REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
V SEZIONE CIVILE
In persona del giudice monocratico Elena Fulgenzi riunito in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nelle cause civili iscritte ai n. 63315/2022 di Ruolo generale affari contenziosi
TRA
, nato a [...] il [...] C.F.: , e Parte_1 C.F._1 Parte_2
nata il [...] a [...] C.F.: ,
[...] C.F._2 entrambi rappresentati e difesi dall'Avv. Diego Ferrara Santamaria
- Attori -
E in OM, in persona dell'Amministratore pro tempore, Controparte_1 rappresentato e difeso dell'Avv. Paola Di Vaia,
- Convenuto - Oggetto: impugnazione della delibera assembleare
FATTO E DIRITTO
1. e hanno convenuto in giudizio il Parte_1 Parte_2 [...]
, chiedendo “In via principale e nel merito, verificati ed apprezzati fatti Controparte_2
e deduzioni in premessa, accertati e dichiarati le irregolarità, i vizi e i difetti dedotti in giudizio circa l'assemblea del 26 aprile 2022 e i suoi deliberati, dichiarare nulla e/o annullare l'assemblea condominiale del del 26 aprile 2022, e parimenti Controparte_2 Controparte_1 dichiarare nulle e/o annullare tutte le delibere ivi approvate e, in particolare, fra l'altro, per i motivi di cui in premessa, l'approvazione dei bilanci ordinari e dei rendiconti consuntivi delle gestioni degli esercizi 2011/2012, 2012/2013, 2013/2014, 2014/2015, 2015/2016, 2016/2017, e le conseguenti ripartizioni fra i condomini e, jn particolare, per l'effetto, annullare ogni e qualsivoglia obbligazione di pagamento, per € 1318,90= o per qualunque altra ammontare, posta in capo agli attori come quota di riparto di quelle gestioni;
la delibera di nomina dell'amministratore e dei Controparte_3 consiglieri, per i motivi di cui in premessa;

la delibera di affidamento dell'incarico di studio di fattibilità dei lavori straordinari a favore della soc. soc. , in ogni caso, assumendo tutti provvedimenti Controparte_4 necessari o utili o connessi a quanto precede, e condannando il convenuto a restituire agli CP_1
pagina 1 di 5 attori le somme da questi medio tempore pagate e non dovute, oltre interessi e rivalutazione. Con vittoria di spese competenze ed onorari”. Gli attori hanno premesso di essere proprietari di un'unità immobiliare sita all'interno 11, Scala H, del condominio di OM , amministrato da oltre dieci anni dal Sig. Controparte_1 CP_3
.
[...]
Essi, soltanto il 6 giugno 2022, hanno potuto ottenere copia del verbale dell'assemblea del 26 aprile 2022 (DOC.005), apprendendo così che l'o.d.g. riportato nel verbale era il seguente: “

1. incarico da conferire a studio tecnico professionale/general contractor studio prefattibilita' per la fruizione delle agevolazioni c.d. decreto ecobonus 110%. esame preventivi. deliberazioni.

2. approvazione bilanci consuntivi 2011/2012 - 2012/2013 - 2013/2014 - 2014/2015 - 2015/2016 - Parte_3
2016/2017 e i relativi stati di riparto (i successivi bilanci verranno esaminati in una successiva assemblea).

3. nomina o conferma amministratore.

4. nomina o conferma consiglieri.

5. richiesta di avvio di procedura di mediazione condomino parente per richiesta istallazione ascensore sc.h approvazione bilanci.

