N. R.G. 10233/2019
TRIBUNALE DI SALERNO
Ud del 26.11.2025 celebrata con note scritte ex art 127 ter cpc
Il Giudice dr Gustavo Danise
Lette le note scritte e le rispettive memorie conclusionali
Pronuncia e pubblica la seguente sentenza ai sensi dell'art 281 sexies cpc
R E P U B BL I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SALERNO
- Sezione Seconda Civile -
Il Tribunale di Salerno, in composizione monocratica, in persona del giudice dr. Gustavo Danise, ha emesso la seguente
SENTENZA
Ex art 281 sexies cpc nella causa civile iscritta al numero n. 10233 del R.G. dell'anno 2019 all'esito dell'udienza del 26.11.2025 trattata ai sensi dell'art 127 ter cpc vertente t r a
, nato ad [...] il [...] (c.f.: ), rappresentato e Parte_1 CodiceFiscale_1 difeso, in virtù di procura alle liti in atti, dagli avvocati Francesco Di Benedetto ed Andrea Di
Benedetto, con domicilio eletto presso il loro studio, sito in Amalfi, alla Via C. Marino Del
Giudice, 38;
- Attore -
E
nato ad [...] il [...] ed ivi domiciliato alla via Salita Pomìcara snc., c.f. CP_1
- rappresentato e difeso – per mandato in calce su foglio a parte – dall' C.F._2
Avv. Andrea Carrano (C.F. ) del Foro di Salerno presso il cui studio CodiceFiscale_3 elettivamente domicilia in Amalfi alla Piazza Spirito Santo, n.9;
-convenuto -
OGGETTO: preliminare compravendita immobiliare / actio ex art 2932 c.c. pagina 1 di 8 CONCLUSIONI: Come da rispettivi atti introduttivi, e note conclusionali, da intendersi integralmente richiamati.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, dopo aver premesso che: - Parte_1 con contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 20 settembre 2016, CP_1 prometteva di vendergli l'intera proprietà immobiliare sita nel Comune di Amalfi alla località
“Sotto Gaudio”, Via Palavena snc, costituita da un locale terraneo ad uso deposito con attiguo appezzamento di terreno con accesso da Via Palavena. I cespiti sono distinti nel N.C.E.U. e nel
N.C.T. del con i seguenti dati: Controparte_2
- foglio n. 4, particella 741, z.c. 2, cat. C/2, cl. 6, mq 9, R.C. 11,62;
- foglio n. 4, particella 739, agrumeto, cl. 3, ha00.19.39, R.D. 80,11; R.A. 92,63;
- foglio n. 4, particella n. 116, bosco ceduo, cl. 4, ha 00.04.24, R.D. 0,20; R.A: 0.04.
- che la parte venditrice dichiarava di avere la piena e libera disponibilità dei beni promessi in vendita come da atto di compravendita per notaio del 06/02/2014 (rep. n. 344/277, reg.to Per_1
a Salerno il 10/02/2014 al n. 1288 e debitamente trascritto presso la Conservatoria dei Registri immobiliari); - che il promittente venditore precisava che i medesimi cespiti venivano venduti nello stato di fatto e di diritto in cui essi si trovavano ed erano liberi da vincoli di sorta (art. 2 del contratto), dichiarando che il fabbricato incluso era (ed è) di vetusta realizzazione e, comunque, antecedente al 01 settembre 1967, specificando ulteriormente che lo stesso è immune da vizi per i quali siano stati adottati provvedimenti sanzionatori o per i quali dovesse richiedersi permessi o autorizzazioni in sanatoria ai sensi della legge 47/85 (art. 4 del contratto); - che si conveniva, inoltre, che l'atto definitivo di compravendita avrebbe dovuto essere stipulato entro e non oltre il giorno 30/09/2019 a ministero di Notaio scelto dalla parte promissaria acquirente e che, contestualmente al rogito, la parte promissaria acquirente sarebbe stata immessa nel pieno possesso e detenzione dell'immobile (art. 5 del contratto); - che le chiavi di accesso al locale deposito venivano tuttavia consegnate al promissario acquirente in data 01/10/2016, per consentire lo stoccaggio all'interno del vano deposito di attrezzi e derrate ad uso agricolo (art. 6 del contratto); - che il prezzo di vendita era convenuto in euro 64.000,00, di cui euro 35.000,00 corrisposti contestualmente alla sottoscrizione del preliminare suddetto, a titolo di caparra;
