REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
X SEZIONE CIVILE in persona del giudice unico dott. Giuseppe Russo ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta nel registro generale per gli affari contenziosi al n. 40253 dell'anno 2022 vertente tra
(c.f. e Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2
(c.f. , elettivamente domiciliati in Roma al CodiceFiscale_2 viale Paolo Orlando n. 58, presso lo studio degli Avv.ti Libero
RU e RC RU che li rappresentano e difendono in forza di procura in atti attori
e

(p.iva , in persona Controparte_1 P.IVA_1 del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in
Roma alla via Boezio n. 16, presso lo studio dell'Avv. Mauro Onofri che la rappresenta e difende in forza di procura in atti convenuta nonché
(c.f. , in persona del legale Controparte_2 P.IVA_2 rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma alla via Monte Zebio n. 28, presso lo studio degli Avv.ti Gaetano AL
e SA LI AL che la rappresentano e difendono in forza di procura in atti terza chiamata
oggetto: mediazione immobiliare CONCLUSIONI
Con le note a trattazione scritta relative all'udienza cartolare del
21 gennaio 2025, le parti hanno così precisato le conclusioni:
per gli attori:
“Voglia l'On. Tribunale ogni contraria istanza reietta:
In via istruttoria: ammettere i mezzi istruttori dedotti in atti e specificamente nella seconda memoria ex art. 183, comma VI, c.p.c. depositata per conto degli attori;
in via principale e nel merito:
1) accertare e dichiarare la risoluzione per inadempimento per fatto
e colpa della convenuta Controparte_1 dell'incarico di mediazione del 21/07/2020 e dei successivi accordi provvigionali individuati in narrativa dell'atto introduttivo per le ragioni ivi espresse e per l'effetto:
2) condannare la Società convenuta Controparte_1
alla restituzione in favore dei Sigg.ri e
[...] Pt_1 [...]
delle provvigioni ricevute per E 11.878,00, ovvero nella Pt_2 minore misura ritenuta provata e comunque equa e giusta, oltre interessi legali dalla messa in mora e interessi legali ai sensi del comma IV dell'art. 1284 c.c. dalla data della domanda giudiziale, nonché a risarcire il danno da costoro subito, condannando la convenuta a pagare in favore Controparte_1 degli odierni concludenti la ulteriore somma di E 35.759,95, oltre interessi legali dalla messa in mora e interessi legali ai sensi del comma IV dell'art. 1284 c.c. dalla data della domanda giudiziale, per i titoli di cui in narrativa dell'atto introduttivo, ovvero di quella minore ritenuta di giustizia;

3) con vittoria di spese di lite.”

per la convenuta:
“L'avv. Onofri … preliminarmente insiste ancora una volta per
l'ammissione dei propri mezzi istruttori, interrogatorio formale dei convenuti e prova per testi così come articolati nella memoria ex art. 183, 6° co. n. 2), c.p.c. nonché per l'eventuale prova contraria di cui alla memoria ex art. 183, 6° co. n. 3), c.p.c., e precisa le proprie conclusioni così come formulate nella comparsa di costituzione e ribadite nell'atto di chiamata in causa del terzo.
Con vittoria di spese ed onorari.”
[“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza ed eccezione gradatamente:
1) Rigettare la richiesta di risoluzione per inadempimento del mediatore, del contratto di mediazione, in quanto dimostrato per tabulas il corretto adempimento degli obblighi di informazione con conseguente rigetto della domanda di condanna alla restituzione della provvigione in favore degli attori;

