REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROMA
Seconda Sezione Civile
Il giudice, dr. Corrado Cartoni ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 34289 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, posta in decisione all'udienza del 2.10.2025
e vertente tra
”, in persona del legale rappresentante pro- Parte_1
tempore, elettivamente domiciliato in Roma, Corso Francia n. 178, presso lo studio degli Avv.ti Piero Mancusi e Antonella Persico che lo rappresentano e difendono per procura in atti,
- attore -
e
in persona del sindaco pro-tempore, elettivamente domiciliato in CP_1
Roma, presso gli uffici dell'Avvocatura Comunale, Via del Tempio di Giove n. 21, rappresentato e difeso dall'Avv. Gabriella Bozzone per procura in atti,
- convenuto -
e
pagina 1 di 11 , in persona del legale rappresentante pro-tempore, Controparte_2
elettivamente domiciliato in Roma, Via Tre Orologi n. 10/E, presso lo studio dell'Avv. Massimo Ranieri che lo rappresenta e difende per procura in atti,
- convenuto -
FATTO
Con citazione ritualmente notificata, il ” Parte_1 conveniva in giudizio e il per accertare e CP_1 Controparte_2
dichiarare la irrevocabile scadenza della convenzione di lottizzazione stipulata in data 9.12.1968 con il alla data dell'8.12.2008 e la scadenza al CP_3
15.12.2020 dei termini per la consegna delle opere di urbanizzazione e relative aree di sedime al con la conseguente cessazione a tale data dei CP_3 compiti manutentivi del ” su tali opere, con la declaratoria del Controparte_2
conseguente onere della loro manutenzione ordinaria e straordinaria da porsi a carico esclusivo del della obbligatoria partecipazione al CP_3
” da parte dell'attrice e che non sono dovute le quote consortili Controparte_2 per l'anno 2024 richieste dal ”, nonchè quelle successive alla Controparte_2
luce del grave inadempimento del convenuto ai suoi obblighi, con CP_2
condanna al risarcimento del danno.
Parte attrice esponeva di essere proprietaria di beni immobili situati nel complesso
”; che l'area dell' era costruita nell'ambito di un'attività di Parte_1 CP_2
lottizzazione convenzionata denominata “Lottizzazione dell'Olgiata”, stipulata in data 9.12.1968, avente una durata di quaranta anni fino all'8.12.2008, ai sensi dell'art. 19) della convenzione;
che in forza della Convenzione la manutenzione e cura delle infrastrutture del comprensorio erano affidate al ”, Controparte_2
mero consorzio di manutenzione, fino al momento della cessione degli impianti e delle opere al che i diritti e gli obblighi della società lottizzante CP_3
erano successivamente trasferiti alla , la Controparte_4 Controparte_5
pagina 2 di 11 quale in data 2.7.1992 acquistava dalle procedure liquidatorie della CP_6
la residua integrale proprietà delle aree destinate a verde e/o infrastrutture
[...]
destinate ad essere cedute al Comune alla scadenza della Convenzione;
che la convenzione, scaduta in data 8.12.2008, non era prorogata;
che CP_3
con la D.D. n. 96211 del 15.12.2011 confermava che la convenzione di lottizzazione era scaduta l'8.12.2008, differiva al 15.12.2020 il termine entro cui la avrebbe dovuto consegnare al tutte le opere di Controparte_5 CP_3
urbanizzazione, confermava al la prosecuzione fino al tale Controparte_2
data dei propri compiti di manutenzione ordinaria e straordinaria, nonchè di tenuta in esercizio di tutte le aree, manufatti ed impianti, così come previsto dalla convenzione, e precisava che tutti gli interventi di manutenzione straordinaria di ogni infrastruttura dovevano ottenere il benestare preventivo del prima CP_3
della loro realizzazione;
che in data 29.1.2016 la cedeva al Controparte_5
” tutti i terreni ed aree site nel comprensorio, escluse alcune Controparte_2
ville, di cui era proprietaria, comprese le strade del comprensorio;
che la cessione non era mai ratificata dal che alla data del 15.12.2020 erano CP_3
cessati gli obblighi manutentivi del verso il e Controparte_2 CP_3 incombeva sul stesso l'obbligo di consegnare a tutte le CP_2 CP_1 infrastrutture;
che il ” con nota del 23.12.2020 comunicava a Controparte_2
“di non aver più alcun obbligo nel proseguire la manutenzione CP_1
ordinaria e straordinaria, avendolo assunto solo per la durata della proroga”; che la
” in data 18.10.2021 notificava al e a Parte_1 Controparte_2 [...]
