N. R.G. 35676/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SEZIONE XIII CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. TE NU ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 35676/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CANNIZZARO FRANCESCO, Parte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliato in VIA PLINIO, 11 20129 MILANO presso il difensore avv. CANNIZZARO FRANCESCO
RICORRENTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SCARPELLINI ROBERTA, Controparte_1 P.IVA_2 elettivamente domiciliato in VIA V. MONTI 8 MILANO presso il difensore avv. SCARPELLINI ROBERTA
RESISTENTE

conclusioni della parte ricorrente :
Alla luce di quanto sopra, si confermano le conclusioni già rassegnate con le suddette note e che qui per comodità si trascrivono. IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO: Accertare e dichiarare che il Sig. nella sua qualità di titolare della Controparte_1 omonima ditta individuale, occupa senza alcun valido titolo, l'area sita in Milano, Via Palmi n. 24, così catastalmente censita: mappali 266, 160, 264, 262, 354 e 158, adibita ad attività di autolavaggio, in considerazione della già intervenuta risoluzione del contratto di locazione sottoscritto in data 21.03.2001 con l'originaria locatrice, Sig.ra in forza di quanto statuito Persona_1 dall'intestato Tribunale con l'ordinanza del 12.02.2014 (v. sub doc. 3) e, per l'effetto, condannare il Sig. nella sua qualità di titolare dell'omonima ditta individuale, al rilascio della Controparte_1 suddetta area, libera da persone e cose, nel più breve tempo possibile, che tenga conto del tempo trascorso dalla data di rilascio fissata al 12.04.2014 alla data dell'emananda sentenza nonché del provvedimento del GIP afferente la convalida del sequestro, emesso in data 25.06.2025 (v. sub doc. 13). IN OGNI CASO: Rigettare tutte le domande svolte dal convenuto, compreso quella relativa all'indennità di avviamento, per le ragioni esposte nella narrativa delle note di trattazione del 27.06.2025, ovvero, in via di mero pagina 1 di 7 subordine, di condizionarne la corresponsione alle preventive verifiche del terreno e agli eventuali danni da inquinamento ambientale in considerazione dell'accertato esercizio della propria attività in assenza di qualsivoglia titolo autorizzato agli scarichi industriali. CONDANNARE infine il convenuto alla rifusione delle spese di lite oltre accessori di legge, come da nota spese allegata alle note del 27.06.2025.
conclusioni della parte resistente :
a) accertare e dichiarare la prosecuzione del rapporto locativo tra le parti, indipendentemente dalla qualificazione formale, escludendo pertanto l'asserita occupazione abusiva;
b) in subordine, condannare la al pagamento dell'indennità di avviamento prevista Parte_1 dall'art. 34 L. 392/1978, in ragione della cessazione illegittima del rapporto locativo;
c) rigettare integralmente il ricorso ex art. 281-undecies c.p.c. in quanto infondato in fatto e in diritto;
d) condannare la controparte al pagamento delle spese di lite;
e) condannare la parte attrice, ex art. 96 c.p.c., al pagamento, in favore del convenuto, di una somma equitativamente determinata, per avere agito in giudizio con colpa grave e in evidente abuso dello strumento processuale, avendo fondato la propria pretesa su un titolo prescritto e dopo aver già notificato atto di precetto poi rinunciato;
Con riserva di ogni ulteriore difesa e produzione documentale.


Concisa esposizione delle ragioni di fatto e dei motivi di diritto Si premette che il contenuto della presente sentenza si adeguerà al canone normativo dettato dagli artt. 132, comma 2, n. 4 e 118 disp. att. c.p.c., i quali dispongono che la motivazione debba limitarsi ad una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione deve altresì essere succinta e possa fondarsi su precedenti conformi.
Con ricorso ex art. 281 decies cpc datato 10.10.2024, adiva il Tribunale di Milano Parte_1 esponendo:
- che, la con atto notarile del 23.01.2024, a ministero del notaio Parte_1 Per_2 acquistava l'area sita in Milano, Via Palmi n. 24, così catastalmente censita: mappali 266, 160,
264, 262, 354 e 158, adibita ad attività di autolavaggio e attualmente occupata senza titolo da
, quale titolare dell'omonima ditta individuale, il quale, in data 29.12.2015, Controparte_1 con atto del Notaio come dallo stesso dichiarato nella lettera accompagnatoria del Per_3
19.01.2016 (doc. 2), subentrava alla cessata “Autolavaggio Palmi s.a.s. di FR SA &
c.” e, conseguentemente, alla suddetta attività di autolavaggio, la quale occupava, a sua volta senza titolo, l'area in questione;

