REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
X SEZIONE CIVILE in persona del giudice unico dott. Giuseppe Russo ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta nel registro generale per gli affari contenziosi al n. 26400 dell'anno 2022 vertente tra
(c.f. e (c.f. Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2 [...]
), elettivamente domiciliati in Marino (RM) alla via C.F._2
Marcantonio Colonna n. 9 presso lo studio degli Avv.ti Irene
Passerini e Francesco Cristiani che li rappresentano e difendono in forza di procura in atti attori
e
(c.f. ) nella qualità di erede di Parte_3 CodiceFiscale_3
(c.f. ) elettivamente domiciliato in Persona_1 CodiceFiscale_4
Roma alla via Vespasiano n. 60, presso lo studio degli Avv.ti Enrico
Leo e Antonella Pulcini che lo rappresentano e difendono, in forza di procura in atti convenuto
e
(c.f. ) residente in [...] CodiceFiscale_5 del Colle della Lite n. 161 convenuta-contumace
oggetto: azione revocatoria ex art. 2901 c.c.

CONCLUSIONI
Con le note di trattazione scritta relative all'udienza cartolare del 25 febbraio 2025 le parti hanno così precisato le conclusioni: per e : Parte_1 Parte_2
“L'avv. Irene Passerini, nell'interesse dei sigg.ri e Parte_1 precisa le conclusioni riportandosi a quelle Parte_2 articolate nell'atto di citazione qui da intendersi trascritte …”.
[“Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, dichiarare accertati i presupposti di legge e, per l'effetto, disporre l'inefficacia della compravendita intercorsa tra le sig.re e in data 10.05.2017, a CP_1 Persona_1 rogito del Notaio rep. 17191/racc. 11074, con Persona_2 conseguente revocatoria dello stesso. Ordinare al Conservatore dei
Registri Immobiliari di effettuare le trascrizioni di rito, esonerandolo da ogni responsabilità.”]

per : Parte_3
“ … il convenuto qui rappresentato, nel riportarsi a tutti gli atti sin qui ritualmente depositati, chiede il rigetto della domanda attorea in quanto inammissibile, non provata nei suoi elementi costitutivi e comunque infondata, con vittoria di spese di lite.”

FATTO E DIRITTO

1. I sig.ri e hanno citato in giudizio, Parte_1 Parte_2 innanzi al Tribunale di Roma, le sig.re e Persona_1 CP_1 per ivi sentire accertare e dichiarare l'inefficacia ai sensi dell'art. 2901 c.c. nei confronti di essi attori del contratto di compravendita stipulato tra le due convenute in data 10 maggio 2017, con il quale aveva venduto a la quota CP_1 Persona_1 pari ad 1/3 del diritto di proprietà sull'intero fabbricato sito in
Roma alla Via Gattico n. 9 e precisamente: a) appartamento posto al piano terzo, censito in catasto al foglio 344, particella 1166, sub.
6; b) locale ad uso garage, posto al piano seminterrato, censito in catasto al foglio 344, particella 1166, sub. 7; c) porzione di edificio scolastico distribuito sui piani terra, primo e secondo censito in catasto al foglio 344, particella 1166, sub. 501 (ex sub.
3), sub. 502 (ex sub. 4) e sub. 503 (ex sub. 5).
Gli attori hanno premesso che: - in data 30 maggio 2006 aveva sottoscritto con Parte_1 un contratto preliminare per l'acquisto Parte_4 dell'immobile in corso di costruzione sito in Montecompatri alla via
Marmorelle n. 87;
- con rogito notarile del 2 agosto 2006 e Parte_1 Pt_2
avevano acquistato il citato immobile censito al catasto
[...] fabbricati al foglio 14, particella 25 al prezzo di euro 195.000,00 interamente corrisposto;

