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Sentenza 18 febbraio 2025
Sentenza 18 febbraio 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Latina, sentenza 18/02/2025, n. 318 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Latina |
| Numero : | 318 |
| Data del deposito : | 18 febbraio 2025 |
Testo completo
N. R.G. 2617/2019
TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I Sezione Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2617/2019
All'udienza del 18 febbraio 2025, innanzi al Giudice dott.ssa Giuseppina Vendemiale, svoltasi con le modalità di cui all'art. 127-ter c.p.c.;
- Per , l'avv. Gasbarrone Lorella ha concluso come da note Tes_1 Parte_1
sostitutive di udienza depositate in data 14.2.2025;
Il Giudice
Letti gli atti del procedimento e le note sostitutive di udienza depositate dalle parti, pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura in assenza delle parti.
Il Giudice
dott.ssa Giuseppina Vendemiale
pagina 1 di 11 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giuseppina Vendemiale ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2617/2019 promossa da:
(c.f. ), rappresentata e difesa Parte_2 C.F._1
dall'avv. Gasbarrone Lorella ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Terracina, viale della Vittoria n. 53, giusta procura in atti;
ATTRICE
Contro
(c.f. ), (c.f. CP_1 C.F._2 CP_2
), (c.f. ) e C.F._3 Controparte_3 C.F._4 CP_4
(c.f. );
[...] C.F._5
CONVENUTI CONTUMACI
Oggetto: inadempimento contrattuale e risarcimento del danno.
CONCLUSIONI
All'udienza del 18.2.2025, le parti concludevano come da note sostitutive di udienza ex art. 127- ter c.p.c. da intendersi integralmente riportate.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, ritualmente notificato, conveniva in giudizio, Parte_2
dinanzi all'intestato Tribunale, , , e , CP_1 CP_2 Controparte_3 CP_4
esponendo che: 1) in data 4.11.2016 il sig. sottoscriveva, per sé e per persona Controparte_5
da nominare, contratto preliminare con i sig.ri , , , CP_1 CP_2 Controparte_3
, rogato dal Notaio in Terracina, Dr rep. 15138 racc. 9341 e registrato CP_4 CP_4 Per_1
in Latina il 9.11.2016 al n 12113, avente ad oggetto la compravendita del diritto di proprietà
pagina 2 di 11 inerente gli immobili siti in Terracina, via Umbria n. 9 e, precisamente: appartamento posto al secondo piano, interno sette ed annesso locale cantina al piano seminterrato distinto al catasto del comune di Terracina al fg 208 mappale 462 sub 7; diritti indivisi pari a 2/14 del locale posto al piano seminterrato ed adibito ad autorimessa distinto al fg 208 mappale 462 sub 8; diritti pari a
36/612 della zona di terreno di superficie catastale di mq 1826 distinto al fg 208, p.lla 225 e 740;
2) le parti prevedevano quale termine per la stipula del definitivo il 15.2.2017, e convenivano il corrispettivo nella somma di € 400.000 di cui € 80.000 versati a titolo di caparra confirmatoria al momento della stipula del richiamato contratto preliminare dal sig. 3) i Controparte_5
promittenti venditori si impegnavano, al fine di pervenire al trasferimento del bene in favore di e/o persona da nominare: a garantire la continuità delle trascrizioni inerente i Controparte_5
detti cespiti (cfr. art 2); ad ottenere il rilascio della concessione in sanatoria nonché il rilascio del certificato di agibilità sostenendo ogni relativo onere e spesa (cfr. art 5); a consegnare alla parte promissaria acquirente la liberatoria rilasciata dall'amministratore di condominio relativa agli oneri ed alle spese condominiali, ricevute di pagamento delle utenze dell'immobile; ad effettuare l'allineamento della ditta catastale relativamente all'immobile descritto alla lettera b) dell'articolo
1 del predetto preliminare, a produrre il certificato di destinazione urbanistica dell'immobile descritto alla lettera c) dell'articolo 1 del citato negozio giuridico (cfr. art 8); a fornire l'attestato di prestazione energetica all'atto di compravendita (cfr. art 9); 3) gli odierni convenuti si rendevano inadempienti rispetto a tali impegni contrattuali nei tempi prefissati e riconoscevano tale inadempienza in sede di stipula del contratto definitivo;
4) i , in particolare, non CP_1
consentivano il rispetto della data fissata per il giorno 15.2.17 proprio per la colpevole inadempienza agli obblighi assunti nel preliminare e richiamati al punto d) del presente atto;
5) i convenuti, consci dello stato delle cose e dell'imputabilità ai medesimi, domandavano ed ottenevano una proroga di giorni sessanta per la stipula del definitivo mediante raccomandata a/r del 31.1.2017 indicando, quale successiva data, il 15.4.17; 6) il sig. pertanto, CP_5
convocava, innanzi il Notaio in Terracina, i promissari venditori per la data del Persona_2
18.4.17, ma tale convocazione rimaneva senza alcun riscontro;
7) quindi, il sig. CP_5
promissario acquirente per se e per persona da nominare, inoltrava raccomandata a/r in data
6.6.2017 rilevando l'ennesimo inadempimento delle Controparti e l'assenza di ogni informazione/chiarimento in ordine allo stato delle pratiche edilizie ed urbanistiche e degli altri oneri assunti;
8) i fratelli , solo nel mese di novembre 2017 per il tramite dell'avvocato CP_1
pagina 3 di 11 Luca Mazzarella, dialogavano con il promissario acquirente, il quale, stante il persistere delle inadempienze dei primi ed al fine di pervenire alla stipula del contratto definitivo, proponeva di definire ogni incombenza a proprie spese con decurtazione delle stesse dal prezzo della compravendita tenendo nella giusta considerazione il danno derivante dal mancato godimento e possesso del cespite nei tempi convenuti in sede di preliminare;
9) i fratelli , per il tramite CP_1
dell'avvocato Mazzarella, comunicavano l'entità degli oneri da sostenere, si mostravano disponibili ad accedere alla richiamata proposta del sig. di assumersi gli oneri ed CP_5
obblighi in luogo dei medesimi, negavano ogni diritto al ristoro del danno subito (se non nella modesta somma di € 5.000,00 ed indicavano la data del 14.12.17 per la stipula del contratto definitivo;
10) il Notaio designato comunicava che, alla data del 7.12.17, non era stato fornito l'APE, il certificato di destinazione urbanistica del terreno, l'allineamento catastale del terreno era ancora in ditta a (dante causam dei promissari venditori), i pagamenti effettuati ai CP_6
fini del condono ed il parere favorevole dell'Ente, la concessione in sanatoria e l'agibilità.