2) Rigettare la domanda di risarcimento del danno così come formulata per le causali di cui alla narrativa del presente atto ed in ogni caso respingere la domanda ex art. 1225 c.c., in quanto il danno non era prevedibile al momento della conclusione dell'affare e/o interrotto il nesso di causalità dato dalla risoluzione consensuale che gli attori hanno convenuto con il promittente alienante rinunciato cosi alla richiesta di danni verso quest'ultimo; ed in ogni caso rigettare la richiesta di restituzione della caparra confirmatoria nella misura del 50% in primis in quanto non solidale il rapporto dedotto;
in secundis in quanto la caparra confirmatoria
è stata percepita dal venditore ed in parte ad essi restituita pari ad euro 11.000,00;
3) Qualora fosse riconosciuta la responsabilità del mediatore, troverà applicazione la disciplina dell'art. 1227, c.c., primo e secondo comma, per la colpa del debitore, avendo tutti gli strumenti per valutare il consenso prestato;

4) Nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea di condanna della convenuta società Controparte_1
vorrà il Giudice ridurre la somma epurandola della caparra
[...] confirmatoria, posta nella quota di euro 12.500,00 a carico dell'agenzia sull'infondato presupposto della solidarietà del rapporto dedotto;
5) Nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea di risarcimento, condannare la compagnia di assicurativa
[...]
P.I. in persona del legale Controparte_2 P.IVA_3 rapp.te p.t., con sede legale in Roma, Via Po n. 20, in considerazione della polizza assicurativa N. 7122028ZW a manlevare la costituita società di mediazione da quanto dovesse essere tenuta
a pagare a tale titolo nei confronti dei Sig.ri e Parte_1
. Parte_2
Con vittoria di spese ed onorari di giudizio anche del terzo chiamato.”]
per la terza chiamata:
“Voglia il Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
Nel merito respingere ogni domanda nei confronti della
[...]
, perché inammissibile e infondata in fatto e diritto Controparte_1
e non provata. In subordine respingere le domande tutte formulate nei confronti della perché infondate in fatto Controparte_2
e diritto e non provate, e comunque limitare l'indennizzo tenuto conto di quanto eccepito a termini di polizza.
Con vittoria di spese e onorari di giudizio, oltre rimborso delle spese generali , CAP e IVA come per legge.”

FATTO E DIRITTO

1. e hanno citato in giudizio Parte_1 Parte_2 davanti al Tribunale di Roma la , Controparte_1 chiedendo la risoluzione per inadempimento del contratto di mediazione immobiliare concluso con la convenuta e la condanna di quest'ultima alla restituzione delle provvigioni versate pari a complessivi € 11.878,00, nonché al risarcimento dei danni quantificati in complessivi € 35.759,95.
A fondamento delle domande gli attori hanno esposto che:
- in data 21/07/2020, i sigg.ri e avevano Pt_1 Parte_2 sottoscritto, con la intermediazione immobiliare della
[...]
, una proposta di acquisto al prezzo di euro Controparte_1 270.000,00 dell'immobile sito in Roma alla Via Sarsina n. 186, composto da appartamento al piano terra più box, individuati nel catasto del Comune di Roma al Foglio 1125, part. 470, sub 512 (A2)
e 516 (C6);
- contestualmente, i due attori avevano sottoscritto l'incarico di mediazione con l'agenzia odierna convenuta, nonché l'accordo sulle provvigioni per euro 10.800,00 oltre IVA;