”, con il quale invitava il CP_1 Controparte_7 CP_2
” ad adottare con urgenza gli atti necessari per la consegna delle opere di
[...]
Urbanizzazione a nel rispetto della Convenzione dell'8.12.1968 e CP_1
a prendere in consegna, tutte le opere ed infrastrutture di CP_1
urbanizzazione di sua proprietà site nel comprensorio , come indicate nella CP_2
pagina 3 di 11 Determinazione Dirigenziale 15.12.2011; con lo stesso atto diffidava altresì il a non dare corso a lavori di manutenzione ordinaria e Controparte_2
straordinaria sui beni da consegnare al ex convenzione di CP_3 lottizzazione, senza aver preventivamente ricevuto dall'amministrazione capitolina il relativo benestare;
di essere receduta dal in data 1.12.2021; che il CP_2
proseguiva senza autorizzazione comunale lavori di Controparte_2
manutenzione delle dette infrastrutture ed inviava richieste di pagamento per le rate degli oneri consortili per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria per l'anno 2024; che la richiesta di pagamento di tali oneri era illegittima, anche per l'intervenuto recesso nel 2001, e che il era inadempiente nel non CP_2 trasferire il possesso dei beni a gia di proprietà di quest'ultima e CP_1
ormai passati alla mano pubblica.
Si costituiva il , rilevando che, anche in base a precedenti Controparte_2 giurisprudenziali di merito specifici, permaneva nell'obbligo di manutenzione;
che la convenzione non era scaduta e non aveva richiesto la consegna CP_1
delle opere di urbanizzazione;
che la scadenza della convenzione di lottizzazione del 1968 era prorogata ex lege ai sensi dell' art. 10 co. 4 bis l. n. 120/20 ed art. 10 septies, co. 1, lett. b) l. n. 51/22; che per effetti di tali proroghe il termine convenzionale per la consegna delle infrastrutture, come già prorogato con D.D. n.
1198 del 15.12.2011 al 15.12.2020, era fissato ex lege al 15.12.2025; che non si verificava alcun trasferimento automatico dei beni al Comune di Roma, essendo necessario uno specifico atto di trasferimento;
di non essere inadempiente all'obbligo di consegna;
che i lavori svolti erano necessari ed urgenti e che la durata del era fino al 31.12.2050, poi prorogata fino al 31.12.2100, e che CP_2
non era possibile recedere dal , proponendo, altresì, domanda CP_2
riconvenzionale di condanna al pagamento della somma di euro 44.922,50 per gli oneri consortili per il 2024, oltre interessi ex art. 1284, 4° comma, c.c.
pagina 4 di 11 Si costituiva anche evidenziando il difetto di legittimazione CP_1
passiva, di essere proprietaria delle infrastrutture del comprensorio e di CP_2
aver diritto alla consegna dei beni.
Concessi i termini di cui all'art. 189 c.p.c., all'udienza del 2.10.2025 parte attrice concludeva per la declaratoria della scadenza della convenzione alla data dell'8.12.2008 e la scadenza al 15.12.2020 dei termini per la consegna delle opere al della cessazione a tale data dei compiti manutentivi del CP_3
” su tali opere e dell'onere della loro manutenzione ordinaria e Controparte_2
straordinaria a carico esclusivo del CP_3
Il ” chiedeva, altresì, la declaratoria della Parte_1 obbligatoria partecipazione al ” da parte dell'attrice e che non Controparte_2
erano dovute le quote consortili per l'anno 2024, nonchè quelle successive, e la condanna al risarcimento del danno.
