REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Firenze, terza sezione civile, in persona del dott. Carlo
Carvisiglia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 4921 del ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2024, vertente:
TRA
, rappresentata e difesa dall'Avv. Alberto Corsinovi, Parte_1
come da mandato in atti
Attrice
E
HDI Assicurazioni spa, rappresentata e difesa dall'Avv. Gaetano
Alessi, come da mandato in atti
Convenuta
All'udienza del 26 novembre 2025 le parti hanno precisato le seguenti:
CONCLUSIONI per parte attrice: “conclude come da atto di citazione” parte convenuta:” conclude come da comparsa di costituzione e risposta e memoria ex art. 171 ter n.1 cpc. “.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato ha Parte_1
convenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale di Firenze, HDI
Assicurazioni spa chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni:” Piaccia all'Ill.mo Tribunale Ordinario di Firenze,
1 contrariis rejectis, riconosciuto il diritto della signora
[...]
ad escutere dalla compagnia HDI Assicurazioni Spa (già Parte_1
già già CP_1 Controparte_2 [...]
) la polizza fideiussoria per la tutela dei diritti Controparte_3
patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire sottoscritta presso agenzia di Roma 1404 – n. 561265185- Controparte_3
, somma assicurata fino alla concorrenza di € 79.230,76
[...]
(settantanovemiladuecentotrenta/76) condannare la HDI
Assicurazioni Spa a pagare alla stessa la Parte_1
complessiva somma di € 79.524,04 di cui € 79.230,76 per
l'escussione della polizza ed € 293,28 per spese di mediazione effettuate oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla messa in mora fino all'effettivo saldo o quella maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia. In ogni caso, con vittoria delle spese anticipazioni e dei compensi del procedimento di mediazione e del presente giudizio”.
A sostegno della propria pretesa l'attrice ha dedotto:
a) di aver sottoscritto - quale socia di socia della
[...]
con sede in Signa (FI), Controparte_4
che avrebbe dovuto realizzare entro la data del 30.06.2013 un intervento edilizio abitativo in comune di Lastra a Signa (FI) località La Massolina - un contratto preliminare di compravendita relativo ad una unità immobiliare n. A1, posta al piano terreno della scala “A” oltre a cantina e box auto n. A1 posti al piano interrato, per il prezzo complessivo di €
225.570,60 oltre IVA;

b) di aver provveduto “al pagamento di tutti gli acconti alle scadenze pattuite (acconti che dovevano essere garantiti con
2 la consegna di idonea polizza fideiussoria ex L.210/2024 e
D.Lgs. 122/2005 - tutela dei diritti degli acquirenti di immobili da costruire), nonché al pagamento di ulteriori somme”;
c) che la predetta polizza fideiussoria veniva sottoscritta il

2.8.2011 con la GN;
Controparte_3
d) che il trasferimento della proprietà dell'unità immobiliare non si perfezionava, stante la mancata tempestiva realizzazione delle unità immobiliari promesse in vendita da parte di
Controparte_4
e) che “pertanto, la signora recedeva dal Parte_1
contratto preliminare del 07.07.2011 e/o comunque richiedeva la risoluzione per grave inadempimento contrattuale della richiedendo nel Controparte_4
contempo la restituzione delle somme versate, nonché, in caso di mancata restituzione delle somme da parte di
l'escussione da parte Controparte_4
della GN Assicuratrice della polizza fideiussoria del
02.08.2011 ex L.210/2024 e D.Lgs. 122/2005
[...]