- in data 25/07/2020, a seguito del versamento di un acconto in contanti da parte degli attori di euro 1.000,00, l'accordo provvigionale era stato rinnovato col nuovo importo di euro 9.800,00;
- il 28/09/2020 a fronte di un ulteriore versamento di euro
3.000,00 l'accordo era stato nuovamente rinnovato, portando l'importo dovuto ad euro 6.800,00;
- infine, con scrittura erroneamente datata 01/09/2020, ma evidentemente successiva a quella del 28/09/2020, a fronte di un ulteriore versamento di euro 1.900,00, l'importo della provvigione era stato fissato in euro 4.900,00 oltre IVA, pari a complessivi euro 5.978,00, somma che era stata versata a mezzo bonifico bancario, previa emissione, solo per essa, della fattura n. 56 del 28/08/2020;
- in data 22/07/2020, il Sig. proprietario Persona_1 dell'immobile sopra menzionato, aveva accettato la proposta di acquisto, nella quale il promittente venditore attestava la libertà del bene da vincoli e pesi ad eccezione della “trascrizione del
18/06/2019 – registro particolare 50209 registro generale 71612 pubblico ufficiale tribunale civile repertorio 6399 del 07/05/2019 domanda giudiziale-accertamento diritti reali”;
- nelle note della proposta d'acquisto era inoltre riportato che:
“parte venditrice si obbliga alla cancellazione a sua cura e spese della trascrizione riportata al punto 1) M) nei termini di legge, avendo già avviato la procedura e attualmente in attesa di udienza”;
- in data 25/07/2020 , e Persona_1 Parte_1 Parte_2
avevano stipulato il contratto preliminare di compravendita,
[...] registrato alla Agenzia delle Entrate in data 14/09/2020;
- all'art. 3 del preliminare era riportata in relazione alla descritta trascrizione di cui sopra la seguente dicitura “La parte promittente venditrice dichiara e garantisce che l'immobile oggetto del presente atto sarà alienato libero da pesi, vincoli, canoni e oneri, servitù attive e passive, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, liti in corso, privilegi anche fiscali, vizi, evizioni e pignoramenti ad eccezione di trascrizione del 18/06/2019
– registro particolare 50209 registro generale 71612 pubblico ufficiale tribunale civile repertorio 6399 del 07/05/2019 domanda giudiziale-accertamento diritti reali, che parte promittente venditrice, si obbliga a cancellare a sua cura e spese nei termini di legge previsti, avendo già avviato la procedura e attualmente in attesa di udienza”;
- nel contratto preliminare si dava atto del versamento di una caparra di euro 15.000,00;
- in data 05/10/2020 le due parti contraenti avevano sottoscritto un addendum al contratto preliminare, nel quale: era prevista la consegna dell'immobile da parte del promittente venditore ai promissari acquirenti in data 16/10/2020; parte promittente venditrice autorizzava la parte promissaria acquirente ad eseguire,
a partire dal 16/10/2020, i lavori di ristrutturazione dell'immobile; si dava atto del versamento di una ulteriore somma di euro 10.000,00 a titolo di caparra;
si stabiliva che il contratto definitivo doveva essere stipulato entro il 31/12/2020; era stabilito il versamento dell'ulteriore somma di euro 30.000,00, laddove per causa imputabile ai promissari acquirenti, il rogito non potesse essere stipulato entro il 31/12/2020;
- i due attori erano stati quindi immessi nel possesso dell'immobile ed avevano iniziato le opere di ristrutturazione dello stesso eseguendo pagamenti per complessivi euro 46.518,39;
- le parti contraenti avevano fissato per il rogito la data del
15/12/2020, presso il Notaio in Roma, ma circa dieci Persona_2 giorni prima di tale data l'Istituto di credito, a cui si erano rivolti i promissari acquirenti, aveva comunicato l'esistenza di difficoltà nella concessione del mutuo, in relazione alla sussistenza della trascrizione pregiudizievole sopra citata;
- in seguito alle ripetute richieste dei due attori e del loro legale la sera del 14/12/2020 e la mattina successiva del 15/12/2020, il Sig. aveva trasmesso a mezzo e-mail tutta la documentazione Per_1 in suo possesso inerente la trascrizione pregiudizievole sull'immobile, dalla quale le parti promissarie acquirenti avevano potuto conoscere che: a) la domanda giudiziale trascritta sull'immobile aveva ad oggetto l'azione di rivendicazione della proprietà del medesimo da parte del padre del Sig. nei Persona_1 confronti della dante causa iure successionis del promittente venditore, Sig.ra madre del Sig. b) Persona_3 Persona_1 detta causa era ancora pendente;
c) non esisteva alcuna procedura di cancellazione della trascrizione pregiudizievole, contrariamente a quanto riportato nella proposta d'acquisto e nel preliminare di compravendita, ma, al contrario, era pendente una causa contenziosa per l'accertamento dell'effettivo proprietario dell'immobile oggetto di preliminare di compravendita;

