REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PESARO in composizione monocratica, nella persona del GOT
Gianfranco Tamburini ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2477 2021 promossa
DA
rappresentato e difeso dagli Avv.ti Parte_1
MASSIMO STOLFA e CATIA GARBULLI
attore
CONTRO
rappresentata e difesa dall'Avv.to LUCA FABBRI e domiciliata CP_1 elettivamente in Via Flaminia 57/49 , 61036 Colli al Metauro
convenuta
CONCLUSIONI
Per parte attrice : “Voglia il Tribunale adito, respinta e disattesa ogni avversaria domanda ed eccezione: a) accertare il diritto di servitù delle tubazioni e canalizzazioni e comunque di servitù prediale come meglio descritta in narrativa, attraverso e a carico del fondo servente e quindi il piano primo, di proprietà della ed in favore del CP_1 fondo dominante, e cioè del locale a piano terreno di proprietà dell'attore, dell'edificio sito in Fano, alla Via De Gasperi, 9, fondi meglio descritti in narrativa;
b) accertata e confermata la servitù prediale in favore del locale a piano terreno di proprietà dell'attore, condannare il convenuto al ripristino delle servitù e al compimento, a proprie spese, di tutte le opere necessarie alla loro restaurazione;
c) conseguentemente, ritenuta e dichiarata la società convenuta, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, e/o chi per essa e con la stessa convenuta in concorso, responsabile delle condotte illecite pagina 1 di 9 poste in essere al fine di impedire ed eliminare le servitù sopra descritte, condannarla al risarcimento del danno ulteriore in €.50.000,00 o in quella somma maggiore minore che risulterà a istruttoria esperita, per tutte le ragioni in narrativa spiegate;
d) comunque, condannare la società convenuta al risarcimento dei danni in favore dell'attore per mancato godimento dell'immobile di sua proprietà dal 24 gennaio 2013 a tutt'oggi, e comunque dell'eventuale deprezzamento di valore dell'immobile conseguente anche ai lavori di ripristino, e al risarcimento di tutti i danni eventuali da mancato utilizzo dell'impianto di ventilazione meccanica, imputabili alla condotta della società convenuta.
Con interessi e rivalutazione monetaria dalla domanda del 22/3/2013 al saldo effettivo.
In ogni caso, vinte le spese e compensi di causa, comprese quelle per eventuali consulenze di Ufficio e di parte.”
Per parte convenuta : “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, previa ogni necessaria declaratoria,
NEL MERITO:
respingere le domande tutte di siccome infondate Parte_2 in fatto ed in diritto;
per completezza difensiva ogni eventuale credito risultante a favore del Parte_1 previa riduzione a quanto di giustizia, dovrà essere compensato con i crediti di cui alla domanda riconvenzionale oggi avanzata.
IN VIA RICONVENZIONALE:
1) previa ogni necessaria declaratoria, condannare il sig. Parte_2 al risarcimento dei danni in favore della società nella misura
[...] Controparte_1 che risulterà di Giustizia all'esito della presente causa, maggiorata degli interessi legali ex art. 1284 1° comma dal sorgere del credito sino alla data del presente atto e dalla data del presente atto al saldo ex art. 1284 4° comma, nonché del maggior danno ex art. 1224 cc dal dì del dovuto all'effettivo soddisfo;

2) accertato e dichiarato che lo scoperto condominiale asfaltato latoFano destinato a parcheggio è in uso esclusivo sia al sig. sia alla società Parte_1 Controparte_1 conseguentemente ordinare al sig. a) di Parte_2 rimuovere il cancello scorrevole, i manufatti in legno, la pavimentazione prefabbricata e quant'altro ivi abusivamente collocato;
b) comunque di rilasciarlo perconsentirne l'uso anche alla convenuta contitolare, che vi dovrà ricavare i parcheggi obbligatori per legge;

3) accertata e dichiarata la proprietà condominiale dei marciapiedi lato mare e lato monte, ordinare al sig. la rimozione delle recinzioni di Parte_2
pagina 2 di 9 delimitazione tuttora esistenti, seppure parte di esse amovibili, anche al fine di consentire all'attrice e al condominio l'accesso e la manutenzione degli allacci degli appartamenti alla rete fognaria;

