N. R.G. 2666/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PRATO
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale di Prato, nella persona del Giudice Onorario di Pace dott. ssa Maria Carmen Napolitano ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2666/2018 promossa da:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) elettivamente domiciliati in Prato, Via Valentini n. 23/A, presso lo studio C.F._2 dell'Avvocato Jacopo Bigiarini, che li rappresenta e difende giusta procura speciale allegata alla comparsa di costituzione di nuovo difensore datata 09/09/2020 - attori contro
(C.F. ) elettivamente domiciliata in Prato, Controparte_1 C.F._3
Via Modigliani n. 7 presso lo studio dell'Avv. Luca Brachi giusta procura speciale allegata comparsa di costituzione e risposta nel giudizio in riassunzione Convenuta
CONCLUSIONI
Per parte attrice: gli attori hanno insistito per l'accoglimento delle conclusioni formulate in atto di citazione ed hanno chiesto l'assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. ; la convenuta ha concluso in via istruttoria per l'ammissione delle prove richieste e non ammesse e nel merito come in comparsa di costituzione e risposta;


Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, e , divenuti proprietari Parte_1 Parte_2 di un immobile posto in Montemurlo, Via Claudio Monteverdi n. 10 in virtù di atto di permuta, rogato in data 19.3.2015 (Rep. 2224, Racc. 1688), hanno convenuto in giudizio, avanti al Tribunale di Prato, i permutanti e al fine di sentire accertare e dichiarare Parte_3 Controparte_1
l'inadempimento di costoro alle obbligazioni assunte con l'articolo 6 del suddetto atto di permuta in ragione di alcuni vizi e difetti dell'immobile ricevuto che erano stati accertati nel procedimento per ATP promosso dai medesimi, oltre che per irregolarità catastali e per chiedere la condanna dei medesimi al risarcimento dei danni, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1494 c.c., secondo le quantificazioni operate nella relazione pagina 1 di 14 tecnica depositata nel procedimento cautelare, ed al rimborso di alcune costi da loro sostenuti per consumi indebiti luce (€ 300,00), per la predisposizione del certificato APE (euro 240,00); per la pulizia dell'immobile (€ 600,00 oltre Iva); per la pulizia della canna fumaria (€ 100,00 oltre Iva), per l'acquisto di un lavabo con mobiletto (€ 500,00 oltre Iva).
A sostegno delle domande gli attori hanno esposto che i convenuti erano risultati inadempienti alle obbligazioni scaturenti dal contratto. Nello specifico avevano denunciato ai permutanti con raccomandata a.r. del 19.1.2016, inviata tramite legale incaricato i seguenti difetti:
l'insufficienza dell'approvvigionamento idrico a servizio del fabbricato, il mancato funzionamento dei fancoil, del campanello, del citofono e dell'apri-cancello; la presenza di diffuse infiltrazioni di acqua piovana dalla copertura;
la scoperta di irregolarità e difformità catastali rispetto allo stato di fatto. Inoltre avevano assunto di avere sostenuto spese a vario titolo di cui chiedevano il rimborso, ossia per la luce €
300,00 ; € 240,00 per il certificato APE, aggiungendo che dovevano essere loro riconosciuti anche i costi per la pulizia dell'immobile che era stato consegnato in stato difforme dalle pattuizioni contrattuali oltre che per l'intervento dello spazzacamino rivelatosi necessario per la canna fumaria ed infine per il ripristino di CP_ un lavandino che era stato arbitrariamente rimosso dai signori .

1.1 Gli attori avevano presentato, prima del giudizio di merito, un accertamento tecnico preventivo, anche ai fini della conciliazione della lite ex art. 696 e 696 bis c.p.c., avanti al Tribunale di Prato (R.g. 2832/2016), conclusosi con il deposito di relazione peritale da parte del CTU, Geometra che aveva accertato CP_2 alcuni dei difetti contestati ed esposto altre valutazioni per le altre questioni sollevate.

1.2 Con riferimento all'impianto idrico, nel quale era stata accertata una perdita interna, il CTU aveva proposto per ovviare all'insufficiente approvvigionamento idrico il perforamento di un pozzo artesiano posto in prossimità della casa precisando però che la fattibilità dell'opera era subordinata ad una specifica indagine geologica. Il costo dell'intervento era stato stimato in 10.000,00 . La perdita era stata accertata a circa 45 mt. di dislivello a partire dal basso ed era dipesa da una rottura nella conduttura, per effetto della quale aveva luogo una dispersione di parte dell'acqua nel tragitto;
ciò aveva prodotto una periodica naturale diminuzione della portata del pozzo “a valle”, nei mesi estivi;
di talché in quel periodo l'approvvigionamento idrico poteva non essere sufficientemente e costantemente garantito creando disagio a cui era stato posto rimedio ricorrendo all'utilizzo di autobotti per riempire i depositi presenti presso il fabbricato.
Se l'indagine geologica, che comunque avevano sollecitato tramite apposita CTU, avesse escluso la possibilità di realizzare l'intervento ipotizzato dal CTU, gli attori hanno domandato la condanna dei convenuti al risarcimento del danno in misura pari al costo di realizzazione di una nuova tubatura dipartentesi dalla cisterna fino alla loro abitazione, oltre ad una somma da determinarsi in via equitativa per la grave limitazione e fruibilità del bene immobile e comunque alla corresponsione di un importo di €
610,00 per anno in ragione dell'esborso da sostenersi per assicurare l'erogazione dell'acqua avvalendosi di autobotte oltre alla cifra di € 915,00 già corrisposta dagli attori a tale titolo. pagina 2 di 14 1.3 Gli attori hanno lamentato il mancato funzionamento dei fancoil o ventilconvettori, non riparabili e da sostituire con un costo di € 2150,00 oltre Iva.
Con riferimento ai suddetti apparecchi il ctu aveva verificato che non si attivava la ventola per la diffusione dell'aria calda;
tale difetto riguardava i fancoil nel locale di sgombero al piano terra accanto al garage, nel disimpegno centrale allo sbarco delle scale al piano primo e nel grande soggiorno sempre al piano primo . Le cause del malfunzionamento erano state attribuite a vetustà .

