REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Dott.ssa VI LL, ha pronunciato la seguente

SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2253/2021 promossa da:
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 C.F._1
NA ED, giusta procura speciale in atti;

ATTRICE contro

(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_1 C.F._2
AO UZ, giusta procura speciale in atti;

CONVENUTO
E

(C.F. ), rappresentato e difeso dagli Avv.ti Controparte_2 C.F._3
NC LV d'UR e IA LV d'UR, giusta procura speciale in atti;

CONVENUTO

Nonché
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(C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avv. CP_3 C.F._4
NA ED, giusta procura speciale in atti;

INTERVENIENTE VOLONTARIA
CONCLUSIONI
All'udienza del 23 settembre 2025 le parti si riportavano ai rispettivi scritti difensivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il presente giudizio la sig.ra ha chiesto accertarsi l'avvenuto Parte_1
acquisto, a titolo originario per usucapione, dell'appartamento sito in Civitavecchia in
Viale della Vittoria n.43, contraddistinto al catasto al foglio 25 p.lla 295 sub 2,
deducendo di essere nel possesso pacifico ed ininterrotto del predetto immobile da oltre
20 anni.
L'attrice a sostegno della domanda deduceva, in particolar modo, che con scrittura privata del 4.12.1991, unitamente al signor si impegnava ad acquistare Controparte_2
dal signor la nuda proprietà in favore dei figli, e nonché il CP_1 CP_3 Persona_1
diritto di usufrutto in favore della medesima dell'immobile oggetto dell'odierno giudizio che, al tempo dei predetti accordi, era in fase di costruzione. Le parti, pertanto,
stabilivano il prezzo dell'immobile in £ 330.000.000 (trecentotrentamilioni di lire) -
attuali €.170.430,00- ma, in luogo del pagamento, i signori e Pt_1 CP_2
convenivano d'accordo con il sig. la permuta in favore di quest'ultimo di due CP_1
immobili di cui i medesimi erano proprietari.
Le parti, quindi, con atto a rogito del Notaio Dott. del 4 maggio 1992, Per_2
rep.28.324, racc.n.15.362, registrato in data 25.5.1992 al n. 00687 serie 1V, davano

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esecuzione alla scrittura privata e la proprietà degli immobili degli ex coniugi veniva,
quindi, trasferita in favore del sig. per contro, il sig. non si fece carico CP_1 CP_2
dei costi e degli oneri derivanti dalla stipula dell'atto notarile volti alla formalizzazione del trasferimento del diritto di proprietà dal in favore dei figli nonché del diritto CP_1
di usufrutto in favore della Salerni.
In virtù di quanto rappresentato, pertanto, secondo la prospettazione attorea, l'atto sottoscritto in data 4.12.1991 diveniva per le parti un vero e proprio negozio definitivo traslativo ad effetti reali sin dalla data della permuta, in virtù del quale l'odierna attrice,
dall'anno 1993, continua a godere dell'immobile oggetto dell'odierno giudizio comportandosi uti dominus, facendosi carico anche di tutte le spese, sia esse di natura ordinaria che straordinaria.
Alla luce delle predette prospettazioni l'attrice rassegnava le seguenti conclusioni:
“Verificata ed accertata la provenienza della sottoscrizione della scrittura privata del


4.12.1991 dalla signora dal Sig. e dal signor Parte_1 Controparte_2 Parte_2
dichiararne giudizialmente la sottoscrizione da parte degli stessi;
- Accertare e
[...]
dichiarare gli effetti reali e traslativi della scrittura privata del 4.12.1991 tra le parti a
far data dal 25.5.1992 (data di registrazione del rogito dell'immobile dato in permuta
sito in Civitavecchia, Via delle Rose 86 per quanto meglio in premessa) o dalla diversa
data che risulterà certa in corso di giudizio, voglia l'Ill.mo Giudicante dichiarare
l'avvenuto trasferimento: a) della intera nuda proprietà in favore della signora
[...]
nel frattempo diventa maggiorenne, b) del diritto di usufrutto, vita natural CP_3
durante, a favore della signora sull'immobile sito in Civitavecchia in Parte_1
Viale della Vittoria n.43 ora identificato al catasto al foglio 25 p.lla 295 sub;
- con
vittoria di spese, diritti ed onorari in caso di resistenza in giudizio (…) IN VIA
SUBORDINATA … - Verificata ed accertata la provenienza della sottoscrizione della

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scrittura privata del 4.12.1991 dalla signora dal Sig. e Parte_1 Controparte_2
dal signor dichiararne giudizialmente la sottoscrizione da parte degli Parte_2
stessi; - Accertare e dichiarare gli effetti reali e traslativi della scrittura privata del


4.12.1991 tra le parti a far data dal 25.5.1992 (data di registrazione del rogito
dell'immobile dato in permuta sito in Civitavecchia, Via delle Rose 86 per quanto
meglio in premessa) o dalla diversa data che risulterà certa in corso di giudizio, voglia
l'Ill.mo Giudicante dichiarare l'avvenuto trasferimento: a) della intera nuda proprietà
in favore della signora nel frattempo diventa maggiorenne, b) del diritto CP_3
di usufrutto, vita natural durante, a favore della signora sull'immobile Parte_1
sito in Civitavecchia in Viale della Vittoria n.43 ora identificato al catasto al foglio 25
p.lla 295 sub;
- con vittoria di spese, diritti ed onorari in caso di resistenza in giudizio;