Nella stessa udienza il ” concludeva per il rigetto delle domande Controparte_2
e l'accoglimento della riconvenzionale, concludeva per il difetto di CP_1
legittimazione passiva ed il giudice tratteneva la causa in decisione.
DIRITTO
Preliminarmente, per l'eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata da si osserva che a legittimazione “ad causam” dal lato passivo CP_1
costituisce un presupposto processuale, cioè una condizione affinché il processo possa giungere ad una decisione di merito, e consiste nella correlazione tra colui nei cui confronti è chiesta la tutela e la affermata titolarità, in capo a costui, del dovere asseritamente violato in relazione al diritto per cui si agisce.
Il controllo del giudice al riguardo si risolve e si esaurisce nell'accertare se, secondo la prospettazione del rapporto controverso data dall'attore, il convenuto assuma la veste di soggetto tenuto a subire la pronuncia giurisdizionale e tale controllo deve essere effettuato d'ufficio in ogni stato e grado del procedimento.
pagina 5 di 11 Quando, invece, il convenuto eccepisca la propria estraneità al rapporto giuridico sostanziale dedotto in giudizio, come è in realtà nella fattispecie, viene a discutersi non di “legitimatio ad causam”, ma dell'effettiva titolarità passiva del rapporto controverso, cioè dell'identificabilità o meno nel convenuto del soggetto tenuto alla prestazione richiesta dall'attore (per tutte Cass. civ., Sez. III, 30/05/2008, n.
14468), con la conseguente ed eventuale pronuncia di rigetto nel merito.
Ciò premesso, la “Convenzione di Lottizzazione dell'Olgiata” del 9.12.1968 prevede una durata di quaranta anni, dunque fino all'8.12.2008.
Con determinazione dirigenziale prot. n. 96291 del 15.11.2011 CP_1
previa conferma dei compiti di manutenzione ordinaria e straordinaria al
” per “la prosecuzione, già in essere Parte_2
senza soluzione di continuità dalla scadenza della convenzione (8.12.2008)”, ha in sostanza prorogato la suddetta Convenzione, certamente in ordine all'obbligo di consegna e di manutenzione, di ulteriori circa dodici anni, dunque fino al
15.12.2020.
L'art. 10, comma 4° bis, della legge n. 120 dell'11.9.2020, dunque intervenuto nel periodo di proroga della Convenzione di cui alla determinazione dirigenziale n.
96291/11, ha previsto che “Il termine di validità nonché i termini di inizio e fine lavori previsti dalle convenzioni di lottizzazione di cui all'articolo 28 della legge 17 agosto 1942, n. 1150, dagli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale, nonché i termini dei relativi piani attuativi e di qualunque altro atto ad essi propedeutico, formatisi al 31 dicembre 2020, sono prorogati di tre anni. La presente disposizione si applica anche ai diversi termini delle convenzioni di lottizzazione di cui all'articolo 28 della legge 17 agosto 1942, n. 1150, o degli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale nonché dei relativi piani attuativi che hanno usufruito della proroga di cui all'articolo 30,
pagina 6 di 11 comma 3-bis, del decreto-legge 21 giugno 2013, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 agosto 2013, n. 98”.
Questa normativa si inserisce nel decreto legge 16.7.2020, n. 76, nel capo secondo, rubricato “Semplificazione e altre misure in materia edilizia e per la ricostruzione pubblica nelle aree colpite da eventi sismici”, dunque riguarda non solo le aree colpite da eventi sismici, ma anche altre misure in materia di edilizia ed ha portata di generale applicazione.
Il successivo art. 10 septies, 1° comma, lett. b) legge n. 51 del 20.5.2022 ha poi prorogato il termine di un ulteriore anno, esteso a due anni dall'art. 10, comma 11 decies, lett. a), legge 24.2.2023, n. 14.