1.4 Quanto al campanello ed all'apricancello l'accertamento tecnico aveva rilevato che i fili elettrici non erano collegati a nessun dispositivo.

1.5 Gli attori avevano inoltre denunciato la comparsa di infiltrazioni provenienti dalla copertura.
Sul punto l'ispezione al fabbricato eseguita in sede di ATP aveva rilevato che le infiltrazioni interessavano le falde del tetto lato strada, il disimpegno allo sbarco della scale, il soggiorno - pranzo, la sala grande e la camera fra i due bagni e che erano ascrivibili a rottura/incrinatura per usura, vetustà o scivolamento delle tegole del tetto alcune delle quali avevano già subito trattamento impermeabilizzante con stucco e stesura a pennello di guaina liquida.
Per la risoluzione del problema il CTU nominato aveva indicato che sarebbe stato necessario provvedere alla sostituzione delle tegole in cemento rotte, quantificate nella complessiva quantità di circa mq. 30,
(corrispondente a n. 300 pezzi) ed al corretto riposizionamento di quelle scivolate verso il basso, ripristinando così il normale deflusso delle acque meteoriche, previa installazione di ponteggio metallico lungo il lato strada. I costi di ripristino erano stati stimati in Euro 4550,00 oltre i.v.a. ed Euro 550,00 oltre i.v.a. per imbiancatura.

1.6 Anche le denunciate irregolarità catastali, aventi ad oggetto la categoria di appartenenza dell'immobile ricevuto (risultante A/8 anziché quella A/7 indicata nell'atto di permuta) e la non conformità della planimetria allo stato di fatto, che riportava la descrizione di una terrazza che in realtà aveva le caratteristiche di loggia erano state esaminate in sede di ATP.
A tale proposito il tecnico aveva sottolineato che la variazione catastale del 3 dicembre 2014, citata nell'atto di permuta, aveva ripristinato il numero delle unità abitative componenti l'edificio, da considerarsi costituito da due porzioni, posto che le opere interne che avrebbero dovuto condurre all'accorpamento delle stesse non erano state mai eseguite (la relativa denuncia di opere interne era stata poi annullata, per lavori mai eseguiti, con dichiarazione di asseveramento del 17 novembre 2014) .
Dal punto di vista catastale risultava in vero una denuncia di fusione catastale del 1993, che aveva comportato la modificazione della classificazione catastale da A7 - abitazioni villini - in categoria A/8
(abitazioni in villa). La denuncia di variazione catastale del 3 dicembre 2014, presentata prima della stipula dell'atto di permuta, aveva comportato il ripristino della rappresentazione catastale originaria dato che le due unità immobiliari non erano mai state oggetto di fusione, come risultava anche dall' annullamento della pagina 3 di 14 denuncia di opere interne finalizzate a tale scopo che di fatto non erano mai state compiute;
ciò aveva determinato l'indicazione della categoria A/7 per entrambe le abitazioni.
Tuttavia il CTU aveva rappresentato che l'Agenzia delle Entrate – Territorio aveva proceduto d'ufficio alla rettifica della variazione catastale, riportando l'immobile nuovamente in categoria A/8 ed aveva emesso i relativi avvisi di accertamento, PO0049364/2015 e PO0049365/2015 notificati agli attori il 27.10.2015 .
L'accertamento del CTU compiuto sul posto aveva confermato che non era avvenuta alcuna unione delle due unità immobiliari;
circostanza questa verificata dal tecnico che aveva constatato che la porta indicata nel grafico allegato alla denuncia di opere interne, ex art. 26, che avrebbe dovuto mettere in comunicazione le due unità non solo non era mai stata aperta ma neppure non avrebbe potuto esserlo in quella posizione, in quanto inserita su porzione di parete ove, erano sistemati contatori e quadri elettrici con le relative apparecchiature, fili e derivazioni.
Il tecnico aveva concluso quindi che di fatto non era stata attuata la fusione delle unità immobiliari e che pertanto non erano mutate le caratteristiche delle porzioni di immobile oggetto della permuta in maniera da giustificare il cambio di categoria.
Rispetto alla posizione assunta dall'agenzia delle Entrate aveva suggerito la presentazione di istanza di autotutela ipotizzando il buon esito della pratica con il conseguimento della categoria A/7 .
Gli attori hanno specificato di avere un concreto interesse a che la categoria catastale fosse riportata ad A/7 , non corrispondente ad un immobile di lusso poiché ciò avrebbe loro consentito di accedere alle agevolazioni prima casa non conseguibili per la categoria A/8.