Pertanto, la data individuata per il 14.12.2017 per il trasferimento del diritto di proprietà non veniva rispettata per l'assenza di tale documentazione;
11) l'avvocato Mazzarella in data
13.12.2018 nell'interesse dei sig.ri faceva pervenire un'incompleta scrittura privata con CP_1
sottoscrizioni in copia senza, tuttavia, mai consegnare il relativo originale al fine di consentire il perfezionamento della stessa e senza dar seguito nelle clausole convenute;
in tale scrittura, i fratelli si assumevano l'onere di completare ogni iter amministrativo burocratico, CP_1
acquisire attestazione in ordine all'entità dell'esposizione debitoria dei medesimi nei confronti dei condomini affinché le relative somme, pagate dal promissario venditore, fossero decurtate dal corrispettivo della compravendita, riconoscevano un ristoro per € 15.000 e convenivano la data del 20.1.2018 per la stipula del contratto definitivo. Tale data veniva, ancora una volta, disattesa in ragione dell'impossibilità di trasferire il bene per le note e rappresentate negligenze dei fratelli
; 12) solo in data 27.04.2018 il Notaio, Dr rogava il trasferimento CP_1 Persona_2
immobiliare in favore della sig.ra nq di persona nominata dal Parte_2
promissario acquirente, in ordine a tutti i diritti reali oggetto del contratto Controparte_5
preliminare con i sig.ri , , , rogato dal CP_1 CP_2 Controparte_3 CP_4
Notaio in Terracina, Dr rep 15138 racc 9341 e registrato in Latina il 9.11.2016 al n Persona_2
12113.
pagina 4 di 11 In diritto, l'attrice deduceva che il ritardo nell'esecuzione delle obbligazioni che, in ragione del contratto preliminare, erano poste a carico dei sig.ri e aveva cagionato danni all'acquirente CP_1
derivanti dall'indisponibilità del bene per 14 mesi e, quindi, dalla mancata percezione dei relativi frutti civili;
l'attrice, infatti, aveva acquisito il possesso del bene ben 14 mesi dopo la data convenuta, in sede di contratto preliminare, tra le parti e, comunque, non aveva potuto immediatamente porre in godimento il bene poiché il cespite necessitava di opere di manutenzione e, pertanto, la possibilità di godere di frutti civili veniva, ulteriormente, procrastinata nel tempo.
Rappresentava quindi che il danno derivante dalla dedotta colposa non corretta, puntuale, tempestiva esecuzione delle obbligazioni assunte dai sig.ri con la stipula del dedotto CP_1
contratto preliminare aveva determinato, quale diretta ed immediata conseguenza, una perdita economica in danno dell'acquirente, che per i mesi compresi tra ottobre e maggio poteva stimarsi in € 500 mensili mentre, per il mese di giugno in € 2000, luglio in € 3500, agosto € 4500, settembre € 2000 mensili in ragione della media dell'importo dei canoni di locazione praticati nel periodo estivo ed invernale sul territorio.
Sulla scorta di tali premesse, chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Accertati i fatti in premessa descritti, dichiarare l'inadempimento dei sig.ri , , CP_1 CP_2 CP_4
e per il colposo ritardo, imputabile agli stessi, nella corretta anche secondo
[...] Controparte_3
buona fede e tempestiva esecuzione delle obbligazioni contratte con il contratto preliminare rogato dal Notaio in Terracina, Dr rep 15138 racc 9341 del 4.11.2016 e registrato Persona_2
in Latina il 9.11.2016 al n 12113 e, per l'effetto, condannare i medesimi, in solido e per la causali di cui alla premessa del presente atto qui da intendersi integralmente trascritte e riportate, al risarcimento del danno, conseguenza diretta ed immediata dei descritti fatti, in favore della sig.ra nella misura di € 17.000 e/o nella diversa somma Parte_2
che verrà accertata in corso di causa oltre interessi e spese processuali e compenso professionale maturato per l'espletamento del presente incarico professionale”.
Nonostante la regolarità della notifica, i convenuti non si costituivano in giudizio e ne veniva dichiarata la contumacia;
quindi, la causa veniva istruita mediante prova per testi e rinviata, da ultimo, per discussione orale e decisione, ex art. 281-sexies c.p.c., all'udienza del 18.2.2025, svoltasi con le modalità di cui all'art. 127-ter c.p.c.
pagina 5 di 11 Tanto premesso in fatto, la domanda non merita di trovare accoglimento per le ragioni di seguito esposte.
L'odierna attrice, invero, ha agito in giudizio per conseguire la condanna dei convenuti al risarcimento del danno dalla stessa subito in conseguenza della ritardata stipula del contratto definitivo di compravendita dell'immobile oggetto di causa.
È documentalmente provato che in data 4.11.2016 sottoscriveva, per sé e per Controparte_5
persona da nominare, un contratto preliminare con gli odierni convenuti, , CP_1 CP_2
, e , rogato dal Notaio in Terracina, Dr rep 15138
[...] Controparte_3 CP_4 Persona_2
racc 9341 e registrato in Latina il 9.11.2016 al n 12113, in forza del quale i fratelli CP_1
promettevano di vendere, e il sig. prometteva di acquistare, i seguenti immobili siti in CP_5
Terracina, via Umbria n 9: appartamento posto al secondo piano, interno sette ed annesso locale cantina al piano seminterrato distinto al catasto del comune di Terracina al fg 208 mappale 462 sub 7; diritti indivisi pari a 2/14 del locale posto al piano seminterrato ed adibito ad autorimessa distinto al fg 208 mappale 462 sub 8; diritti pari a 36/612 della zona di terreno di superficie catastale di mq 1826 distinto al fg 208, p.lla 225 e 740.
