N. R.G. 508/2016
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VIBO VALNETIA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Ida Cuffaro ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 508/2016 promossa da:
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ), rappresentati e difesi dall'avv. REPICE MARIA ed C.F._2 elettivamente domiciliati in Tropea (V.V.) Via Libertà 52 presso il difensore;

ATTORI contro
(C.F. ), Controparte_1 C.F._3 [...]
(C.F. ), (C.F. CP_2 C.F._4 Controparte_3
), (C.F. ), C.F._5 Controparte_4 C.F._6 rappresentati e difesi dall'avv. PUPO GIUSEPPINA ed elettivamente domiciliati in
Vibo Valentia, Via Cavour Complesso Miragolfo, presso il difensore;

CONVENUTI
OGGETTO: vendita bene immobile
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa
IN FATTO E IN DIRITTO
pagina 1 di 9
Con atto di citazione regolarmente notificato e Parte_1 Parte_2 evocavano in giudizio , , Controparte_1 Controparte_3 Controparte_4
e al fine di sentir accogliere le seguenti conclusioni: “ l'Ill.mo Controparte_2
Giudice adito voglia: accertare e dichiarare l'esistenza dei vizi occulti dell'immobile compravenduto sito in Vibo Valentia, via Mons. Sorbilli n. 7-9; e dichiarare la responsabilità dei convenuti ex art. 1490 c.c.; disporre la riduzione del prezzo di compravendita ex art. 1492 c.c. nella misura di € 35.000,00, condannando i convenuti alla restituzione di tale somma in favore degli attori ovvero a quella, maggiore o minore riconosciuta equa e di giustizia;
accertare e dichiarare la responsabilità dei convenuti ex art. 1494 c.c. e per l'effetto condannare gli stessi, in solido tra loro, al risarcimento dei danni, da quantificarsi in via equitativa;
condannare i convenuti al pagamento delle spese, diritti e onorari di causa anche ai sensi e per gli effetti dell'art. 96 c.p.c. in ragione della condotta processuale ostativa alla conciliazione”.
A fondamento della domanda esponevano che:
- il dott. aveva inizialmente sottoscritto una proposta di acquisto, accettata Pt_1 in data 10 luglio 2015 dai convenuti, relativa al preliminare di compravendita di un immobile sito in Vibo Valentia, via Mons. Sorbilli n. 7-9;
- che, dopo l'accettazione della proposta, con C.I.L. di edilizia libera, prot. n.54119 del 30 novembre 2015, il dott. in qualità di promissario acquirente, immesso Pt_1 nel possesso dell'immobile, comunicava al Comune di Vibo Valentia l'avvio di alcuni lavori di manutenzione ordinaria;

che, in data 22 dicembre 2015, durante i lavori di ristrutturazione dell'immobile, erano emersi gravi vizi occulti consistenti nel degrado e nella marcescenza del solaio, con conseguente necessità di urgenti interventi di demolizione e ricostruzione per un importo quantificato in € 35.000,00, come risulta dall'allegato preventivo del titolare dell'impresa edile.
Pertanto, deduceva di aver comunicato con raccomandata AR del 29 dicembre 2015 la scoperta di vizi occulti relativi all'immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita chiedendo ai promissari venditori la riduzione del prezzo rispetto a pagina 2 di 9 quello originariamente fissato. Non avendo ricevuto alcuna risposta, le richieste venivano reiterate con successiva raccomandata AR del 19 gennaio 2016 con cui si specificava che la stipula del contratto definitivo non avrebbe determinato acquiescenza ai vizi riservandosi di adire le competenti autorità per chiedere la riduzione del prezzo. Rilevava altresì che in data 25 gennaio 2016 veniva concluso il contratto definitivo di compravendita a rogito del notaio di Vibo Valentia, ove il Per_1 dott. provvedeva a nominare, quale acquirente dell'immobile, la di lui figlia Pt_1
la quale, con raccomandata AR del 1febbraio 2016, Parte_1 richiamando le precedenti missive a firma del padre, diffidava i convenuti alla immediata restituzione della somma di euro 35.000,00. Aggiungeva che la scoperta dei vizi occulti e la gravità degli stessi aveva determinato un ingente danno agli odierni attori a causa dell'impossibilità di procedere al trasloco nell'immobile acquistato e allo stato non abitabile.
Per tali ragioni gli odierni attori chiedevano, previo accertamento della responsabilità dei convenuti ex artt. 1490 e 1494 c.c., la riduzione del prezzo e il risarcimento dei danni da liquidarsi in via equitativa.
