R.G. 10817/2024
Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario Di Roma
Sezione 6° Civile
Il Tribunale di Roma, in persona del Giudice dott. Daniele D'Angelo, all'udienza del 19.12.2025, all'esito della discussione orale ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 comma 1 c.p.c.)

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 10817 del Registro Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2024, avente ad oggetto “ripetizione di indebito in materia locatizia” pendente tra
(c.f.: ), rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
CE CO e dall'Avv. Francesca Testini ed elettivamente domiciliato presso il loro studio sito in Foggia, Viale degli Aviatori 21, giusta procura in calce ricorso ex art. 447 bis c.p.c.
Ricorrente
e
(c.f./P. Iva: Controparte_1
in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e P.IVA_1
difesa dagli Avv.ti Priscilla Merlino e Giorgia Vaccaro ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Roma, Piazza di Pietra, 26, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
Resistente
1 Motivi della decisione


1. I fatti controversi
Con ricorso iscritto a ruolo il 10.03.2024 ha chiesto di vocare in Parte_1
giudizio la al fine di sentire accogliere Controparte_1 le seguenti conclusioni: “accertare che l'importo corrisposto dal ricorrente al eccedente il canone risultante dal contratto scritto e Controparte_1 registrato nell'arco temporale da ottobre 2001 a giugno 2015 ammonta ad €
9.486,76, salva maggiore o minore somma ritenuta di Giustizia;
− condannare il
in persona del l.r.p.t., al pagamento, in favore del Controparte_1 ricorrente , della somma di € 9.486,76, a titolo di ripetizione di Parte_1
indebito oggettivo, ex art. 2033 c.c., con interessi dalla data dei singoli pagamenti. −
Col favore delle spese di giudizio”. Il ricorrente deduce di aver condotto in locazione l'immobile ed annesso locale ad uso box, sito in Roma alla Via Raffaella la Crociera
n. 19, primo piano, scala B, interno 1, identificato nel N.C.E.U. di Roma al foglio
1037, particella 641, subalterno 64 (appartamento) e 104 (box), giusto contratto del
16.10.2001, registrato il 31.10.2001 al n. 11744 Uff. Reg. Roma 2 verso il corrispettivo di € 372,11 mensili. L'immobile è stato riconsegnato il 27.11.2023.
evidenzia che l'immobile fa parte del compendio immobiliare sito in Parte_1
Roma - Piano di Zona D3-Tor Vergata, costruito dal nell'ambito del CP_1
programma straordinario di realizzazione di edilizia residenziale agevolata da concedere in locazione ai dipendenti dello Stato impegnati nella lotta contro la criminalità organizzata ai sensi dell'art. 18, comma 1, della L.12 luglio 1991 n.203, della Convenzione CER (approvato con Decreto del Min. dei Lavori Pubblici n.
836/99) e della convenzione del Comune di Roma (stipulata con Atto Notaio
[...]
del 27.03.2000 Rep. 27676). Con Determina del 21.11.2001 il Comune di Per_1
Roma ha fissato il prezzo massimo di locazione che, però, risultava errato tanto che lo stesso ente pubblico, con provvedimenti successivi, rideterminava il canone di locazione massimo.
Alla luce della nuova quantificazione del prezzo massimo di locazione Parte_1
deduce di aver versato al un importo Controparte_1 superiore a quello dovuto per un totale di € 16.047,06 di cui chiede la ripetizione.
2 Si è costituito il con memoria depositata Controparte_1
il 02.07.2024 nella quale ha rassegnato le seguenti conclusioni: “in via pregiudiziale
e/o preliminare, accertare il mancato esperimento della mediazione obbligatoria, quale condizione di procedibilità ex D.lgs. 28/2010 ed emettere i consequenziali provvedimenti di legge;
− ancora, in via preliminare, accertare l'intervenuta prescrizione del diritto di credito fatto valere dal sig. , quantomeno con Pt_1 riferimento alle annualità dal 2001 al 2008, e per l'effetto accertare l'eventuale credito vantato dal Ricorrente solo in relazione alle residue annualità intercorse sino all'aprile 2015, tenuto conto dell'effettivo canone di locazione dovuto;
− in ogni caso, nel merito, Voglia il Giudice rigettare la domanda in quanto infondata, non provata
e comunque errata;
− in via subordinata, in caso di accoglimento anche solo parziale delle pretese avversarie, Voglia il Giudice procedere ad una nuova quantificazione della effettiva posizione di dare ed avere tra le parti - sulla scorta delle osservazioni
e della documentazione versata in atti, e dunque tenuto conto dell'effettivo importo mensile dovuto a titolo di canone, della sua rivalutazione annuale nella misura del
100% - quantificando l'eventuale credito del Ricorrente nella somma massima pari ad euro 1.796,06. Il tutto fermo restando l'ulteriore importo di euro 408,59, dovuto a titolo di oneri condominiali non versati dal conduttore, per il quale la Società si riserva espressamente di agire in separato giudizio”. Con vittoria di spese di lite. In rito il eccepisce l'invalidità del tentativo Controparte_1 di mediazione esperito nel 2018; nel merito la società resistente eccepisce la prescrizione quinquennale e l'infondatezza della domanda avversaria.
Con ordinanza all'esito dell'udienza del 24.01.2025 il Giudice ha nominato quale
CTU Dott.ssa Persona_2
All'esito dell'udienza del 19.12.2025, dato atto del deposito della CTU e dell'esito negativo del tentativo di mediazione, la causa è stata discussa.


