R. G. n. 976 / 2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BARCELLONA POZZO DI GOTTO
Il Giudice
Nel procedimento iscritto al n. RG 976/2021, viste le note di trattazione depositate telematicamente dall'avv. Filippo Bisognano, nell'interesse di e Parte_1 dall'avv. Sergio Alfano per sulla scorta del decreto di CP_1 regolamentazione dell'udienza del 13.10.2025 adottato ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. in data 14.10.2024, (fissata per la discussione ai sensi dell'art. 281 sexies cpc – con provvedimento del 14.10.2024 poi reiterato) - pronuncia la seguente SENTENZA tra
, (c.f. ), nata a [...] P.G. il Parte_1 C.F._1
18.03. 1980 ed ivi residente in [...], elettivamente domiciliata in Barcellona Pozzo di Gotto, Via Pitagora n.10, presso l'Avv. Filippo Bisognano che la rappresenta e difende per procura in atti.
-attrice- CONTRO
, (c.f. ), nata a [...] il [...], residente in [...]C.F._2
Barcellona contrada Caraò, elettivamente domiciliato in Barcellona via Don Minzoni n. 13, presso lo studio dell'avv. Antonino Pino che la rappresenta e difende per mandato in atti. (c.f. ), nato a [...] P.G. il 15.3.1953 CP_1 C.F._3 ed ivi residente in [...], presso lo studio dell'avv. Sergio Alfano che lo rappresenta e difende per mandato in atti.
-convenuti-
Oggetto: Vendita di cose immobili.
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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Occorre premettere che la presente sentenza, secondo la previsione di cui all'art. 132 c.p.c. così come novellato dalla L. n. 69 del 2009, nonché del riformato art. 118 delle disp. att. c.p.c. (ex D.L. n. 69/2013), contiene solo la esposizione concisa delle ragioni in fatto ed in diritto che sorreggono la decisione, con limitata parte descrittiva delle attività processuali svolte. La vicenda scaturisce dall'atto di citazione datato 27.05.2021 con cui l'attrice esponeva che con “contratto preliminare del 13/2/2019 la si Parte_1 obbligava ad acquistare, per il prezzo di euro 75.000,00, la piena proprietà di una unità immobiliare sita in Barcellona P.G. (ME), Via San Vito n.20, in catasto individuata al foglio 18 part. 1837 sub 22, di proprietà dei Sigg. e CP_1 [...]
e da quest'ultimi promessa in vendita…” e che la stessa versava ai CP_2 promittenti venditori la somma di euro 5.000,00 (euro cinquemila/00) a titolo di caparra confirmatoria. L'attrice esponeva, altresì, che le parti avevano sottoposto il preliminare alla condizione essenziale che: “nel caso in cui la Sig. non avesse Parte_1 ottenuto il mutuo nel termine di cinque mesi da quando parte promittente ( CP_1
e ) avesse esibito la documentazione specificata nel preliminare il
[...] CP_2 preliminare doveva intendersi come non posto in essere e la parte promittente venditrice doveva restituire quanto ricevuto (ossia la somma di euro 5.000,00) senza interessi, spese o doppio” pertanto, non avendo parte attrice ottenuto il chiesto mutuo e rimaste prive di riscontro le reiterate richieste di restituzione della caparra confirmatoria, l'attrice citava innanzi a questo Tribunale e CP_1 CP_2 chiedendo: “1) ritenere e dichiarare che il contratto preliminare del 13/2/2019, di cui in premessa si è risolto ed è da considerarsi come non posto in essere, essendosi verificata la condizione essenziale della mancata concessione del mutuo da parte della alla odierna attrice (promittente acquirente) ; 2) CP_3 Parte_1 conseguentemente, ritenere e dichiarare il diritto della Sig. alla Parte_1 restituzione, da parte dei convenuti e , della somma di euro CP_1 CP_2
5.000,00 (euro cinquemila/00), dalla Sig. pagata ai Sigg. Parte_1 CP_1
e (con assegno di conto corrente postale non trasferibile
[...] CP_2
n.7228460832-08 emesso in data 13/2/2029 da - filiale di Messina), al CP_4 momento della stipula del preliminare del 13/2/2019, meglio specificato in premessa;
3) conseguentemente, condannare i convenuti e , in solido o CP_1 CP_2
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con l'altro criterio che l'On. Tribunale vorrà stabilire, a restituire e pagare alla Sig.