- in seguito alle reciproche contestazioni scambiate dalle due parti contraenti per il tramite dei rispettivi difensori, il sig.
aveva notificato agli odierni attori un decreto ingiuntivo Per_1 per la somma di euro 30.000,00 emesso dal Tribunale di Roma sulla scorta dell'addendum sottoscritto tra le parti;

- il decreto ingiuntivo era stato tempestivamente opposto dagli odierni attori;

- con atto transattivo del 05/11/2021 le due parti avevano raggiunto un accordo in base al quale il Sig. aveva rinunciato Per_1 al decreto ingiuntivo e si era impegnato a corrispondere ai Sigg.
e la somma di euro 11.000,00 entro il 15/11/2022; Pt_1 Parte_2
- con il medesimo atto erano stati inoltre risolti il contratto preliminare e l'addendum sottoscritti tra le parti in relazione all'immobile de quo;
- in data 22/09/2022, nel costituirsi nel giudizio di opposizione il Sig. , aveva depositato un messaggio SMS inviato al Sig. Per_1
addetto alla agenzia immobiliare convenuta, in data Persona_4
15/07/2020 e quindi in epoca precedente alla sottoscrizione della proposta d'acquisto da parte degli odierni attori, avvenuta in data
21/07/2020;
- allegato a tale messaggio, era stata trasmessa dal Sig. Per_1 al Sig. la comparsa di costituzione e risposta, redatta dal Per_4 legale del Sig. nel giudizio incardinato dal di lui padre per Per_1 la rivendicazione dell'immobile de quo, giudizio alla base della trascrizione pregiudizievole gravante sull'immobile.
Tutto ciò premesso in punto di fatto gli attori hanno denunciato in punto di diritto l'inadempimento della società convenuta, la quale
- in violazione di quanto previsto dall'art. 1759, comma 1, c.c. che impone all'agente immobiliare l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e la sicurezza dell'affare che possano influire sulla sua conclusione - aveva omesso di informarli circa la reale natura del giudizio afferente la trascrizione gravante sull'immobile e di precisare che non era affatto in corso alcuna procedura di cancellazione, come falsamente indicato nella proposta d'acquisto e nel contratto preliminare, ma era in realtà ancora pendente il giudizio di merito di primo grado sulla domanda di rivendicazione dell'immobile promossa dal padre del
Sig. . Persona_1
Sulla base di siffatto prospettato inadempimento dell'agenzia convenuta gli attori hanno quindi rivendicato il diritto alla risoluzione del contratto di mediazione e degli accordi provvigionali, alla restituzione della provvigione corrisposta e al risarcimento del danno.
In relazione alla quantificazione del danno i sigg.ri e Pt_1 [...]
hanno precisato che: Pt_2
- i due attori avevano versato al Sig. una caparra di euro Per_1
25.000,00 ed avevano in buona fede eseguito sull'immobile lavori per euro 46.518,39;
- detti esborsi non sarebbero intervenuti laddove l'agenzia immobiliare, in adempimento al suo mandato, avesse comunicato il reale stato giuridico dell'immobile agli odierni attori, i quali in tal caso non avrebbero sottoscritto la proposta d'acquisto, né il preliminare;
- la transazione intervenuta col Sig. debitore in solido, Per_1 sia pure per diverso titolo, comportava la riduzione alla metà – ai sensi dell'art. 1300, comma 1 c.c. – della quota risarcitoria a carico dell'agenzia, da quantificare pertanto in euro 12.500,00 per la caparra e in euro 23.259,95 per le inutili spese di ristrutturazione dell'immobile in buona fede eseguite dagli attori.
I due attori hanno quindi formulato le conclusioni riportate in epigrafe.