2. In rito
In rito ha dimostrato la realizzazione della condizione di procedibilità Parte_1 avendo depositato, in data 19.11.2024, il verbale negativo della nuova mediazione demandata dal giudice. Pertanto, la prima eccezione della Controparte_1
deve essere rigettata.
[...]
3

3. Nel merito
Come visto, nel presente giudizio, agisce per ottenere la ripetizione di Parte_1 quanto indebitamente versato in esecuzione del contratto stipulato il 16.10.2001 (cfr. allegato 1 al ricorso) per il periodo che va dall'inizio della locazione fino alla data di rilascio dell'immobile avvenuto il 27.11.2023 (circostanza pacifica tra le parti). Come noto, in materia di ripetizione di indebito oggettivo, ai sensi dell'art. 2033 c.c. in combinato disposto con l'art. 2697 c.c., è onere del soggetto che agisce in giudizio provare l'effettivo pagamento dell'indebito e l'assenza di cause giustificative del pagamento così da ottenerne la ripetizione. Anche di recente la Suprema Corte di
Cassazione, in relazione ad un rapporto bancario, ha chiarito che “Nei rapporti bancari in conto corrente, il correntista che agisca in giudizio per la ripetizione dell'indebito è tenuto a fornire la prova sia degli avvenuti pagamenti che della mancanza, rispetto ad essi, di una valida “causa debendi”, sicchè il medesimo ha
l'onere di documentare l'andamento del rapporto con la produzione di tutti quegli estratti conto che evidenziano le singole rimesse suscettibili di ripetizione in quanto riferite a somme non dovute” (Corte di Cassazione, Sez. VI. Ord. n. 24948 del
23.10.2017). A tal proposito ha prodotto solo alcune delle prove di Parte_1
pagamento costituite dalle ricevute di bonifico effettuate. D'altra parte, la
[...]
, sollevando la controparte dall'onere della prova Controparte_1
sullo stesso incombente, ha prodotto delle tabelle (allegati 8 e 8.1 alla memoria di costituzione) in cui vengono riconosciuti dei pagamenti ulteriori effettuati da Pt_1
. Le tabelle prodotte dalla
[...] Controparte_1
costituiscono piena prova di natura confessoria dei pagamenti effettuati da Pt_1
nel corso del rapporto locatizio. Infatti, si tratta di un elenco puntuale in cui
[...]
la società dichiarante dà atto dei singoli pagamenti. A tal proposito a nulla rileva che non si tratti di una scrittura contabile rilevando la dichiarazione in essa contenuta.
Al fine di stabilire il rapporto dare/avere tra le parti è stata disposta C.T.U. L'elaborato peritale è stato depositato il 28.11.2025 e appare esente da vizi di logicità, coerente e condivisibile nelle conclusioni. Come visto deve essere presa in considerazione l'ipotesi di calcolo che tiene conto di tutta la documentazione in atti, comprese le ammissioni di pagamento della unipersonale Controparte_1
4 In conclusione, visto l'accertamento della posizione creditoria di , la Parte_1
domanda di ripetizione di indebito avanzata da quest'ultimo deve essere solo parzialmente accolta. L'eccezione di prescrizione della Controparte_1
appare infondata in diritto. Sul punto la
[...] Controparte_1
, giustamente indica il termine di prescrizione in quello decennale
[...]
trattandosi di ripetizione di indebito. Deve, però, rilevarsi che la presente azione sia stata avanzata da il 10.03.2024 mentre l'immobile è stato riconsegnato Parte_1 il 24.11.2023 (cfr. allegato 3 al ricorso). Dunque, entro il termine semestrale di cui all'art. 13 della L. 431/98. A tal proposito la Suprema Corte afferma che “In tema di locazione di immobili ad uso abitativo, il rispetto da parte del conduttore del termine semestrale di decadenza, previsto dall'art. 13, comma 2, della l. n. 431 del 1998, applicabile "ratione temporis", per l'esercizio dell'azione di ripetizione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato, gli consente il recupero di tutto quanto indebitamente è stato corrisposto fino al momento della riconsegna dell'immobile locato, rendendo inopponibile nei suoi confronti qualsivoglia eccezione di prescrizione, laddove, in caso contrario, egli è esposto al rischio dell'eccezione di prescrizione dei crediti per i quali essa è già maturata al momento dell'esercizio dell'azione” (Corte di Cassazione, Sez. III, ord. n.
9937 del 13.04.2023). Visto che il canone è stato rideterminato dagli atti di autotutela del Comune di Roma nelle note nn. 199819 e 199825 del 23.12.2014 in misura inferiore rispetto a quello indicato nel contratto, l'art. 13 della L. 431/98 appare perfettamente applicabile.
Pertanto, la deve essere condannata al Controparte_1 pagamento, in favore di , della somma di € 1.781,31 oltre interessi nella Parte_1
misura legale dalla data di riconsegna dell'immobile del 24.11.2023 fino a quella di effettivo pagamento.
Sul punto appare priva di pregio la contestazione del relativo all'art. 13 della Pt_1
Convenzione. Infatti, è proprio la Convenzione a determinare il corrispettivo del canone e le modalità di calcolo dello stesso.