la somma di euro 5.000,00 (euro cinquemila/00), oltre interessi Parte_1 legali con decorrenza dalla notifica dell'atto extragiudiziale di messa in mora ( 14/7/2020) e fino alla data (27/05/2021) di redazione del presente atto e quantificati in euro 1,36 e successivamente dal 28/5/2021 fino al soddisfo. 4) Condannare i convenuti e , in solido o con l'altro criterio che l'On. CP_1 CP_2
Tribunale vorrà stabilire alla rifusione, in favore della concludente Parte_1 delle spese e dei compensi di causa”. Con comparsa di costituzione e risposta del 02.11.2021 si costituiva CP_2 chiedendo: “1) In via preliminare ritenere e dichiarare la propria incompetenza per valore in favore del Giudice di Pace di Barcellona P.G.; 2) In subordine rigettare la domanda attrice con qualsiasi statuizione conforme a legge;
3) condannare l'attrice al pagamento in favore dell'attore di spese e compensi di giudizio con distrazione in favore del sottoscritto procuratore antistatario che rende la dichiarazione di legge”. Con comparsa di costituzione e risposta del 02.11.2021 si costituiva, altresì, CP_1 chiedendo: “1) In via preliminare ritenere e dichiarare la propria
[...] incompetenza per valore in favore del Giudice di Pace di Barcellona P.G.; 2) in subordine rigettare la domanda attrice con qualsiasi statui zione conforme a legge;
3) condannare l'attrice al pagamento in favore del convenuto di spese e compensi di giudizio con distrazione in favore del sottoscritto procuratore antistatario che rende la dichiarazione di legge”. Alla udienza dell'08.11.2021 venivano concessi i termini ex art. 183, comma 6, cpc. e alla udienza del 03.10.2022 il Giudice ammetteva l'interrogatorio formale dell'attrice così come richiesto dalle parti convenute nelle rispettive memorie n.

2. Espletato l'interrogatorio formale dell'attrice, con provvedimento del 28.12.2023 il Giudice “rilevato che allo stato la causa appare istruita” rinviava, per la precisazione delle conclusioni alla udienza del 14.10.2024 e successivamente era fissata la discussione ex art. 281 sexies cpc per la udienza del 13.10.2025 che si svolgeva ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. (con scambio di note in sostituzione della presenza fisica dei procuratori delle parti) e così è stata incamerata così in decisione. MOTIVI DELLA DECISIONE Preliminarmente, sulla eccepita incompetenza per valore in favore del Giudice di Pace di Barcellona P.G. si osserva. I convenuti e sono decaduti dal diritto di eccepire CP_2 CP_1
l'incompetenza per valore del Giudice adito, ex art. 38 cpc, essendosi gli stessi
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costituiti in giudizio in data 02.11.2021, sei giorni prima della prima udienza fissata per l'08.11.2021. L'eccezione di incompetenza per valore, a pena di decadenza, andava fatta nella comparsa di risposta tempestivamente depositata. Occorre, tuttavia evidenziare, che la predetta eccezione è infondata, atteso che parte attrice chiede la restituzione della caparra confirmatoria dell'importo di € 5.000,00 oltre “gli interessi legali che vengono fatti decorrere dalla notifica dell'atto extragiudiziale di messa in mora notificato il 14/7/2020 e fino alla data (27/05/2021) di redazione del presente atto e quantificati in euro 1,36…” per un totale di euro 5.001,36. La somma richiesta, quindi, rientra in ogni caso nella competenza per valore del Giudice adito. Infatti, come richiamato dalla attrice, ai sensi dell'art. 10 cpc, comma 2, nella determinazione del valore gli interessi scaduti, anteriori alla proposizione della domanda, si sommano al capitale. Sul punto: “Ai fini della determinazione della competenza per valore in ordine alla domanda relativa a somma di danaro, vanno sommati al capitale, ex art. 10, comma 2, c.p.c., gli interessi di mora già maturati
“ante litem” ed autonomamente richiesti, ma non quelli moratori scaduti che non formino oggetto di apposita istanza, né quelli genericamente richiesti, perciò da intendersi come interessi successivi alla data di notifica dell'atto giudiziale introduttivo che, di per sé, vale altrimenti a costituire in mora il debitore” (Corte di Cassazione Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 17860 del 19/07/2017). Ciò detto, nel merito. Le domande di parte attrice sono fondate a vanno accolte. La questione posta dalla parte attrice è riferita al preliminare di compravendita del 13.02.2019 stipulato tra le parti con il quale convenivano che “… I coniugi CP_1
