REPUBBLICA ITALIANA IIINNN NNNOOOMMMEEE DDDEEELLL PPPOOOPPPOOOLLLOOO IIITTTAAALLLIIIAAANNNOOO
TRIBUNALE DI LUCCA SEZIONE CIVILE Il Tribunale di Lucca in composizione monocratica ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nel procedimento iscritto al n. 4153 dell'anno 2022, pendente
TRA Parte_1
: AVV. TOMMASO BERTUCCELLI
[...]
- PARTE RICORRENTE -

CONTRO

Controparte_1
DIFENSORE: AVV. SANDRO RISALITI, AVV. LETIZIA LIGUORI
- PARTE RESISTENTE -
avente a oggetto: Altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI

➢ Parte ricorrente:
“che il Giudice adito Voglia, contrariis reiectis,
- accertato il mancato utilizzo da parte del conduttore, nel periodo compreso tra il 3.7.22 ed il 29.7.22, della piscina della villa sita in Forte dei Marmi Via Dallapiccola n.62 per fatto e colpa di parte resistente, condannare: a) l'immobiliare nella persona del suo legale rappresentante, alla restituzione della somma di € Controparte_1
20.967,74 per i motivi di cui alla parte espositiva del presente atto e/o a quella diversa maggiore o minore che risulterà al termine dell'istruttoria;
1 b) l'immobiliare nella persona del suo legale rappresentante, a risarcire in favore del ricorrente Controparte_1 il conseguente danno da vacanza rovinata da quantificarsi, in ogni caso, in via equitativa dal Giudice tenuto conto della gravità dell'inadempienza in cui è incorsa parte convenuta come evidenziata nella parte espositiva del presente atto;
Ed infine: c) accertato il diritto di parte ricorrente a vedersi restituito il deposito cauzionale, condannare l'immobiliare
nella persona del suo legale rappresentante, a corrispondere in favore del ricorrente la residua Controparte_1 somma di € 5.613,55, respingendo conseguentemente la domanda riconvenzionale proposta dalla resistente nella memoria del 31.3.23; in ogni caso con vittoria di spese e compenso professionale da liquidarsi in favore del procuratore che si dichiara anticipatario”.

➢ Parte resistente:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, previa modifica del decreto di cui all'art. 415, II co. c.p.c. con pronuncia di nuovo decreto per la fissazione dell'udienza di discussione ex artt. 416, II co., 418 e 420 c.p.c.: IN VIA PRELIMINARE:
- DICHIARARE l'improcedibilità della domanda azionata ex adverso per mancato preventivo esperimento della mediazione obbligatoria da parte del ricorrente;
NEL MERITO, IN VIA PRINCIPALE ED IN OGNI CASO:
- RESPINGERE il ricorso e le relative domande in quanto infondate in fatto ed in diritto, in tutto o nella parte che sarà ritenuta di giustizia;
NEL MERITO, IN VIA RICONVENZIONALE:
- ACCERTARE E DICHIARARE la responsabilità del ricorrente per i danni subiti dall'immobile di cui è lite e, conseguentemente,
- ACCERTARE E DICHIARARE il diritto dell'esponente a vedersi ristorata dall'odierno ricorrente dei danni subiti dall'immobile di cui è lite, e pertanto
- ACCERTARE E DICHIARARE il diritto dell'esponente a trattenere il deposito cauzionale di cui è lite per la somma residua di euro 5.613,55 ovvero per quella diversa, anche minore e/o da determinarsi in via d'equità, ovvero che sarà ritenuta di giustizia all'esito della espletanda istruttoria, a copertura dei danni subiti all'immobile. Con vittoria di spese e competenze di causa”.