- che il promissario acquirente versava complessivamente € 55.000,00 residuando l'ulteriore prezzo di soli euro
9.000,00; - che con nota del 9 agosto 2019 il CE comunicava formalmente di non voler più pagina 2 di 8 vendere la proprietà, lamentando un presunto inadempimento del sig. , per aver eseguito Pt_1 opere abusive sul fondo promesso in vendita, costituite “da un manufatto di mq 16 circa, nuove scale, cementificazioni di piazzole, sbancamenti all'interno del locale deposito ed altro”, diffidandolo all'immediato ripristino dello stato dei luoghi;
- che l'esponente, pur disconoscendo qualsivoglia paternità e/o apporto in merito alle irregolarità edilizie segnalate dal Sig. , CP_1 provvedeva, a propria cura e spese – previa comunicazione all'Ufficio tecnico del Comune di
Amalfi – a rimuovere le opere abusive esistenti sul fondo promesso in vendita. Tanto, esclusivamente ai fini di eliminare ogni tipo di eventuale ostacolo alla stipula del contratto definitivo e di risolvere bonariamente la questione;
- di aver esperito il tentativo obbligatorio di mediazione con esito negativo;
tanto premesso, l'attore chiedeva accogliersi le seguenti conclusioni:
“in via principale, accertare e dichiarare che con la scrittura privata del 20 settembre 2016 il sig. ha CP_1 promesso di vendere al sig. le unità immobiliari costituite da un locale terraneo ad uso deposito con Parte_1
[... attiguo appezzamento di terreno con accesso da Via Palavena, distinti nel N.C.E.U. e nel N.C.T. del Comune con i seguenti dati: foglio n. 4, particella 741, z.c. 2, cat. C/2, cl. 6, mq 9, R.C. 11,62; foglio n. 4, CP_2 particella 739, agrumeto, cl. 3, ha 00.19.39, R.D. 80,11; R.A. 92,63; foglio n. 4, parti-cella n. 116, bosco ceduo, cl. 4, ha 00.04.24, R.D. 0,20; R.A. 0,04;
- accertare e dichiarare che il convenuto non ha adempiuto all'obbligo di trasferire i predetti beni e, per l'effetto,
A) emettere, contro il sig. (nato ad [...] il [...], c.f.: ), CP_1 CodiceFiscale_4 residente in [...], sentenza che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., produca gli effetti del contratto definitivo non concluso, trasferendo all'attore la proprietà dei cespiti sopra descritti, ordinando, se del caso, al convenuto l'eliminazione di eventuali difformità, ovvero autorizzando l'attore a procedere a tale incombente, disponendo, in quest'ultima ipotesi, una riduzione del prezzo di vendita;

B) condannare il convenuto alla consegna dei beni ed al risarcimento dei danni derivanti dal mancato utilizzo degli stessi, da quantificarsi in euro 1.000,00 per ogni mese di ritardo, oltre interessi e rivalutazione;

C) ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Salerno di trascrivere la emananda sentenza, esonerando lo stesso da qualsiasi responsabilità; - in via meramente subordinata, accertare e dichiarare la legittimità del recesso contrattuale da parte del sig. e condannare il convenuto alla restituzione del doppio della caparra versata, Pt_1 pari ad € 110.000 (centodiecimila/00), ed in ogni caso alla restituzione di tutti gli acconti ricevuti;

- in via ulteriormente gradata, accertare e dichiarare l'inadempimento del convenuto in ordine alle obbligazioni assunte con la scrittura privata del 20 settembre 2016 e, per l'effetto, dichiararne la risoluzione del contratto condannando il convenuto alla restituzione degli acconti ricevuti ed al risarcimento dei danni da determinarsi anche pagina 3 di 8 in via equitativa, in ogni caso in misura non inferiore ad euro 50.000,00, oltre interessi e rivalutazione, tenendo conto del contegno serbato dal convenuto”.