Con il predetto contratto, i promittenti venditori assumevano una serie di garanzie, impegnandosi in particolare a: sostenere ogni onere e spesa per il rilascio della concessione edilizia in sanatoria e del certificato di agibilità (art. 5); consegnare alla parte promissaria acquirente la liberatoria rilasciata dall'amministratore di condominio relativa agli oneri ed alle spese condominiali, ricevute di pagamento delle utenze dell'immobile; ad effettuare l'allineamento della ditta catastale relativamente all'immobile descritto alla lettera b) dell'articolo 1 del predetto preliminare, a produrre il certificato di destinazione urbanistica dell'immobile descritto alla lettera c) dell'articolo 1 del citato negozio giuridico (art. 8); a fornire l'attestato di prestazione energetica all'atto di compravendita (art. 9).
Le parti concordavano che la stipula del contratto definitivo di compravendita sarebbe avvenuta entro e non oltre il 15.2.2017.
Risulta, altresì, che:
- in data 31.1.2017 i promittenti venditori richiedevano alla controparte una proroga di giorni 60 per la stipula notarile “in quanto mancano alcuni documenti”, che veniva pertanto differita al 15.4.2017;
pagina 6 di 11 - il promissario acquirente, con comunicazione del 1.4.2017, provvedeva a convocare le controparti per la stipula per la data del 18.4.2017, ma l'invito restava privo di riscontro;
- seguiva corrispondenza tra le parti con cui veniva ulteriormente posticipata la data della stipula, fissata al 14.12.2017;
- con comunicazione del 7.12.2017 il Notaio incaricato, dott. rappresentava la Persona_2
perdurante mancanza della seguente documentazione necessaria per la stipula: a) APE;
b) certificato di destinazione urbanistica del terreno;
c) allineamento catastale del terreno;
d) pagamenti effettuati ai fini del condono ed il parere favorevole dell'ente; e) agibilità;
- infine, soltanto in data 27.4.2018 gli odierni convenuti sottoscrivevano con
[...]
, quale persona nominata dal promissario acquirente Parte_2 Controparte_5
ex artt. 1401 e ss. c.c., il contratto definitivo di compravendita degli immobili de quo.
In punto di diritto, giova quindi richiamare il principio generale enunciato dalla Corte di
Cassazione quanto alla ripartizione dell'onere della prova in tema di inadempimento delle obbligazioni, secondo cui il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento è tenuto a provare esclusivamente la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre è al debitore spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento ovvero dalla non imputabilità dell'inadempimento (cfr. Cass., Sez. Un., 30 ottobre 2001, n. 13533).
Occorre quindi verificare se l'odierna attrice abbia offerto la prova del titolo del diritto azionato, consistente nella pretesa risarcitoria connessa al danno subito per il mancato rispetto del termine per la stipula convenuto dalle parti nel contratto preliminare del 4.11.2016.
La in quanto persona nominata dal promissario acquirente ex art. 1403 c.c., assume di Tes_1
essere subentrata con efficacia retroattiva nei diritti e negli obblighi facenti capo ai contraenti originari, e di essere pertanto legittimata a far valere l'inadempimento - sub specie di ritardo nell'adempimento - dei fratelli alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare di CP_1
compravendita sottoscritto con . Controparte_5
Ebbene, ritiene il Tribunale che tale assunto non sia suscettibile di condivisione.
Va infatti rammentato che, secondo costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, “in un contratto preliminare di compravendita per sé o per persona da nominare, la modifica del soggetto destinato ad acquistare la proprietà del bene può essere realizzata sia prevedendosi
pagina 7 di 11 l'ingresso della persona nominata nello stesso rapporto contrattuale sorto con la conclusione del contratto preliminare - così che la persona nominata si sostituisca al contraente originario con efficacia dal momento della stipulazione - sia prevedendosi l'acquisto in capo alla persona nominata del mero diritto alla prestazione dovuta dal promittente venditore, senza che vi sia mutamento delle originarie parti stipulanti”, sicché “in un contratto preliminare di compravendita immobiliare, la clausola con cui il promissario acquirente si impegna ad acquistare per sé o per persona da nominare comporta la configurabilità o di una cessione del contratto, ai sensi degli artt. 1406 c.c. e segg., con il preventivo consenso alla cessione a norma dell'art. 1407 c.c., o di un contratto per persona da nominare, di cui all'art. 1401 c.c., e ciò sia in ordine allo stesso preliminare che con riferimento al contratto definitivo, o, infine, di un contratto a favore del terzo, ai sensi dell'art. 1411 c.c., mediante la facoltà di designazione concessa all'uopo al promissario fino alla stipulazione del definitivo. Tale pluralità di configurazioni giuridiche in relazione al regolamento dell'intervento di terzi nella fattispecie contrattuale - preliminare o definitiva - va, tuttavia, riferita necessariamente al contenuto effettivo della volontà delle parti contraenti, che l'interprete deve ricercare in concreto, anche in correlazione alla funzione - invalsa nella pratica quotidiana degli affari - di impiegare il contratto preliminare per la disciplina intertemporale dei rapporti contrattuali delle parti, al di fuori di una coincidenza, che non sia meramente nominale, con gli schemi tipici approntati dal legislatore” (cfr., da ultimo, Cass. Civ., sez. II, 10.1.2023, n. 395).
Nel caso oggetto di causa, il contratto preliminare del 4.11.2016 non contiene espressioni che consentano di ritenere che le parti volessero che il terzo – persona da nominare – subentrasse nel rapporto originato dallo stesso preliminare, assumendo con efficacia ex tunc i diritti e gli obblighi previsti dal contratto stesso. Al contrario, le parti si erano limitate a prevedere che CP_5 promette e si obbliga ad acquistare per sé o per persona da nominare”, in tal modo
[...]
manifestando la volontà di attribuire al terzo il mero diritto alla prestazione dovuta dal promittente venditore.