1.7 Oltre alla suddetta irregolarità avevano rilevato l'erroneità della planimetria catastale posto che la terrazza non era tale ma configurava una loggia, i muri interni erano stati disegnati come tramezzi mentre avevano natura portante e poiché mancava la passerella di collegamento tra la asserita terrazza – che in realtà era una loggia – ed il resede tergale.
In sede di ATP il CTU aveva riscontrato alcune difformità grafiche nelle attuali planimetrie catastali, consistenti nell'errato spessore di alcuni muri e nella insufficiente rappresentazione di alcuni dettagli relativamente al resede ed alle sistemazioni esterne nell'intorno del fabbricato.
Quanto all'erronea indicazione del “terrazzo” tergale al piano primo, che doveva – secondo la prospettiva attorea considerarsi una “loggia” il CTU aveva però ritenuto che il manufatto poteva essere definito “terrazzo coperto” più che “loggia”. Inoltre aveva giudicato che le denunciate difformità ed inesattezze, pur sussistenti, non avevano influenza sull'attribuzione del classamento catastale e non potevano comportare, di per sé, la necessità della ripresentazione delle planimetrie.

1.8 Nell'ambito dell'ATP era stata rilevata la presenza di suppellettili di proprietà dei convenuti nella soffitta/sottotetto, per i quali si prospettava un costo di rimozione di Euro 600,00 oltre i.v.a., era stato quantificato il costo per la pulizia della canna fumaria per Euro 100,00, seppure il tecnico non ne avesse pagina 4 di 14 ravvisato la necessità ed era stata determinata la spesa per il ripristino di un mobiletto con lavabo per Euro
500,00 oltre i.v.a.

1.9 Gli attori avevano assunto, infine, che i convenuti avevano taciuto l'esistenza di un accordo, precedente all'atto di permuta, che li obbligava a sostenere spese relative ad un primo tratto di strada a comune del complesso residenziale “Pineta di Bagnolo”. A tale proposito hanno depositato comunicazione dell'amministratore datata 8.2.2018, e prospetto della ripartizione preventiva delle spese per l'anno Per_1
2018 di cui hanno domandato la ripetizione in quanto mai comunicate dai permutanti.
Prendendo atto del fatto che i convenuti avevano respinto le contestazioni mosse aventi ad oggetto l'assunto inadempimento contrattuale e la conseguente richiesta di risarcimento dei danni, reiterata in data
05/06/2017, dopo il deposito della relazione da parte del tecnico nominato nel procedimento cautelare, gli attori avevano dovuto promuovere l'odierno giudizio di merito per avere il riconoscimento delle loro ragioni.

2. Con comparsa di costituzione e risposta depositata telematicamente in data 28/12/2018, si sono costituiti in giudizio i convenuti respingendo le domande, eccependo l'intervenuta decadenza da ogni diritto o garanzia, negando di avere operato riconoscimenti delle problematiche evidenziate, invitando gli attori a indicare con precisione i vizi e/o la natura degli stessi, nonché il presupposto giuridico per cui essi erano stati chiamati a risponderne, oltre alla tempestività della contestazione, assumendo che la permuta era stata fatta con accettazione espressa dello stato in cui gli immobili si trovavano, come da dichiarazione contenuta nell'atto di permuta con la quale le parti permutanti avevano reciprocamente garantito la legittimità ed il regolare funzionamento degli impianti a servizio degli immobili, ed attestando di essere state reciprocamente ed esaurientemente informate prima dell'atto circa la loro possibile non rispondenza alla normativa in materia di sicurezza.

2.1 Nello specifico hanno dedotto che:
- le parti avevano verificato previamente le condizioni degli immobili permutati e li avevano accettati nella stato ben conosciuto in cui si trovavano;

- era stato permutato un appartamento di 203 mq (proprietà con una villa di 500 mq (proprietà Parte_1
CP_
), il che confermava che questa ultima necessitava di interventi di risanamento rilevanti, circostanza questa desumibile dall'accettazione dello stato di fatto;

- non sarebbe stato altrimenti spiegabile un cambio alla pari caratterizzato dall'evidente differenza di prezzo fra i beni che avevano diverso valore e pregio, costituito da un appartamento di mq 203 a fronte di una villa di mq 550 con parco;

- le parti erano consapevoli del bene che ricevevano;

pagina 5 di 14 - gli accordi contemplavano, stante la differenza di valore dei due immobili ed al fine di equilibrare il sinallagma contrattuale che l'appartamento di Via Vai dovesse essere consegnato ristrutturato e privo di problemi strutturali e non viceversa.

2.2 I convenuti hanno precisato di non voler disconoscere in toto gli esiti dell'accertamento dello stato di fatto operato in sede di istruzione preventiva, ma hanno evidenziato la necessità di chiarire se quanto rilevato dal CTU costituisse un vizio ovvero una mera situazione di fatto della condizione dell'immobile previamente verificato ed accettato dalle parti, sottolineando ancora una volta la chiara differenza e sproporzione di valore tra i due immobili che erano stati permutati alla pari, mentre di fatto doveva tenersi conto della maggiore fatiscenza della villa a fronte della circostanza che l'appartamento doveva essere consegnato ristrutturato e privo di problemi strutturali.