Si costituiva il contestando che il promissario acquirente, approfittando della CP_1 detenzione anticipata temporanea dell'immobile concessagli a partire dal 01.10.2016 per lo stoccaggio di attrezzi agricoli e la cura di cinque piante di limoni, ha realizzato inopinatamente opere edili senza alcuna preventiva autorizzazione edilizia, urbanistica e paesaggistica, ossia:
◦ Un manufatto di circa 16 mq.
◦ Una nuova scala di collegamento con un altro immobile confinante.
◦ Cementificazioni di piazzole.
◦ Sbancamenti all'interno del locale deposito ed altro.
Eccepiva che nonostante la sua intimazione alla rimozione ed al ripristino dello stato dei luoghi con raccomandata del 09.08.2019, l'attore contestava la richiesta negando di aver eseguito le opere abusive;
e che alla data della comparsa di costituzione (febbraio 2020), non risultava ancora demolita una lunga rampa di scale in legno eseguita per collegare la proprietà oggetto del preliminare con un altro immobile confinante di pertinenza dell'attore.
Evidenziava che la condotta dell'attore, consistita nella realizzazione di opere edili abusive (la cui parziale demolizione non esclude il reato), ha di fatto precluso la stipula del contratto definitivo;
che esso esponente non avrebbe potuto dichiarare la legittimità urbanistica e/o paesaggistica del bene, né il notaio avrebbe potuto rogitare l'atto, data la presenza di opere eseguite in assenza di titolo abilitativo.
Concludeva che la mancanza di un titolo abilitativo edilizio, urbanistico e paesaggistico dà luogo a una nullità sostanziale (ai sensi dell'art. 40, comma 2 della legge 47/85 e s.m.i.) che preclude la pronuncia della sentenza costitutiva di trasferimento prevista dall'art. 2932 c.c.
Sottolineava che l'inadempimento era da attribuire interamente al , in quanto la Pt_1 mancata stipula del definitivo è dovuta all'avvenuta realizzazione di manufatti abusivi da parte sua.
Concludeva per il rigetto della domanda non sussistendo i presupposti per l'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c., né per le domande subordinate di risoluzione o recesso per inadempimento del venditore.
Instaurato il contraddittorio, la causa veniva istruita mediante prova orale;
parte convenuta ha formulato una proposta transattiva che prevedeva la restituzione integrale dell'acconto di €
pagina 4 di 8 55.000,00 ricevuto con compensazione integrale delle spese di giudizio;
ma parte attrice ha rifiutato.
Divenuto lo scrivente assegnatario della causa, fissava l'udienza odierna del 26.11.2025 per la decisione ex art 281 sexies cpc autorizzando le parti al deposito di note conclusionali fino a 15 giorni prima.
Nelle note conclusionali parte convenuta ha reiterato la sua proposta conciliativa mentre parte attrice ha insistito nelle medesime conclusioni rassegnate in citazione.
Così ricostruiti i fatti salienti, il Tribunale ritiene che la domanda di emanazione di una sentenza costitutiva ex art 2932 c.c. sia fondata e meriti accoglimento per le seguenti considerazioni.
Innanzitutto, ritiene il Tribunale che l'attore abbia realmente eseguito gli abusi contestati da parte convenuta. Nonostante la discrasia tra le dichiarazioni testimoniali (i testi e Tes_1 Tes_2
figlio dell'attore, hanno dichiarato che le opere abusive preesistevano alla data di stipula
[...] del contratto preliminare, mentre il teste , proprietario di un terreno confinante, ha Tes_3 affermato che esse sono state realizzate dal dopo la stipula del preliminare e che Pt_1 attualmente non sono da lui più visibili), il Tribunale ritiene verosimile la versione di parte convenuta. L'attore era entrato nel possesso dei fondi dal 2016 per cui era in condizione di poter materialmente realizzare gli abusi contestati;
inoltre, la scala di collegamento era finalizzata a consentire all'attore di collegare il fondo oggetto del preliminare con altro immobile soprastante di sua proprietà ed è evidente che solo lui poteva avere interesse a realizzare questa scala. Lo stesso vale per la baracca di 16 mq che l'attore avrebbe potuto destinare allo stoccaggio di attrezzi agricoli.