In tal senso, la stessa Suprema Corte, in un arresto risalente ma che non risulta essere stato contraddetto, ha precisato che “Con riguardo ad un preliminare, la ricorrenza di un contratto per persona da nominare, ai sensi ed agli effetti degli artt. 1401-1405 cod. civ., non è ravvisabile quando la riserva di nomina di un terzo venga riferita non allo stesso preliminare, in relazione ai
pagina 8 di 11 diritti ed obblighi da esso nascenti, ma al contratto definitivo che le parti stesse si impegnano a stipulare” (cfr. Cass. Civ. SS.UU. n. 6587/1983).
Quindi, appare evidente che le parti contraenti hanno convenuto che la nomina del terzo andasse effettuata in funzione del rogito definitivo di vendita, senza l'intenzione di far ricadere sul terzo anche gli effetti del preliminare. Del resto, benché nel preliminare il promissario acquirente si fosse impegnato a effettuare la nomina del terzo entro il 15.1.2017, di fatto l'electio amici è intervenuta direttamente in sede di stipula del contratto definitivo davanti al notaio Persona_2
sicché mentre parte del contratto preliminare era ed è rimasto , Controparte_7 [...]
è subentrata, quale unica parte acquirente, nel contratto definitivo di Parte_2
compravendita e quindi nei relativi diritti ed obblighi.
In altri termini, il fatto stesso che la designazione del terzo sia avvenuta in coincidenza con la stipula del contratto definitivo, quando cioè il preliminare aveva già avuto sostanziale attuazione,
è ulteriore indice della volontà delle parti di far subentrare il terzo unicamente nel contratto definitivo, non anche in quello preliminare.
Non sussiste, dunque, alcun elemento da cui poter inferire che le parti avessero inteso sostituire il terzo al promissario acquirente nel rapporto contrattuale scaturente dal preliminare di compravendita, risultando al contrario che l'odierna attrice, in forza della dichiarazione di nomina, abbia acquisito il solo diritto oggetto del contratto definitivo, dovendosi escludere l'immediata sostituzione della stessa nella posizione del promissario acquirente.
In tal senso depone, oltre alla formulazione letterale della clausola di cui al contratto preliminare, la circostanza, documentalmente provata, che la copiosa corrispondenza tra le parti e i rispettivi procuratori nelle more della stipula del contratto definitivo sia intercorsa esclusivamente tra i promittenti venditori e , il quale aveva altresì avanzato una pretesa risarcitoria Controparte_5
analoga a quella poi azionata nel presente giudizio, e che con la scrittura privata transattiva trasmessa dal procuratore dei in data 13.1.2017, successivamente non perfezionatasi, i CP_1 promittenti venditori si sarebbero obbligati al riconoscimento della somma di € 15.000,00 a favore dello stesso proprio a titolo di ristoro per il pregiudizio conseguente al ritardo CP_5
nella conclusione del rogito notarile.
La medesima conclusione risulta altresì avvalorata dal tenore della scrittura privata sottoscritta il
7.11.2016 tra e , con cui il primo così dichiarava: Controparte_5 Parte_2
“nomina quale beneficiario delle disposizioni di cui al predetto preliminare la propria moglie
pagina 9 di 11 , volendole far acquisire la proprietà di detti beni per spirito di Parte_2 liberalità”.
È di tutta evidenza, quindi, come la volontà delle parti fosse quella di prevedere l'acquisto in capo alla persona nominata del mero diritto alla prestazione dovuta dal promittente venditore, e quindi del trasferimento della proprietà degli immobili oggetto del compromesso, senza che a ciò corrispondesse un mutamento delle originarie parti stipulanti del contratto preliminare.
In tale evenienza, quindi, la riserva di nomina del terzo era funzionale a consentire che il definitivo intervenisse tra soggetti diversi dai contraenti del preliminare, sicché, in esito allo scioglimento della riserva, il soggetto nominato sarebbe subentrato direttamente ed esclusivamente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto definitivo. Di conseguenza, la riserva di nomina non era tesa a far sì che la persona nominata assumesse i diritti e gli obblighi derivanti dal preliminare, ma esclusivamente che fosse parte del contratto definitivo.
Deve pertanto concludersi che l'odierna attrice non possa vantare alcuna pretesa direttamente riconducibile al preliminare, giacché unico legittimato a far valere i diritti nascenti da questo contratto è il promissario acquirente (stipulante), vale a dire Controparte_5
Ad ulteriore e definitiva conferma di tale approdo interpretativo, si richiama quanto testualmente previsto nel contratto definitivo del 27.4.2018: “La parte promittente l'acquisto in persona di
si è reso disponibile all'acquisto e sciogliendo la riserva di cui al predetto Controparte_5
preliminare, nomina ai sensi e per gli effetti dell'art. 1401 e seguenti del c.c. quale contraente definitivo il coniuge costituito , la quale, accetta, il tutto ai sensi e Parte_2
per gli effetti dell'art. 1402, comma 2, del codice civile, riservandosi tuttavia esso CP_5
la facoltà di agire giudizialmente per il parziale inadempimento della parte promittente
[...]
la vendita per non avere rispettato i termini di adempimento di cui al citato contratto preliminare”.
Ed allora, non può revocarsi in dubbio che la sia subentrata solo ed esclusivamente Tes_1
quale contraente del contratto definitivo di compravendita, al punto che lo stesso CP_5
si riservava di agire in prima persona per conseguire il risarcimento dei danni
[...]
conseguiti alla violazione del termine di adempimento del contratto preliminare.
Alla stregua di quanto esposto e considerato, la domanda attorea deve essere rigettata, non avendo la diritto a pretendere il risarcimento del danno per l'inadempimento degli Tes_1
pagina 10 di 11 obblighi assunti dai promittenti venditori con il contratto preliminare del 4.11.2016, in quanto la stessa non ha mai ricoperto la qualità di parte del suddetto contratto.
L'attrice non è quindi legittimata a promuovere un'azione di inadempimento contrattuale e risarcimento del danno in relazione al preliminare del 4.11.2016, essendo a ciò legittimato esclusivamente il promissario acquirente , quale titolare del rapporto Controparte_5
contrattuale oggetto di causa.
Per le ragioni esposte, si impone quindi il rigetto delle domande attoree.
Nulla deve disporsi sulle spese di lite stante la mancata costituzione dei convenuti.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- rigetta le domande proposte da;
Parte_2
- nulla sulle spese.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale.