- che la sua dante causa poi divenuta , a Controparte_2 Controparte_3 seguito di rituale intimazione notificata in data 25.11.2013, otteneva dal Tribunale di Milano, pagina 2 di 7 in data 12.02.2014, ordinanza di rilascio della suddetta area, nell'ambito della procedura di licenza di sfratto per finita locazione, promossa nei confronti dell'allora conduttrice,
Autolavaggio Palmi S.n.c. di ZE EP & C. (doc. 3);
- che il Tribunale “rilevata l'intervenuta scadenza del contratto di locazione alla data del
31/3/2013”, convalidava lo sfratto per finita locazione, fissando per l'esecuzione la data del
12.04.2014;
- che il rapporto di locazione si risolveva, quindi, alla data del 31.03.2013 e che, comunque,
e in precedenza i suoi danti causa occupavano l'area in questione senza Controparte_1 titolo;

- che, in data 19.09.2024, aveva notificato l'atto di precetto in virtù dell'ordinanza di convalida di cui sopra così da avviare la procedura di escomio (v. doc. 4);
- che, tuttavia, in data 27.09.2024, la ditta individuale intimata, a mezzo del proprio legale, notificava atto di citazione in opposizione eccependo l'intervenuta prescrizione del titolo esecutivo (doc. 5);
- che, preso atto della così promossa azione, la ricorrente, con lettera pec del 30.09.2024 (v. doc.
6), comunicava la volontà di rinunciare “in maniera irrevocabile e definitiva” al suddetto atto di precetto, senza per questo rinunciare al presente giudizio volto all'ottenimento di un nuovo provvedimento di rilascio, assumendo che la prescrizione riguardava soltanto il titolo esecutivo, ma non già la risoluzione del rapporto di locazione, come statuita con l'ordinanza sopra citata;

- che, peraltro, la ditta individuale di SA FR, e prima ancora i suoi danti causa occupavano consapevolmente l'area in questione senza alcun valido titolo, tanto da effettuare i bonifici mensili con la causale “occupazione” ( doc. 7), mentre la emetteva le Parte_1 corrispondenti fatture con la seguente causale “occupazione senza titolo” (doc. 8).
Ciò premesso, chiedeva di accertare e dichiarare che nella sua qualità di titolare Controparte_1 della omonima ditta individuale, occupava senza titolo l'area sopra descritta e conseguentemente chiedeva la condanna dello stesso al rilascio dell'area.
Si costituiva , quale legale rappresentante della ditta individuale Controparte_1 [...]
, e contestava le domande attoree, eccependo di prescrizione del titolo esecutivo su cui CP_1 si fondava l'azione, in quanto l'ordinanza di rilascio risaliva al 2014 e nessun atto interruttivo era stato compiuto nel frattempo. Inoltre, deduceva che l'attrice aveva costantemente accettato pagamenti mensili senza alcuna diffida, costituendo così un comportamento concludente idoneo a configurare un rapporto locativo di fatto, ai sensi dell'art. 1597 c.c. In via riconvenzionale, il pagina 3 di 7 convenuto chiedeva che si accertasse l'esistenza di un rapporto locativo di fatto, con esclusione di ogni configurazione abusiva dell'occupazione e, in subordine, la condanna dell'attrice al pagamento dell'indennità per perdita dell'avviamento commerciale, ai sensi dell'art. 34 L. 392/1978, nonché la condanna della stessa al pagamento di una somma equitativamente determinata ai sensi dell'art. 96
c.p.c..
All'udienza dell'8.04.2025, sostituita con note di trattazione scritta il Giudice si riservava.
A scioglimento della riserva, ritenuto opportuno disporre la comparizione delle parti in considerazione della costituzione del convenuto, il Giudice fissava, per la comparizione delle parti, l'udienza del