2.3 Riguardo alle singole contestazioni mosse ex adverso i convenuti hanno obiettato quanto segue:
- la presenza di una cisterna posta al margine della proprietà, avente capacità di 7000 litri, nota agli attori, costituiva una sorta di conferma della conoscenza in capo ai medesimi della eventualità che si verificassero problemi di approvvigionamento idrico specie durante la stagione estiva;

l'analisi della insufficienza di portata della tubazione, riconosciuta corretta, era basata sulla presenza probabile di perdite lungo il percorso le quali non avrebbero potuto essere oggetto di riparazione;

- le altre proprietà avevano deciso di dotarsi autonomamente di un pozzo personale, affrontando notevoli costi, mentre i convenuti avevano optato in caso di bisogno per un approvvigionamento dell'acqua tramite riempimento della cisterna con una spesa media di € 500,00 all'anno;
- la soluzione prospettata dal CTU, avente ad oggetto la realizzazione di un pozzo, la cui fattibilità era subordinata alla esecuzione di indagine geologica, era economicamente molto impegnativa e non costituiva una soluzione univoca al problema;
essa si profilava facoltativa.
Quanto ai fancoil, al campanello, al citofono ed all'apricancello i convenuti hanno dedotto che:
- il cancello elettrico era regolarmente funzionante, mentre con riguardo i fancoil non era dato sapere quando si era manifestato il malfunzionamento, parimenti non era noto da quando il video citofono non era collocato al suo posto come aveva verificato il CTU.
Con riferimento alle infiltrazioni di acqua piovana dalla copertura i convenuti hanno affermato che in base alle caratteristiche della copertura, priva di guaina bituminosa, era da considerarsi normale il verificarsi di infiltrazioni a causa dello scivolamento delle tegole del manto di copertura o per effetto della mancata manutenzione del tetto dopo la verificazione di eventi atmosferici. Hanno aggiunto che, dopo la conclusione della permuta avvenuta il 19.3.2015 e l'attuazione dello scambio delle abitazioni, in data 05/03 e 07/06
2015 si erano verificati eventi atmosferici di carattere eccezionale (piogge intense e vento), che avevano danneggiato il manto di copertura di molti altri edifici.
pagina 6 di 14 Riguardo alla categoria catastale attribuita in seguito a variazione hanno evidenziato che le problematiche catastali erano note e che la variazione proposta avrebbe potuto non essere accolta;
ciononostante gli attori non si erano attivati per rivedere il classamento o per presentare ricorso;
hanno infine richiamato quanto suggerito dal CTU in punto di revisione del classamento, presentando istanza in autotutela.
Le difformità grafiche che erano state riscontrate nella planimetria, aventi ad oggetto lo spessore dei muri e la conseguente traslazione degli stessi, erano ininfluenti al fine della corretta attribuzione della classificazione catastale;
analoga conclusione in termini di irrilevanza ai fini catastali doveva trarsi per la dicitura di terrazzo anziché loggia.
Rispetto alle spese per la pulizia della soffitta i convenuti hanno affermato che non erano noti gli accordi verbali intervenuti tra le parti ed hanno asserito che non era stata dimostrata la necessità di procedere alla pulizia del camino. Anche riguardo al lavandino che era mancante i convenuti hanno affermato che non erano noti gli accordi verbali intervenuti tra le parti;
conoscenza che si profilava indispensabile per determinare quali accessori e mobili avrebbero dovuto essere ritirati al momento dello scambio delle abitazioni, ma l'incrinarsi dei rapporti aveva comportato che una parte degli accordi non avevano avuto attuazione.

2.4 I convenuti hanno da parte loro lamentato che l'appartamento ricevuto in permuta, sito in Prato, Via
Vai n. 13, che avrebbe dovuto essere consegnato ristrutturato e privo di problemi strutturali, in realtà aveva evidenziato alcuni difetti costituiti da infiltrazioni al terrazzo - questione annosa verificatasi da tempo, come avevano segnalato i vicini, ma mai risolta - da infiltrazioni al piano sottostante dell'unità, derivanti da porta finestra ed infissi che per patto espresso avrebbero dovuto essere riparati e messi in efficienza;
dal pavimento parquet che non era stato posizionato in modo adeguato, fisso e regolare, lasciando spazi aperti tra i listoni;
dalla ringhiera della scala interna che non era stata posizionata, unitamente ai relativi montanti colonna, con conseguente pericolosità della stessa, da infiltrazioni nel terrazzo della lavanderia e dalla collocazione nell'appartamento di oggetti che avrebbero dovuto essere portati via.

2.5 Hanno esposto che prima della permuta erano stati deliberati lavori condominiali di rifacimento dei terrazzi e simili, ma che i signori e dopo avere pagato la prima tranche, non avevano più Pt_2 Parte_1 provveduto come aveva reso noto l'amministratore.
Così hanno domandato in via riconvenzionale la condanna degli attori al pagamento di una somma in loro favore, da accertarsi in corso di causa, ma limitata sino alla concorrenza di € 50.000,00, oltre rivalutazione monetaria ed interessi, riservando l'avvio di altra azione giudiziale per il recupero dell'eccedenza ed eventualmente operando la compensazione con quanto in ipotesi fosse riconosciuto come dovuto agli attori.