Latina, 18 febbraio 2025
Il Giudice dott.ssa Giuseppina Vendemiale
pagina 11 di 11
TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I Sezione Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2617/2019
All'udienza del 18 febbraio 2025, innanzi al Giudice dott.ssa Giuseppina Vendemiale, svoltasi con le modalità di cui all'art. 127-ter c.p.c.;
- Per , l'avv. Gasbarrone Lorella ha concluso come da note Tes_1 Parte_1
sostitutive di udienza depositate in data 14.2.2025;
Il Giudice
Letti gli atti del procedimento e le note sostitutive di udienza depositate dalle parti, pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura in assenza delle parti.
Il Giudice
dott.ssa Giuseppina Vendemiale
pagina 1 di 11 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giuseppina Vendemiale ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2617/2019 promossa da:
(c.f. ), rappresentata e difesa Parte_2 C.F._1
dall'avv. Gasbarrone Lorella ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Terracina, viale della Vittoria n. 53, giusta procura in atti;
ATTRICE
Contro
(c.f. ), (c.f. CP_1 C.F._2 CP_2
), (c.f. ) e C.F._3 Controparte_3 C.F._4 CP_4
(c.f. );
[...] C.F._5
CONVENUTI CONTUMACI
Oggetto: inadempimento contrattuale e risarcimento del danno.
CONCLUSIONI
All'udienza del 18.2.2025, le parti concludevano come da note sostitutive di udienza ex art. 127- ter c.p.c. da intendersi integralmente riportate.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, ritualmente notificato, conveniva in giudizio, Parte_2
dinanzi all'intestato Tribunale, , , e , CP_1 CP_2 Controparte_3 CP_4
esponendo che: 1) in data 4.11.2016 il sig. sottoscriveva, per sé e per persona Controparte_5
da nominare, contratto preliminare con i sig.ri , , , CP_1 CP_2 Controparte_3
, rogato dal Notaio in Terracina, Dr rep. 15138 racc. 9341 e registrato CP_4 CP_4 Per_1
in Latina il 9.11.2016 al n 12113, avente ad oggetto la compravendita del diritto di proprietà
pagina 2 di 11 inerente gli immobili siti in Terracina, via Umbria n. 9 e, precisamente: appartamento posto al secondo piano, interno sette ed annesso locale cantina al piano seminterrato distinto al catasto del comune di Terracina al fg 208 mappale 462 sub 7; diritti indivisi pari a 2/14 del locale posto al piano seminterrato ed adibito ad autorimessa distinto al fg 208 mappale 462 sub 8; diritti pari a
36/612 della zona di terreno di superficie catastale di mq 1826 distinto al fg 208, p.lla 225 e 740;
2) le parti prevedevano quale termine per la stipula del definitivo il 15.2.2017, e convenivano il corrispettivo nella somma di € 400.000 di cui € 80.000 versati a titolo di caparra confirmatoria al momento della stipula del richiamato contratto preliminare dal sig. 3) i Controparte_5
promittenti venditori si impegnavano, al fine di pervenire al trasferimento del bene in favore di e/o persona da nominare: a garantire la continuità delle trascrizioni inerente i Controparte_5
detti cespiti (cfr. art 2); ad ottenere il rilascio della concessione in sanatoria nonché il rilascio del certificato di agibilità sostenendo ogni relativo onere e spesa (cfr. art 5); a consegnare alla parte promissaria acquirente la liberatoria rilasciata dall'amministratore di condominio relativa agli oneri ed alle spese condominiali, ricevute di pagamento delle utenze dell'immobile; ad effettuare l'allineamento della ditta catastale relativamente all'immobile descritto alla lettera b) dell'articolo
1 del predetto preliminare, a produrre il certificato di destinazione urbanistica dell'immobile descritto alla lettera c) dell'articolo 1 del citato negozio giuridico (cfr. art 8); a fornire l'attestato di prestazione energetica all'atto di compravendita (cfr. art 9); 3) gli odierni convenuti si rendevano inadempienti rispetto a tali impegni contrattuali nei tempi prefissati e riconoscevano tale inadempienza in sede di stipula del contratto definitivo;
4) i , in particolare, non CP_1
consentivano il rispetto della data fissata per il giorno 15.2.17 proprio per la colpevole inadempienza agli obblighi assunti nel preliminare e richiamati al punto d) del presente atto;
5) i convenuti, consci dello stato delle cose e dell'imputabilità ai medesimi, domandavano ed ottenevano una proroga di giorni sessanta per la stipula del definitivo mediante raccomandata a/r del 31.1.2017 indicando, quale successiva data, il 15.4.17; 6) il sig. pertanto, CP_5
convocava, innanzi il Notaio in Terracina, i promissari venditori per la data del Persona_2
18.4.17, ma tale convocazione rimaneva senza alcun riscontro;
7) quindi, il sig. CP_5
promissario acquirente per se e per persona da nominare, inoltrava raccomandata a/r in data
6.6.2017 rilevando l'ennesimo inadempimento delle Controparti e l'assenza di ogni informazione/chiarimento in ordine allo stato delle pratiche edilizie ed urbanistiche e degli altri oneri assunti;
8) i fratelli , solo nel mese di novembre 2017 per il tramite dell'avvocato CP_1
pagina 3 di 11 Luca Mazzarella, dialogavano con il promissario acquirente, il quale, stante il persistere delle inadempienze dei primi ed al fine di pervenire alla stipula del contratto definitivo, proponeva di definire ogni incombenza a proprie spese con decurtazione delle stesse dal prezzo della compravendita tenendo nella giusta considerazione il danno derivante dal mancato godimento e possesso del cespite nei tempi convenuti in sede di preliminare;
9) i fratelli , per il tramite CP_1
dell'avvocato Mazzarella, comunicavano l'entità degli oneri da sostenere, si mostravano disponibili ad accedere alla richiamata proposta del sig. di assumersi gli oneri ed CP_5
obblighi in luogo dei medesimi, negavano ogni diritto al ristoro del danno subito (se non nella modesta somma di € 5.000,00 ed indicavano la data del 14.12.17 per la stipula del contratto definitivo;
10) il Notaio designato comunicava che, alla data del 7.12.17, non era stato fornito l'APE, il certificato di destinazione urbanistica del terreno, l'allineamento catastale del terreno era ancora in ditta a (dante causam dei promissari venditori), i pagamenti effettuati ai CP_6
fini del condono ed il parere favorevole dell'Ente, la concessione in sanatoria e l'agibilità.