4. Sulle spese
5 Le spese seguono la soccombenza in applicazione della giurisprudenza della Suprema
Corte secondo cui “La valutazione di soccombenza, ai fini della condanna alle spese, va rapportata all'esito finale della lite anche nell'ipotesi di giudizio seguito ad opposizione ex art. 645 cod. proc. civ., sicché il creditore opposto che veda conclusivamente riconosciuto, sebbene in parte (quand'anche minima) rispetto a quanto richiesto ed ottenuto col monitorio, il proprio credito, se legittimamente subisce la revoca integrale del decreto ingiuntivo e la condanna alla restituzione di quanto, eccedente rispetto al dovuto, percepito in dipendenza della sua provvisoria esecutività, non può tuttavia qualificarsi soccombente ed essere condannato alle spese del grado di appello, ove la pronuncia che questo definisca, benché impropriamente rigettando il gravame avverso l'integrale accoglimento dell'opposizione, comunque escluda dalla restituzione le somme ritenute come effettivamente dovute” (Corte di Cassazione, sen. n. 9587/2015).
Deve, allora, essere applicato il D.M. 55/2014 in relazione ai procedimenti di cognizione innanzi al Tribunale di valore ricompreso tra € 1.100,00 ed € 5.200,00 applicando i parametri minimi stante la notevole riduzione della domanda avanzata da . Pertanto, la deve Parte_1 Controparte_1
essere condannata alla rifusione delle spese di lite in favore di che si Parte_1 liquidano in € 1.278,00 per compensi ed € 191,70 per spese generali, oltre IVA e CPA come per legge e rimborso del contributo unificato versato.
Seguendo il principio della soccombenza le spese di C.T.U. devono essere poste interamente a carico della . A tal Controparte_1
proposito non può trovare accoglimento la richiesta della Difesa del visto CP_1 che il principio di soccombenza impone al giudice di porre le spese a carico della parte, appunto, soccombente.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma in composizione monocratica definitivamente pronunciando sulla causa indicata in epigrafe ogni contraria istanza domanda disattesa così provvede: in parziale accoglimento della domanda di condanna la Parte_1 [...] unipersonale al pagamento, in favore di , della Controparte_1 Parte_1
6 somma di € 1.781,31 oltre interessi nella misura legale dalla data di riconsegna del
24.11.2023 fino a quella di effettivo pagamento;
condanna la alla rifusione delle spese Controparte_1
di lite in favore di che si liquidano in € 1.278,00 per compensi ed € Parte_1
191,70 per spese generali, oltre IVA e CPA come per legge e rimborso del contributo unificato versato, da distrarsi in favore del procuratore antistatario;
pone le spese di C.T.U. interamente a carico della Controparte_1
.
[...]
Roma, 19.12.2025
Il Giudice
Dott. Daniele D'Angelo
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