3. Dopo alcuni rinvii su istanza congiunta delle parti per pendenti trattative, all'udienza del
19/07/2021, stante la comunicazione del decesso di , il processo è stato interrotto. Parte_3
pagina 7 di 14 4. Con ricorso depositato telematicamente in data 18/11/2021, il processo è stato riassunto dagli attori, nei confronti degli eredi di e comunque di , riproponendo tutte le Parte_3 Controparte_1 domande, richieste, istanze ed eccezioni già formulate nella precedente fase processuale.
E' stata, quindi, fissata udienza di comparizione delle parti al 14/03/2022 con termine per notifica alle controparti. Con comparsa di costituzione e risposta depositata telematicamente in data 10/03/2022, si è costituita in giudizio anche quale erede legittima del defunto , Controparte_1 Parte_3 richiamando integralmente sia quanto esposto ed allegato nel corso del procedimento prima interrotto e poi riassunto.

4.1 La causa è stata quindi istruita a mezzo di prove documentali e prove orali (prova testimoniale) che erano state valutate ed ammesse prima della interruzione del giudizio;
all'esito dell'istruttoria il Giudice ha provveduto a formulare proposta conciliativa (verbale di udienza del 16/10/2023) la quale non trovava accoglimento delle parti.
Quindi all'esito dell'istruttoria è stata fissata udienza per la precisazione delle conclusione.
La causa è stata trattenuta in decisione con ordinanza del 4.2.2025.
˓˒˓

5. La presente controversia trae origine dall'atto di permuta stipulato tra le parti il 19.3.2015.
e avevano ceduto, per le quote poste nella titolarità di ciascuno, a Parte_1 Parte_2 [...]
ed a un quartiere per civile abitazione, situato nello stabile Parte_3 Controparte_1 condominiale di Via Vai n. 13, composto da sette vani, oltre servizi ed accessori tra cui tre terrazze in aggetto, terrazza lastrico solare di copertura compresa tra l'unità ceduta e la porzione del medesimo edificio distinta al n. 5 della Via Stefano Vai, un sovrastante locale ad uso ripostiglio con annessa terrazza - lastrico solare di copertura posti al piano sesto dell'edificio, ai quali si accede direttamente sia per mezzo di scala interna oltre che tramite scala condominiale e locale cantina ed autorimessa, meglio descritti catastalmente nell'atto e nelle planimetrie.
Gli intestatari e avevano dichiarato che i dati catastali e le planimetrie erano conformi allo Parte_1 Pt_2 stato di fatto e che non sussistevano difformità rilevanti tali da influire sul calcolo della rendita catastale e da comportare l'obbligo di presentazione di nuove planimetrie catastali.
Dall'altra parte e avevano ceduto, per le quote di loro spettanza, Parte_3 Controparte_1
a ed a l'intera proprietà della porzione di fabbricato situato in Montemurlo Parte_1 Parte_2
Località Bagnolo Via Monteverdi 10, composta da ingresso, da locale di sgombero, da cantina e servizio igienico al piano terreno, da tinello, cucinotto, soggiorno, due disimpegni, tre camere, tre servizi igienici, ripostiglio e quattro terrazze al piano primo e da soffitta raggiungibile tramite botola, un vano autorimessa, terreno boschivo di 460 mq confinante con l'abitazione. La rappresentazione catastale, la rendita ed il relativo classamento derivavano da variazione del 3.12.2014 per divisione.
pagina 8 di 14 Nell'atto stipulato è indicato che in precedenza l'unità permutata, unitamente ad altra facente parte del medesimo fabbricato, aveva una differente rappresentazione catastale, derivante da variazione dell'8.2.1993, per effetto di fusione. Le parti stipulanti avevano però contestualmente dato atto che quest'ultima rappresentazione catastale era errata in quanto presentata a seguito di deposito al Comune di
Montemurlo in data 1.2.1993 di una comunicazione di esecuzione di opere interne che però non erano mai state eseguite, di talché il numero delle due unità immobiliari non poteva dirsi variato non essendo mai stata attuata la unificazione. Di conseguenza rappresentazione catastale del 3.12.2014 individuava l'esatta situazione di fatto degli immobili.
Oltre ai beni sopra indicati i cedenti in permuta avevano trasferito a e la quota di 2/40 Parte_1 Pt_2
(1/40 per ciascuno) di comproprietà di due particelle di terreno su cui insiste una vasca di raccolta per l'acqua per l'approvvigionamento idrico dei beni.
Con riferimento ai beni ceduti da e , costoro avevano garantito la conformità agli Parte_1 Pt_2 strumenti urbanistici e la regolarità commerciale. Nella permuta si legge che gli acquirenti CP_1 avevano preso atto della mancanza di abitabilità e che avevano accettato tale stato di fatto senza porre contestazioni.
Riguardo ai beni ceduti da e nell'atto è contenuta loro Parte_3 Controparte_1 dichiarazione riferita alla presentazione in data 1.2.1993 di comunicazione ex art. 26 legge 47/ 1985 per l'esecuzione di opere interne e la contemporanea rettifica che quegli interventi mai erano stati realizzati;
ciò aveva comportato che gli stessi avevano chiesto l'annullamento con dichiarazione di asseveramento in data 17.11.2024.
A compendio di tale precisazione i permutanti avevano attestato che successivamente a tale data CP_1 non erano stati compiuti lavori sugli immobili e che non erano state apportate modificazioni della destinazione d'uso; pertanto, i beni erano conformi agli strumenti urbanistici e dovevano considerarsi regolarmente commerciabili.
I permutanti, ciascuno per la parti di loro competenza, avevano dichiarato di avere corrisposto gli oneri condominiali e che quelli deliberati fino alla data dell'atto sarebbero rimasti rispettivamente a carico di ognuno di essi;
avevano rilasciato reciproca garanzia di legittimità e di regolare funzionamento degli impianti a servizio degli immobili ceduti, avevano attestato contemporaneamente di essere state informate esaurientemente prima dell'atto di permuta della loro possibile non rispondenza alla normativa vigente in materia di sicurezza, e di averli accettati nello stato in cui si trovavano.
Con riferimento al valore dei beni permutati le parti avevano consensualmente pattuito che quello ceduto da valeva € 295.000,00, mentre quello trasferito da e Parte_1 Parte_3 CP_1 era pari a € 335.000,00; la differenza di valore aveva comportato la quantificazione di un
[...]
pagina 9 di 14 conguaglio di € 40.000,00 a carico di da lui corrisposto in favore di e Parte_1 Parte_3 [...]
Controparte_1