e , con ogni garanzia di legge, si obbligano a vendere ad
[...] CP_2 Pt_1
la quale si obbliga ad acquistare: la piena proprietà di un'unità
[...] immobiliare facente parte di un fabbricato ultimato, sito in Barcellona Pozzo di Gotto, via San Vito, numero 20, e precisamente dell'unità immobiliare ultimata, ubicata al terzo piano, avente una consistenza catastale di metri quadrati 240 ed una superficie catastale totale di 261 metri quadrati… distinta nel catasto fabbricati del Comune di Barcellona P.G., al foglio 18, particella 1837, subalterno 22, categoria c/2, classe 2, rendita euro 557,77…”. Nel preliminare, fra l'altro, testualmente si legge: “Le parti si danno atto che all'oggi, quanto promesso in vendita, nei progetti di cui alle superiori concessioni
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edilizie, è destinato a sottotetto non abitabile. In merito, la odierna parte promittente venditrice dichiara e garantisce di avere inoltrato al Comune di Barcellona PG… richiesta di permesso di costruire in forza della quale si chiede il mutamento di destinazione d'uso da sottotetto non abitabile a civile abitazione. In merito a detta pratica urbanistica in itinere, le parti sottoscritte nel mentre si dichiarano edotte della stessa, convengono che l'epilogo positivo di detta pratica condizione presente atto, nel senso che, se nel termine di sei mesi da oggi, detta richiesta di mutamento di destinazione d'uso non venisse accolta, il presente preliminare dovrà intendersi come non posto in essere e la parte promittente venditrice dovrà restituire quanto ricevuto senza interessi spese o doppio…” Ed ancora: “La vendita procederà a corpo per il prezzo convenuto e pattuito di euro 75.000 della quale somma oggi, a titolo di caparra confirmatoria, la parte promissaria acquirente, paga a mezzo assegno di conto corrente postale non trasferibile di , filiale di Messina, strada CP_4 statale 114, Km 5002, emesso in data odierna distinto col numero 7228460832- 08, la somma di euro 5.000 all'odierna parte promittente venditrice, la quale allo stesso titolo se la riceve e rilascia relativa quietanza, salvo buon fine del titolo sopraindicato. La restante somma saldo, pari ad euro 70.000, sarà pagata come infra si dirà. Per reperire detta residua somma, dopo che si è proceduto al predetto cambio di destinazione d'uso, sarà stata effettuata la predetta variazione catastale e sarà stata fornita la predetta segnalazione certificato di agibilità, la parte promissaria acquirente dovrà fare ricorso ad un mutuo;
… In merito a detto mutuo, la parte promissaria acquirente una volta in possesso dei documenti di cui sopra, si attiverà immediatamente presso la banca di propria fiducia per ottenere la concessione di detto mutuo, obbligandosi ad esibire, con tempestività tutta la documentazione che le compete ferma la diligenza della parte promissaria acquirente a seguire detto iter per ottenere detto mutuo ed esibire tutta la documentazione richiesta, nel caso in cui detto un mutuo non venisse concesso entro 5 mesi da quando la parte promittente venditrice avrà esibito la documentazione di cui sopra il presente preliminare dovrà intendersi come non posto in essere e la parte promittente venditrice restituirà quanto ricevuto senza interessi, spese o doppio. In buona sostanza il presente preliminare è sottoposto alle due condizioni sopra indicate”. Dalla documentazione versata in atti è emerso che l'agenzia di intermediazione immobiliare, incaricata dalle parti, ha ricevuto in data 05.05.2019 dal convenuto estratto di mappa;
copia permesso di costruire e copia segnalazione CP_1
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certificata per l'agibilità. Documentazione trasmessa alla attrice per l'espletamento dell'iter per l'ottenimento del mutuo. L'attrice, sottoposta ad interrogatorio formale alla udienza del 10.07.2023, ha riferito che “si confermo la prima circostanza che mi viene letta (Essere vero o no che entrambe le parti, per le trattative della compravendita dell'appartamento oggetto di causa si avvalevano dell'attività di mediazione della “Longano Immobiliare snc); nella occasione ho avuto a che fare con il sig. riguardo la seconda CP_5 domanda (Essere vero che il legale rappresentante della società immobiliare, sig.