4) accertato e dichiarato che il sig. ha Parte_2 illegittimamente ampliato verso Fano e verso mare l'area (portico) di cui ha l'uso esclusivo in forza dell'atto di acquisto a rogito Notaio chiudendo la stessa con una Per_1 recinzione metallica in parte insistente su uno spazio condominiale e edificandovi due unità immobiliari poi condonate ad uso ufficio, ordinare al convenuto il ripristino dei confini legali e la demolizione degli immobili predetti.
IN OGNI CASO:
Con vittoria di spese e compensi di giudizio, anche di appello, da distrarsi a favore del sottoscritto avvocato antistatario.”
MOTIVI DELLA DECISIONE
1) Il sig. chiamava in presente giudizio Parte_2 [...]
a seguito di dichiarazione di nullità dell'originaria citazione e in sede di CP_1 riassunzione successiva a sentenza della C.A., al fine di sentire accogliere le conclusioni più sopra riportate.
A tal fine deduceva di essere proprietario sin dal 1979, dell'unità immobiliare sita nel
Comune di Fano, alla Via De Gasperi, 9, e contraddistinta, al Catasto dei Fabbricati, al
Foglio 54 mappale 144 sub. 39, cioè del locale commerciale attualmente adibito a discoteca con annesso scoperto esclusivo posto sul retro, e titolare di parcheggio privato posto al fianco sinistro (attualmente giardino del locale), oltre ad altre unità nello stesso immobile.
Deduceva che dal 1979, il locale a uso discoteca, come il sovrastante locale a uso ristorante, erano dotati di impianto di ventilazione e ricambio aria, vieppiù in forza del fatto che il locale adibito a discoteca non aveva finestre.
Gli impianti dei due locali erano autonomi e separati come da originario progetto dello
Studio Termotecnico di ND AR di Pesaro.
Il dava in gestione il locale discoteca e, quando ne rientrava in possesso, Parte_1 constatava che gli impianti di ventilazione e areazione del locale e gli scarichi verso l'esterno non potevano essere utilizzati perché le tubazioni erano state abusivamente interrotte, durante l'esecuzione di lavori, dalla società proprietaria dei locali CP_1 sovrastanti.
pagina 3 di 9 Al fine di accoglimento della domanda deduceva altresì che la servitù in questione traeva origine da destinazione del padre di famiglia e pertanto era presente sin dalla creazione del condominio . Controparte_2
Si costituiva a sua volta contestando, in fatto ed in diritto, le avverse pretese ed CP_1 in particolare deducendo la prescrizione, per non uso ultraventennale ex art. 1073 cc., della pretesa servitù.
La Convenuta eccepiva inoltre nel merito che gli impianti erano stati modificati dai gestori del locale discoteca mediante applicazione di split di climatizzazione con pompa di calore, rimanendo essa convenuta estranea ad ogni modifica.
L'impianto di ricircolo dell'aria e di riscaldamento era poi, con tutta evidenza, stato dismesso prima della divisione derivante dalle vendite.
Tale fatto, ad avviso della convenuta era attestato dall'assenza, nelle planimetrie catastali, di un impianto come quello preteso da parte attrice.
inoltre, proponeva riconvenzionale eccependo lo smontaggio da parte del CP_1 dei ponteggi posti in situ per lavorazioni di cantiere ed al contempo la posa Parte_1 in opera di una recinzione metallica ed un cancello, così impedendo alla di CP_1 procedere coi lavori di ristrutturazione e ammodernamento dell'impiantistica idrica e di scarico a servizio degli appartamenti in corso di realizzazione.
Detto comportamento, continuava veniva ripetutamente sanzionato dal CP_1
Tribunale di Pesaro e la reimmessa nel possesso, stante le reiterate azioni CP_1 emulative poste in essere dal . Parte_1
Quest'ultimo, non contento, si appropriava indebitamente, inoltre, di uno spazio condominiale su cui edificava due locali che poi assoggettava a sanatoria e lo stesso faceva con delle aree comuni asservendole ad uso esclusivo della discoteca e del ristorante impedendo di fatto la regolare esecuzione delle opere di ristrutturazione degli immobili al primo piano con danni da ritardata esecuzione dei lavori.
Di qui le conclusioni sovra esposte.
La causa veniva istruita mediante prove testimoniali e CTU tesa a verificare se all'atto della edificazione dello stabile le porzioni immobiliari per cui è causa fossero, quanto alle canalizzazioni ed impiantistiche di areazione, tra loro legate da rapporto di servitù per destinazione del padre di famiglia, al contempo richiedendosi al CTU di individuare i relativi tracciati originari e le eventuali successive modifiche, al contempo individuando le opere necessarie e i relativi costi dei lavori di ripristino allo stato originario, quantificando l'eventuale deprezzamento di valore dell'immobile di proprietà dell'attore pagina 4 di 9 e i danni da mancato utilizzo se, ed in quanto ricorrenti, accertando altresì se lo scoperto condominiale asfaltato lato Fano destinato a parcheggio fosse in uso esclusivo sia al sig. che alla , se il marciapiedi lato mare e lato monte fossero o Parte_1 CP_1 meno di proprietà condominiale, se le unità immobiliari condonate fossero state realizzate su ampliamento dell'area di sedime di proprietà condominiale.