4.6.2025 che veniva rinviata, ex art. 309 cpc, all'udienza del 3.7.2025, sostituita da note scritte.
Infine, all'udienza del 28.10.2025, sostituita da note scritte, dopo la discussione della causa svolta mediante il deposito di note, questa veniva trattenuta in decisione, ai sensi dell'art. 281-sexies cpc.
Il Tribunale svolge le seguenti e concise riflessioni.
Anzitutto, come correttamente dedotto in diritto dal ricorrente “l'efficacia estintiva (per prescrizione) del titolo esecutivo in precedenza ottenuto dalla parte locatrice, deve ritenersi limitata alle sole parti della pronuncia passata in giudicato suscettibili di esecuzione forzata (segnatamente, in relazione alle eventuali pronunce di condanna al rilascio o al pagamento di somme di denaro), a tale efficacia estintiva necessariamente sottraendosi la pronunciata risoluzione del contratto di locazione, in ragione dell'effetto giuridico istantaneo e definitivo che tale pronuncia produce, senza necessità di alcuna ulteriore attività esecutiva delle parti (cfr., in motivazione, Cassazione civile sez.
III, 23/12/2021, nonché Cass. Sez. L - , Sentenza n. 2003 del 26/01/2017, secondo cui la sentenza passata in giudicato, per poter determinare la conversione del termine di prescrizione, deve essere
“di condanna”, come esplicitamente sancito dall'art. 2953 c.c., e cioè consistere in un provvedimento giudiziale definitivo che imponga, a chi vi è obbligato, l'esecuzione della prestazione dovuta per il soddisfacimento del diritto altrui fatto valere, con conseguente esclusione, dall'ambito di applicabilità della norma, delle sentenze di mero accertamento, come pure quelle costitutive).
Invero, se un problema di prescrizione può porsi per la condanna al rilascio, riferendosi il termine di prescrizione di cui all'art. 2953 del codice civile (cosiddetta actio iudicati) alle sole sentenze di condanna - evenienza da cui evidentemente consegue anche l'interesse dell'odierna appellata a munirsi di un nuovo titolo per ottenere la liberazione dell'immobile, al fine di non vedersi opporre in sede esecutiva l'eventuale prescrizione - a diverse conclusioni deve pervenirsi per le pronunce di pagina 4 di 7 risoluzione dei contratti, i cui effetti, di natura dichiarativa o costitutiva, “si realizzano nel momento stesso della pronuncia passata in giudicato” (cfr., in termini Cass. sez. 2, sentenza n. 5121 del
31/05/1990)” (Corte d'appello di Napoli sentenza n. 3953/2023 del 20-09-2023).
Pertanto, nel caso di specie, la declaratoria di cessazione del rapporto locativo in questione alla data del 31.3.2013, “rilevata l'intervenuta scadenza del contratto di locazione alla data del 31/3/2013” è passata in giudicato, mentre è prescritta la condanna al rilascio per cui era stata fissata per l'esecuzione la data del 12.04.2014 (doc. 3 fasc. ricorrente).
Riguardo alla domanda della convenuta volta a far dichiarare la prosecuzione del rapporto locativo tra le parti, risulta documentalmente provato che il convenuto ha continuato a versare somme mensili alla proprietà con causale “occupazione”, mentre la ha emesso le corrispondenti Parte_1 fatture con la seguente causale “occupazione senza titolo” (v. doc. 8) (ricorso pag.2).
Si rammenta, a tale proposito, il consolidato insegnamento della giurisprudenza della Suprema Corte
(Cassazione civile sez. III, 23/12/2021, (ud. 20/10/2021, dep. 23/12/2021), n.41327), alla stregua del quale la rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell'art. 1597 c.c., postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto (o, a fortiori, abbia ottenuto in sede giudiziale una pronuncia di risoluzione del rapporto contrattuale), la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo, invece, un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto (Ordinanza n. 13886 del 23/06/2011, Rv.
618736 - 01).
Pertanto, “Appare evidente, infatti, che una volta dichiarata la risoluzione del pregresso contratto di locazione, l'intervenuta prescrizione del diritto al rilascio derivante dalle statuizioni condannatorie emesse nei confronti della ex conduttrice, non potrebbe giammai determinare la reviviscenza di un contratto di locazione ormai risolto né, tanto meno, l'operatività, ora per allora e con efficacia retroattiva, di una rinnovazione tacita conseguente alla perdurante occupazione… Infatti, la successiva persistente detenzione dell'immobile da parte del conduttore non può valere in alcun modo a significare - come erroneamente preteso dagli impugnanti – l'eventuale rinnovazione tacita del contratto già dichiarato estinto per intervenuta risoluzione, dovendo ritenersi che l'eventuale inerzia del locatore nella richiesta di restituzione dell'immobile, o l'eventuale continuata percezione di somme di danaro offerte dall'occupante, non valgano in alcun modo a giustificare, in assenza di pagina 5 di 7 ulteriori evidenze idonee a confermarla, la ricostruzione di una volontà negoziale implicita del locatore volta a consentire alla proroga tacita (recte, alla rinnovazione tacita) del rapporto contrattuale già estinto” (Corte d'appello di Napoli sentenza n. 3953/2023 del 20-09-2023).
