REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Santa Maria Capua Vetere
SEZIONE IV CIVILE in composizione monocratica, nella persona del giudice FL BO ha pronunziato la seguente
SENTENZA
AI SENSI DELL'ART. 429 C.P.C. nella causa civile di primo grado iscritta al n. 3976 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA
(CF: ) E Parte_1 C.F._1 Parte_2
(CF. ) elettivamente domiciliati in Indirizzo Telematico, presso C.F._2 il procuratore, Avv. BUONAMANO ANTIMO, che li rappresenta e difende per procura in atti. ricorrenti
E
(CF: ), elettivamente domiciliata in CP_1 C.F._3
Indirizzo Telematico, presso il procuratore, Avv. D'ONOFRIO ANGELO, che la rappresenta e difende per procura in atti. resistente
OGGETTO: risoluzione del contratto di locazione per finita locazione alla prima scadenza.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
1/7 nell'udienza del 12/12/2025, i procuratori delle parti hanno precisato le rispettive conclusioni come note di trattazione scritta ritualmente depositate ed all'esito questo giudice ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente sentenza dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione per intimazione di sfratto per finita locazione notificato in data
11/06/2025 i ricorrenti e hanno Parte_1 Parte_2 esposto:
- di essere proprietari dell'immobile sito in Cellole (CE), alla Via Giacomo Leopardi n.
37, identificato catasto fabbricati al foglio 152 part. 13, in virtù di atto notarile di compravendita del 31/05/2022;
- che i precedenti proprietari avevano concesso in locazione alla resistente l'immobile de quo con contratto di locazione di immobile ad uso abitativo stipulato in data
29/04/2021 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Caserta il 09/06/2022 al n.
19974 per la durata di anni quattro dal 01.05.2021 al 30.04.2025 per il canone annuo di
4800,00 euro;

- che in data 02/07/2022 i ricorrenti avevano comunicato il loro subentro nel contratto di locazione;