2. Con comparsa depositata in data 16 novembre 2022 si è costituita in giudizio la contestando Controparte_1 integralmente le allegazioni degli attori, sia in fatto che in diritto.
La convenuta ha affermato di aver adempiuto correttamente agli obblighi informativi, avendo mostrato agli attori la visura ipotecaria contenente la trascrizione della domanda giudiziale e il messaggio WhatsApp ricevuto dal promittente venditore. Ha evidenziato che gli attori erano consapevoli della trascrizione e avevano autonomamente negoziato, senza l'intermediazione dell'agenzia immobiliare, un addendum al contratto preliminare, con il quale era stata autorizzata l'esecuzione di lavori di ristrutturazione. Secondo la convenuta la successiva risoluzione consensuale del contratto con il promittente venditore aveva interrotto il nesso causale con l'attività del mediatore.
La in punto di diritto ha Controparte_1 richiamato l'art. 1225 c.c. per escludere la prevedibilità del danno e l'art. 1227 c.c. per evidenziare la colpa degli attori nella gestione della vicenda. Ha contestato la richiesta di restituzione della provvigione, affermando che il diritto alla stessa era maturato con la conclusione dell'affare. Ha rilevato inoltre che la caparra confirmatoria era stata percepita dal promittente venditore e non poteva essere richiesta al mediatore, anche in considerazione della rinuncia degli attori nei confronti del promittente alienante.
La convenuta ha chiesto: 1) il rigetto della domanda di risoluzione del contratto di mediazione e della richiesta di restituzione della provvigione;
2) il rigetto della domanda di risarcimento danni per mancanza di prevedibilità e nesso causale;

3) in subordine, l'applicazione dell'art. 1227 c.c. per colpa degli attori;
4) in ulteriore subordine, la riduzione dell'eventuale somma epurandola della caparra confirmatoria.
La ha chiesto infine di essere Controparte_1 autorizzata a chiamare in causa la compagnia assicurativa
[...]
per essere da questa manlevata e tenuta indenne Controparte_2 in caso di condanna in forza della polizza assicurativa n. 7122028ZW.

3. Con decreto del 26 novembre 2022 è stata autorizzata la chiamata in causa della la quale, ritualmente Controparte_2 citata in giudizio dalla convenuta, si è costituita con comparsa depositata in data 8 marzo 2023.
La compagnia di assicurazioni ha aderito integralmente alle difese della convenuta, eccependo l'insussistenza di responsabilità in capo al mediatore. Ha richiamato l'art. 1759 c.c., sottolineando che il mediatore ha l'obbligo di comunicare le circostanze note che possano influire sulla sicurezza dell'affare e che, nel caso di specie, la trascrizione pregiudizievole risultava dalle visure ipotecarie consegnate agli attori, i quali erano consapevoli della situazione sin dalla sottoscrizione della proposta. Pertanto, non poteva configurarsi alcuna omissione informativa. Inoltre, la scelta di procedere con la stipula del contratto preliminare e l'esecuzione dei lavori era da imputarsi esclusivamente agli attori.
La ha poi contestato integralmente le Controparte_2 voci di danno richieste dagli attori deducendo che: le spese di ristrutturazione (€ 35.759,95) non erano prevedibili al momento della proposta, frutto di scelta autonoma e imprudente degli attori;
la caparra confirmatoria (€ 25.000) poteva al più costituire un credito restitutorio verso il promittente venditore, non risarcibile né imputabile al mediatore;
gli attori avevano comunque concorso ai sensi dell'art. 1227 c.c. nell'aggravamento del danno.
Quanto all'operatività della polizza assicurativa, la terza chiamata ha eccepito: la violazione dell'obbligo di denuncia del sinistro ai sensi dell'art. 1913 c.c. e dell'art.

1.7 delle
Condizioni Generali di Assicurazione, in quanto la compagnia era stata informata solo con l'atto di chiamata in causa, nonostante le precedenti diffide ricevute dagli attori;
l'applicabilità della clausola di esclusione ex art.