Istaurato regolarmente il contraddittorio si costituivano in giudizio i convenuti i quali contestavano tutto quanto ex adverso dedotto ed eccepito, rassegnando le seguenti conclusioni: “all'On.Le Tribunale adito, ceteris reiectis, accertare e dichiarare, IN VIA PREGIUDIZIALE: A. l'improcedibilità della domanda attorea per quanto esposto in premessa;
B. la mancanza di legittimazione attiva del sig. Pt_2
con la dichiarazione di estromissione dal giudizio e condanna alle spese. IN
[...]
VIA PREGIUDIZIALE SUBORDINATA la nullità dell'atto di citazione per le motivazioni indicate in premessa e cioè assoluta incertezza nell'esposizione dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda, (causa petendi).
In VIA PRINCIPALE e nel merito, rigettare la domanda attorea con tutte le richieste in essa formulate, in quanto infondata sia in fatto che in diritto e non supportata da alcun valido sostegno probatorio.
IN VIA MERAMENTE SUBORDINATA E RESIDUALE dichiarare che le richieste risarcitorie formulate ex adverso sono illegittime, prive di riscontro probatorio e non dovute, con condanna degli attori alle spese e competenze del giudizio, spese generali pagina 3 di 9 Iva e Ca come per legge, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore ex art. 93
c.p.c. Nell'assoluta denegata ipotesi di accoglimento delle richieste formulate dagli attori, ridurre per quanto di ragione la somma che verrà accertata in corso di causa.
Concessi i termini ex art. 183 co.6 c.p.c. per il deposito delle memorie, la causa, istruita mediante escussione dei testimoni e l'espletamento della CTU, è stata trattenuta in decisione dal sottoscritto magistrato, subentrato nella titolarità del ruolo con provvedimento presidenziale del 22.01.2024, previa concessione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c.
Preliminarmente l'eccezione di improcedibilità per mancato esperimento della procedura di negoziazione assistita, di cui al D.L. n. 132/2014, conv. in L. n.
162/2014, sollevata dal convenuto va disattesa.
Secondo il dettato dell'art. 3, D. L. n. 132/2014 chi, fuori dei casi previsti dall'articolo 5, comma 1-bis, del decreto legislativo 4 marzo 2010 n. 28, intende proporre in giudizio una domanda di pagamento a qualsiasi titolo di somme non eccedenti cinquantamila euro deve, tramite il suo avvocato, invitare l'altra parte a stipulare una convenzione di negoziazione assistita. L'esperimento del procedimento di negoziazione assistita è condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
Dunque, l'invito alla stipulazione di una convenzione di negoziazione assistita è condizione di procedibilità delle domande di pagamento a qualsiasi titolo di somme non eccedenti cinquantamila euro. Nel caso di specie, guardando alle domande formulate nelle conclusioni rassegnate, gli attori richiedono oltre alla riduzione del prezzo nella misura di euro 35.000,00, anche il risarcimento dei danni da quantificarsi nella somma determinata in via equitativa. Pertanto, avendo le domande valore indeterminabile, è evidente che non opera il limite di cui all'art. 3, comma 1, D.L. n. 132/2014, di € 50.000,00 che fa scattare l'operatività della condizione di procedibilità.
Sempre preliminarmente deve essere vagliata l'eccezione di difetto di legittimazione attiva dell'attore sollevata dai convenuti. Parte_2
Invero, come dedotto dagli odierni attori, il dott. sottoscriveva una proposta Pt_1 di acquisto dell'immobile per cui è causa in qualità di promissario acquirente pagina 4 di 9 provvedendo in sede di conclusione del contratto definitivo di compravendita a nominare quale acquirente dell'immobile la figlia.
In altri termini, emerge dalle deduzioni e allegazioni delle parti che in origine è stato concluso tra le parti un contratto preliminare ad effetti anticipati essendo il Pt_1 immesso in via anticipata nel possesso del bene immobile. Una volta ottenuta la consegna del bene, infatti, l'attore provvedeva in data 22 dicembre 2015 ad eseguire lavori di ristrutturazione dell'immobile a seguito dei quali si avvedeva dell'esistenza di vizi occulti del bene immobile che venivano quindi denunciati ai convenuti con raccomandata AR del 29 dicembre 2015.
Le circostanze sopra precisate inducono ad escludere la legittimazione attiva nell'odierno giudizio di quale promissario acquirente dell'immobile Parte_2
e ciò per le seguenti ragioni. Con la stipula del contratto preliminare, infatti, non viene trasferito il diritto proprietà dell'immobile, ma sorge solo l'obbligazione assunta dal promittente venditore di vendere il bene in questione e quella del promissario acquirente di acquistarlo. Trattasi, quindi, di un impegno a stipulare un futuro contratto che è appunto il contratto definitivo di compravendita dell'immobile.