IN VIA ULTERIORMENTE GRADATA - accertare e dichiarare l'inadempimento da
parte dei convenuti all'obbligo di indicare il Notaio rogante per la stipula del contratto
definitivo per atto pubblico nonché la relativa data, stipula da farsi a totali spese del
signor e per l'effetto - emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. Controparte_2
civ. che tenga luogo del trasferimento di quanto segue: a) della intera nuda proprietà in
favore della signora nel frattempo diventa maggiorenne b) del diritto di CP_3
usufrutto, vita natural durante, a favore della signora dell'immobile sito in Pt_1
Civitavecchia in Viale della Vittoria n.43 ora identificato al catasto al foglio 25 p.lla
295 sub. Il tutto con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio, oltre accessori di
legge”.
Si costituiva in giudizio il sig. il quale aderiva alle domande attoree Controparte_1
formulate in via principale e subordinata.
Si costituiva in giudizio, altresì, il quale chiedeva accogliersi la domanda Controparte_2
attorea.

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Nel presente giudizio, da ultimo, interveniva anche la quale chiedeva CP_3
l'accoglimento delle spiegate domande attoree formulate in via principale e subordinata.
La causa istruita mediante acquisizioni documentali, all'udienza del 23 settembre 2025,
trattata in forma cartolare ex art. 127 ter c.p.c.- pervenuta al sottoscritto Giudice in via definitiva- era trattenuta in decisione previa assegnazione dei termini di cui all'art. 190
c.p.c.
Osserva preliminarmente il Tribunale che, come chiarito dalla più recente giurisprudenza di legittimità, la valutazione della prova dei fatti costitutivi della domanda [art. 2697, c. I, c.c.] nelle cause di usucapione – ferma l'applicazione della regola della “preponderanza dell'evidenza” o “del più probabile che non” propria del processo civile [sul punto, cfr. Cass. 3487/2019]– assume una connotazione di particolare rigore, atteso che “In tema di usucapione, l'esigenza di un attento
bilanciamento dei valori in conflitto, tutelati dall'art. 1 del Protocollo Addizionale n. 1
alla CEDU, come interpretato dalla Corte Europea dei diritti dell'uomo, impone al
giudice nazionale l'impiego di un particolare rigore nell'apprezzamento –anche sul
piano probatorio– della sussistenza dei presupposti per l'acquisto a titolo originario
della proprietà, prevalente sul precedente titolo dominicale” [cfr. Cass. 20539/2017].
Ciò premesso, osserva il Tribunale che la domanda giudiziale non è fondata e deve essere respinta, per i motivi di seguito precisati.
Come è noto, ai fini dell'usucapione, non basta affermare di aver posseduto il bene per oltre vent'anni: l'espressione "aver posseduto per oltre vent'anni" è talmente generica che lascia indeterminati i termini essenziali della fattispecie dell'usucapione. Infatti, colui che afferma di aver usucapito il bene deve fornire la dimostrazione del come e del quando abbia cominciato a possedere uti dominus, non essendo sufficiente a tal fine una semplice dichiarazione di aver posseduto ( cfr. Cassazione Civile, sezione VI, 7

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settembre 2018, n. 21873). È orientamento consolidato della giurisprudenza che "il
possesso continuato e indisturbato va dimostrato da chi pretende di aver acquistato il
bene per usucapione" e "chi agisce in giudizio per ottenere di essere dichiarato
proprietario di un bene affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli
elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e quindi, tra l'altro, non solo del
corpus, ma anche dell'animus" (cfr. Cassazione civile, sentenza n. 9325 del 26 aprile
2011).
Nel caso sottoposto alla cognizione dell'intestato Tribunale, sebbene non sia stato specificato da parte attrice, risulta del tutto evidente e pacifico che la medesima sia entrata nel possesso del bene immobile in forza della scrittura privata (cfr. all. 1 atto di citazione) del 4 dicembre 1991, qualificabile ex art. 1351 c.c. come contratto preliminare, nonché degli accordi intercorsi tra i sig. e in fase di Pt_1 CP_2
separazione coniugale ( cfr. all. 3 atto di citazione) con cui i medesimi, in particolar modo, convenivano l'impegno da parte del circa la formalizzazione in sede CP_2
notarile dell'accordo volto a trasferire in favore dei figli la nuda proprietà dell'immobile per cui è lite, nonché l'usufrutto del medesimo in favore dell'odierna-attrice.
In virtù di quanto predetto è del tutto evidente che l'attrice abbia iniziato e protratto il possesso nella consapevolezza di essere mera detentrice dell'immobile in virtù del contratto preliminare del 1991; pertanto, come chiarito dalla costante giurisprudenza della Corte di Cassazione “qualora il potere di fatto sia inizialmente esercitato a titolo
di detenzione per il perfezionarsi dell'usucapione è richiesto un atto di interversione
in opposizione al proprietario, tale da manifestare la volontà di esercitare un possesso
pieno, escludendone il titolare. Occorre - in particolare - il compimento di attività
materiali che - secondo l'apprezzamento del giudice di merito - rendano esteriormente
riconoscibile all'avente diritto che il detentore aveva iniziato a possedere in modo