- nell'atto di compravendita la parte venditrice aveva, tra l'altro, dichiarato che per le opere di frazionamento dell'originario fabbricato era stata presentata al Comune di
Montecompatri, ai sensi della legge 24.11.2003 n. 326, domanda di sanatoria in data 10.12.2004 al numero 22558 di protocollo e che l'immobile in oggetto non era soggetto ai vincoli di cui all'art. 32 della legge 47/1985;
- in data 30 maggio 2016 il aveva Controparte_2 notificato agli attori ed alla sig.ra la comunicazione CP_1 dei motivi ostativi all'accoglimento dell'istanza di sanatoria prot.
22558 del 10.12.2004 evidenziando che: a) l'immobile ricadeva in area sottoposta a vincolo archeologico ai sensi dell'art. 41 delle norme del Piano Territoriale Paesistico Regionale e, di conseguenza, era soggetto a vincolo paesaggistico ai sensi del Dlgs 42 del
22.01.2004; b) alla data del 31 marzo 2003 non risultavano essere state realizzate le opere oggetto della domanda di condono;

- in data 4 aprile 2017, disattendendo le osservazioni presentate dagli attori, era stato confermato il diniego all'istanza di sanatoria;

- i due acquirenti avevano quindi avviato avanti al Tribunale di
Velletri un'azione diretta ad ottenere il risarcimento dei danni dalla sig.ra per aver compravenduto un immobile privo CP_1 di concessione edilizia e il giudizio era stato definito con sentenza di condanna del 30 settembre 2021;
- con atto notarile del 10 maggio 2017, la sig.ra CP_1 aveva ceduto a la quota pari a 1/3 – acquistata per Persona_1 successione ereditaria - del diritto di proprietà sull'intero fabbricato sito in Comune di Roma, via Gattico n. 9.
Tutto ciò premesso in fatto, i sigg.ri e hanno Pt_1 Pt_2 affermato la sussistenza di tutti i presupposti soggettivi e oggettivi richiesti dall'art. 2901 c.c. per l'esercizio dell'azione revocatoria ordinaria deducendo che:
- era pienamente provata l'esistenza di un credito, accertato in sede giudiziaria, sorto anteriormente alla compravendita qui impugnata;

- l'atto di alienazione era lesivo delle ragioni di credito dei due attori e dunque integrava il requisito dell'eventus damni;
- la vendita dei citati beni immobili da parte della debitrice in favore della propria congiunta dopo la notifica agli attori dei provvedimenti amministrativi di diniego delle domande di condono da parte del era univocamente indicativa non Controparte_2 solo della piena consapevolezza, in capo alla convenuta, del pregiudizio che l'atto arrecava alle ragioni dei creditori (scientia damni), ma altresì dell'intento di rendere impossibile, o comunque più gravosa, per i creditori l'aggressione dei beni oggetto di trasferimento;

- gli indizi della scientia fraudis in capo alla terza acquirente erano desumibili dal rapporto di parentela con la debitrice, dalle anomale modalità dei pagamenti che erano avvenuti prima della stipula del rogito di compravendita, dalla volontà di alterare l'assetto patrimoniale acquisito per eredità nel 1987, in concomitanza con l'insorgere della problematica edilizia sopra denunciata e con la conseguente responsabilità risarcitoria.

2. In seguito al decesso della convenuta intervenuto Persona_1 successivamente alla notifica dell'atto di citazione con provvedimento del 13 ottobre 2022 è stata dichiarata l'interruzione del giudizio.
Con ricorso depositato in data 20 ottobre 2022, gli attori hanno riassunto la causa nei confronti nei confronti degli eredi della parte deceduta, nonché dell'altra convenuta già regolarmente citata.

3. Con comparsa difensiva depositata in data 15 febbraio 2023 si
è costituito in giudizio nella qualità di erede della sig.ra
[...]
, il figlio di quest'ultima, sig. , il quale ha Per_1 Parte_3 contestato la domanda proposta dagli attori chiedendone il rigetto.
A supporto delle proprie difese il convenuto ha dedotto che:
- il contratto di compravendita oggetto di domanda revocatoria, stipulato in data 10 maggio 2017, trovava la sua origine e la sua causa giuridica nel precedente contratto preliminare stipulato tra e in data 11 giugno 2014 e regolarmente CP_1 Persona_1 trascritto;