6. Così riepilogate le condizioni dell'atto di permuta occorre valutare se sia configurabile a carico dei convenuti permutanti (oggi unica parte a seguito del decesso di Controparte_1 [...]
), un inadempimento all'impegno assunto nell'art. 6 dell'atto di permuta così come Parte_3 evidenziato nell'atto di citazione e comunque una responsabilità per quanto lamentato dagli attori.
Nel caso di specie, venendo in rilievo un contratto di permuta, trovano applicazione le norme sulla vendita e quindi la disciplina sui vizi della cosa trasferita, il cui accertamento può giustificare il risarcimento del danno. Nella fattispecie gli attori hanno agito per il risarcimento del danno riportando l'esito dell'accertamento svolto in ATP e qualificando le mancanze rilevate alla stregua di vizi della cosa ricevuta in permuta.
Tuttavia al fine della decisione della controversia occorre indagare la natura delle anomalie riscontrate e verificare se esse fossero o meno riconoscibili prima della conclusione del trasferimento. Tale valutazione di profila indispensabile atteso che le parti, pur garantendo la legittimità ed il funzionamento degli impianti a servizio degli immobili trasferiti, avevano anche riconosciuto di essere state previamente informate, prima della stipulazione dell'atto, circa la loro possibile non rispondenza alla vigente normativa in materia di sicurezza, ed avevano inserito nel testo dell'atto la dichiarazione con cui li accettavano nello stato in cui si trovavano.
La dichiarazione di accettazione degli impianti nello stato in cui si trovavano importa che possano rilevare solamente quei difetti che non erano noti agli attori in quanto non facilmente riconoscibili per le loro caratteristiche e per la loro collocazione.
Nel caso di specie la disamina, conseguente alle numerose lamentele avanzate dagli attori, va circoscritta ai difetti relativi all'impianto idrico ed alle infiltrazioni provenienti dalla copertura che possono certamente essere qualificati come vizi occulti, in quanto trattasi di problemi strutturali nascosti, non visibili e non rilevabili all'esito di una semplice visita all'immobile.
Sul punto è possibile trarre conformi conclusioni dall'ATP svolto prima del giudizio, dalle cui risultanze non vi è ragione di discostarsi, in quanto esaustive e complete nella risposta ai quesiti posti e formulate a seguito di indagine accurata assistita da idraulici, nonché caratterizzate da sufficiente rigore tecnico/scientifico.
Il CTU nominato ha effettivamente accertato un malfunzionamento dell'impianto idrico dovuto ad un calo di pressione che rivela la presenza di una perdita nella tubazione interrata, a circa 45 mt. di dislivello a partire dal basso, causata da rottura. La dispersione di parte dell'acqua nel tragitto fino all'immobile e la periodica naturale diminuzione della portata del pozzo “a valle”, fenomeno frequente pagina 10 di 14 nei mesi estivi, sono stati considerati fattori rilevanti che non assicurano un adeguato approvvigionamento idrico. Non essendo possibile, stante la collocazione della perdita sottoterra, ricercare la rottura, il CTU ha formulato quale soluzione quella di dotare l'immobile di un autonomo pozzo, come è avvenuto nelle altre proprietà vicine a quella degli attori, per un costo che ha quantificato, compreso spese tecniche, in circa €. 10.000,00.
Alternativamente per sopperire al fabbisogno d'acqua quando si rivela insufficiente l'apporto garantito dalla cisterna, ha operato una stima dei costi di fornitura con autobotte riferiti mediamente al periodo estivo, per due volte all'anno, che ammontano complessivamente ed annualmente ad €. 610,00.
Inoltre ha ritenuto congrua la spesa affrontata dagli attori per il riempimento dei depositi presso l'abitazione che alla data dell'ATP era stato effettuato per tre volte e relativo esborso di € 305,00 compreso I.V.A. per ogni volta e quindi per un totale di €. 915,00.
Nell'ambito dei vizi occulti devono essere comprese anche le lesioni dovute a rottura/incrinatura per usura e vetustà e/o scivolamento di alcune tegole della copertura dell'immobile che hanno comportato le infiltrazioni di acqua piovana lamentate dagli attori.
La situazione era stata accertata e documentata con fotografie in sede di ATP: nel corso dell'ispezione al fabbricato, il CTU ha indicato i punti del tetto in cui erano comparsi i segni, specificando che le infiltrazioni erano apprezzabili soprattutto nelle falde lato strada, che erano visibili all'intradosso del sottostante solaio di soffittatura del piano primo, in particolare nel disimpegno allo sbarco delle scale, nel soggiorno/pranzo, nella grande sala e nella camera tra i due bagni.
Relativamente alla comparsa delle infiltrazioni deve essere richiamata anche la risposta data al capitolo
5) della memoria ex art. 183 VI co c.p.c. da parte del Geometra tecnico degli attori, che Persona_2 si recò nell'immobile di Montemurlo – Loc Bagnolo Via Monteverdi 10 perché erano state segnalate infiltrazioni. In presenza di che lo aveva convocato, il geometra eseguì un sopralluogo nel Parte_2 fabbricato. Anche se il testimone non aveva un ricordo preciso sulla data e sulla telefonata che la parte avrebbe fatto in sua presenza per denunciare a la situazione che si era Controparte_1 verificata, si considerano utili per la qualificazione del vizio le circostanze, da lui confermate, rappresentate dalla chiamata ricevuta da per constatare le infiltrazioni ed il successivo Parte_2 sopralluogo, a ridosso della richiesta, per individuarle e per eventualmente accertarne la causa.
Se esse fossero state già presenti o se fossero state visibili prima dell'acquisto del bene la parte interessata non avrebbe avuto la necessità di convocare il tecnico per controllarne l'origine.