3.17 delle CGA, in forza della quale la garanzia non opera per danni derivanti da visure catastali;
la presenza di uno scoperto del 10% con minimo di € 500 e massimo di €
10.000 così come previsto dall'art. 6 delle CGA;
la violazione della clausola di gestione della lite ex art.

1.14 CGA, avendo la convenuta omesso di delegare la difesa alla compagnia, aggravando così i costi del giudizio;
la limitazione della garanzia assicurativa alle sole somme dovute a titolo di risarcimento e non anche a quelle aventi natura restitutoria quali ad esempio le provvigioni.

4. Concessi i termini di cui all'art. 183 sesto comma c.p.c. (nel testo vigente ratione temporis) la causa è stata istruita attraverso l'acquisizione dei documenti senza l'ammissione delle prove orali richieste dagli attori e dalla convenuta.
All'udienza del 21 gennaio 2025, tenutasi in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c., le parti, mediante le rispettive note autorizzate, hanno precisato le conclusioni riportate in epigrafe e la causa è stata trattenuta in decisione previa assegnazione del termine di giorni 60 per il deposito delle comparse conclusionali e di ulteriori giorni 20 per le repliche.
*******

5. Le domande proposte dagli attori sono infondate e devono essere respinte per le ragioni di seguito illustrate.
È pacifico tra le parti e risulta documentalmente provato che l'odierna convenuta ha svolto in favore dei sigg.ri Parte_1
e attività di mediazione immobiliare utile Parte_2 alla conclusione dell'affare perfezionatosi con l'accettazione da parte del sig. della proposta sottoscritta in data 21 Persona_1 luglio 2020 dagli odierni attori, i quali hanno offerto il prezzo di euro 270.000,00 per l'acquisto dell'appartamento con pertinente box sito in Roma alla Via Sarsina n. 186, censito nel catasto del
Comune di Roma al Foglio 1125, part. 470, sub 512 (l'appartamento)
e 516 (il box). Al punto 1/m della proposta di acquisto, prodotta in copia da parte attrice (doc. 1), è stato espressamente dichiarato che l'immobile è
“libero da ipoteche, pignoramenti e/o altri pregiudizi ad eccezione della trascrizione del 18/06/2019 – registro particolare 50209 registro generale 71612 pubblico ufficiale tribunale civile repertorio 6399 del 07/05/2019 domanda giudiziale-accertamento diritti reali”. Inoltre nelle note della stessa proposta è stato precisato che “parte venditrice si obbliga alla cancellazione a sua cura e spese della trascrizione riportata al punto 1) M) nei termini di legge, avendo già avviato la procedura e attualmente in attesa di udienza”.
Risulta poi documentato che in data 25/07/2020 Persona_1
e hanno stipulato un contratto Parte_1 Parte_2 preliminare di compravendita (doc. 2 del fascicolo di parte attrice), ribadendo gli impegni presi con la suddetta proposta accettata.
All'art. 3 del contratto preliminare è stata inserita la seguente pattuizione: “La parte promittente venditrice dichiara e garantisce che l'immobile oggetto del presente atto sarà alienato libero da pesi, vincoli, canoni e oneri, servitù attive e passive, iscrizioni
e trascrizioni pregiudizievoli, liti in corso, privilegi anche fiscali, vizi, evizioni e pignoramenti ad eccezione di trascrizione del 18/06/2019 – registro particolare 50209 registro generale 71612 pubblico ufficiale tribunale civile repertorio 6399 del 07/05/2019 domanda giudiziale-accertamento diritti reali, che parte promittente venditrice, si obbliga a cancellare a sua cura e spese nei termini di legge previsti, avendo già avviato la procedura e attualmente in attesa di udienza”.
Sia nella proposta di acquisto che nel successivo contratto preliminare le parti avevano previsto per la stipula del contratto definitivo il termine ultimo del 28 febbraio 2021 che è stato poi concordemente anticipato al 31 dicembre 2020 con l'addendum al contratto preliminare sottoscritto dalle parti in data 5 ottobre