” Controparte_3
f) che “veniva accertato definitivamente l'inadempimento della con l'apertura della Controparte_4
procedura di concordato preventivo n.97/2021 (Decreto di ammissione del Tribunale di Firenze del 18.11.2021) (docc.13,
14 e 17) con decreto di omologazione ex art 180 L.F. del
21.09.2022 – ordinanza n.cronol,. 1754/2022 del 26.09.2022
(RG 9427/2022)”;
g) che “la complessiva somma di € 89.613,33
(ottantanovemilaseicentotredici/33) riconosciuta alla signora
3 nei confronti di Parte_1 [...]
ammessa in chirografo nella procedura di Controparte_4
concordato preventivo omologato il 21.09.2022 come da relazione del Commissario Giudiziale ex art.72 L.F. del
15.06.2022”;
h) di aver ribadito “la richiesta di escussione dalla compagnia
HDI Assicurazioni Spa (già HDI già CP_1 [...]
già ) della polizza Controparte_2 Controparte_3
fideiussoria per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire sottoscritta presso agenzia di Roma
1404 – n. 561265185- ), somma Controparte_3
assicurata fino alla concorrenza di € 79.230,76
(settantanovemiladuecentotrenta/76) con Pec del 19.10.2023”;
i) di aver introdotto nel 2023 un procedimento di mediazione, concluso con il verbale di mancato accordo in data 29.2.2024.
Si è costituita HDI Assicurazioni spa, la quale ha eccepito:
▪ il “difetto di legittimazione attiva e assenza di titolarita' attiva”, deducendo che “Parte attrice non ha più il diritto di avvalersi della polizza in quanto, avendo esercitato il recesso dal contratto di prenotazione il 6.6.2017, i beneficiari ne erano divenuti, per subentro, i sigg. e ”, Parte_2 Parte_3
in relazione ai quali ha richiesto l'integrazione del contraddittorio;

▪ la “inoperatività della garanzia”, sostenendo che ”l'attrice non ha escusso la polizza per la insorgenza di una situazione di crisi (come solo più recentemente addotto) ma solo perché, essendo receduta da socia, la cooperativa CP_4
avrebbe dovuto restituirle gli acconti versati. La sua domanda
4 andrà quindi rigettata, atteso – come detto - che è documentato che la polizza non aveva garantito la restituzione degli anticipi di prezzo a fronte di un qualsiasi tipo di inadempimento ma solo se la impossibilità di conseguire il trasferimento di proprietà della unità immobiliare prenotata fosse dipesa da un eventuale stato di crisi della Cooperativa ai sensi dell'art. 3 n. 2 dlgs. 122.2005, ossia soltanto se quest' ultima avesse subito un pignoramento o una procedura concorsuale. La decisione della odierna attrice, del tutto autonoma ed unilaterale, di porre fine al rapporto obbligatorio attraverso il recesso dal preliminare di assegnazione non rientra quindi nella fattispecie tutelata dall' art. 3 del richiamato
Dlgs. 122.2005, in quanto il suo sopravvenuto disinteresse al completamento ed alla consegna dell'unità prenotata, confermato peraltro dalla successiva interlocuzione (tranne ovviamente l' ultima lettera essendo a quella data sopravvenuta la procedura concordataria ) non è quello che era stato tutelato dall' oggetto della garanzia, ben potendo, sin dal 6.6.2017, già agire contro per la restituzione CP_4
degli acconti”.
L' istanza di autorizzazione alla chiamata in causa della terza avanzata da parte convenuta è stata rigettata in data 26 novembre
2025 (cfr. verbale di udienza)
La causa è stata istruita unicamente in via documentale.

2. Quanto all'eccezione di “difetto di legittimazione attiva e assenza di titolarita' attiva” sollevata dalla convenuta, la stesa risulta fondata sui documenti 7 e 7bis , denominati “Atto di voltura della polizza a
e ”, costituiti da una pagina di un modulo CP_5 Parte_2
5 ”Amissima Assicurazioni APPENDICE polizza N.561265185 n.251 effetto ore 24 del 13/02/2018 con i dati del contraente CP_4
Codice Fiscale emesso in Roma il 18/04/2018” e dalle P.IVA_1
prime due pagine “dell'atto del Notaio Dott.ssa Persona_1
del 14 settembre 2022 ( Rep.23074- Racc.15044) –
ASSEGNAZIONE IN POPRIETÀ DI ALLOGGI
[...]
