N. R.G. 42347/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE QUINTA CIVILE
Nella persona del Giudice Unico dott. Fabrizio Sanchioni, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al R.G.N. 42347 / 2024
TRA
rappresentato e difeso, per procura in atti, dall'Avv. MANNUCCI Parte_1
LUIGI ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Roma, Giunio Bazzoni n. 3; - Attore
-
E
in persona dall'amministratore p.t., rappresentato Controparte_1
e difeso per procura in atti, dall'Avv. GENNARO MASSIMILIANO ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, Via Duccio Galimberti n. 27;
-Convenuto-
Oggetto: Condominio, impugnazione di delibera assembleare
Conclusioni: i procuratori delle parti concludevano come da note scritte in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione, ritualmente notificato, , conveniva in giudizio, Parte_1 innanzi al Tribunale civile di Roma il , per ivi sentir accogliere le Controparte_2 seguenti conclusioni: “Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale e con ampia riserva di ulteriori azioni, nelle opportune sedi, per ottenere la consegna dei documenti richiesti e per l'accertamento di eventuali responsabilità professionali dell'Amministratore: In via principale, 1) Accertare l'illegittimità e dichiarare l'annullamento delle deliberazioni ai punti 1 e 3 all'O.d.G. dell'Assemblea Ordinaria del 20 giugno 2024 del Controparte_3
pagina 1 di 5 per i motivi meglio esposti in premessa, e per l'effetto, 2) Condannare il Controparte_3
, in persona dell'Amministratore p.t., a convocare, nei termini che saranno ritenuti congrui
[...]
e determinandone la decorrenza, l'Assemblea di condominio per la delibazione dei predetti punti
(approvazione rendiconto consuntivo 2023 e approvazione del rendiconto preventivo 2024), fissando una somma di denaro dovuta dall'obbligato per ogni violazione o inosservanza di tale obbligo ovvero per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento, ai sensi dell'articolo 614-bis c.c.; 3)
Condannare il in persona dell'Amministratore p.t., al Controparte_3 pagamento delle spese, diritti ed onorari del giudizio, oltre spese per avvio di mediazione obbligatoria pari ad € 97,60 nonché al pagamento delle spese di avvio del predetto procedimento. Con vittoria di spese, competenze del presente grado di giudizio, oltre spese generali 15%, CAP e IVA come per legge, come da nota spese che verrà redatta ai sensi del DM 55/14 e successive modifiche”. Si costituiva in giudizio il convenuto contestando in fatto ed in diritto tutto quanto dedotta da CP_3 parte attrice e chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo Giudice adito, contrariis reiectis, respingere la domanda attorea poiché infondata in fatto ed in diritto per tutte le ragioni evidenziate in premessa;
Con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio.”
La causa veniva istruita, venivano depositate le note ex art. 171 ter cpc e la documentazione. La causa veniva rinviata al 01/07/2025 per la remissione della stessa in decisione con i termini per le parti di cui all'art. 189 cpc. Il giudice a scioglimento della riserva relativa all'udienza del 01/07/2025 tratteneva la causa in decisione e successivamente depositava la presente sentenza nei termini di legge. La domanda di parte attrice è infondata e deve essere respinta. Per quanto attiene alle eccezioni dell'attore relative alla carenza di documentazione ed in particolare alla eccezione di difetto di conformità del rendiconto al dettato dell'art.1130 bis c.c., in quanto ritiene che il registro di contabilità dovrebbe essere materialmente allegato alla documentazione contabile, il Tribunale di Monza con sentenza dell'8 febbraio 2022, n. 296, ha osservato, come anche la giurisprudenza di legittimità ha evidenziato, che "in tema di approvazione del rendiconto e del preventivo da parte dell'assemblea condominiale,
l'amministratore del condominio non ha l'obbligo di depositare l'intera documentazione giustificativa del bilancio, ma soltanto di permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della medesima documentazione, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non abbia loro consentito di esercitare detta facoltà" (Cass., ord.
n. 13235/2017). Nel caso in esame risulta che l'attore abbia richiesto all'amministratore non un appuntamento presso lo studio dell'amministratore per visionare i documenti ed estrarne copia, ma ha richiesto invece, con PEC del 14/06/2024, all'amministratore, di ricevere delle copie della documentazione richiesta: “ 1) prego rimettermi copia...2) prego altresì di farmi avere copia…ecc.. ; pagina 2 di 5 inoltre, in tale PEC l'attore non lamenta l'assenza del registro di contabilità e non lo richiede all'amministratore. L'amministratore non ha l'obbligo di depositare l'intera documentazione o inviarla ma di consentire l'accesso al proprio studio per far prendere visione dei documenti ed estrarne copia.
Inoltre, l'amministratore nella convocazione dell'assemblea ha chiaramente indicato “I documenti specificativi sono a disposizione sul sito MioCondominio, ovvero presso lo studio dell'amministratore, fuori dell'orario di ricevimento al pubblico, previo appuntamento all'indirizzo e-mail
Tra la notifica dell'avviso di convocazione e l'assemblea vi era tempo Email_1 sufficiente per visionare tutti i documenti relativi al bilancio presso lo studio dell'amministratore. Nel caso di specie, l'attore non ha allegato né provato che gli sia stato impedito di esercitare la facoltà di prendere visione della documentazione giustificativa del bilancio, cosicché il condomino non può lamentare un deficit informativo. Inoltre, va sottolineato che il motivo di (astratta) annullabilità della deliberazione in esame appare riconducibile alla categoria dei vizi sostanziali, cosicché è necessario che il che impugna la delibera assembleare specifichi l'interesse concreto che si spinga oltre CP_3 la mera violazione normativa;