Ed ancora, appare inverosimile che il promittente venditore in prossimità della data di stipula del definitivo potesse contestare al promissario acquirente di aver apportato modifiche allo stato dei luoghi che in realtà esistevano già prima ma non erano descritti nel contratto preliminare.
Inoltre, si valorizza l'esposto-denuncia presentato dal presso l'ufficio tecnico comunale CP_1 di Amalfi in data 28.09.19 avente ad oggetto gli abusi scoperti ed imputati al : se il Pt_1 CP_1 avesse dichiarato il falso in questo esposto-denuncia avrebbe esposto se medesimo al rischio di un procedimento penale non solo per abuso edilizio, ma per ben altre più gravi ipotesi di reato. E' inverosimile, pertanto, che il convenuto, per sottrarsi alla stipula del definitivo, avesse imputato pagina 5 di 8 falsamente alla controparte di aver commesso un illecito edilizio, esponendosi a gravi conseguenze se dal suo esposto fosse stato aperto un procedimento penale.
Tanto acclarato, osserva il Tribunale che l'inadempimento del promissario acquirente all'obbligo sancito nell'art. 6 secondo capoverso del contratto preliminare, non sia grave ex art
1455 c.c. da giustificare la risoluzione del contratto ex art 1453 c.c.
Ed a tanto si perviene sulla base di due considerazioni essenziali: - l'attore era stato immesso in via anticipata nel possesso del vano e del fondo ben tre anni prima della data prevista dalle parti per la stipula del rogito notarile di compravendita. Ha apportato quelle modifiche che gli rendessero più comodo lo sfruttamento dell'immobile, realizzando un manufatto per lo stoccaggio di attrezzi agricoli e soprattutto apponendo una scala che gli consentisse di collegare l'immobile promesso in vendita con altra sua proprietà. In fin dei conti l'immobile promesso in vendita era destinato a diventare di sua proprietà e quindi l'attore ha anticipato la realizzazione di modifiche ed opere per un uso più comodo e funzionale dei beni de qua agitur; – tali opere abusive erano amovibili ed infatti l'attore le ha rimosse a seguito della contestazione del promittente venditore.
Segnatamente risulta in atti una comunicazione del al in cui denunciava
Pt_1 Controparte_2 la realizzazione abusiva della baracca di 16 mq e si impegnava alla rimozione. Con il successivo richiamato esposto denuncia del 28.09.19 il avvisava il di aver riscontrato la CP_1 CP_2 rimozione della baracca mentre la scala di collegamento ed alcuni rifiuti speciali non risultavano ancora rimossi. Seguiva la diffida da parte dell'UTC di Amalfi al del 01.10.19 di
Pt_1 provvedere allo smaltimento dei rifiuti. Con successiva nota del 02.02.2020 il dava atto di
Pt_1 un sopralluogo dei tecnici del che avevano accertato la rimozione di quanto diffidato e si CP_2 impegnava ad eliminare anche la scala di collegamento. L'attore ha dichiarato di aver eseguito anche questa rimozione ribadendolo nella memoria conclusionale ed il convenuto non ha provato documentalmente il contrario, allegando fotografie che dimostrino che attualmente è ancora presente sui luoghi di causa la predetta scala di collegamento;
né ha comprovato l'apertura di un procedimento penale a carico del o suo (in qualità di proprietario) per gli asseriti abusi
Pt_1 edilizi.
Ciò acclarato, ritiene il Tribunale comprensibile e giustificato il rifiuto del convenuto di addivenire alla stipula del rogito definitivo di compravendita, in quanto avrebbe dovuto dichiarare innanzi al notaio la conformità e regolarità edilizia degli immobili da alienare, mentre invece questi pagina 6 di 8 erano stati interessati da modifiche ed opere abusive realizzate medio tempore dal promissario acquirente.
Tuttavia, secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale di legittimità “In tema di risoluzione per inadempimento, il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di tutte le circostanze, oggettive e soggettive, dalle quali sia possibile desumere l'alterazione dell'equilibrio contrattuale” (ex multis Cass. Sentenza n.
7187 del 04/03/2022). Ebbene, ritiene il Tribunale che l'equilibrio contrattuale sia stato ripristinato a seguito della rimozione delle opere abusive da parte del promissario acquirente, che ha così rimosso gli effetti dell'inadempimento contrattuale contestato e pertanto il rifiuto del di CP_1 procedere alla vendita, da inizialmente legittimo è divenuto successivamente ingiustificato.