Il CTU ha indicato come necessaria l'esecuzione di opere in muratura per eliminare le cause delle infiltrazioni, quantificandole in € 4550,00, e di lavori di imbiancatura delle parti interessate, determinandole in € 550,00. pagina 11 di 14 7. Gli altri difetti lamentati dagli attori ai fancoil, al citofono, all'apricancello non possono essere riconosciuti, in quanto da una parte non paiono vizi occulti, avendo potuto essere verificati direttamente, tramite la messa in funzione, e dall'altra poiché degli stessi non ne è stata accertata la causa. Il CTU ha indicato genericamente per i che il malfunzionamento era dipendente da Pt_4 vetustà degli stessi e rispetto al citofono - campanello ed all'apricancello ha indicato semplicemente che i fili non erano collegati senza potere indicare la ragione dell'omessa connessione. Ed allora non può essere trascurata la dichiarazione resa dalle parti permutanti sull'accettazione degli impianti nello stato di fatto in cui si trovavano, che va ad escludere la responsabilità per inadempimento dei convenuti.
Dal contenuto della stessa emerge la consapevolezza ed accettazione delle parti permutanti delle condizioni in cui gli impianti avrebbero potuto trovarsi al momento della stipula compreso anche un eventuale malfunzionamento.
Trattasi di clausola che fu oggetto della volontà negoziale di tutte le parti permutanti in quanto non riguardava soltanto gli attori e che aderivano alla situazione di fatto degli impianti, Pt_2 Parte_1 ma interessava direttamente anche i convenuti per gli impianti a servizio delle unità immobiliari a CP_1 loro trasferite. Considerato il contesto in cui essa era inserita, il riconoscimento reciproco e l'accettazione dello stato di fatto proveniente da tutti i stipulanti, non può essere ritenuta una clausola di mero stile, ma espressamente convenuta e frutto della effettiva consapevolezza e volontà dei contraenti
Anche il rilievo avente ad oggetto la difformità catastale dell'immobile permutato non merita accoglimento. La questione fu esplicitata nell'atto di permuta a pagina 3 nella parte relativa alla descrizione catastale del bene, inserendo la precisazione che la variazione catastale, in origine presentata per la fusione delle due unità, era errata perché i lavori per la divisione non erano stati eseguiti e che la rappresentazione corretta ed aderente allo stato di fatto dell'immobile era quella del
3.12. 2014.
Nella relazione dell'ATP il CTU ha verificato effettivamente che i lavori per procedere alla fusione delle due unità immobiliari (“villini) non è avvenuta ed ha ritenuto che sia possibile procedere ad una revisione della rendita catastale attribuita, attraverso un'istanza da promuovere all'Agenzia delle
Entrate volta a modificare il classamento superiore (appartamento in villa) attribuito ai fini catastali.
Lo stesso CTU aveva osservato che sarebbe stato anche utile presentare un ricorso per contestare la categoria catastale attribuita ma che nessuna impugnazione era stata interposta.
A fronte di un'espressa dichiarazione nell'atto di tutte le procedure avviate per la classificazione catastale (sia quella riferita alla fusione che quella avente ad oggetto l'annullamento della variazione) pagina 12 di 14 non si ravvisano profili di inadempimento imputabili alla parte convenuta, residuando solamente per gli attori la facoltà di avviare una procedura in autotutela con adeguata documentazione a supporto delle ragioni esposte.
Le altre difformità grafiche lamentate in citazione, seppure in parte rilevate nel corso dell'ATP, non hanno avuto influenza sull'attribuzione del classamento catastale e non comportano, di per se, la necessità di una nuova ripresentazione delle planimetrie.
La presenza di suppellettili dei convenuti che avrebbero dovuto essere asportati non è stata oggetto di prova nel giudizio di merito;
sul punto non è stato chiarito quale fosse il tenore degli accordi su tale aspetto.
La canna fumaria, rispetto alla quale il CTU ha indicato il costo della pulizia, non rientra tra i vizi denunciati dai permutanti i quali hanno fatto riferimento ai costi sopportati per l'intervento dello senza però lamentarne un malfunzionamento, peraltro neppure accertato dal CTU che ha Parte_5 indicato che essa era utilizzata senza alcun impedimento e rispetto alla quale non ravvisava neppure la necessità di prevedere un qualche intervento.
L'asporto del lavandino non risulta essere stato un fatto appurato nel giudizio di merito non essendo sul punto sufficiente il semplice accertamento della mancanza operato in sede di ATP;
pertanto non è possibile pervenire ad una decisione sull'evento lamentato.
Giungendo quindi a liquidare i danni nei limiti del riconoscimento dei vizi effettivi all'immobile permutato nel presente giudizio di merito, si ritiene che possano essere riconosciuti agli attori i costi relativi alla realizzazione, previa individuazione della concreta fattibilità anche dal punto di vista geologico, di un pozzo di approvvigionamento, stimati nella misura di € 10.000,00, e nelle spese riferite al ripristino della copertura dalle infiltrazioni derivanti da acqua piovana stabiliti in € 5100,00
(4550,00 + 550,00).
A tali voci vanno aggiunti gli esborsi sostenuti dagli attori, ritenuti congrui in sede di ATP, per il riempimento della cisterna di € 915,00. Non essendo noto se e quando l'intervento di realizzazione del pozzo potrà essere attuato non è possibile riconoscere in favore degli attori il quantum di spesa per l'acquisto dell'acqua determinato dal CTU in € 610,00 all'anno. Peraltro tale soluzione era prevista come alternativa a quella dello scavo del pozzo ed era stata prospettata come eventuale.
Nella prospettiva di individuare un rimedio definitivo alle difficoltà di passaggio dell'acqua con l'intervento strutturale suggerito dal CTU viene pertanto riconosciuto in favore degli attori l'importo stimato per lo scavo del pozzo.
pagina 13 di 14 Sulla somma liquidata deve essere calcolata la rivalutazione monetaria secondo l'indice ISTAT a partire dal 5.6.2017 (data della relazione dell'ATP che ha operato l' accertamento dei vizi all'impianto idrico e che ha verificato a presenza delle infiltrazioni).
Gli altri costi che gli attori hanno asserito di avere sopportato e di cui chiedono il rimborso non hanno avuto adeguata dimostrazione nel corso dell'istruttoria o comunque non possono essere considerati in collegamento con un inadempimento di parte convenuta;
ciò vale per le spese per consumi indebiti di luce, per quelle di pulizia, per la rimozione di effetti personali, per l'acquisto lavandino, per il certificato APE.