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esclusivo. L'interversione del possesso, infatti, non può derivare dall'inottemperanza
alle pattuizioni in forza delle quali la detenzione è stata costituita, verificandosi, in tal
caso, un'ordinaria ipotesi di inadempimento contrattuale, né da meri atti di esercizio del
possesso, idonei solo a sostanziare un abuso della situazione di vantaggio determinata
dalla materiale disponibilità del bene” (cfr. Cassazione civile sez. II, 16/05/2022,
n.15576).
Nel caso di specie alcun atto di interversione è stato dedotto prima che provato dall'attrice, per cui la domanda volta al riconoscimento dell'usucapione del diritto di proprietà dell'immobile per cui è causa in favore della sig. deve essere rigettata. Pt_1
Per quanto concerne le domande formulate in via subordinata e in via ulteriormente gradata dall'attrice nonché dall'intervenuta volontaria, si osserva quanto segue.
Preliminarmente, l'esistenza della scrittura privata, qualificabile ex art. 1351 c.c. come contratto preliminare, - oltre a risultare dagli atti di causa- non è oggetto di contestazione tra le parti, indi per cui, deve ritenersi circostanza pacifica e provate [art. 115 c.p.c.].
Sulla base del predetto contratto quindi non può ritenersi trasferito l'immobile oggetto di causa stante il chiaro tenore dell'atto in cui da un lato il si impegna a trasferire CP_1
il bene e dall'altro quest'ultimo risulta ancora in costruzione.
Né d'altra parte il trasferimento del bene può ritenersi avvenuto sulla base del contratto di compravendita stipulato tra le parti con riferimento all'immobile sito in
Civitavecchia, Via delle Rose 86, in cui si fa sempre riferimento all'addendum n. 3
all'impegno di trasferire un immobile promesso in vendita in Viale della Vittoria snc in
corso di completamento. In detto atto, quindi, non risulta in alcun modo manifestata la volontà di trasferire il compendio oggetto di causa che non risulta neanche compiutamente individuato.

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Altrettanto infondata è la domanda attorea formulata in via ulteriormente gradata, atteso che, ai fini dell'emissione della sentenza ex art. 2932 c.c., determinando la medesima effetti pari a quelli prodotti dalla traslazione del bene contrattualmente stabilita,
occorrono anche la sussistenza dei presupposti per l'emissione della sentenza costitutiva, quali, in particolar modo, la produzione agli atti di documentazione idonea a provare la corretta identificazione catastale del bene da trasferire, la sussistenza e permanenza della proprietà in capo al promissario venditore, l'assenza di elementi ostativi al trasferimento, la regolarità urbanistica dell'immobile (cfr. Cass. 21721/2019),
documenti che nel caso sottoposto alla cognizione dell'intestato Tribunale, non sono stati depositati.
La giurisprudenza di legittimità ha infatti chiarito che “L'oggetto di un contratto
preliminare di vendita immobiliare può essere determinato attraverso atti e fatti storici
esterni al negozio, anche successivi alla sua conclusione, nella sola ipotesi in cui
l'identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del
contratto definitivo su base negoziale, e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia
giudiziale ex art. 2932 cod. civ., caso nel quale occorre che l'esatta individuazione
dell'immobile, con l'indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare,
dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter
attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto
del trasferimento;
trattandosi di contratto per il quale é imposta la forma scritta,
l'accertamento della presenza dei requisiti necessari per una sicura identificazione
dell'oggetto del preliminare contratto è riservato al giudice di merito ed è soggetto al
sindacato di legittimità solo sotto il profilo della logicità e congruità della motivazione”
[cfr. Cass. 952/2013; nello stesso senso, v. anche la successiva Cass. 21449/2017].

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Considerato che il bene per cui è lite non è stato compiutamente individuato nel contratto oggetto di causa in cui si dà atto che il medesimo è in costruzione e la planimetria allegata è meramente indicativa del compendio, i dati catastali indicati nel contratto preliminare non corrispondono a quelli indicati nelle conclusioni dell'atto di citazione, non vi è alcun riferimento in ordine alla regolarità urbanistica dell'immobile e non vi è la prova della proprietà in capo al promittente venditore, alla luce della giurisprudenza di legittimità appena richiamata, la domanda giudiziale deve essere respinta.
Il rigetto delle domande giudiziali a cui tutte le parti processuali si sono riportate giustifica la compensazione delle spese di lite.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sul procedimento iscritto al n. 2253/2021
R.G.A.C. ogni diversa domanda od eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta le domande attoree;

2) spese di lite compensate.
Così deciso in Civitavecchia, il 22.12.2025
Il Giudice
VI LL

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