REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LATINA
II Sezione CIVILE
Il Giudice, Dr. Gianluca Morabito, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 3131/24, discussa e decisa ex art. 281sexies c.p.c. all'udienza del 18.12.2025 e vertente
TRA
(C.F. ), impresa in concordato n. 89-2023 Parte_1 P.IVA_1
come da omologa del 16.7.24, rappresentata e difesa, in virtù di procura in calce all'atto di citazione, dall'Avv. Alfredo Frasca ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Ferentino, Via Aldo Moro 2/a.
ATTRICE
E
A, SCALA A/B/C, FABB. B Controparte_1
scala A/B/C/ e . (C.F. , sito in CP_1 Parte_2 P.IVA_2
Latina alla Via Don Morosini n. 125, rappresentato e difesa dall'Avv. Marcello
HE del Foro di Latina, con studio in Latina – V.le XVIII Dicembre n. 76, ove elegge domicilio come da procura alle liti ex art 83 c.p.c. allegata separatamente e digitalmente firmata
CONVENUTO
OGGETTO: IMPUGNATIVA DI DELIBERA DI ASSEMBLEA CONDOMINIALE
pagina 1 di 8 CONCLUSIONI DELLE PARTI
Le parti concludevano come da note di trattazione scritta prodotte in atti e la causa veniva, all'esito, trattenuta in decisione dal sottoscritto – in applicazione straordinaria ai sensi dell'art. 3 D.L. n. 117/25 - all'udienza di discussione ex art. 281sexies c.p.c. del 18.12.2025, svoltasi con modalità cartolare ai sensi dell'art. 127ter c.p.c..
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA
DECISIONE Con atto di citazione ritualmente notificato la conveniva Parte_1 in giudizio davanti al Tribunale Civile di Latina il Controparte_1
. A, SCALA A/B/C, FABB. B scala A/B/C/ e .
[...] CP_1 Parte_2
chiedendo accogliersi le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo
[...]
Tribunale, contrariis reiectis, vista l'opposizione spiegata avverso la parte di delibera condominiale, • Previa concessione della sospensione della parte di delibera del
28.03.2024 impugnata, ritenere nulla la stessa, priva di efficacia, invalida, annullabile, giusti tutti i motivi esposti in narrativa, la contrarietà alle norme in materia. • Ritenere nulla ed annullabile la parte di delibera di assemblea del
28.03.2024 per la parte impugnata. In ogni caso con vittoria di spese, competenze ed onorari”.
Esponeva, tra l'altro, la società attrice a sostegno: di essere comproprietaria del complesso immobiliare sito in Latina, Via Adua, Cattaneo, Pisacane, Don
Morosini, Corso Matteotti, edificato su un lotto di terreno di forma quadrangolare di mq. 6400 con sovrastante fabbricato composto da un piano interrato e un piano terra, da cui si elevano n. 3 corpi di fabbrica denominati “fabbricato A-B-C”, riportato al N.C.E.U. di Latina alla partita 5375 – foglio 141 particella 51 intera divisa con n. 610 immobili;
che in data 01 febbraio 2023 era stata convocata l'assemblea, che aveva deliberato la nomina dell'Amministratrice
[...] quale amministratrice del condominio;
che Controparte_2
l'amministratore aveva svolto le proprie funzioni per un anno con varie assemblee e tutta l'attività connessa;
che in data 28 marzo 2024 era stata convocata l'assemblea del condominio con il seguente ordine del giorno: 1) Presentazione del pagina 2 di 8 nuovo Amministratore del “ . A Sc. A/B/C Parte_3
- Fabb. – C Galleria Commerciale e formale accettazione CP_3 CP_1 incarico;
2) Revoca servizio di portierato mai richiesto dai Condomini. Decisioni in merito;
3) Analisi preventivi per ditta di manutenzioni pulizie del condominio;
4)
Richiesta ad Acqualatina per la fornitura alle singole unità immobiliari dell'acqua e stipula contratti individuali ai fini di ottenere il distacco della fornitura condominiale. Decisioni in merito;
5) Mandato all'Amministratore volto all'annullamento dei contratti posti in essere privi dell'autorizzazione dell'assemblea condominiale. Decisioni in merito 6) Adeguamento impianti ascensori presenti in condominio con chiamata di emergenza, analisi preventivi e decisioni da adottare;
7) Costituzione fondo cassa per far fronte alle spese urgenti e improcrastinabili. Decisioni in merito. 8) Azioni da intraprendere nei confronti della precedente amministratrice Sig.ra e Parte_4 Controparte_2
