N. 10471/2024 R.G.A.C.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
Il Tribunale Ordinario di Napoli Nord, II SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica, in persona del G.M., dott. Maria Grazia Savastano, ha pronunziato all'udienza del 13.2.2025, ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 10471/2024 R.G.A.C. (già 10210/24r.g.a.c.), pendente
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
Mugnano di Napoli, alla Via Napoli n. 251, presso lo studio dell'avv. Gaetano Alberto (C.F.
), che lo rappresenta in virtù di procura in atti C.F._2
ATTORE
E
(C.F. ) CP_1 C.F._3
CONVENUTA CONTUMACE

Oggetto: diniego di rinnovo di contratto di locazione alla prima scadenza contrattuale
Conclusioni della parte attrice: Come da atto introduttivo e verbale d'udienza
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, notificato in data 23.10.2024, Carandente premesso di essere Pt_1 proprietario dell'immobile sito in Marano di Napoli (NA), alla Via San Marco n. 49 (riportato nel N.C.E.U. del detto Comune, al foglio 16, p.lla 272, sub. 9, categoria A/2, concesso in locazione ad uso abitativo a con contratto stipulato il 01.11.2022 (regolarmente CP_1
registrato il 14.11.2022) esponeva che il contratto, stipulato per la durata di tre anni, a far data dal 01.11.2022, aveva la prima scadenza il 31.10.2025 e che non aveva intenzione di rinnovare il contratto alla prima scadenza, intendendo adibire l'immobile ad uso abitativo del
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figlio . Intimava pertanto licenza per finita locazione alla scadenza del Persona_1
31.10.2025, chiedendone la convalida.
All'udienza di comparizione del 19.12.2024, rilevato che il presente giudizio, introdotto come convalida di licenza per finita locazione per la prima scadenza contrattuale, andava invece trattato secondo le disposizioni previste dall'art. 30 L. 398/78 richiamato dall'art. 3 comma 4
L. 431/1998, disponeva il mutamento del rito con fissazione dell'udienza di comparizione e discussione, onerando parte attrice alla notifica di copia dell'intimazione e del presente provvedimento alla controparte nei termini di legge.
All'udienza del 13.02.2025, malgrado la regolare notifica alla parte convenuta compariva la sola parte attrice la quale si riportava alle proprie conclusioni.
In via preliminare, va dichiarata la contumacia di non costituitasi nel presente CP_1
giudizio nonostante la rituale notifica.
Tanto premesso, la domanda di diniego di rinnovo del contratto di locazione intercorrente tra le parti è fondata e va accolta.
Il rapporto contrattuale risulta adeguatamente dimostrato mediante il deposito in atti del contratto di locazione regolarmente sottoscritto dalle parti e registrato presso l'Agenzia delle
Entrate
L'art. 3 della L. 431/98 consente al locatore di avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza contrattuale dandone comunicazione al conduttore con un preavviso di almeno sei mesi per uno del motivi elencati nella norma tra cui “quando il conduttore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado…”
Nel caso di specie parte locatrice ha dato regolare e tempestiva disdetta del contratto di locazione mediante la notifica dell'atto di citazione stesso, comunicando la volontà di rinunciare al rinnovo del contratto con invito a rilasciare l'immobile alla data di scadenza del
31.10.2025, dando atto ai sensi dell'art. 3 co.1 lett. a) L. 431/98 di dover adibire l'immobile ad uso abitativo del figlio.
Orbene la Cassazione ha avuto nodo di precisare che anche l'intimazione di sfratto può contenere la disdetta, in quanto da essa si trae l'inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto, e che "tale intimazione è direttamente riferibile al locatore in virtù della procura al difensore, che l'ha sottoscritta, posta a margine della citazione, e dello stesso mandato alle liti, estensibile ad una dichiarazione che, pur avendo natura sostanziale, costituisce il presupposto dell'intimazione di sfratto, e vale, quindi, ad integrare una disdetta
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valida ed efficace" (Cassazione civile sez. VI, 29/11/2017, n.28471; Cass. Cass. n.
8443/1995, Cass. n. 409/2006 e Cass. n. 263/2011).
Va, inoltre, rilevato che al fine di evitare il rinnovo del rapporto locatizio la legge ritiene sufficiente la semplice manifestazione di volontà del locatore. Egli deve dichiarare di destinare l'immobile ad abitazione o a luogo di lavoro, per sé o per un familiare, senza particolari formalità. Il giudice non è tenuto ad operare un equo contemperamento degli interessi delle parti, in quanto è sufficiente che l'intenzione del locatore sia seria «ma non è sindacabile nel suo contenuto di merito, non potendo il giudice interferire sull'utilità o sulla convenienza della divisata destinazione per il locatore» ( Cass. ord. 28 marzo 2022 n. 9851).
Solo qualora il locatore non abbia poi adibito l'immobile all'uso dichiarato nella disdetta nel termine di dodici mesi dalla data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità, il conduttore avrà il diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato oppure, in alternativa, al risarcimento del danno (ex art. 3 c. 3 legge
431/1998).
Essendo la comunicazione di disdetta motivata contenuta nell'atto di intimazione di licenza per finita locazione comunicata dal locatore alla conduttrice Parte_1 CP_1
, tempestiva e rituale, deve dichiararsi la cessazione del il contratto di locazione per cui
[...]
è causa alla data del 31.10.2025.
Tenuto conto delle ragioni rappresentate dalla parte attrice di riottenere l'immobile locato di sua proprietà, e del termine di scadenza del contratto rispetto alla pronuncia della presente decisione, entrambe le circostanze comparate con le esigenze abitative del conduttore va fissata ai sensi dell'art. 56 co.1 L. 392/78 per l'esecuzione la data del 31.1.2026.
Va, infine, disposta l'integrale compensazione tra le parti delle spese di lite relative al presente giudizio, in assenza dei presupposti sanciti dall'art. 91 c.p.c. per poter pronunciare la condanna alla refusione delle dette spese in capo a parte convenuta, in particolare, per la mancanza del requisito della soccombenza e di quello di causalità, poiché l'intimazione della licenza per finita locazione prescinde da un inadempimento attuale della conduttrice, non potendo, quindi, esso essere considerato necessitato in dipendenza di un fatto del convenuto che abbia reso inevitabile il ricorso alla tutela giurisdizionale, essendo, al contrario, il medesimo provvedimento reso nell'interesse esclusivo dell'attore-intimante, al quale la legge consente di pronunciarsi un titolo esecutivo in via preventiva da far valere successivamente alla scadenza del contratto (così come chiarito da Cass. 3969/2007).


P.Q.M.


Il Giudice monocratico del Tribunale di Napoli Nord, II sezione civile, definitivamente
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pronunziando sulla domanda proposta da nei confronti di , Parte_1 CP_1
così provvede:
- dichiara la contumacia di;
CP_1
- accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara la cessazione alla data del 31.10.2025 della locazione intercorrente tra le parti ed avente ad oggetto l'immobile sito in Marano di Napoli
(NA), alla Via San Marco n. 49 (riportato nel N.C.E.U. del detto Comune, al foglio 16, p.lla
272, sub. 9, categoria A/2);
- fissa per il rilascio la data del 31.1.2026;
- compensa tra le parti le spese di lite.
Così deciso in Aversa, 13.02.2025
IL GIUDICE
dott. Maria Grazia Savastano
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