Pertanto, la data individuata per il 14.12.2017 per il trasferimento del diritto di proprietà non veniva rispettata per l'assenza di tale documentazione;
11) l'avvocato Mazzarella in data
13.12.2018 nell'interesse dei sig.ri faceva pervenire un'incompleta scrittura privata con CP_1
sottoscrizioni in copia senza, tuttavia, mai consegnare il relativo originale al fine di consentire il perfezionamento della stessa e senza dar seguito nelle clausole convenute;
in tale scrittura, i fratelli si assumevano l'onere di completare ogni iter amministrativo burocratico, CP_1
acquisire attestazione in ordine all'entità dell'esposizione debitoria dei medesimi nei confronti dei condomini affinché le relative somme, pagate dal promissario venditore, fossero decurtate dal corrispettivo della compravendita, riconoscevano un ristoro per € 15.000 e convenivano la data del 20.1.2018 per la stipula del contratto definitivo. Tale data veniva, ancora una volta, disattesa in ragione dell'impossibilità di trasferire il bene per le note e rappresentate negligenze dei fratelli
; 12) solo in data 27.04.2018 il Notaio, Dr rogava il trasferimento CP_1 Persona_2
immobiliare in favore della sig.ra nq di persona nominata dal Parte_2
promissario acquirente, in ordine a tutti i diritti reali oggetto del contratto Controparte_5
preliminare con i sig.ri , , , rogato dal CP_1 CP_2 Controparte_3 CP_4
Notaio in Terracina, Dr rep 15138 racc 9341 e registrato in Latina il 9.11.2016 al n Persona_2
12113.
pagina 4 di 11 In diritto, l'attrice deduceva che il ritardo nell'esecuzione delle obbligazioni che, in ragione del contratto preliminare, erano poste a carico dei sig.ri e aveva cagionato danni all'acquirente CP_1
derivanti dall'indisponibilità del bene per 14 mesi e, quindi, dalla mancata percezione dei relativi frutti civili;
l'attrice, infatti, aveva acquisito il possesso del bene ben 14 mesi dopo la data convenuta, in sede di contratto preliminare, tra le parti e, comunque, non aveva potuto immediatamente porre in godimento il bene poiché il cespite necessitava di opere di manutenzione e, pertanto, la possibilità di godere di frutti civili veniva, ulteriormente, procrastinata nel tempo.
Rappresentava quindi che il danno derivante dalla dedotta colposa non corretta, puntuale, tempestiva esecuzione delle obbligazioni assunte dai sig.ri con la stipula del dedotto CP_1
contratto preliminare aveva determinato, quale diretta ed immediata conseguenza, una perdita economica in danno dell'acquirente, che per i mesi compresi tra ottobre e maggio poteva stimarsi in € 500 mensili mentre, per il mese di giugno in € 2000, luglio in € 3500, agosto € 4500, settembre € 2000 mensili in ragione della media dell'importo dei canoni di locazione praticati nel periodo estivo ed invernale sul territorio.
Sulla scorta di tali premesse, chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Accertati i fatti in premessa descritti, dichiarare l'inadempimento dei sig.ri , , CP_1 CP_2 CP_4
e per il colposo ritardo, imputabile agli stessi, nella corretta anche secondo
[...] Controparte_3
buona fede e tempestiva esecuzione delle obbligazioni contratte con il contratto preliminare rogato dal Notaio in Terracina, Dr rep 15138 racc 9341 del 4.11.2016 e registrato Persona_2
in Latina il 9.11.2016 al n 12113 e, per l'effetto, condannare i medesimi, in solido e per la causali di cui alla premessa del presente atto qui da intendersi integralmente trascritte e riportate, al risarcimento del danno, conseguenza diretta ed immediata dei descritti fatti, in favore della sig.ra nella misura di € 17.000 e/o nella diversa somma Parte_2
che verrà accertata in corso di causa oltre interessi e spese processuali e compenso professionale maturato per l'espletamento del presente incarico professionale”.
Nonostante la regolarità della notifica, i convenuti non si costituivano in giudizio e ne veniva dichiarata la contumacia;
quindi, la causa veniva istruita mediante prova per testi e rinviata, da ultimo, per discussione orale e decisione, ex art. 281-sexies c.p.c., all'udienza del 18.2.2025, svoltasi con le modalità di cui all'art. 127-ter c.p.c.
pagina 5 di 11 Tanto premesso in fatto, la domanda non merita di trovare accoglimento per le ragioni di seguito esposte.
L'odierna attrice, invero, ha agito in giudizio per conseguire la condanna dei convenuti al risarcimento del danno dalla stessa subito in conseguenza della ritardata stipula del contratto definitivo di compravendita dell'immobile oggetto di causa.
È documentalmente provato che in data 4.11.2016 sottoscriveva, per sé e per Controparte_5
persona da nominare, un contratto preliminare con gli odierni convenuti, , CP_1 CP_2
, e , rogato dal Notaio in Terracina, Dr rep 15138
[...] Controparte_3 CP_4 Persona_2
racc 9341 e registrato in Latina il 9.11.2016 al n 12113, in forza del quale i fratelli CP_1
promettevano di vendere, e il sig. prometteva di acquistare, i seguenti immobili siti in CP_5
Terracina, via Umbria n 9: appartamento posto al secondo piano, interno sette ed annesso locale cantina al piano seminterrato distinto al catasto del comune di Terracina al fg 208 mappale 462 sub 7; diritti indivisi pari a 2/14 del locale posto al piano seminterrato ed adibito ad autorimessa distinto al fg 208 mappale 462 sub 8; diritti pari a 36/612 della zona di terreno di superficie catastale di mq 1826 distinto al fg 208, p.lla 225 e 740.