"interesse concreto" che non si presta ad essere declinato nella generica categoria del "deficit informativo", esigendo piuttosto la specificazione del dato contabile, della posta di bilancio, ecc., la cui comprensione è risultata inficiata dall'omissione imputata all'amministratore.
Non risulta in atti che mancasse il registro di contabilità o che lo stesso non fosse a disposizione di tutti i condomini, né risulta che l'amministratore abbia impedito ai condomini l'accesso a tutti i documenti relativi al bilancio. Il ha un diritto fondamentale di accesso a tutta la documentazione CP_3 condominiale, essenziale per poter esercitare un controllo consapevole sull'operato dell'amministratore e sulla corretta gestione delle parti comuni. Questo diritto è sancito da diverse norme del Codice civile, in particolare quelle introdotte o modificate dalla Riforma del Condominio (Legge 220/2012): art. 1129, comma 2: riconosce il diritto di ciascun condomino di prendere visione ed estrarre copia (a proprie spese) dei registri condominiali obbligatori (anagrafe, verbali, nomina/revoca amministratore, contabilità); art. 1130, n. 6: elenca tra i compiti dell'amministratore quello di “curare la tenuta dei registri […] e fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso”; art. 1130-bis: prevede specificamente il diritto dei condomini di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa (fatture, ricevute) per un tempo congruo prima dell'assemblea convocata per l'approvazione del rendiconto annuale. La giurisprudenza interpreta estensivamente questo diritto, applicandolo a tutta la documentazione rilevante per la gestione comune. Il diritto di accesso è ampio e si estende, in linea di principio, a tutta la documentazione che riguarda l'amministrazione delle parti comuni e la gestione finanziaria del condominio. Come chiarito dalla sentenza del Tribunale di Milano n. 3037/2025 (che pagina 3 di 5 conferma l'orientamento prevalente della giurisprudenza), l'obbligo legale dell'amministratore si limita a consentire l'accesso ai documenti, non include un obbligo generalizzato di consegna o spedizione al domicilio del singolo condomino o ai suoi consulenti (avvocato, commercialista). L'amministratore adempie correttamente al suo obbligo se: rende disponibili i documenti richiesti presso il suo studio (o altro luogo idoneo da lui indicato, come un locale condominiale se disponibile); consente al condomino (o a un suo delegato munito di delega scritta) di prenderne visione negli orari di ufficio o in un appuntamento concordato;
permette al condomino di estrarre copia dei documenti visionati, a spese del richiedente. In pratica, è il condomino che deve attivarsi per recarsi dall'amministratore a consultare e/o copiare i documenti di suo interesse. L'amministratore deve mettere a disposizione i documenti in modo ordinato e permettere un accesso effettivo. La Corte d'Appello di Napoli (sentenza n. 1727 del 6 aprile 2025) ha chiarito cosa debba intendersi per diritto di accesso alla documentazione condominiale, per come sancito dalle disposizioni codicistiche, ribadendo, conformemente al costante orientamento giurisprudenziale in materia, che l'amministratore non è tenuto alla consegna dei documenti, dal momento che sussiste unicamente in capo a condomini l'onere di prenderne visione.
Non è quindi configurabile un obbligo, per l'amministratore condominiale, di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull'attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione (Cass.
19210/2011; Cass. 19799/2014; Cass. 21271/2020). La seconda Sezione della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 21271/2020 ha accolto il ricorso del condominio ritenendo come non necessaria l'allegazione del rendiconto o altri documenti in sede di convocazione. Ed infatti, a parere della Corte,
l'obbligo di preventiva informazione dei condòmini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire una partecipazione consapevole alla discussione ed alla relativa deliberazione (conformi Cass. civ. II sent.
n. 21966/2017; Cass. civ. II sent. n. 25693/2018; Cass. civ. VI/II ord. n. 15587/2018). Il predetto obbligo si intende rispettato con l'invio dell'ordine del giorno in sede di convocazione. In altri termini, non si configura un obbligo per l'amministratore di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, o altri documenti, non venendo pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che a ciascun condomino è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull'attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di eventuale approvazione. Ove tale richiesta non sia stata avanzata, il pagina 4 di 5 singolo condomino non può poi invocare l'illegittimità della successiva delibera di approvazione per l'omessa allegazione dei documenti contabili all'avviso di convocazione dell'assemblea. Infine, non risultano provate in atti, dalla parte attrice, le presunte anomalie contabili, la parte attrice non ha depositato in tal senso alcuna consulenza tecnica né ha richiesto una consulenza d'ufficio, né vi sono in atti documenti che permettono una verifica della contabilità in questione. Assorbita ogni altra eccezione di merito. Le spese seguono la soccombenza.


PQM

ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa respinge la domanda di parte attrice.
Condanna la parte attrice al pagamento delle spese di lite, in favore della parte convenuta, che liquida in Euro 2.800.00 oltre spese generali, Iva e Cpa come per legge, oltre alle successive occorrende.
Così deciso in Roma, 03/07/2025
Il Giudice
Dott. Fabrizio Sanchioni

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