamante rovescia sul terzo chiamato le medesime doglianze e domande che gli attori hanno formulato nei suoi riguardi e non deduce, nei confronti del chiamato, titoli di responsabilità diversi da quelli che gli attori hanno esposto nei propri atti.
A fronte dell'eccezione di difetto di legittimazione la convenuta, pur dando atto di non essere legata da rapporti contrattuali con il geom. , ha invocato una giurisprudenza (Cass. CP_2
n. 18929/24; n. 27995/25) che riguarda la responsabilità risarcitoria extracontrattuale per rovina o gravi difetti di immobili di lunga durata di cui all'art. 1669 c.c. Ella tuttavia non deduce la sussistenza dei presupposti di fatto richiesti per l'applicazione dell'art. 1669 c.c., i quali sono diversi da quelli attinenti alla garanzia di cui all'art. 1489 c.c. Resta quindi priva di fondamento la pretesa della convenuta nei riguardi del chiamato Controparte_2
17

5. Conclusioni e spese
deve essere condannata a pagare a e la somma di € CP_1 Parte_1 Parte_2
9.782,49, maggiorata con la rivalutazione e con gli interessi maturati al tasso di cui al comma quarto dell'art. 1284 c.c. dalla data di introduzione del giudizio (21.11.2024) al saldo.
La domanda attorea è stata accolta per un importo minore rispetto a quello esposto in ricorso e vi sono, perciò, giuste ragioni per una parziale compensazione delle spese tra gli attori e la convenuta, nella quota di un mezzo, con condanna della seconda a rifondere ai primi la restante quota.
Le domande di nei confronti di vengono rigettate. CP_1 Controparte_2
Conseguentemente, la domanda di garanzia formulata da avverso la compagnia CP_2 assicurativa resta assorbita.
Poiché a fronte delle domande formulate a suo danno dalla convenuta Controparte_2
, ha legittimamente chiamato in garanzia la propria compagnia di assicurazione, l'onere CP_1 delle spese di difesa di quest'ultima gravano sulla stessa (Cass. n. 6144/24, rv. CP_1
670458).
Le istanze istruttorie riproposte dalle parti nel precisare le conclusioni vanno disattese, non essendo rilevanti per la decisione.
Le spese vengono liquidate, come in dispositivo, in considerazione della complessità e del valore della lite e tenuto conto, per che l'attività difensiva si è limitata al Controparte_2 deposito della comparsa di costituzione e alla partecipazione alle due udienze del 10.6.2025 e del 4.12.2025 (la seconda mediante deposito di note ex art. 127 ter c.p.c.).


PQM


Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni diversa domanda disattesa:
18 1) condanna a pagare a e in solido la somma di € CP_1 Parte_1 Parte_2
9.782,49, maggiorata con la rivalutazione e con gli interessi maturati al tasso di cui al comma quarto dell'art. 1284 c.c. dal 21.11.2024 al saldo;

2) rigetta le domande svolte da avverso CP_1 Controparte_2
3) condanna previa parziale compensazione delle spese tra parte attrice e CP_1 parte convenuta nei limiti di metà, a rifondere a e in solido la Parte_1 Parte_2 restante quota delle spese di difesa del presente giudizio, liquidate per l'intero in €
5.720,00, di cui € 4.500,00 per compensi, € 545,00 per esborsi, ed il resto per rimborso forfettario, oltre ad IVA se dovuta e CPA;

4) condanna a rifondere a le spese di difesa del presente CP_1 Controparte_2 giudizio, liquidate in € 3.852,50, di cui € 3.350,00 per compensi ed il resto per rimborso forfettario, oltre ad IVA se dovuta e CPA;

5) condanna a rifondere a le spese di difesa del CP_1 Controparte_3 presente giudizio, liquidate in € 5.175,00, di cui € 4.500,00 per compensi ed il resto per rimborso forfettario, oltre ad IVA se dovuta e CPA.
Vicenza, 5 dicembre 2025
IL GIUDICE dott. Dario Morsiani
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