8. La domanda riconvenzionale avanzata dai convenuti deve essere respinta essendo rimasta sfornita di dimostrazione non essendo stata introdotta alcuna prova al riguardo.
Va ricordato infatti che nessuna richiesta istruttoria era stata formulata dai convenuti entro lo spirare dei termini delle memorie ex art. 183 VI co c.p.c .

9. Regolazione delle spese
Stante la parziale soccombenza degli attori rispetto ai profili di inadempimento sollevati si ritiene congruo riconoscere in loro favore solamente la metà dei compensi del presente giudizio di merito (€
2538,50 oltre accessori) e della procedura per ATP ( 1833,78 oltre accessori) .


PQM


Il Tribunale di Prato, definitivamente pronunciando, nella causa civile n. 2666/18 RG, ogni altra domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
1) in parziale accoglimento della domanda avanzata da e condanna Parte_1 Parte_2 [...] al pagamento della somma di € 15.100,00 per i difetti all'immobile riconosciuti in parte Controparte_1 motiva ed € 915,00 per costo approvvigionamento acqua, oltre rivalutazione monetaria a partire dal

5.6.2017 ed interessi legali dalla sentenza fino all'integrale soddisfo
2) Condanna alla refusione in favore degli attori della metà dei compensi sostenuti Controparte_1 per la procedura per ATP e per il giudizio di merito, liquidando la somma di € 1833,78 oltre 15% IVA e
CAP di legge per il procedimento cautelare ante causam ed € 2538,50 oltre 15%, IVA e CAP nella misura di legge, € 272,50 per esborsi per la fase di merito.
Prato 11 luglio 2025
IL GOP Maria Carmen Napolitano
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