Valutazioni e decisioni da adottare. 9) Aggiornamenti circa la
[...] mediazione proposta da contro Parte_1 Controparte_1
10) Varie ed eventuali;
che la delibera era nulla anche nella parte in cui, dopo la conferma della vecchia Amministratrice, era stata nominata l'Avv. Controparte_4 senza la prevista maggioranza;
che, infatti, la delibera del 4 marzo 2024 richiamata era stata impugnata ed attualmente era sub iudice;
che la conferma della
[...] avvenuta con delibera del 4 marzo 24 non era stata Controparte_2 impugnata;
che la relativa delibera era radicalmente nulla ed annullabile in quanto erano state assunte decisioni senza titolo poiché l'amministratore in carica era la pertanto non vi era né legittimazione né Controparte_2 quorum per le presunte delibere assunte;
che la delibera era altresì nulla in quanto non risultavano convocati tutti gli aventi diritto;
tra gli altri mancava la comunicazione al condomino sig. ; che la delibera di nomina era Parte_5 nulla in quanto la signora non aveva la maggioranza prevista e Controparte_4 non era espressione della volontà dei condomini;
che era totalmente nulla anche la decisione dei condomini di approvare, con eccezione della la Parte_1 richiesta del Sig. ossia di consegnare a quest'ultimo le chiavi del Parte_6 gabbiotto per accedere al suo appartamento e di spostare gli impianti (cfr. pag. 3 del verbale); che tale decisione era totalmente nulla oltre che illegittima essendo il pagina 3 di 8 gabbiotto di esclusiva proprietà della e pertanto nessuna decisione Parte_1 in merito poteva essere assunta dai condominio;
che si chiedeva, all'esito, di accertare la nullità ed annullabilità di parte della delibera del 28.03.2024 relativa alla presunta nomina dell'Avv. ed il risarcimento dei danni, con Controparte_4 conferma anche in questa sede della nomina della Controparte_2 in persona dell'amministratrice (anche perché questa
[...] Parte_4 parte non era stata oggetto di opposizione).
Il . A, SCALA A/B/C, FABB. Controparte_1
B scala A/B/C/ e . costituitosi in giudizio, CP_1 Parte_2 contestava integralmente la domanda avversaria siccome infondata in fatto e in diritto, concludendo come segue: “Voglia la S.V. Ill.ma, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, accertata e dichiarata la piena validità dell'assemblea condominiale del 28.03.2024 ovvero delle deliberazioni in essa assunte, confermare le stesse, ovvero la nomina dell'Avv. quale Controparte_4 nuova amministratrice del Con vittoria di spese, Controparte_1 diritti e onorari di giudizio”.
Non era accolta – stante il difetto di prova del periculum – l'istanza di sospensiva e la causa, di natura documentale, veniva rinviata in un primo momento per la discussione ex art. 281duodecies c.p.c. all'udienza del 20.01.2026, quindi anticipata dal sottoscritto – magistrato in applicazione straordinaria ex art. 3 D.L. n. 117/25 – al 18.12.2025 e, all'esito di detta udienza, svoltasi con modalità cartolare ex art. 127ter c.p.c., trattenuta in decisione.
La domanda di parte ricorrente, volta all'accertamento della nullità in parte qua della delibera dell'assemblea del 28.06.2024 adottata dal
[...]
. A, SCALA A/B/C, FABB. B scala A/B/C/ e Controparte_1
. Commerciale, è infondata e come tale deve essere respinta. CP_1 Parte_2
Va premesso che per giurisprudenza costante (v., tra le tante, Cass. civ.,
SS.UU., n. 9839/21; 4806/05) devono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà
pagina 4 di 8 esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; devono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione.
Si opina, altresì, nel senso che “Le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 secondo comma cod. civ.” ( cfr. Cass. civ., SS.UU., n. 943/99).
Si è ritenuto, del pari, che le limitazioni alla proprietà privata possono essere deliberate unicamente all'unanimità anche in presenza di un regolamento condominiale che preveda quorum costitutivi\deliberativi inferiori (cfr. Cass. civ.
13632/10).