Con il predetto contratto, i promittenti venditori assumevano una serie di garanzie, impegnandosi in particolare a: sostenere ogni onere e spesa per il rilascio della concessione edilizia in sanatoria e del certificato di agibilità (art. 5); consegnare alla parte promissaria acquirente la liberatoria rilasciata dall'amministratore di condominio relativa agli oneri ed alle spese condominiali, ricevute di pagamento delle utenze dell'immobile; ad effettuare l'allineamento della ditta catastale relativamente all'immobile descritto alla lettera b) dell'articolo 1 del predetto preliminare, a produrre il certificato di destinazione urbanistica dell'immobile descritto alla lettera c) dell'articolo 1 del citato negozio giuridico (art. 8); a fornire l'attestato di prestazione energetica all'atto di compravendita (art. 9).
Le parti concordavano che la stipula del contratto definitivo di compravendita sarebbe avvenuta entro e non oltre il 15.2.2017.
Risulta, altresì, che:
- in data 31.1.2017 i promittenti venditori richiedevano alla controparte una proroga di giorni 60 per la stipula notarile “in quanto mancano alcuni documenti”, che veniva pertanto differita al 15.4.2017;
pagina 6 di 11 - il promissario acquirente, con comunicazione del 1.4.2017, provvedeva a convocare le controparti per la stipula per la data del 18.4.2017, ma l'invito restava privo di riscontro;
- seguiva corrispondenza tra le parti con cui veniva ulteriormente posticipata la data della stipula, fissata al 14.12.2017;
- con comunicazione del 7.12.2017 il Notaio incaricato, dott. rappresentava la Persona_2
perdurante mancanza della seguente documentazione necessaria per la stipula: a) APE;
b) certificato di destinazione urbanistica del terreno;
c) allineamento catastale del terreno;
d) pagamenti effettuati ai fini del condono ed il parere favorevole dell'ente; e) agibilità;
- infine, soltanto in data 27.4.2018 gli odierni convenuti sottoscrivevano con
[...]
, quale persona nominata dal promissario acquirente Parte_2 Controparte_5
ex artt. 1401 e ss. c.c., il contratto definitivo di compravendita degli immobili de quo.
In punto di diritto, giova quindi richiamare il principio generale enunciato dalla Corte di
Cassazione quanto alla ripartizione dell'onere della prova in tema di inadempimento delle obbligazioni, secondo cui il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento è tenuto a provare esclusivamente la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre è al debitore spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento ovvero dalla non imputabilità dell'inadempimento (cfr. Cass., Sez. Un., 30 ottobre 2001, n. 13533).
Occorre quindi verificare se l'odierna attrice abbia offerto la prova del titolo del diritto azionato, consistente nella pretesa risarcitoria connessa al danno subito per il mancato rispetto del termine per la stipula convenuto dalle parti nel contratto preliminare del 4.11.2016.
La in quanto persona nominata dal promissario acquirente ex art. 1403 c.c., assume di Tes_1
essere subentrata con efficacia retroattiva nei diritti e negli obblighi facenti capo ai contraenti originari, e di essere pertanto legittimata a far valere l'inadempimento - sub specie di ritardo nell'adempimento - dei fratelli alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare di CP_1
compravendita sottoscritto con . Controparte_5
Ebbene, ritiene il Tribunale che tale assunto non sia suscettibile di condivisione.
Va infatti rammentato che, secondo costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, “in un contratto preliminare di compravendita per sé o per persona da nominare, la modifica del soggetto destinato ad acquistare la proprietà del bene può essere realizzata sia prevedendosi
pagina 7 di 11 l'ingresso della persona nominata nello stesso rapporto contrattuale sorto con la conclusione del contratto preliminare - così che la persona nominata si sostituisca al contraente originario con efficacia dal momento della stipulazione - sia prevedendosi l'acquisto in capo alla persona nominata del mero diritto alla prestazione dovuta dal promittente venditore, senza che vi sia mutamento delle originarie parti stipulanti”, sicché “in un contratto preliminare di compravendita immobiliare, la clausola con cui il promissario acquirente si impegna ad acquistare per sé o per persona da nominare comporta la configurabilità o di una cessione del contratto, ai sensi degli artt. 1406 c.c. e segg., con il preventivo consenso alla cessione a norma dell'art. 1407 c.c., o di un contratto per persona da nominare, di cui all'art. 1401 c.c., e ciò sia in ordine allo stesso preliminare che con riferimento al contratto definitivo, o, infine, di un contratto a favore del terzo, ai sensi dell'art. 1411 c.c., mediante la facoltà di designazione concessa all'uopo al promissario fino alla stipulazione del definitivo. Tale pluralità di configurazioni giuridiche in relazione al regolamento dell'intervento di terzi nella fattispecie contrattuale - preliminare o definitiva - va, tuttavia, riferita necessariamente al contenuto effettivo della volontà delle parti contraenti, che l'interprete deve ricercare in concreto, anche in correlazione alla funzione - invalsa nella pratica quotidiana degli affari - di impiegare il contratto preliminare per la disciplina intertemporale dei rapporti contrattuali delle parti, al di fuori di una coincidenza, che non sia meramente nominale, con gli schemi tipici approntati dal legislatore” (cfr., da ultimo, Cass. Civ., sez. II, 10.1.2023, n. 395).
Nel caso oggetto di causa, il contratto preliminare del 4.11.2016 non contiene espressioni che consentano di ritenere che le parti volessero che il terzo – persona da nominare – subentrasse nel rapporto originato dallo stesso preliminare, assumendo con efficacia ex tunc i diritti e gli obblighi previsti dal contratto stesso. Al contrario, le parti si erano limitate a prevedere che CP_5 promette e si obbliga ad acquistare per sé o per persona da nominare”, in tal modo
[...]
manifestando la volontà di attribuire al terzo il mero diritto alla prestazione dovuta dal promittente venditore.
In tal senso, la stessa Suprema Corte, in un arresto risalente ma che non risulta essere stato contraddetto, ha precisato che “Con riguardo ad un preliminare, la ricorrenza di un contratto per persona da nominare, ai sensi ed agli effetti degli artt. 1401-1405 cod. civ., non è ravvisabile quando la riserva di nomina di un terzo venga riferita non allo stesso preliminare, in relazione ai
pagina 8 di 11 diritti ed obblighi da esso nascenti, ma al contratto definitivo che le parti stesse si impegnano a stipulare” (cfr. Cass. Civ. SS.UU. n. 6587/1983).