Si precisa a tal fine che sebbene nel contratto preliminare si prevedesse che le parti avrebbero dovuto procedere alla stipula del rogito definitivo “entro e non oltre il 30.09.2019”, detto termine non appare essenziale. In tal senso si richiama il granitico principio di diritto secondo cui “In tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto.
Tale termine può ritenersi essenziale, ai sensi dell'art. 1457 cod. civ., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto (e, quindi, insindacabile in sede di legittimità se logicamente ed adeguatamente motivata in relazione a siffatti criteri), risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine” (Cass. sentenza n. 3645 del
16/02/2007).
Ebbene, nel contratto preliminare non sono stati specificati dai contraenti elementi dai quali possa desumersi la essenzialità del termine del 30.09.19; anzi;
tuttora è possibile apprezzare la permanente utilità del contratto;
infatti, il è nel possesso materiale del bene dal 2016; ed ha Pt_1 versato in acconto quasi l'intero prezzo concordato per la vendita.
In conclusione, il promissario acquirente ha inadempiuto all'art 6 del contratto preliminare;
era stato immesso temporaneamente nel possesso dei beni per depositarvi attrezzi ma ha realizzato due opere aggiuntive;
a cagione di tale inadempimento, il promittente venditore aveva opposto il rifiuto di stipulare il rogito notarile per non dover falsamente attestare la conformità edilizia dei beni da alienare. Tuttavia, l'inadempimento non è da considerarsi grave proprio perché le opere abusive erano amovibili ed infatti a fronte delle contestazioni mosse dal , il promissario CP_1 acquirente ha provveduto a rimuoverle nel giro di poco tempo. In tal modo il ha Pt_1
pagina 7 di 8 ripristinato le condizioni di fatto e di diritto del contratto preliminare ed a questo punto nulla osta al rogito definitivo di compravendita permanendo ancora l'utilità del contratto, considerando che il era sino dal 2016 nel possesso dei beni ed ha provveduto al pagamento, in acconto, quasi Pt_1 integrale del prezzo convenuto per la compravendita.
La domanda ex art 2932 c.c. merita quindi accoglimento.
Alla luce delle superiori considerazioni illustrate, sussistono gravi motivi ex art 92 co 2 cpc per la compensazione integrale delle spese di giudizio.

P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno, in persona del dr Gustavo Danise ogni diversa domanda ed eccezione da ritenersi assorbita, respinta o disattesa, così definitivamente pronuncia:

1. Previo accertamento che dopo la rimozione delle opere abusive nulla osta, attualmente, all'adempimento del contratto preliminare stipulato da e in Parte_1 CP_1 data 20 settembre 2016, dispone, ai sensi dell'art. 2932 c.c., il trasferimento, in proprietà formale dell'attore, dei seguenti immobili:
- locale terraneo ad uso deposito con attiguo appezzamento di terreno con accesso da Via
Palavena, distinti nel N.C.E.U. e nel N.C.T. del con i seguenti dati: Controparte_2 foglio n. 4, particella 741, z.c. 2, cat. C/2, cl. 6, mq 9, R.C. 11,62; foglio n. 4, particella 739, agrumeto, cl. 3, ha 00.19.39, R.D. 80,11; R.A. 92,63; foglio n. 4, parti-cella n. 116, bosco ceduo, cl. 4, ha 00.04.24, R.D. 0,20; R.A. 0,04;
2) subordina il trasferimento di proprietà dei beni di cui al Capo 1) al versamento da parte dell'attore del prezzo residuo di € 9.000,00;
3) dispone la trascrizione dell'acquisto dei predetti beni in favore dell'attore, , Parte_1 nato ad [...] il [...] (c.f.: ), con esonero di responsabilità CodiceFiscale_1 del Conservatore dei RR.II. competente previa verifica del versamento del prezzo residuo di cui al capo 2);
4) dichiara assorbite le ulteriori domande proposte dalle parti;

5) compensa integralmente le spese di giudizio;

Così deciso in Salerno
26.11.2025
IL GIUDICE
Dr. Gustavo Danise pagina 8 di 8