”, nel quale fra i tanti nominativi Controparte_6
sono indicati anche i signori e . Parte_3 Parte_2
Ciò posto, ai fini del rigetto dell'eccezione è sufficiente osservare come il modulo ” APPENDICE polizza Controparte_2
N.561265185 n.251 effetto ore 24 del 13/02/2018 emesso in Roma il 18/04/2018” - contenente il seguente testo “CON LA PRESENTE
APPENDICE SI PRENDE E SI DA ATTO CHE AL BENEFICIARIO
INDICATO IN POLIZZA SUBENTRANO I Persona_2
NATA A FIRENZE IL 26.9.1984 E RESIDENTE A SCANDICCI (FI)
IN VIA RICCARDO ZANDONAI N.2 C.F. ; C.F._1
NATO A BIBBIENA (AR) IL 21.2.1981 E Parte_2
RESIDENTE A BIBBIENA (AR) IN VIA PRIMO MAGGIO N.3 C.F.
IL ” -, sia privo di alcun CodiceFiscale_2 Pt_4 Pt_5
valore, non recando alcuna sottoscrizione del contraente
, della GN Assicuratrice e neppure CP_4 CP_2
del beneficiario . Parte_1

3. Respinta l'eccezione preliminare, risultando pacifiche le circostanze esposte sub a) – i) al paragrafo 1 che precede, la questione oggetto di causa attiene alla possibilità per il promissario acquirente dell'immobile da costruire di escutere la fideiussione di cui all'art. 2 Dlgs. 122.2005 anche nel caso in cui il presupposto di
6 cui all'art. 3, rappresentato dall'insorgere formale della crisi, si verifichi in un momento successivo al venir meno del contratto preliminare e, quindi, nella sopraggiunta inefficacia dello stesso.
L'odierna convenuta richiama, invero, l'orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo il quale la speciale tutela riservata dall' art. 2 Dlgs. 122.2005 ai suddetti acquirenti persegue l'intento di proteggerli contro il rischio che una crisi di impresa (o un pignoramento) possa intervenire prima del completamento dell'attività di costruzione impedendo per l'effetto l'esperimento delle azioni di tutela specifica volte al completamento dei lavori ed al conseguimento, al termine, della proprietà dell'immobile (Cass. Civ., sez. N. 3817/2023). La polizza, dunque, non assicura al promissario acquirente una generica solvenza del promittente alienante, comprensiva della garanzia restitutoria degli acconti versati, ma garantisce l'acquirente solamente se l'insorgenza di una procedura concorsuale si pone ad oggettivo impedimento della naturale evoluzione del contratto nel passaggio di proprietà, anche mediante esecuzione in forma specifica.
Nel caso di specie, avendo l'attrice scelto di recedere dal preliminare, non si sarebbe verificato il presupposto per l'escussione della polizza, rappresentato dalla impossibilità di tutela specifica causata dalla insorgenza della procedura concorsuale. In questo caso, infatti, il debito restitutorio sarebbe sorto non in ragione della crisi d'impresa che ha reso impossibile l'adempimento da parte della cooperativa, ma col volontario recesso dal preliminare da parte del promittente acquirente.
7 In proposito, va osservato che la possibilità di escutere la garanzia a seguito dell'inefficacia del preliminare è oggetto di un contrasto nella giurisprudenza di legittimità.
Prima di esaminare i due orientamenti giurisprudenziali sorti sul punto, è opportuno però richiamare il dato normativo.
Secondo l'art. 3 D.lgs. 122/2005, la fideiussione rilasciata in occasione della conclusione di un preliminare avente a oggetto l'acquisto di un immobile da costruire ha la funzione di garantire la restituzione delle somme corrisposte dal promittente acquirente per l'acquisto nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 della medesima norma.
Con quest'ultima disposizione, il legislatore ha previsto che la situazione di crisi si intende verificata “in una delle seguenti date: a) di trascrizione del pignoramento relativo all'immobile oggetto del contratto;
b) di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;

c) di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;
d) di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l'amministrazione straordinaria”.
Infine, il terzo comma dell'art. 3 prevede che la fideiussione può essere escussa a partire dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi a condizione che, nel caso di cui alla lettera a), l'acquirente abbia comunicato la propria volontà di recedere dal preliminare e, negli altri casi, che il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel preliminare.