2020 (cfr. doc. 3 del fascicolo di parte attrice).
Poiché la trascrizione pregiudizievole sopra menzionata non è stata cancellata dal promittente venditore nel termine previsto per la stipula del rogito notarile è sorta controversia tra le due parti contraenti che, dopo aver instaurato un giudizio contenzioso davanti a questo stesso Tribunale, hanno sottoscritto in data 5 novembre
2021 un accordo transattivo (cfr. doc. 20 del fascicolo di parte attrice), con il quale hanno, tra l'altro, risolto per mutuo consenso il contratto preliminare del 25 luglio 2020 unitamente all'addendum del 5 ottobre 2020.
Ora gli odierni attori lamentano di essere stati indotti alla conclusione di un affare poi rivelatosi inutile non solo per responsabilità del promittente venditore, ma anche per fatto e colpa dell'agenzia di intermediazione qui convenuta che, in violazione degli obblighi di informazione previsti dall'art. 1759 c.c., avrebbe omesso di informare i promittenti acquirenti circa la reale natura del giudizio afferente la trascrizione gravante sull'immobile e di precisare che non era affatto in corso alcuna procedura di cancellazione, come falsamente indicato nella proposta d'acquisto e nel contratto preliminare, ma che era in realtà ancora pendente il giudizio di merito di primo grado sulla domanda di rivendicazione dell'immobile promossa dal padre del Sig. Persona_1
In proposito è bene premettere che il mediatore, ai sensi dell'art. 1759, comma 1, c.c., deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell'attività esercitata, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni. Per quanto meglio precisato dalla Suprema Corte il mediatore è tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle (cfr. tra le tante Cass. 24/10/2003 n. 16009, Cass. 16 luglio 2010
n. 16623 e Cass. Ordinanza n. 34503 del 11/12/2023).
Nella fattispecie in esame alla luce della documentazione acquisita in atti si deve ritenere che la società convenuta abbia adeguatamente assolto agli obblighi informativi previsti dall'art. 1759 c.c., avendo comunicato agli attori l'esistenza della trascrizione pregiudizievole gravante sull'immobile oggetto della proposta di acquisto. Risulta, infatti, documentato che i sigg.ri e hanno ricevuto da Pt_1 Parte_2 Controparte_3
, tra i vari documenti, la visura ipotecaria (cfr.
[...] il verbale di consegna documenti sottoscritto in data 21 luglio 2020 da doc. 1 del fascicolo di parte convenuta), nella Parte_1 quale era riportata la trascrizione pregiudizievole che, in ogni caso, era stata espressamente menzionata anche nella proposta di acquisto.
Al momento della sottoscrizione di siffatta proposta, i promittenti acquirenti erano, dunque, ben consapevoli che l'immobile era gravato dalla trascrizione di una domanda giudiziale.
Contrariamente a quanto sostenuto dagli attori questi ultimi erano informati sulla reale natura del giudizio relativo alla domanda trascritta che, per quanto precisato nella stessa proposta di acquisto, riguardava “l'accertamento di diritti reali”.
Dalla visura ipotecaria consegnata agli attori si poteva quindi inequivocabilmente evincere la natura giuridica della domanda giudiziale trascritta senza la necessità di trasmettere loro anche la comparsa di costituzione e risposta, redatta dal legale del Sig.
nel giudizio incardinato dal di lui padre per la Per_1 rivendicazione dell'immobile de quo, ed allegata al messaggio
WhatsApp inviato in data 15/07/2020 dal promittente venditore al
Sig. , addetto alla agenzia immobiliare convenuta (doc. Persona_4
18 del fascicolo di parte attrice).