6. varie ed eventuali.” Il Signor alla suddetta assemblea era portatore di numero quattro deleghe, il Signor di CP_5 Pt_4 numero quattro deleghe, il Signor di numero cinque deleghe, il Signor di numero quattro Per_1 Pt_5 deleghe. L'assemblea, tra l'altro, approvava i bilanci delle gestioni ordinarie degli esercizi 2011/2012 - 2012/2013 - 2013/2014 - 2014/2015 - 2015/2016 - 2016/2017 e i relativi stati di riparto. Sul terzo punto all'o.d.g. l'assemblea confermava il rag. . Controparte_3
Tanto premesso gli attori deducono l'invalidità dell'assemblea del 26 aprile 2022, per: a)mancata convocazione dei condomini, e degli attori. b )violazione della norma del regolamento (art.15) che limita a tre il numero massimo di deleghe, c) violazione dell'art. 1130 bis c.c.. La documentazione contabile doveva essere messa a disposizione dei condomini con anticipo tempestivo, rispetto alla riunione dell'assemblea condominiale e con comunicazione che evidenziasse il luogo ove la documentazione poteva essere consultata. d) L'assemblea deve essere ulteriormente censurata per non aver incluso nell'ordine del giorno le richieste più volte formulate dagli attori per la dotazione di ascensore e nuova caldaia all'edificio della loro scala H). e) circa, la delibera di nomina dell'amministratore, nella persona del RA , ai sensi CP_3 dell'art. 1136 c.c., la delibera, per esser valida, doveva essere favorevolmente votata da condomini rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio. Il verbale, anche includendovi le deleghe in eccedenza , computa a 427,88 il numero di millesimi rappresentati in assemblea, dal che deriva necessariamente la nullità della nomina.
2. Si è costituito il , e all'udienza del 28.10.24, l'ente Controparte_2 rappresentava che con delibera assembleare del 30.09.2024, venivano ratificati tutti i punti all'o.d.g. dell'assemblea impugnata richiedendo, quindi, la cessazione della materia del contendere, alla luce della citata delibera con condanna degli attori alla rifusione delle spese di lite. Preliminarmente il evidenzia che il procedimento instaurato con ricorso ex art. 1129 XI CP_1 comma c.c. per la revoca dal mandato di amministratore, si è concluso con il rigetto della domanda di revoca.
pagina 2 di 5 Circa la modalità di convocazione alle assemblee condominiali tramite inserimento dell'avviso nelle cassette postali, tale modalità era stata scelta su richiesta dei singoli condomini, per limitare le spese a carico di ciascuno, come gli stessi condomini avevano confermato in sede assembleare il 25.01.22. In ordine alle difficoltà di approvazione dei bilanci, il evidenzia in particolare il ruolo CP_1 giocato da , che fino al 2022 aveva detenuto, nel convenuto, la maggioranza dei CP_6 CP_1 millesimi pari a 522,656 condizionando il regolare svolgimento delle attività di gestione condominiale, con particolare riguardo alle approvazioni dei bilanci. In seguito alla vendita di alcune unità immobiliari, l'Ente rimaneva titolare di una caratura millesimale di 437,48 millesimi non rappresentante più la maggioranza del fabbricato. L'approvazione in sede assembleare dei bilanci dal 2011 al 2017, appunto nell'assemblea impugnata del 26 aprile 2022, ha conseguentemente consentito il recupero delle morosità nei confronti di CP_6 per la somma pari a circa € 37.000, recupero che se la delibera impugnata non fosse stata successivamente ratificata in data 30.09.24, avrebbe provocato un danno enorme per il . CP_1
Sulla questione delle deleghe in eccesso, pur decurtando i millesimi attinenti ad esse, stabilite dal regolamento condominiale in un massimo di 3 per ciascun condomino, il quorum residuo comunque è risultato sufficiente ad approvare i bilanci portati all'o.d.g. dell'assemblea del 26.04.22 impugnata: il quorum residuo di 398,6 millesimi supera abbondantemente quello richiesto in seconda convocazione, dove è sufficiente un terzo del valore dell'intero fabbricato, sia per la regolare costituzione dell'assemblea che per le deliberazioni. Come già anticipato la Cassazione ha chiarito che la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge, fa venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determinando la cessazione della materia del contendere. Infine il evidenzia che all' assemblea tenutasi in data 13.07.2022 indetta per discutere CP_1 sull'installazione dell' ascensore, gli attori non hanno ritenuto di partecipare, nonostante fosse convocata regolarmente con unico punto all'o.d.g. “installazione nuovo impianto ascensore scala” e che le due ditte incaricate per la fattibilità dell'istallazione del nuovo impianto ascensore hanno dato entrambe parere negativo per carenza di spazi minimi previsti dalla Legge sull'abbattimento delle barriere architettoniche.