All'esito della CTU la causa veniva assunta in decisione.
2) Deve qui in primo luogo osservarsi, ai fini della soluzione della presente vicenda, che il teste afferma di essere intervenuto nel 2007 in loco, rilevando che l'impianto di Tes_1 ventilazione era funzionante
Solamente nel 2012 il teste ebbe modo di verificare come il sistema fosse cambiato e l'aria venisse presa dall'esterno, osservando che la posa in opera di split non avrebbe inciso giacchè l'aria comunque avrebbe dovuto prendersi in altro modo.
Risulta quindi che le canalizzazioni fossero ancora in situ in un periodo ricompreso tra il
2007 ed il 2012.
Alla luce di quanto sopra, è evidente che nessuna prescrizione possa essersi verificata giacchè il sistema era attivo quanto meno entro quel lasso di tempo.
D'altro canto la reale situazione è ulteriormente chiarita dalla CTU ammessa in giudizio.
La risposta sintetica al quesito è infatti la seguente:
In estrema sintesi, non vi sono documenti che accertino come l'impianto era in origine se non un progetto dello studio AR. La montante che dal piano terra sbucava sulla copertura del piano primo è stata interrotta all'altezza del solaio tra piano terra e piano primo causando danno al locale al piano terra. Il ripristino della montante, considerando anche le spese tecniche, ammonta ad € 8.247,97, come già dettagliate.
Discorso diverso per le colonne di scarico che stando alla documentazione agli atti e alle varie scritture sarebbero da rimuovere a condizione che vi siano le vecchie calate del ristorante da utilizzare;
questa procedura a mio avviso non è percorribile senza recare, comunque sia, danno o disagio al locale del piano terra per i vari allacci alle tubature e condotte, sempre ammesso che siano utilizzabili. Le colonne esterne, ad ogni modo non consentono l'apertura degli infissi del piano terrra ed andrebbero quanto meno rettifciate e aggiustate. Si fa notare che passando esternamente replicherebbero le colonne già esistenti e poste lato mare, ricoperte da un carter metallico. Il mancato utilizzo del piano terra, per il non corretto funzionamento dell'impianto di ventilazione, ha cagionato un danno di € 38.549,43 al piano terra come dettagliato alle pagine precedenti. Il parcheggio esterno è in uso comune con l'ex ristorante e dunque con i
pagina 5 di 9 nuovi appartamenti realizzati, come già discusso, in base all'atto del notaio Il Per_1 marciapiede è condominiale e la recinzione che lo delimitava è stata quasi totalmente rimossa. Il portico, oggetto tra l'altro di condono, è ad uso esclusivo della discoteca
Su dette conclusioni ci si deve soffermare.
Il CTU ha accertato che con l'iniziale concessione edilizia per l'intero immobile, la ditta edificatrice non aveva considerato di realizzare al piano terra una discoteca. CP_3
Il locale discoteca viene pertanto a ciò adibito solo con successiva variante ottenendo la relativa agibilità.
Ciò ovviamente significa che l'immobile era adeguato alla destinazione d'uso prevista con variante.
Significativo, ad avviso di questo giudicante, che proprio il tracciato risultante dalla pianta AR, da cui risulta l'impiantistica di areazione, sia stato realizzato su committenza del ancorchè lo stesso AR si sia espresso in termini dubbiosi CP_3
e negativi circa la sua realizzazione.
Pur in assenza di tracciati dell'impiantistica depositati, perché, come rilevato dal CTU, all'epoca amministrativamente non richiesto, proprio il costruttore dava tuttavia corso alla variante realizzativa della discoteca, ed avendo ottenuto la relativa agibilità, con evidenza la dotava del relativo indispensabile impianto di areazione in assenza del quale non avrebbe potuto avere alcun titolo autorizzatorio .
Ciò che rileva in questa sede è quindi che le canalizzazioni di areazione fossero state applicate all'immobile dal suo costruttore e di esse sembra trovarsi traccia, sia pur minima, nella relazione tecnica allegata alla pratica dei vigili del Fuoco iniziale con imposizione della relativa servitù che deve quindi intendersi imposta per volontà del padre di famiglia.
Ciò accertato diviene irrilevante conoscere chi abbia concretamente provveduto alla loro interruzione, se che acquistava nel 2008 (cfr atto di costituzione o il CP_1 CP_1 suo dante causa, risultando comunque accertato che nel 2007 vi era funzionamento delle condotte di areazione, mentre non vi era più nel 2012 (cfr teste . Tes_1
Una ulteriore migliore indicazione del periodo cui far risalire l'interruzione del sistema di ventilazione può aversi in ragione della valutazione incrociata tra la testimonianza più volte citata del teste (il sistema funzionava nel 2007) ed i rilievi del CTU, il quale Tes_1 accerta come l'esistenza dell'impianto di areazione appare confermata dai pinnacoli di captazione dell'aria indicati dallo stesso CTU nelle fotografie allegate alla perizia, pinnacoli che risultano in situ quanto meno sino al 2009.