Orbene, il codice civile riconosce la tutela contro i vizi dell'immobile come tutela dell'acquirente e, quindi, esperibile, a rigore, dopo che è stato stipulato il contratto definitivo di compravendita. Poiché, tuttavia, l'obbligo del venditore è quello di fornire un bene immune da vizi, il promissario acquirente, in ipotesi di riscontrati vizi del bene può, stante l'inadempimento e la responsabilità contrattuale del venditore, decidere di recedere dal contratto, richiedendo la restituzione del doppio della caparra ex art. 1385 c.c., o agire per la risoluzione del contratto e per il conseguente risarcimento del danno subito ex art. 1453 c.c.
Pertanto, il dott. in qualità di promissario acquirente dell'immobile, in Pt_1 conformità con la giurisprudenza richiamata, avrebbe potuto agire in quella sede con le tutele sopra descritte. Al contrario, non può giovarsi della tutela prevista dalla legge in materia di garanzia delle cose vendute, norme che hanno come loro presupposto l'avvenuto trasferimento della proprietà del bene in quanto il contratto preliminare è caratterizzato, come è noto, tra l'altro, proprio dalla mancanza dell'effetto traslativo. pagina 5 di 9 Ciò preliminarmente chiarito, la domanda di riduzione del prezzo così come formulata nell'atto introduttivo è infondata per le ragioni che si vengono ad esporre.
Ricostruita la materia del contendere nei termini sin qui delineati, occorre dar conto delle peculiarità della disciplina relativa alla garanzia per vizi nella vendita di beni immobili. Segnatamente, nel contratto di compravendita, tra gli obblighi gravanti sull'alienante, sussiste quello di garantire l'acquirente dai vizi della cosa che, ai sensi dell'art. 1490 c.c., la rendano inidonea all'uso a cui è destinata ovvero ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
La garanzia, ad ogni modo, inerisce solamente ai vizi preesistenti al momento della conclusione del contratto, in quanto – sulla scorta del principio consensualistico che permette il passaggio in proprietà del bene tramite la manifestazione del consenso – i vizi sopravvenuti restano a carico dell'acquirente. Ciò posto, in presenza di un vizio – anche occulto – il legislatore tutela l'acquirente permettendogli di esperire, a sua scelta, l'actio redhibitoria, volta alla risoluzione del contratto, nonché l'actio quanti minoris o azione estimatoria, finalizzata alla riduzione del prezzo pattuito.
Tali strumenti di tutela rientrano nel novero della più ampia categoria delle azioni edilizie, contraddistinte dai seguenti elementi tipici: i) l'onere gravante sull'acquirente di denunciare l'esistenza del vizio al venditore nel termine di otto giorni a pena di decadenza, decorrenti a partire dalla scoperta, se si tratta di vizi occulti, ovvero dalla conclusione del contratto se si tratta di vizi apparenti;
ii) l'onere in capo all'acquirente di fornire la prova dell'esistenza dei vizi;
iii) l'irrilevanza della colpa del venditore ai fini della soggezione alla garanzia;
iv) il termine prescrizionale di un anno entro cui l'azione deve essere esercitata, che decorre dal momento della consegna del bene.
Segnatamente, la Corte di Cassazione ha evidenziato che: “In tema di compravendita, l'obbligo di garanzia per vizi della cosa venduta dà luogo ad una responsabilità speciale interamente disciplinata dalle norme sulla vendita, che pone il venditore in situazione non tanto di obbligazione, quanto di soggezione, esponendolo all'iniziativa del compratore, intesa alla modificazione del contratto od alla sua caducazione mediante l'esperimento, rispettivamente, della "actio quanti minoris" o della "actio redhibitoria". Ne consegue che, essendo dette azioni fondate pagina 6 di 9 sul solo dato obiettivo dell'esistenza di vizi, indipendentemente da ogni giudizio di colpevolezza, l'onere della relativa prova grava sul compratore, non trovando applicazione i principi relativi all'inesatto adempimento nelle ordinarie azioni di risoluzione e risarcimento danno” (cfr. Cass. civ., Ord. n. 9960/2022).
L'alienante, in ogni caso, è esonerato dalla garanzia se, al momento della vendita,
l'acquirente era a conoscenza dei vizi della cosa, ovvero se tali difetti erano facilmente riconoscibili utilizzando l'ordinaria diligenza. E tuttavia, resta salva l'ipotesi in cui il venditore abbia alienato la cosa qualificandola come esente da vizi ai sensi dell'art. 1491 c.c..