- contestualmente alla stipula del contratto preliminare l'intero prezzo pattuito, pari ad euro 170.000,00, era stato interamente versato alla promittente venditrice in forza di quattro assegni circolari tutti datati 10 giugno 2014 e la provvista era stata utilizzata per estinguere un pignoramento di oltre euro 200.000,00 esistente sulla porzione immobiliare in oggetto e poi effettivamente estinto proprio nel giugno del 2014;
- al momento della stipula del contratto preliminare e del pagamento dell'intero prezzo i due attori non erano ancora titolari di alcuna pretesa risarcitoria nei confronti della sig.ra CP_1
con conseguente esclusione sia dell'eventus damni che della
[...] scientia damni;
- il contratto di compravendita qui impugnato non poteva essere soggetto a revocatoria anche in forza di quanto disposto dal terzo comma dell'art.2901 c.c., in quanto l'atto di alienazione costituiva l'adempimento di un debito scaduto;

- se nel 2014 non fosse stato estinto il pignoramento immobiliare con il prezzo di acquisto versato dalla SI.ra la Persona_1 porzione immobiliare oggetto di revocatoria sarebbe stata completamente assorbita per il suo integrale valore dalla vendita forzata e ciò ben prima che gli odierni attori avessero potuto munirsi di un titolo esecutivo, cosa avvenuta solo nel 2021.

4. L'altra convenuta pur ritualmente citata, non CP_1 si è costituita ed è stata dichiarata contumace. Concessi i termini ex art. 183 sesto comma c.p.c. (nel testo vigente ratione temporis), la causa è stata istruita attraverso l'acquisizione dei documenti senza l'ammissione degli ulteriori mezzi di prova richiesti dagli attori.
All'udienza del 25 febbraio 2025, tenutasi in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c., sulle conclusioni delle parti costituite rassegnate mediante il deposito di note scritte e riportate in epigrafe, la causa è stata trattenuta in decisione, previa assegnazione del termine di giorni sessanta per il deposito di comparse conclusionali e del termine di giorni venti per il deposito di comparse conclusionali di replica.
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5. La domanda proposta da e è infondata Parte_1 Parte_2
e deve essere respinta per le ragioni di seguito illustrate.