pagina 6 di 9 Quanto sopra appare di per sé sufficiente a ritenere la sussistenza originaria della servitù imposta per volontà del pater familias e l'illegittimità della sua interruzione, con conseguente onere di riattivazione a carico dell'attuale proprietario del fondo servente.
Non potrà infatti eccepirsi la non apparenza delle opere destinate all'esercizio della servitù a ciò ostando, escludendone la clandestinità, sia il fatto che i pinnacoli di areazione erano ben visibili, quanto meno dalla strada, ma anche perché la condizione di
“visibilità” non richiede che essa sia permanente, essendo anche sufficiente la sua occasionale visibilità come nel caso in cui, effettuate lavorazioni nelle murature o pavimentazioni, le opere che rivelino la servitù vengano ad evidenza.
E ad evidenza appare chiaro siano venute giacchè le tubazioni sono state interrotte (cfr
CTU in cui si afferma “ La montante che dal piano terra sbucava sulla copertura del piano primo è stata interrotta all'altezza del solaio tra piano terra e piano primo….”).
Il fatto, infine, che della servitù oggetto di causa non si abbia esplicita menzione negli atti di trasferimento, potrà al più implicare richieste economiche tra il dante causa e l'acquirente dell'immobile gravato, ma certo non dar vita al diritto di interrompere arbitrariamente l'esercizio della servitù.
Deve quindi qui accogliersi la domanda di accertamento del diritto di servitù delle tubazioni e canalizzazioni d'areazione attraverso e a carico del fondo servente di proprietà della ed in favore del locale a piano terreno di proprietà dell'attore, CP_1 dell'edificio sito in Fano, alla Via De Gasperi, 9, con condanna del convenuto al ripristino a proprie spese.
Quanto ai richiesti danni il CTU ha quantificato gli stessi nella misura di € 38.549,43 per mancato utilizzo dell'immobile ex discoteca e la modalità di computo del danno fondata sul valore locativo appare adeguata all'individuazione del danno complessivo subito dalla interruzione della linea montante.
Quanto alle riconvenzioni proposte in giudizio deve osservarsi che la CTU ha accertato che il parcheggio esterno è, in base all'atto del notaio in uso comune con l'ex Per_1 ristorante e dunque con i nuovi appartamenti realizzati, mentre il marciapiede è condominiale e la recinzione che lo delimitava è stata quasi totalmente rimossa.
Il portico, oggetto di condono, è invece accertato dal CTU essere ad uso esclusivo della discoteca.
A fronte di tali accertamenti non può corrispondere una liquidazione di danni in favore dell' attore in riconvenzionale così come pretesi.
pagina 7 di 9 Deve infatti osservarsi che la domanda riconvenzionale fa riferimento a presunti danni derivanti dalla impossibilità di vendere, in epoche maggiormente convenienti, gli immobili indicati in giudizio, fatto, questo, che avrebbe ingenerato minori introiti e persino la revoca della linea di credito goduta dall'attore in riconvenzionale.
Se non che nulla supporta e comprova la tesi che parte attrice in riconvenzionale avrebbe effettivamente potuto vendere in anticipo, rispetto a quanto fatto, e tanto meno con maggior redditività.
Né ha dedotto, e tanto meno provato, gli elementi da porsi a base del computo dei pretesi maggiori costi e che le tempistiche imposte dal comportamento del Parte_1 avrebbero causato.
Parte attrice in monitorio chiede sì che una CTU quantifichi i relativi danni, ma non indica i parametri cui conformare detta indagine tecnica (gli stessi ritardi realizzativi sulla base del dedotto e del prodotto non appaiono né quantificati, né quantificabili) , di talchè la stessa indagine si palesa del tutto priva di ogni punto di partenza per l'effettuazione di qualsivoglia conteggio, risultando altresì del tutto ininfluente il valore di mercato potenziale dei beni in un dato periodo, se non si dimostri l'esistenza di rapporti tesi alla compravendita, falliti per le ragioni addotte in riconvenzionale.
Gli stessi costi amministrativi, invocati in relazione ai parcheggi, non appaiono liquidabili: deve infatti osservarsi che l'area in uso comune tra ex discoteca e proprietà non consente, proprio perché comune, di individuare aree di parcheggio CP_1 delimitate in misura e numero stabilmente in favore di questa o quella proprietà, giacchè semmai ciascuno avrà godimento dell'area avendo cura di non impedire all'altro di averne medesimo godimento, aspetto in vero del tutto in contrasto con la pretesa di individuare un'area di parcheggio stabilmente ed in via definitiva destinata a questa o quella proprietà in seno ad un'area comune (ciò prevede semmai la costituzione di un diritto reale che in quanto tale è possibile solo mediante contratto tra le parti (divisione volontaria) o divisione giudiziale (che può essere promossa da ciascun interessato).
Le riconvenzionali vanno pertanto rigettate.
Spese di presente giudizio in favore dell'attore ed a carico del convenuto, ivi comprese le spese di CTU nella misura di cui al dispositivo.