§ § §

§1. – In fatto ed in diritto. – Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. TA OC – deducendo: di aver stipulato due distinti contratti di locazione ad uso turistico per i mesi di luglio e agosto 2022, aventi ad oggetto una villa singola con piscina, sita in
2 via Dallapiccola 62, in Forte dei Marmi (LU), il primo contratto per il canone di euro 50.000,00 (oltre ad euro 5.000,00 di deposito cauzionale), il secondo per il canone di euro 40.000,00 (oltre ad euro 3.000,00 a titolo di deposito cauzionale); che tutte le somme suddette erano state regolarmente versate alla locatrice che la piscina, a causa di contaminazione dell'acqua Controparte_1
e del colore verde assunto, era stata inutilizzabile dal 3.7.2022 al 29.7.2022, quando, svuotata e nuovamente riempita, era tornata ad essere balneabile;
che, pertanto, il canone di luglio, per l'inutilizzabilità della piscina protratta per giorni 26, doveva essere ridotto del 50%; che doveva essere liquidato in via equitativa anche il danno da vacanza rovinata;
che, al termine della mensilità di agosto non era stato restituito il deposito cauzionale complessivamente versato, pari ad euro 8.000,00, detratte le spese per utenze, come previsto in contratto, di tal che era ancora dovuto l'importo di euro 5.615,35 – ha convenuto in giudizio onde Controparte_1
sentirla condannare alla restituzione dell'importo di euro 20.967,74, quale maggior canone, rispetto a quello versato, non dovuto per i vizi presenti nella piscina dell'immobile locato;
a risarcire il danno da vacanza rovinata, da liquidarsi in via equitativa;
a restituire il deposito cauzionale versato per la residua somma, detratti gli importi delle utenze, pari ad euro 5.613,35.
§1.1 – Per resistere alla domanda e chiederne il rigetto si è costituita preliminarmente eccependo l'improcedibilità della Controparte_1
domanda per il mancato esperimento della mediazione obbligatoria e, nel merito, deducendo che la riduzione del canone costituiva rimedio attivabile a norma dell'art. 1578 c.c. soltanto in presenza di vizi che investono la struttura materiale della cosa alterandone l'integrità, in modo tale di impedirne o ridurne in misura notevole il godimento, laddove la tutela era da escludersi, come nella specie, al verificarsi di accadimenti comportanti disagi limitati o transeunti;
che alcuna inerzia era addebitabile alla proprietà, la quale, individuata l'origine del colore anomalo assunto dall'acqua della piscina, aveva provveduto a svuotarla, disinfettarla ed a riempirla nuovamente;
che, dopo l'improvviso rilascio dell'immobile, in data
3 14.8.2022, senza formalizzare la riconsegna in apposito verbale, come previsto dall'art. 9 di entrambi i contratti, erano stati riscontrati una pluralità di danni agli arredi ed alle parti murarie, di tal che la locatrice, a norma di contratto, era autorizzata a trattenere il deposito cauzionale;
che il danno da vacanza rovinata era esigibile soltanto dall'organizzatore o dal venditore di pacchetti di viaggio, secondo le disposizioni del D.Lgs. 21 maggio 2018, n. 62. Ha quindi concluso per sentir respingere le domande del ricorrente e, in via riconvenzionale, per sentir accertare il diritto a trattenere il deposito cauzionale.
§1.2 – Esperita la mediazione obbligatoria, assunte le prove testimoniali richieste dal ricorrente, espletata C.T.U., all'udienza del 5 novembre 2025, udite le conclusioni delle parti e svolta la discussione, è stata data lettura del dispositivo e dei motivi in fatto e diritto della decisione.
§2. – Le domande del ricorrente sono parzialmente fondate e vanno accolte per quanto di ragione.
§3. – Anzitutto, giova premettere che dalla giurisprudenza di legittimità emerge inequivocabile la diversità dei rimedi che l'ordinamento appresta al conduttore, a seconda che il vizio attenga alla cosa locata o si tratti di guasti della stessa. I vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.), incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione (art. 1581
c.c.). Tali vizi alterano l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa locata, ed i rimedi previsti sono solo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, restando esclusa l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento, non potendosi configurare in presenza di tali vizi intrinseci e strutturali un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575
c.c. (Cass. sent. n. 7260 del 1994; Cass. sent. n. 5682 del 2001). Invece, guasti o deterioramenti della cosa locata, dovuti alla naturale usura, effetto del tempo, o ad accadimenti accidentali, che determinino disagi limitati e transeunti
4 nell'utilizzazione del bene, possono rilevare rispetto all'obbligo di manutenzione, posto dalla legge a carico del locatore, quale proiezione nel tempo dell'obbligo di consegna in buono stato di manutenzione (art. 1575 cod. civ.), e rispetto all'obbligo di riparazione ex art. 1576 c.c., l'inosservanza dei quali determina l'inadempimento contrattuale (Cass. sent. n. 24459 del 2011; n. 11198 del 2007; n. 6580 del 2013).