3.Secondo condivisibile orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità e di merito, in tema di impugnazione delle delibere condominiali, la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere, analogamente a quanto disposto dall'art. 2377, comma 8, c.c. dettato in tema di società di capitali ( tra le altre Cass. Sez. 6 - 2, 11/08/2017, n. 20071; Cass. Sez. 2, 10/02/2010, n. 2999), rimanendo affidata soltanto la pronuncia finale sulle spese ad una valutazione di soccombenza virtuale. La cessazione della materia contendere conseguente alla revoca assembleare della delibera impugnata si verifica, come correttamente rilevato dal anche quando la stessa sia stata sostituita con CP_1 altra dopo la proposizione dell'impugnazione ex art. 1137 c.c., in quanto la sussistenza dell'interesse ad agire deve valutarsi non solo nel momento in cui è proposta l'azione, ma anche al momento della decisione. Ciò premesso , quanto alla regolazione delle spese di lite, fondati appaiono, in via assorbente , i motivi di impugnazione relativi all'eccesso di deleghe e alla mancanza di prova della corretta convocazione dell'assemblea . pagina 3 di 5 Quanto al primo motivo, infatti, il Tribunale concorda con quanto affermato dalla Suprema Corte secondo la quale ( tra le altre Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 8015 del 28/03/2017) la clausola del regolamento di condominio volta a limitare il potere dei condomini di farsi rappresentare nelle assemblee è inderogabile, in quanto posta a presidio della superiore esigenza di garantire l'effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell'interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente, sicché la partecipazione all'assemblea di un rappresentante fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento , comportando un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera, dà luogo ad un'ipotesi di annullabilità della stessa, senza che possa rilevare il carattere determinante del voto espresso dal delegato per il raggiungimento della maggioranza occorrente per l'approvazione della deliberazione. Né può essere invocata , come ritenuto dal , la cosiddetta prova di resistenza, per escludere CP_1
l'invalidità della deliberazione impugnata, per la quale è pacifico che alcuni condomini abbiano esercitato il diritto di voto muniti di più di tre deleghe, in violazione dell'art. 15 del regolamento condominiale. Secondo l'orientamento indicato, infatti, come si è detto , la clausola del regolamento volta a limitare il potere dei condomini di farsi rappresentare nelle assemblee, regola l'esercizio del diritto di ciascun condomino di intervenire in assemblea ed il limite è posto a presidio della superiore esigenza di garantire l'effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell'interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5315 del 29/05/1998). Sicchè la partecipazione all'assemblea condominiale di un rappresentante fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento di condominio, comportando un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera, dà luogo ad un'ipotesi di annullabilità della stessa senza che possa rilevare il carattere determinante del voto espresso dal delegato. Tale vizio è rilevante sotto il profilo di annullabilità di tutte le delibere prese dalla assemblea condominiale perché incidente nel procedimento di formazione delle stesse. Altrettanto è a dirsi in ordine alla regolarità della comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea mediante la immissione nella cassetta postale , mezzo non previsto dall'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, così come modificato dalla legge n. 220/2012, che prevede che l'avviso debba essere comunicato a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano. Il Condominio, infatti, secondo le sue stesse allegazioni (“L'amministratore del , pur CP_1 consapevole della discutibilità e irregolarità della convocazione per le assemblee tramite inserimento nella buca delle lettere dei condomini, ha accettato tale modalità su richiesta dei singoli condomini, per limitare le spese a carico di ciascuno. I condomini stessi infatti avevano deciso, come ribadito in sede assembleare il 25.01.22, l'invio delle convocazioni tramite posta raccomandata soltanto ai non residenti nel Condominio e ad
.”“Nell'assemblea del 25.01.22 a cui hanno partecipato n. 48 condomini su 96, viene ribadita CP_6 tale modalità non onerosa, salvo diversa richiesta da parte dei singoli condomini”), non solo ha ammesso di non aver utilizzato i mezzi indicati dall'art. 66 citato, ma non ha dimostrato neppure che l'assemblea all'unanimità abbia deliberato il diverso mezzo di convocazione costituito dall'immissione in cassetta . Per quanto esposto il è tenuto a rifondere agli attori le spese di lite liquidate in dispositivo CP_1 ai sensi del d.m. 55/14 e successivi aggiornamenti

p.q.m.

pagina 4 di 5 il Tribunale , definitivamente pronunciando, così provvede:
- dichiara cessata la materia del contendere;

- condanna il convenuto alla rifusione agli attori delle spese del presente giudizio che CP_1 liquida in euro 4.000,00 oltre Iva, c.a.p e rimborso forfettario spese generali Così deciso in OM il 26 settembre 2025 Il Giudice
Elena Fulgenzi
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