PQM

il Tribunale di Pesaro, in composizione monocratica, provvedendo sul giudizio introdotto da , per le motivazioni tutte sovra Parte_1 espresse, così decide pagina 8 di 9 1) accerta e dichiara l'esistenza del diritto di servitù delle tubazioni e canalizzazioni d'areazione attraverso e a carico del fondo servente di proprietà della ed in CP_1 favore del locale a piano terreno di proprietà dell'attore, dell'edificio sito in Fano, alla
Via De Gasperi, 9 nei limiti e come derivante dalla CTU in atti;

2) condanna per l'effetto il convenuto al ripristino a proprie spese delle linee interrotte come individuate dalla CTU in atti;

3) condanna parte convenuta al risarcimento del danno per le causali di cui in CP_1 parte motiva in favore di nella Parte_1 misura di € 38.549,43 oltre interessi e rivalutazione dalla domanda;

4) respinge per le ragioni di cui in parte motiva le riconvenzionali azionate;

5) condanna al pagamento delle spese di giudizio che si liquidano in favore di CP_1
in € 6.000,00 oltre 15% spese Parte_1 generali oltre accessori di legge;

6) pone definitivamente a carico di le spese di CTU come liquidate a mezzo CP_1 precedente decreto
Così deciso in Pesaro, in data 20/02/2025
Il G.O.P.
(Gianfranco Tamburini)
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