L'impostazione di cui sopra sui limiti delle delibere assembleari è stata confermata, da ultimo, da Cass. civ. n. 16893/2025 secondo cui “E' nulla per eccesso di potere la delibera condominiale che abbia deciso interventi da eseguirsi sulla proprietà privata senza l'assenso del proprietario in quanto le attribuzioni proprie dell'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, legittimano l'adozione di decisioni riguardanti solo la gestione dei beni e dei servizi comuni, pertanto, la predetta delibera può essere impugnata davanti al giudice ordinario senza incorrere nei limiti di prescrizione”.
pagina 5 di 8 Tornando al caso che ci occupa, parte attrice lamenta che la decisione dell'assemblea di consegnare le chiavi del gabbiotto al condomino sig. per Parte_6 consentirgli di accedere al suo appartamento e di spostare gli impianti (v. pag. 3 del verbale) sarebbe, appunto, nulla in quanto lesiva del diritto del singolo condomino, essendo detto gabbiotto di esclusiva proprietà della e, Parte_1 pertanto, nessuna decisione in merito potendo essere assunta dal condominio.
Tuttavia, la soc. non ha dato prova alcuna in ordine alla Parte_1 asserita titolarità esclusiva di detto gabbiotto, che appare, oltre tutto, smentita dalla consulenza tecnica e dall'Ordinanza del Giudice dell'Esecuzione prodotte dalla difesa del convenuto in all. 8 al fascicolo di parte. CP_1
La domanda de qua dovrà essere, pertanto, respinta, essendo rimasta sfornita di prova.
La domanda di annullamento della delibera assembleare risulta, viceversa, fondata e meritevole di accoglimento, per le ragioni di seguito esposte.
Costituisce, invero, circostanza pacifica che la nuova amministratrice avv.
è stata nominata con “la maggioranza dei partecipanti Controparte_4 all'assemblea (questa la maggioranza di cui parlerebbe l'art. 1136, IV comma, c.c.) e almeno un terzo del valore dell'edificio (come richiesto per le delibere in seconda convocazione ex art. 1136, III comma, c.c.)…” (v. alle pagg. 7 e 8 della comparsa di costituzione e risposta del , tanto che la difesa di parte convenuta ne CP_1 trae la conseguenza che “In virtú di quanto qui rappresentato la nomina dell'Avv.
avvenuta nel corso dell'assemblea condominiale del 04.03.2024 Controparte_4
(Doc_2_verbale del 04 03 2024 con allegato preventivo.pdf) e confermata nella successiva assemblea condominiale del 28.03.2024 Doc_5_VERBALE_ DEL_
28_03_2024.pdf– qui impugnata, quale nuova amministratrice del
[...] non potrá che essere dichiarata regolare” (v. a pag. 8 della Controparte_1 comparsa).
Tuttavia, l'art. 1136, IV co. c.c. dispone che “Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità
e le deliberazioni di cui agli articoli 1117 quater, 1120, secondo comma, 1122 ter
pagina 6 di 8 nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo” e, cioè, “…con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio”.
Nella specie, è pacifico che la delibera de qua, nella parte in cui conferma e
“reitera” la nomina ad amministratrice dell'avv. , è stata adottata Controparte_4 con un numero di voti che, pur rappresentando la maggioranza degli intervenuti, non corrisponde alla metà del valore dell'edificio, pure richiesta ai fini della validità della delibera medesima.
Ne discende che, in accoglimento della relativa domanda, la delibera dovrà essere annullata in parte qua, essendo stata adottata in difetto delle maggioranze prescritte dalla legge.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, tenuto conto dell'assenza di istruttoria orale e di note conclusive.


P.Q.M.


Il Tribunale di Latina, definitivamente pronunciando sulla causa civile iscritta al n. R.G. 3131/2024, vertente tra le parti di cui in epigrafe, ogni ulteriore domanda, istanza o eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
❖ respinge la domanda della volta a sentire accertare e Parte_1
dichiarare la nullità in parte qua della delibera dell'assemblea del
. A, SCALA A/B/C, FABB. Controparte_1
B scala A/B/C/ e . C Galleria Commerciale adottata il 28.03.2024; CP_1
❖ in accoglimento della relativa domanda, annulla la delibera di cui al punto che precede, nella parte in cui conferma e reitera la nomina a nuovo amministratore del dell'avv. , siccome emessa CP_1 Controparte_4
in difetto delle maggioranze previste dalla legge;

❖ condanna parte convenuta a rifondere a parte attrice le spese di lite, che liquida in complessivi €3.964,00, di cui €3.700,00 a titolo di compensi professionali ed €264,00 per esborsi, oltre alle spese forfettarie ex art. 2 D.M.
n. 55/14 e oltre ad IVA e CPA come per legge. pagina 7 di 8 Sentenza provvisoriamente esecutiva per legge.
Così deciso in Latina il 18.12.2025
IL GIUDICE
Dr. Gianluca Morabito
pagina 8 di 8