ricevuta la documentazione attestante la variazione della CP_5 destinazione d'uso dell'immobile promesso in vendita ne dava immediata comunicazione all'attrice) posso dire che io ho ricevuto i documenti dal sig. CP_5 alla fine di maggio 2019 ma non so quando lui li abbia avuti;
anzi un ultimo documento mi fu dato su mia richiesta, in quanto sollecitata dalla banca, nell'agosto 2019 circa il 9/10 agosto mentre il tecnico della banca faceva il sopralluogo. preciso che quest'ultimo documento non mi era stato offerto prima dal ma solo su CP_5 mia richiesta mi è stato dato;
non ricordo che tipo di documento si trattasse”. È stato, quindi, documentalmente provato che la ricevuti i Parte_1 documenti nel mese di maggio 2019 ed adoperatasi per l'ottenimento del mutuo, in data 01.09.2019 era informata dal Banco BPM, filiale di Milazzo, del mancato accoglimento della richiesta di finanziamento (cfr. allegato n. 3 dell'atto di citazione). È altresì altrettanto documentalmente provato che, malgrado le successive reiterate richieste di restituzione della caparra confirmatoria, da ultimo quella svolta con atto stragiudiziale del 14.07.2020, parte convenuta non abbia provveduto alla restituzione dell'importo ricevuto a titolo di caparra confirmatoria. Per costante orientamento della Suprema Corte: “qualora le parti abbiano subordinato gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga un mutuo per il pagamento del prezzo, e tale evento non si realizzi, non rileva quanto stabilito dall'art. 1359 c.c., ma quanto pattuito dalle parti: nel caso di specie la risoluzione del contratto” (Cassazione Civile, Sez. II, ordinanza n. 17571 del 31 maggio 2022). Ed ancora: “è altresì pacifico che la mancata erogazione del prestito comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell'art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché questa disposizione è inapplicabile qualora la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione
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abbia interesse all'avveramento della condizione (c.d. condizione bilaterale), sia perché l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto essa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista (Cass. n. 22046 del 2018; Cass. n. 10074 del 1996)”. Nel caso di specie, verificandosi la condizione risolutiva del suddetto contratto preliminare, stante la mancata concessione alla Accetta del mutuo da parte della il contratto preliminare del 13/2/2019 intercorso tra le parti in causa si è CP_3 risolto ed è da considerarsi come non posto in essere, con diritto della attrice alla restituzione, da parte dei convenuti e , della somma di euro CP_1 CP_2
5.000,00 (euro cinquemila/00), quale caparra confirmatoria, oltre interessi legali che vengono fatti decorrere dalla notifica dell'atto extragiudiziale di messa in mora notificato il 14/7/2020 e fino alla data (27/05/2021) di redazione dell'atto di citazione e quantificati in euro 1,36 e successivamente gli interessi maturandi dal 28/5/2021 fino al soddisfo. Peraltro, non appare giuridicamente rilevante la argomentazione di parte convenuta - secondo cui lo stesso “…adempiva puntualmente alla sua CP_1 obbligazione…”, mentre “… l'attrice restava inadempiente poiché non provvedeva nel termine convenuto alla stipula dell'atto pubblico di trasferimento, tanto che il deducente con lettera racc.- a. r. del 18/10/2019, che si allega in copia fotostatica ne chiedeva notizie evidenziando al contempo, di avere rifiutato di vendere a terzi l'immobile oggetto del preliminare di vendita…”, ritenendo così che “…In maniera strumentale, dopo il ricevimento di detta missiva, con lettera racc.a.r. del 25/10/2019 in atti, l'attrice comunicava tardivamente il diniego dell'istituto di credito di concederle il mutuo richiesto...” (cfr. comparsa di costituzione del 2.11.2021). Ed infatti a parte che la tempistica dei fatti è molto contenuta, vi è anche da considerare che nessun termine fosse previsto nel preliminare, finalizzato alla comunicazione dell'esito della pratica di mutuo;