E' d'uopo altresì precisare che la stessa disciplina codicistica fa comunque salva la possibilità per l'acquirente di esperire – oltre all'azione di garanzia – anche l'azione di risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 1494 c.c. Più precisamente, la norma garantisce al compratore non solo il ristoro per il pregiudizio economico subito per il fatto stesso di aver ricevuto un bene viziato (v. art. 1494, comma 1 c.c.), ma anche quello per le specifiche conseguenze dirette ed immediate derivate dall'esistenza del difetto (v. art. 1494, comma 2 c.c.). Invero, per come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità: “L'azione di risarcimento dei danni proposta dall'acquirente ex art. 1494
c.c., sul presupposto dell'inadempimento dovuto alla colpa del venditore, consistente nell'omissione della diligenza necessaria a scongiurare l'eventuale presenza di vizi nella cosa, può estendersi a tutti i danni subiti dall'acquirente medesimo e, dunque, non solo a quelli relativi alle spese necessarie per l'eliminazione dei vizi accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione della cosa, o al lucro cessante per la mancata rivendita del bene;
ne discende che tale azione si rende ammissibile in alternativa, ovvero cumulativamente, rispetto alle azioni di adempimento in forma specifica del contratto, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto medesimo” (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord. 14986/2021).
A differenza delle azioni edilizie, quindi, l'azione di risarcimento dei danni si impernia sull'inadempimento del venditore e non prescinde dal giudizio di colpevolezza del venditore, ma anzi richiede un'indagine in termini di omissione della diligenza minima necessaria per evitare la sussistenza dei difetti nella cosa compravenduta. A tal proposito, l'art. 1494 c.c. fonda una presunzione relativa di pagina 7 di 9 colpevolezza del venditore, che può essere da quest'ultimo superata fornendo la prova di “avere ignorato senza colpa i vizi della cosa”.
Tanto evidenziato in termini generali, ritiene questo Giudice che, nel caso che ci occupa, la garanzia deve essere esclusa. Il legislatore, come sopra chiarito, prevede che alcuna garanzia è dovuta se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa e parimenti se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi. In proposito, la
Suprema Corte ha affermato che “l'esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1491 c.c. non consente di predicare in astratto il grado della diligenza esigibile, dovendo essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell'acquirente, essendo la garanzia in esame esclusa tutte le volte in cui, a norma dell'art. 1491 c.c., il vizio era facilmente conoscibile” (Cass. Civ., sez. VI, 16 giugno 2021, n. 17058).
Ora costituisce fatto pacifico e non contestato che il compratore – nella specie
– fosse perfettamente a conoscenza delle problematiche Parte_1 dell'immobile che erano già emerse in sede di lavori di ristrutturazione iniziati dal padre e, nella specie, del degrado del solaio per oltre 1/3 della superfice del fabbricato. La scoperta dei vizi occulti relativi all'immobile veniva inizialmente denunciata ai convenuti con missive del 29 dicembre 1015 e del 19 gennaio 2016 da parte del E proprio al contenuto di tali missive che l'attrice si richiamava Pt_1 con la diffida del 1 febbraio 2016, intervenuta successivamente alla conclusione del definitivo di vendita del 25 gennaio 2016, con cui chiedeva l'immediata restituzione di euro 35.000. Pertanto, appare inverosimile ipotizzare - la circostanza, tra l'altro, non appare nemmeno allegata dall'attrice - che la non fosse a conoscenza dei Pt_1 vizi al momento della conclusione della compravendita, la quale, pertanto, non può giovarsi della garanzia prevista dalla legge.
Alla stregua di quanto sopra ritiene questo Giudice che le circostanze su cui sono stati sentiti i testi ammessi si palesano irrilevanti in quanto volte a provare la natura occulta del vizio non al momento della conclusione del contratto definitivo ma durante le trattative intercorse tra il promissario acquirente e i convenuti. Parimenti
pagina 8 di 9 per le medesime ragioni appare ininfluente la espletata CTU volta a verificare se la condizione di degrado del solaio potesse essere individuato a seguito di un sopralluogo dell'immobile consistente nella sola visione dello stesso senza il compimento di indagini invasive, cioè senza sollevare il pavimento sovrastante.
Anche la domanda di risarcimento dei danni ex art. 1494 c.c. va disattesa.
Tanto la garanzia per vizi della cosa venduta quanto la domanda risarcitoria ex art. 1494 c.p.c. sono subordinate, come emerge dall'art. 1491 c.c. (“Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa;
parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi”), alla non conoscenza o riconoscibilità dei vizi da parte dell'acquirente (cfr. Cass. 2756/2020; Cass.
2981/2012; Cass. 3644/2007).
Le spese di lite, comprese quelle di CTU liquidate con separato decreto, seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- Dichiara il difetto di legittimazione attiva di Parte_2
- Rigetta la domanda per le ragioni chiarite in parte motiva
- Condanna gli attori al pagamento delle spese di lite a favore dei convenuti che si liquidano in complessivi euro 3.809 per compensi oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge.
- Pone le spese di CTU definitivamente a carico degli attori
Vibo Valentia, 16 dicembre 2025
Il Giudice
dott.ssa Ida Cuffaro
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