Nessuna responsabilità poi può essere ascritta all'agenzia qui convenuta per la non corretta informazione riguardante l'avvio di una presunta procedura di cancellazione della trascrizione. Ed infatti la dichiarazione sul punto contenuta nella clausola con cui il promittente venditore si è obbligato alla cancellazione della trascrizione (“parte venditrice si obbliga alla cancellazione a sua cura e spese della trascrizione riportata al punto 1) M) nei termini di legge, avendo già avviato la procedura e attualmente in attesa di udienza”) è imputabile unicamente a quest'ultimo e non anche all'agenzia intermediatrice, la quale, in mancanza di specifico incarico, non era neanche tenuta ad effettuare le opportune verifiche.
Né può ritenersi che l'odierna convenuta fosse consapevole della pendenza – al momento della proposta di acquisto - del giudizio sopra menzionato per il solo fatto di aver ricevuto in data 15/07/2020 la comparsa di risposta relativa al suddetto procedimento. Ed infatti tale memoria difensiva risale al 2019 e dunque non offre alcuna indicazione sullo stato del processo al momento della proposta di acquisto risalente al luglio 2020. Del resto non vi è prova che all'agenzia immobiliare siano stati trasmessi anche i successivi atti del processo o che fosse stata in qualche modo notiziata sullo stato del giudizio.
Peraltro i due attori sulla base dei dati contenuti nella visura ipotecaria a loro consegnata dall'agenzia immobiliare ben avrebbero potuto verificare autonomamente e di propria iniziativa se il giudizio relativo alla domanda giudiziale trascritta era definito e se effettivamente era in corso una procedura di cancellazione come affermato dal promittente venditore.
In definitiva, quindi, si deve ritenere che gli attori hanno sottoscritto la proposta di acquisto e il successivo preliminare con piena consapevolezza della trascrizione pregiudizievole, cosicché nessun inadempimento può essere ascritto a Controparte_3 che ha adeguatamente assolto agli obblighi
[...] informativi sulla stessa gravanti.
Ne consegue il rigetto della domanda di risoluzione del contratto di mediazione e delle conseguenti domande di restituzione delle provvigioni versate e di risarcimento dei danni.
Con riferimento a quest'ultima, si osserva inoltre che la condotta colposa degli attori, che hanno liberamente deciso di ristrutturare l'immobile e di versare caparre al promittente venditore, nonostante la trascrizione pregiudizievole ancora pendente, induce ad escludere, ai sensi del secondo comma dell'art. 1227 c.c., la risarcibilità dei danni che gli stessi promittenti acquirenti avrebbero potuto evitare con l'ordinaria diligenza. Inoltre la risoluzione consensuale del contratto preliminare tra sigg.ri Pt_1
e e il promittente venditore, con rinuncia reciproca Parte_2
a ogni pretesa, ha definitivamente interrotto il nesso causale tra la condotta del mediatore (che in ogni caso non può ritenersi inadempiente) e i danni lamentati dagli attori.

6. Una volta respinte tutte le domande attoree rimane assorbita la domanda di manleva proposta dalla convenuta nei confronti della compagnia Controparte_2

7. In ragione della soccombenza gli attori sono tenuti a rifondere le spese di lite – liquidate nella misura indicata in dispositivo facendo applicazione dei parametri medi previsti dal DM n. 55/14, così come aggiornato con D.M. n. 147 del 13.08.2022 per le cause di valore compreso tra euro 26.001,00 ed euro 52.000,00 - non soltanto alla convenuta, ma anche alla terza chiamata Controparte_2
avendone provocato la chiamata in causa (cfr. tra le tante
[...]
Cass. 8/02/2016 n. 2492).

P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, ogni altra istanza, difesa ed eccezione disattesa, così provvede:
- respinge le domande proposte dagli attori;

- dichiara assorbita la domanda di manleva proposta dalla società convenuta nei confronti della terza chiamata;

- condanna i due attori, in solido, a rifondere alla convenuta e alla terza chiamata le spese di lite liquidate per ciascuna parte in complessivi euro 7.616,00 per compensi professionali, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Roma, lì 4 agosto 2025
Il Giudice dott. Giuseppe Russo