- che con raccomandata del 23/03/2026, i locatori hanno richiesto il rilascio dell'immobile;
- che con successiva comunicazione del 22/10/2024 i ricorrenti hanno comunicato formale e tempestiva disdetta del contratto per la scadenza del 30/04/2025;
- che a scadenza maturata il conduttore non ha rilasciato l'immobile.
Con comparsa del 20/06/2025 si è costituita in giudizio CP_1 opponendosi alla convalida, chiedendo il mutamento del rito ex art. 30, legge 392/78 e deducendo la irritualità e intempestività della disdetta.
2/7 All'udienza del 03/07/2025, rilevato che vi era necessità di applicazione, nel caso in esame, del rito di cui all'articolo 30, legge 392/78 (e non del rito speciale utilizzato da parte intimante) è stato disposto il mutamento del rito ai sensi dell'articolo 667 c.p.c.
Le parti hanno depositato memorie integrative nei termini e all'odierna udienza di discussione le parti hanno ribadito le proprie posizioni chiedendo l'accoglimento delle conclusioni già spiegate.
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Emerge, in primo luogo, che con contratto di locazione sottoscritto in data 29/04/2021
e registrato in data 03/05/2021, la resistente è entrata nel godimento dell'immobile in
Cellole (CE), alla Via Giacomo Leopardi n. 37, identificato catasto fabbricati al foglio
152 part. 13. Risulta, altresì, che i ricorrenti siano subentrati nella locazione per aver acquistato l'immobile in esame. Il contratto è stato stipulato per la durata di anni quattro decorrenti dal 01/05/2021 al 30/04/2025, rinnovabili per ulteriori quattro in mancanza di disdetta del locatore da inviarsi sei mesi prima della scadenza.
Si è documentato, poi, che con una prima missiva, raccomandata a.r. del 23/03/2023, ricevuta in data 24/03/2023, i locatori hanno richiesto il rilascio anticipato dell'immobile, senza indicare la data di scadenza del contratto né le necessità sottese dei locatori medesimi alla re-immissione nel possesso dell'immobile.
È stata versata in atti, inoltre, una seconda missiva del 20/10/2024 di “disdetta per finita locazione del contratto”, ove i locatori invece hanno indicato di non voler provvedere al rinnovo per la successiva scadenza del 30/04/2025 e rappresentato l'esigenza adibire l'immobile oggetto della locazione ad uso abitativo proprio.
La predetta comunicazione risulta inviata a mezzo raccomandata a.r. con posta privata, indirizzata all'indirizzo della conduttrice presso l'immobile locato con timbro di compiuta giacenza del 09/12/2024.
Con successivo deposito, unitamente alle memorie integrative, i locatori hanno prodotto l'avviso di giacenza del 23/10/2024 relativo alla raccomandata di cui sopra, dunque la disdetta può ritenersi giunta nella conoscenza della conduttrice nel termine di sei mesi prima rispetto alla scadenza contrattuale del 30/04/2025, ossia entro il 30/10/2024.
3/7 Invero, la disdetta è un atto unilaterale “recettizio”, che si perfeziona quando viene consegnata al destinatario o, comunque, quest'ultimo ha la possibilità di venirne a conoscenza.
Ai sensi dell'art. 1335 c.c. gli atti recettizi si reputano conosciuti nel momento in cui giungono all'indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia.
Dunque, una volta spedita la comunicazione, questa si presume a giunta a conoscenza del destinatario quando è entrata nella sua “sfera di conoscibilità”, cioè quando egli è posto nella condizione di venirne a conoscenza, pur se, di fatto, la lettera non è materialmente in suo possesso.
Con specifico riferimento alla disdetta del contratto di locazione, la Suprema Corte, (cfr. sentenza n. 27526/2013) ha precisato che essa si presume conosciuta dal destinatario nel momento in cui la lettera è recapitata al suo indirizzo e non nel diverso momento in cui egli ne prende effettiva conoscenza;
ne deriva che “la lettera raccomandata, non consegnata al conduttore destinatario per l' assenza sua e delle persone abilitate a riceverla, si presume pervenuta alla data in cui è rilasciato il relativo avviso di giacenza presso l'ufficio postale, restando irrilevante ai fini della tempestività della disdetta, rispetto al termine legale o convenzionale, sia il periodo legale del compimento della giacenza, sia quello intercorso tra l'avviso di giacenza e l'eventuale ritiro da parte del destinatario”.
Pertanto, la disdetta della locazione, inviata con raccomandata a.r., si considera perfezionata con la consegna al destinatario, o alta persona autorizzata a riceverla, trovato presso il suo domicilio dall'agente postale;
in caso contrario, la disdetta si perfeziona a partire dalla data dell'avviso di giacenza emesso dall'ufficio postale, di cui copia è inviata al mittente, che ne viene così informato. A nulla rileva, quale ulteriore conseguenza, il mancato ritiro della lettera da parte del destinatario, con la compiuta giacenza della spedizione, in quanto vale la presunzione di conoscenza di cui si è detto, salvi i casi di mancato ritiro per motivi a lui non imputabili e che egli stesso dovrà provare.
4/7 La comunicazione, dunque, risulta validamente eseguita nel termine di sei mesi prima rispetto alla scadenza contrattuale, risultando l'avviso di giacenza del giorno
23/10/2024.
In ordine al contenuto della comunicazione di disdetta, questo appare conforme alle prescrizioni dell'art. 3 della legge 431/1998, il quale richiede che “Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità; c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.”
Nel caso di specie, la motivazione fornita dal locatore rientra nell'ipotesi sub a), ossia la necessità di utilizzare l'immobile ad uso abitativo proprio.
5/7 Quanto poi all'effettività di tale destinazione, si deve affermare che “In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall'art. 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431, non è necessario che egli fornisca la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del citato art. 3, nell'eventualità in cui il locatore non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità.” (Cass. Sez.
3, Sentenza n. 25808 del 10/12/2009).
La domanda deve pertanto essere accolta, con la conseguenza che il contratto di locazione deve ritenersi risolto alla data del 30/04/2025 e la conduttrice deve essere condannata al rilascio dell'immobile libero da persone e cose non inerenti la locazione entro il termine di cui al dispositivo.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo, in applicazione del
D.M. 55/2014 e in relazione al valore del giudizio, con parametri medi ed esclusione della fase istruttoria e minimi per la fase decisionale essendosi concentrato il procedimento in una sola udienza.


P.Q.M.

il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa, così provvede:

1. accerta e dichiara che il contratto di locazione inerente l'immobile in Cellole (CE), alla Via Giacomo Leopardi n. 37, identificato catasto fabbricati al foglio 152 part. 13, è cessato, per diniego di rinnovo alla prima scadenza, alla data del 30/04/2025;

2. condanna per l'effetto la resistente a rilasciare, in favore dei CP_1 ricorrenti, e l'immobile indicato al Parte_1 Parte_2 capo di dispositivo che precede, vuoto e libero di persone e cose non oggetto della locazione;

6/7 3. visto l'art. 56 L. n°392/1978, considerate le ragioni della decisione ed il tempo trascorso dalla comunicazione di disdetta del locatore (ottobre 2024), nonché le condizioni delle parti in comparazione tra loro, fissa la data del 12/02/2026, per l'inizio dell'esecuzione per rilascio;

4. condanna al pagamento delle spese di lite in favore di CP_1
e che liquida in euro 76,00 per Parte_1 Parte_2 esborsi, euro 2.547,00 per compensi oltre spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e
CPA come per legge, con distrazione in favore del procuratore antistatario avv. Antimo
Buonamano.
Santa Maria Capua Vetere, lì 12/12/2025 .
Il giudice
FL BO
7/7