Nel caso di specie, non si ravvisano elementi per ritenere che vi sia stata una rinnovazione tacita del rapporto contrattuale già estinto.
Occorre, quindi, accertare e dichiarare che , nella sua qualità di titolare della omonima Controparte_1 ditta individuale, occupa senza titolo l'area sita in Milano, Via Palmi n. 24, così catastalmente censita: mappali 266, 160, 264, 262, 354 e 158, adibita ad attività di autolavaggio, in considerazione della già intervenuta risoluzione del contratto di locazione sottoscritto in data 21.03.2001 con l'originaria locatrice, in forza di quanto statuito dal Tribunale di Milano con l'ordinanza del Persona_1
12.02.2014.
Conseguentemente, merita accoglimento la domanda di condanna al rilascio del bene.
Riguardo alla domanda di condanna della al pagamento dell'indennità di avviamento Parte_1 prevista dall'art. 34 L. 392/1978, in ragione della cessazione illegittima del rapporto locativo, la ricorrente ha chiesto il rigetto della domanda e in subordine di condizionarne la corresponsione alle preventive verifiche del terreno e agli eventuali danni da inquinamento ambientale in considerazione dell'accertato esercizio della propria attività in assenza di qualsivoglia titolo autorizzato agli scarichi industriali, mentre nelle note datate 3.4.2025 la ricorrente ha chiesto solo di Rigettare tutte le domande svolte dal convenuto, compreso quella relativa all'indennità di avviamento, in quanto trattasi di obbligo ope legis, previsto finanche quale condizione necessaria per l'ottenimento del rilascio, previe le verifiche del caso.
Pertanto, l'eccezione subordinata di cui sopra è tardiva.
L'art. 34 l. 392/1978 prevede che: “In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto”. Il quarto comma dello stesso articolo prevede poi che “l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma.
Nel caso di specie, non si controverte sulla cessazione del rapporto di locazione, perché su questo c'è un titolo passato in giudicato, ma se ci sia stata una rinnovazione tacita del rapporto contrattuale già estinto e si è escluso che ciò sia avvenuto. Conseguentemente, il convenuto è un occupante senza titolo. L'esecuzione del provvedimento di rilascio, nel caso di specie, non attiene, poi, alla condanna al rilascio di cui alla convalida dello sfratto per finita locazione per cui era stata fissata per l'esecuzione la data del 12.04.2014, atteso che tale titolo è prescritto e il ricorrente ha instaurato il presente giudizio proprio al fine di ottenere un pagina 6 di 7 nuovo titolo per il rilascio. Pertanto, la condanna al rilascio di cui alla presente sentenza è conseguenza del fatto che il convenuto è un occupante senza titolo del bene. Si è, pertanto, al di fuori delle previsioni di cui all'art. 34 l. 392/1978. Peraltro, sarebbe solo l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile ad essere condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui sopra, ma, nel caso di specie, il provvedimento di convalida dello sfratto non ha avuto esecuzione.
Le spese seguono la soccombenza della parte convenuta e si liquidano, tenuto conto del valore della causa e dell'attività svolta, come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
-Accerta e dichiara che , nella sua qualità di titolare della omonima ditta individuale, Controparte_1 occupa senza titolo l'area sita in Milano, Via Palmi n. 24, così catastalmente censita: mappali 266, 160,
264, 262, 354 e 158, adibita ad attività di autolavaggio, in considerazione della già intervenuta risoluzione del contratto di locazione sottoscritto in data 21.03.2001 con l'originaria locatrice, Per_1
in forza di quanto statuito dal Tribunale di Milano con l'ordinanza del 12.02.2014 e, per
[...]
l'effetto, condanna nella sua qualità di titolare dell'omonima ditta individuale, al Controparte_1 rilascio della suddetta area, libera da persone e sgombra da cose, a favore della ricorrente;

-Fissa per l'esecuzione la data del 11.1.2026;
-Rigetta ogni altra domanda e eccezione proposta dalle parti;

-Condanna , nella sua qualità di titolare dell'omonima ditta individuale, al pagamento Controparte_1 delle spese processuali, a favore della ricorrente, che liquida in € 545 per spese esenti ed € 3397 per compensi, oltre rimborso spese generali al 15%, CPA ed IVA come per legge.
Milano, 11 dicembre 2025
Il Giudice
TE NU
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