né un termine essenziale per la stipula del contratto definitivo poiché era pattuito che “…nel caso in cui detto mutuo non venisse concesso entro cinque mesi da quando la parte promittente venditrice avrà esibito la documentazione di cui sopra, il presente preliminare dovrà intendersi come non posto in essere e la parte promittente venditrice restituirà quanto ricevuto
…”. Dal ché è conseguenziale la condanna dei convenuti e , in CP_1 CP_2
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solido, al pagamento in favore della della somma di euro 5.000,00 Parte_1
(euro cinquemila/00), oltre interessi legali con decorrenza dalla notifica dell'atto extragiudiziale di messa in mora (14/7/2020) e fino alla data del 27/05/2021 di redazione dell'atto introduttivo del giudizio e quantificati in euro 1,36 e dal 28/5/2021 fino al soddisfo. Le suddette statuizioni sono assorbenti di ogni ulteriore decisione sulle altre domande formulate dalle parti in quanto ultronee. Sulle spese processuali. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono, dunque, poste a carico di parte convenuta, in solido. La liquidazione è effettuata direttamente in dispositivo e, considerata la limitata attività processuale e la assenza di questioni complesse, determinata sulla base dei parametri minimi dello scaglione di riferimento per valore sulla base delle tariffe vigenti ex DM 147/2022, individuato in quello fino a €. 5.200.

P. Q. M.


Il Tribunale di Barcellona P. G., definitivamente decidendo, ogni contraria istanza, domanda e/o eccezione disattesa nel giudizio iscritto al n. R. G.
976/2021:
1) Rigetta la eccezione di incompetenza per valore del Giudice adito per le ragioni di cui in parte motiva.
2) Dichiara risolto il contratto preliminare del 13/2/2019 intercorso tra le parti, essendosi verificata la condizione essenziale della mancata concessione del mutuo da parte della alla promittente acquirente CP_3
; Parte_1
3) Dichiara il diritto della alla restituzione da parte dei Parte_1
convenuti e , della somma di euro 5.000,00 (euro CP_1 CP_2
cinquemila/00), per l'effetto
4) Condanna i convenuti e , in solido, a restituire e CP_1 CP_2
pagare alla la somma di euro 5.000,00 (euro Parte_1
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cinquemila/00), oltre interessi legali con decorrenza dalla notifica dell'atto extragiudiziale di messa in mora (14/7/2020) e fino alla data di redazione dell'atto introduttivo del giudizio (27/05/2021) e quantificati in euro 1,36 e successivamente dal 28/5/2021 fino al soddisfo.
5) Rigetta nel resto.
6) Condanna e , in solido, al pagamento in favore di CP_1 CP_2
delle spese del giudizio che secondo i parametri Parte_1
prossimi ai medi di cui al DM 147/22, per come spiegato in parte motiva, vengono liquidate in €.1.278,00, oltre spese esenti pari a €. 98,00, spese generali e oneri fiscali come per legge.
Barcellona P.G., il 17.10.2025.
Il G. I. in funzione di giudice unico got NC NT
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