Dunque, la Convenzione, prorogata al 15.12.2020 dalla determinazione dirigenziale n. 96291/1, al 15.12.2023 dall'art. 10, comma 4° bis, della legge n.
120/20 e di ulteriori due anni dall'art. 10 septies, 1° comma, lett. b) legge n. 51/22, come modificato, dall'art. 10, comma 11 decies, lett. a), legge 24.2.2023, n. 14, deve ritenersi scaduta in data 15.12.2025, con rigetto della domanda di declaratoria della scadenza della Convenzione all'8.12.2008.
Ne consegue che gli obblighi di manutenzione di cui all'art. 3), connaturati alla convenzione ed alla sua durata, gravano sul ” fino a tale data, Controparte_2
15.12.2025, e sempre fino a tale data sono dovuti gli oneri consortili, dunque compresi quelli del 2025 oggetto del presente giudizio.
Peraltro, profilo distinto da quello della durata della Convenzione, che incide sugli obblighi di manutenzione e, come vedremo, sulla consegna delle opere relative al comprensorio privato, è quello della cessione delle opere, la quale deve intervenire, ai sensi delle lettere a) e b) del 1° comma dell'art. 12) della Convenzione, nel
“termine massimo di anni dieci a decorrere dalla data di stipulazione della presente convenzione”.
pagina 7 di 11 Poiché l'ultimo comma dell'art. 12) prevede espressamente che “qualora non sia stato possibile addivenire, nei tempi e nei termini previsti, alla stipula dell'atto di cessione delle opere, queste passeranno di diritto nella piena proprietà e disponibilità del trascorsi i termini di cui ai precedenti punti a) e b) del CP_3
presente articolo per quanto riguarda il centro servizi ed alla scadenza della presente convenzione per quanto riguarda il comprensorio privato”, l'art. 13) stabilisce che la consegna delle opere potrà avvenire “non oltre i termini massimi fissati nel citato art. 12” e la già citata determina n. 96291/1 del 15.12.2011 ha prorogato la consegna 15.12.2020, il termine per la consegna delle opere relative al centro servizi è il 15.12.2020, opere che la stessa parte attrice dichiara come già consegnate al da anni, mentre quello per la consegna delle opere relative CP_3
al comprensorio privato, scadendo la convenzione il 15.12.2025, è il 15.12.2025.
Per altro aspetto, la mancata consegna dei beni a già proprietaria CP_1
delle aree in base all'art. 11) della Convenzione che richiama il rogito notarile rep.
46742/23556 in pari data (9.12.1968), rispetto alla quale manca un CP_1
qualsiasi atto di trasferimento delle opere e degli impianti relativi alle urbanizzazioni primaria e secondaria, in realtà in parte già trasferiti in proprietà dalla proprio al ” con atto del 29.1.2016, ed il Controparte_5 Controparte_2 relativo lamentato inadempimento del nei confronti di Controparte_2 quest'ultima, è questione intercorrente tra ed il “ CP_1 CP_2
”, parti del relativo obbligo, che può essere fatta in ipotesi valere da
[...] [...]
, unico soggetto interessato all'acquisizione delle aree e delle opere, ma CP_1
non dai singoli consorziati, i quali devono in ogni caso contribuire per le loro quote alle attività di manutenzione svolte dal fino al 15.12.2025, data di CP_2
scadenza della Convenzione, per opere relative al comprensorio privato, e lo stesso
è da dirsi per il relativo benestare di in ordine alle singole attività di CP_1
manutenzione.
pagina 8 di 11 invece, pur dichiarando di essere proprietaria dei beni, nulla chiede CP_1
sul punto, limitandosi ad eccepire il difetto di legittimazione passiva.
Peraltro, la stessa parte attrice riconosce che con note del 24.1.2022 e del 10.2.2022
l'amministrazione ha già avviato le procedure per la presa di possesso delle opere.