5.1 L'art. 2901 c.c. stabilisce che il creditore può domandare che siano dichiarati inefficaci nei suoi confronti gli atti di disposizione del patrimonio con i quali il debitore rechi pregiudizio alle sue ragioni.
Quindi il primo presupposto necessario per promuovere l'azione revocatoria è la titolarità di una ragione di credito nei confronti dell'autore dell'atto di disposizione patrimoniale.
Al riguardo la giurisprudenza, tenuto conto della finalità dell'azione revocatoria ordinaria, diretta a perseguire non scopi specificamente restitutori o recuperatori, ma di ricostituzione e conservazione della garanzia generica patrimoniale ex art. 2740
c.c., propende per una nozione molto ampia di 'diritto di credito', tanto da tutelare ogni legittima ragione o aspettativa di credito
(cfr. Cass. n. 3981/2003, Cass. n. 9349/2002 e Cass. n. 7484/2001) anche in assenza di un previo accertamento giudiziario e addirittura in presenza di un credito litigioso ((cfr. Cass. n. 11573/2013, Cass.
n. 2673/2016 e Cass. n. 3369/2019), con il solo limite dell'evidente pretestuosità della pretesa asseritamente vantata (cfr. Cass. n.
20002/2008, Cass. n. 5359/2009 e Cass. n. 11755/2018).
Per promuovere l'azione revocatoria occorrono una serie di requisiti, oggettivi e soggettivi. Quanto al presupposto oggettivo è necessario che l'atto dispositivo abbia arrecato alle ragioni del creditore un pregiudizio patrimoniale, inteso come concreta lesione della garanzia patrimoniale (c.d. eventus damni), connesso e conseguente all'impugnato atto di disposizione patrimoniale. Per la concreta sussistenza di tale pregiudizio assume rilievo anche l'esistenza o meno di adeguate residualità patrimoniali, non ancora aggredite, di cui sia titolare il debitore, tenuto a fornire la relativa prova
(cfr. Cass. n. 11471/2003), e tali da far escludere la paventata perdita o grave compromissione della garanzia patrimoniale del credito, in conseguenza dell'atto dispositivo contestato.
Secondo la costante giurisprudenza di legittimità, non è richiesta la totale compromissione della consistenza patrimoniale del debitore e possono invero assumere rilievo modifiche peggiorative del patrimonio non solo a livello quantitativo, ma anche a livello qualitativo, tali da rendere più incerta o difficile la soddisfazione del diritto del creditore (cfr. Cass. n. 8096/2006, Cass. n.
1902/2015 e Cass. n. 26310/2021). In ordine al riparto dell'onere probatorio, è bene poi precisare che sul creditore grava la prova, in base a conferente allegazione, della rilevanza quali-quantitativa della variazione peggiorativa della garanzia patrimoniale del proprio credito, mentre sul debitore grava la prova dell'esistenza di un'adeguata residua garanzia patrimoniale (cfr. Cass. n.
7767/2007 e Cass. n. 1902/2015).
Quanto ai requisiti soggettivi, questi attengono al profilo psicologico sia del debitore che del terzo.
In particolare, per gli atti a titolo oneroso bisogna distinguere:
i) se furono compiuti dopo il sorgere del credito, il creditore deve provare la conoscenza del pregiudizio che l'atto avrebbe recato alle ragioni creditorie sia da parte del debitore che da parte del terzo
(scientia damni); ii) se furono compiuti prima del sorgere del credito, il creditore dovrà provare la dolosa preordinazione sia del debitore (consilium fraudis o animus nocendi) che del terzo
(partecipatio fraudis) e cioè che al momento in cui fu compiuto l'atto il debitore aveva già previsto il sorgere del credito e la volontà di rimanere inadempiente pregiudicando con l'atto dispositivo le ragioni dei creditori e che di questa intenzione fosse consapevole il terzo.
In ogni caso l'onere della prova sull'esistenza del requisito soggettivo incombe sul creditore agente e la prova può essere fornita anche mediante presunzioni, purché gravi, precise e concordanti
(cfr. Cass. n. 13330/2004, Cass. n. 2748/2005 e Cass. n. 9367/2006).
Circa l'oggetto dell'azione revocatoria giova a questo punto ricordare che possono essere revocati gli atti di disposizione che a qualsiasi titolo incidono negativamente sul patrimonio del debitore, rendendolo insufficiente alla garanzia patrimoniale nei confronti del creditore.
Il contratto preliminare di vendita di un immobile non produce effetti traslativi e, conseguentemente, non è configurabile quale atto di disposizione del patrimonio, assoggettabile all'azione revocatoria ordinaria, che può, invece, avere ad oggetto l'eventuale contratto definitivo di compravendita successivamente stipulato (così Cass. Ordinanza n. 15215 del 12/06/2018 e Cass.
Ordinanza n. 17067 del 26/06/2019). Tuttavia, secondo quanto chiarito dalla Suprema Corte, mentre la sussistenza del presupposto dell' "eventus damni" per il creditore va accertata con riferimento alla stipula del contratto definitivo, per contro, l'elemento soggettivo richiesto dall'art. 2901 cod. civ. in capo all'acquirente va valutato, invece, in relazione al momento della stipula del contratto preliminare, dovendosi contemperare, in ossequio alla
"ratio" dell'azione revocatoria, la garanzia patrimoniale dei creditori con l'affidamento del terzo nello svolgimento della propria autonomia privata (cfr. Cass. 18/08/2011 n. 17365 e Cass.
Ordinanza n. 15215 del 12/06/2018 cit.).