§3.1 – Orbene, ciò posto, è di tutta evidenza che il risultato delle analisi chimiche ha evidenziato una originaria contaminazione dell'acqua per il superamento dei valori di legge delle “colonie agar A” (doc. 4 fasc. ricorrente), ovvero un accadimento che ha alterato la struttura materiale e l'integrità della cosa, alterazione certamente eliminabile, ma che ha provocato una parziale, ma duratura, inservibilità della stessa in modo da comprometterne in misura significativa l'idoneità all'uso convenuto, per un fatto intrinseco alla cosa e presente al momento della stipula del contratto, non già per un fatto sopravvenuto legato all'usura ed al decorso del tempo, ovvero ad un accadimento accidentale.
§3.2 – L'inservibilità della cosa protrattasi per 26 giorni, a causa della colorazione verde dell'acqua, con presenza di alghe, è stata confermata dai testimoni escussi in corso di causa (testi e , nonché dalla Tes_1 Tes_2
documentazione in atti (doc. 2, 4 fasc. ricorrente).
§3.3 – Il consulente tecnico di ufficio ha accertato un valore locatizio pari ad euro 1.613,00 per il mese di luglio, con una riduzione equa del canone, per l'inservibilità della piscina, pari al 40%. La decurtazione corrisponde quindi ad euro
645,20 giornalieri, moltiplicati per 26 giorni di inutilizzo, per un totale di euro
16.775,20. Il canone mensile di luglio 2022 deve quindi essere ridotto da euro
50.000,00 ad euro 33.224,80. La differenza, effettivamente corrisposta, coincide con un pagamento indebito che deve essere restituito al conduttore. La locatrice va pertanto condannata a restituire la somma di euro 16.775,20.
§4. – Non può invece essere riconosciuto in favore del conduttore alcun danno da vacanza rovinata, atteso che esso è risarcibile soltanto a fronte
5 dell'inadempimento degli obblighi gravanti sull'organizzatore o sul venditore di un pacchetto turistico (cfr. Cass. n. 24607 del 2017).
§5. – In ordine al deposito cauzionale, giova premettere anzitutto che non è stata proposta dalla resistente alcuna domanda riconvenzionale, avendo quest'ultima sollevato soltanto delle eccezioni per paralizzare la domanda principale volta alla restituzione del medesimo.
Ciò posto, a norma dell'art. 1590, comma 1°, c.c., il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità al contratto.
Ai fini del riparto dell'onere della prova in tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore - previsto dall'art. 1590 c.c. - di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile (Cass. sent. n. 6387 del 2018).
§5.1 – Non recando il contratto alcuna descrizione, se non limitatamente al mobilio ivi presente, deve presumersi, a norma dell'art. 1590, 2° comma, c.c., che la cosa si trovasse in buono stato di manutenzione.
§5.2 – Il deterioramento, rispetto al buono stato di manutenzione presunto al momento della consegna, è suffragato dalle riproduzioni fotografiche in atti (cfr. doc. 1), che attestano danneggiamenti al mobilio che arredava l'immobile locato, riproduzioni che non hanno formato oggetto di disconoscimento ex art. 2712 c.c.
§5.3 – Ciò implica inadempimento dell'obbligo gravante sul conduttore a norma dell'art. 1590 c.c.
6 L'obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge al termine della locazione, ma soltanto se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni, giacché, diversamente, assume rilievo la funzione specifica del deposito, che è quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore (cfr. Cass. n. 538 del 1997; n. 2206 del 1972).
Ciò non di meno, il deposito cauzionale ricopre funziona di garanzia di un eventuale obbligo di risarcimento del danno cagionato dall'inadempimento del cauzionante, consentendo al creditore di soddisfarsi sulla somma consegnata per l'ammontare del danno concretamente subito (Cass. n. 8989 del 2024).
In quest'ottica, va letto anche l'art. 9 del contratto di locazione, che consente al locatore di denunciare al conduttore i danni subiti “fornendo le prove dei danni causati”, nel qual caso il locatore sarà autorizzato “… a detrarre gli importi per riparare gli eventuali danni sofferti dall'immobile, dagli arredi, dagli impianti, dalle attrezzature …”.
Poiché, per quanto esistenti, i danni non sono stati provati nel loro ammontare, il deposito cauzionale va restituito al conduttore, nella misura richiesta, cioè al netto delle spese per utenze, come stabilito in contratto.
§6. – Le spese di lite vanno poste a carico della convenuta soccombente, previa compensazione per un 1/3 onde tener conto del rigetto della domanda risarcitoria.
Applicati i valori medi per le cause di valore indeterminabile di media complessità, operata la compensazione, si liquidano euro 7.200,00 per compenso professionale.
Le spese di C.T.U. non sono rimborsabili poiché l'onere correlativo non è stato documentato.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra contraria domanda, istanza o eccezione, così provvede:
- Accoglie parzialmente le domande del ricorrente e, per l'effetto, disposta la riduzione del canone di locazione da contratto per il mese di luglio 2022 sino a concorrenza di euro 33.224,80, condanna a Controparte_1
restituire a TA OC la somma di euro 16.775,20.

7 - Condanna la resistente a restituire il deposito cauzionale nella misura residua di euro 5.613,55.
- Rigetta la domanda risarcitoria.
- Condanna la resistente al pagamento di 2/3 delle spese di lite, liquidate, operata la compensazione, in euro 7.200,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA come per legge.
- Compensa il residuo.
Lucca, 5 novembre 2025
IL GIUDICE
DOTT. GIAMPAOLO FABBRIZZI

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