Occorre anche osservare che è lo stesso statuto del , il quale ha durata CP_2
superiore rispetto alla Convenzione, a prevedere all'art. 3), 2° comma, lett. a), e 4° comma, nello scopo dell'attività consortile proprio la manutenzione ordinaria e straordinaria delle opere e dei beni fino al giorno della consegna al CP_3
Dunque, anche a prescindere dalla scadenza della Convenzione, deve in ogni caso concludersi che il è tenuto comunque alla manutenzione Controparte_2
ordinaria e straordinaria fino al momento della effettiva consegna dei beni e delle opere a con l'ulteriore considerazione che se il continua CP_1 CP_2
ad effettuare l'attività di manutenzione, questa scelta, per il meccanismo maggioritario che disciplina le scelte del , è evidentemente conforme alla CP_2
volontà della maggioranza dei consorziati, con obbligo di pagare le relative quote consortili, salvo l'impugnazione delle relative delibere.
In ordine alla contestazione sulla necessità dei lavori, la stessa si presenta generica, non essendo indicato il motivo specifico sul perché gli stessi non dovevano essere eseguiti, potendo peraltro il svolgere sia lavori di straordinaria che di CP_2
ordinaria manutenzione.
Per quanto concerne il recesso comunicato in data 1.12.2021 dalla
[...]
”, lo stesso è inefficace, potendo il consorziato liberarsi Parte_1
solo cedendo la propria quota e considerato che la qualità di consorziato è legata alla titolarità del lotto ricompreso nel comprensorio.
Infatti, “in tema di consorzi di urbanizzazione, la fonte degli obblighi del consorziato non discende dal titolo di proprietà - e quindi, può aggiungersi, da una obligatio propter rem atipica - ma dalla contrattualizzazione dell'obbligo ovvero pagina 9 di 11 dalla imposizione del vincolo nel regolamento condominiale e nel contratto di acquisto, con relativa accettazione della convenzione da parte del proprietario associato che è tenuto al pagamento degli oneri consortili, non in quanto proprietario e nemmeno in quanto condomino, ma per la sua volontaria adesione al contratto aperto, per effetto del quale il è stato costituito. Ne consegue CP_2
che la sopravvenuta volontà del consorziato di non far più parte del non CP_2
può legittimamente fondare la pretesa dello stesso di recedere dal vincolo associativo e di non onorare le obbligazioni discendenti dal relativo patto consortile, dal cui sodalizio è possibile recedere solo attraverso la vendita della proprietà ricadente nel comprensorio stesso” (Cass. civ., Sez. I, Ordinanza,
07/04/2023, n. 9533).
Le domande del ” sono conseguentemente Parte_1
rigettate e, in accoglimento della domanda riconvenzionale del CP_2
”, la ” è condannata al pagamento della
[...] Parte_1
somma di euro 44.922,50 per gli oneri consortili per il 2024, oltre interessi ex art. 1284, 4° comma, c.c.
Le spese seguono la soccombenza.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando:
a) rigetta le domande del ”; b) condanna il Parte_1
”, in persona del legale rappresentante pro- Parte_1 tempore, al pagamento in favore del , in persona del legale Controparte_2
rappresentante pro-tempore, della somma di euro 44.922,50 per gli oneri consortili per il 2024, oltre interessi ex art. 1284, 4° comma, c.c.; c) condanna il
[...]
”, in persona del legale rappresentante pro-tempore, al Parte_1 pagamento delle spese processuali in favore del ”, in persona Controparte_2 del legale rappresentante pro-tempore, pari ad euro 10.870,00 per compensi ed pagina 10 di 11 euro 550,00 per spese, oltre iva, cpa ed ulteriori accessori di legge;
d) condanna il
”, in persona del legale rappresentante pro- Parte_1
tempore, al pagamento delle spese processuali in favore di in CP_1
persona del sindaco pro-tempore, pari ad euro 5.600,00 per compensi ed euro 50,00 per spese, oltre spese generali ed oneri riflessi nella misura di legge.
Roma, 14.10.2025
Il Giudice
Dr. Corrado Cartoni
pagina 11 di 11