Quindi, appare evidente che le parti contraenti hanno convenuto che la nomina del terzo andasse effettuata in funzione del rogito definitivo di vendita, senza l'intenzione di far ricadere sul terzo anche gli effetti del preliminare. Del resto, benché nel preliminare il promissario acquirente si fosse impegnato a effettuare la nomina del terzo entro il 15.1.2017, di fatto l'electio amici è intervenuta direttamente in sede di stipula del contratto definitivo davanti al notaio Persona_2
sicché mentre parte del contratto preliminare era ed è rimasto , Controparte_7 [...]
è subentrata, quale unica parte acquirente, nel contratto definitivo di Parte_2
compravendita e quindi nei relativi diritti ed obblighi.
In altri termini, il fatto stesso che la designazione del terzo sia avvenuta in coincidenza con la stipula del contratto definitivo, quando cioè il preliminare aveva già avuto sostanziale attuazione,
è ulteriore indice della volontà delle parti di far subentrare il terzo unicamente nel contratto definitivo, non anche in quello preliminare.
Non sussiste, dunque, alcun elemento da cui poter inferire che le parti avessero inteso sostituire il terzo al promissario acquirente nel rapporto contrattuale scaturente dal preliminare di compravendita, risultando al contrario che l'odierna attrice, in forza della dichiarazione di nomina, abbia acquisito il solo diritto oggetto del contratto definitivo, dovendosi escludere l'immediata sostituzione della stessa nella posizione del promissario acquirente.
In tal senso depone, oltre alla formulazione letterale della clausola di cui al contratto preliminare, la circostanza, documentalmente provata, che la copiosa corrispondenza tra le parti e i rispettivi procuratori nelle more della stipula del contratto definitivo sia intercorsa esclusivamente tra i promittenti venditori e , il quale aveva altresì avanzato una pretesa risarcitoria Controparte_5
analoga a quella poi azionata nel presente giudizio, e che con la scrittura privata transattiva trasmessa dal procuratore dei in data 13.1.2017, successivamente non perfezionatasi, i CP_1 promittenti venditori si sarebbero obbligati al riconoscimento della somma di € 15.000,00 a favore dello stesso proprio a titolo di ristoro per il pregiudizio conseguente al ritardo CP_5
nella conclusione del rogito notarile.
La medesima conclusione risulta altresì avvalorata dal tenore della scrittura privata sottoscritta il
7.11.2016 tra e , con cui il primo così dichiarava: Controparte_5 Parte_2
“nomina quale beneficiario delle disposizioni di cui al predetto preliminare la propria moglie
pagina 9 di 11 , volendole far acquisire la proprietà di detti beni per spirito di Parte_2 liberalità”.
È di tutta evidenza, quindi, come la volontà delle parti fosse quella di prevedere l'acquisto in capo alla persona nominata del mero diritto alla prestazione dovuta dal promittente venditore, e quindi del trasferimento della proprietà degli immobili oggetto del compromesso, senza che a ciò corrispondesse un mutamento delle originarie parti stipulanti del contratto preliminare.
In tale evenienza, quindi, la riserva di nomina del terzo era funzionale a consentire che il definitivo intervenisse tra soggetti diversi dai contraenti del preliminare, sicché, in esito allo scioglimento della riserva, il soggetto nominato sarebbe subentrato direttamente ed esclusivamente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto definitivo. Di conseguenza, la riserva di nomina non era tesa a far sì che la persona nominata assumesse i diritti e gli obblighi derivanti dal preliminare, ma esclusivamente che fosse parte del contratto definitivo.
Deve pertanto concludersi che l'odierna attrice non possa vantare alcuna pretesa direttamente riconducibile al preliminare, giacché unico legittimato a far valere i diritti nascenti da questo contratto è il promissario acquirente (stipulante), vale a dire Controparte_5
Ad ulteriore e definitiva conferma di tale approdo interpretativo, si richiama quanto testualmente previsto nel contratto definitivo del 27.4.2018: “La parte promittente l'acquisto in persona di
si è reso disponibile all'acquisto e sciogliendo la riserva di cui al predetto Controparte_5
preliminare, nomina ai sensi e per gli effetti dell'art. 1401 e seguenti del c.c. quale contraente definitivo il coniuge costituito , la quale, accetta, il tutto ai sensi e Parte_2
per gli effetti dell'art. 1402, comma 2, del codice civile, riservandosi tuttavia esso CP_5
la facoltà di agire giudizialmente per il parziale inadempimento della parte promittente
[...]
la vendita per non avere rispettato i termini di adempimento di cui al citato contratto preliminare”.
Ed allora, non può revocarsi in dubbio che la sia subentrata solo ed esclusivamente Tes_1
quale contraente del contratto definitivo di compravendita, al punto che lo stesso CP_5
si riservava di agire in prima persona per conseguire il risarcimento dei danni
[...]
conseguiti alla violazione del termine di adempimento del contratto preliminare.
Alla stregua di quanto esposto e considerato, la domanda attorea deve essere rigettata, non avendo la diritto a pretendere il risarcimento del danno per l'inadempimento degli Tes_1
pagina 10 di 11 obblighi assunti dai promittenti venditori con il contratto preliminare del 4.11.2016, in quanto la stessa non ha mai ricoperto la qualità di parte del suddetto contratto.
L'attrice non è quindi legittimata a promuovere un'azione di inadempimento contrattuale e risarcimento del danno in relazione al preliminare del 4.11.2016, essendo a ciò legittimato esclusivamente il promissario acquirente , quale titolare del rapporto Controparte_5
contrattuale oggetto di causa.
Per le ragioni esposte, si impone quindi il rigetto delle domande attoree.
Nulla deve disporsi sulle spese di lite stante la mancata costituzione dei convenuti.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- rigetta le domande proposte da;
Parte_2
- nulla sulle spese.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale.
Latina, 18 febbraio 2025
Il Giudice dott.ssa Giuseppina Vendemiale
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