5.2 Tornando alla fattispecie in esame, le ragioni di credito che gli attori hanno posto a fondamento dell'azione revocatoria traggono origine dal danno patito in conseguenza del rigetto della istanza di concessione in sanatoria relativa all'immobile a loro venduto dalla sig.ra con il contratto stipulato in data 2 CP_1 agosto 2006 (doc. 1 del fascicolo di parte attrice). Il credito risarcitorio, accertato in sede giudiziaria con sentenza emessa in data 30 settembre 2021 dal Tribunale di Velletri che lo ha quantificato in euro 74.472,00 (cfr. doc. 6 del fascicolo di parte attrice), deve essere fatto risalire all'aprile del 2017, allorquando il dopo aver comunicato con Controparte_2 nota del 20 maggio 2016 il preavviso di rigetto (doc. 2 del fascicolo di parte attrice), con successiva nota del 4.4.2017 prot. 7250, ha definitivamente pronunciato il diniego della domanda di condono edilizio presentata dalla sig.ra in data 10/12/2004 CP_1 prot. 22558 (doc. 4 del fascicolo di parte attrice).
Ne consegue che il credito affermato dagli attori è maturato dopo la stipula del contratto preliminare che ha preceduto il contratto di compravendita qui impugnato. Ed infatti per quanto documentato dal convenuto (doc. 3) con contratto sottoscritto in Parte_3 data 11 giugno 2014 aveva già promesso in vendita a CP_1
la quota di 1/3 del diritto di proprietà delle porzioni Persona_1 immobiliari poi definitivamente trasferite – nei limiti della suddetta quota – con l'atto di compravendita del 10 maggio 2017 (doc.
8 del fascicolo di parte attrice).
Facendo quindi applicazione della giurisprudenza sopra richiamata, secondo cui l'elemento soggettivo richiesto dall'art. 2901 cod. civ. in capo all'acquirente va valutato in relazione al momento della stipula del contratto preliminare, si deve rilevare che non è stata specificamente allegata, né tanto meno provata la dolosa preordinazione né del debitore (animus nocendi) né del terzo acquirente (partecipatio fraudis) così come richiesto dall'art. 2901, comma 1, nn. 1 e 2, c.c. per gli atti di disposizione a titolo oneroso anteriori al sorgere del credito. Ed infatti non è stato neanche prospettato che al momento della stipula del contratto preliminare la promittente venditrice avesse già previsto il sorgere del credito risarcitorio nei confronti degli attori, né la volontà di rimanere inadempiente pregiudicando con il successivo atto dispositivo di compravendita le ragioni dei creditori e che di questa intenzione fosse consapevole la promissaria acquirente. Del resto nessuna prova è stata offerta al riguardo. L'elemento soggettivo richiesto per il positivo esperimento dell'azione pauliana deve ritenersi definitivamente escluso dalla circostanza, eccepita dal convenuto, secondo cui l'operazione posta in essere dalle sigg.re è stata finalizzata all'estinzione CP_1 del pignoramento gravante sull'immobile tra di loro compravenduto.
Risulta infatti documentato che l'intero prezzo di euro 170.000,00
è stato pagato da sin dal momento della conclusione del Persona_1 contratto preliminare ed è stato utilizzato dalla promittente venditrice per estinguere il debito nei confronti del creditore pignorante, (cfr. doc. 6 del fascicolo di parte Parte_5 convenuta). Dalla contabile relativa al conto corrente intestato alla SI.ra risulta che quest'ultima, dopo aver CP_1 incassato i quattro assegni circolari emessi in suo favore a saldo del prezzo di euro 170.000,00, ha emesso quattro assegni bancari per il medesimo importo complessivo di euro 170.000,00 in favore di
(doc. 5 del fascicolo di parte convenuta). Parte_5

5.3 Per quanto finora esposto, la domanda revocatoria ex art. 2901
c.c. va respinta.

6. Le spese di lite tra gli attori e il convenuto Parte_3 seguono la soccombenza e vengono liquidate nella misura indicata in dispositivo facendo applicazione dei parametri minimi - in considerazione della ridotta attività istruttoria dovuta alla natura documentale della causa - delle tariffe professionali di cui al DM
n. 55/14 (così come aggiornato con D.M. n. 147 del 13.08.2022) per le cause di valore compreso tra euro 52.001,00 ed euro 260.000,00.
Sul punto è bene evidenziare che il valore della causa relativa ad azione revocatoria si determina in base al credito vantato dai due attori (euro 74.472,00), a tutela del quale è stata proposta l'azione revocatoria stessa (Cass. ordinanza n. 3697 del 13/02/2020).
Nulla è dovuto per le spese processuali di rimasta CP_1 contumace.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da e Parte_1 Parte_2 nei confronti di e di in qualità di CP_1 Parte_3 erede di ogni altra istanza, difesa ed eccezione Persona_1 disattesa, così provvede:
- respinge la domanda attorea;

- condanna i due attori, in solido, a rifondere a Parte_3 le spese di lite liquidate in euro 7.052,00 per compensi professionali, oltre al rimborso forfettario delle spese generali, IVA e CPA come per legge;

- nulla per le spese processuali di CP_1
Roma, lì 9 settembre 2025
Il Giudice dott. Giuseppe Russo