8 Alla luce di tale dato normativo, sono sorti nella giurisprudenza di legittimità due orientamenti.
Secondo un primo orientamento (Cass. Civ. Sez. 3 n. 11761/2018, non massimata), “le condizioni espressamente richiamate al comma tre dell'art. 3 (la comunicazione della volontà del promittente compratore di recedere dal contratto preliminare o la necessità che l'organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la propria volontà di subentrarvi) non valgano in nessun modo a segnalare la necessità che, al fine di escutere la polizza fideiussoria, sussista, al momento dell'instaurazione di una situazione di crisi, la persistente vigenza dell'efficacia del contratto preliminare, bensì, tutto al contrario, la necessità che, al momento di escutere la polizza fideiussoria tale contratto preliminare non vi sia più, per avere il promittente compratore inteso recederne, o l'organo della procedura concorsuale non manifestato la volontà di subentrarvi;
e tanto, allo scopo di giustificare la restituzione delle somme corrisposte anticipatamente dai promittenti compratori, non potendo tale giustificazione trovar luogo là dove le obbligazioni che discendono dal ridetto contratto preliminare fossero ancora efficaci tra le parti”.
Tali conclusioni sarebbero, dunque, imposte alla luce dei commi 1 e
7 dell'art. 3, i quali “contribuiscono a identificare in modo decisivo la causa concreta della garanzia rilasciata in favore dei promittenti compratori, che è quella di tornare comunque in possesso delle somme anticipate nel caso in cui il costruttore no provveda al trasferimento della proprietà, o di altro diritto reale sull'immobile da costruire, per essere insorta una delle situazioni di crisi definite dallo stesso legislatore, a nulla rilevando che la rimozione dell'efficacia delle obbligazioni che discendono dal contratto preliminare di
9 compravendita sia avvenuta prima dell'insorgenza dello stato di crisi o successivamente”.
Con la successiva sentenza n.21792 del 29 agosto 2019 (poi confermata da Cass. n.1571/2020) la Cassazione ha mutato orientamento.
Tale pronuncia, al fine di escludere la possibilità di escutere la garanzia nel caso in cui il preliminare non sia più vigente al momento dell'instaurarsi della crisi, afferma che il secondo comma dell'art. 3 subordina l'escussione alla mancanza di volontà di subentrare nel preliminare in capo al competente organo della procedura concorsuale. “Questo significa che il legislatore - in un'ottica di evidente controbilanciamento degli interessi coinvolti - ha inteso porre un limite all'escussione, nel senso di preservare al costruttore, ora come organo di procedura concorsuale, la possibilità di proseguire il rapporto contrattuale anche se sussiste la situazione di crisi. Diversamente opinando, id est nel senso che non verrebbe ad incidere sulla escussione l'esser venuto meno del contratto preliminare, tale possibilità di subentro può essere tolta al promittente alienante (o essere già stata tolta anche da anni, se si prescinde appunto da questo limite) dalla parte promissaria acquirente, la quale, optando per la risoluzione del contratto (di solito per inadempimento del costruttore, è ovvio) prima che si verifichi la situazione - giuridica e non meramente economica - di crisi che è il presupposto dell'escussione della fideiussione, potrebbe rendere appunto il subentro impossibile ma, nonostante ciò, fruire della garanzia, nullificando il significato della condizione posta dal legislatore, in contrasto con il principio conservativo che deve governare ogni ermeneutica”. Il dettato del settimo comma,
10 infine, non confliggerebbe con tale interpretazione, in quanto
“stabilendo che l'efficacia della fideiussione cessa quando dell'immobile viene trasferito il diritto di proprietà (o altro diritto reale di godimento), presuppone l'adempimento del contratto preliminare,
e dunque la sua permanenza”.
Orbene, in linea con la posizione già espressa con sentenza n.3017-2025 del 23 settembre 2025, pronunciata da questo
Tribunale in relazione ad una fattispecie sovrapponibile a quella per cui è causa, si ritiene che non vi siano le condizioni per conformarsi all'orientamento di cui a Cass. n.21792/2019.
Ai sensi dell'art.118 disp. Att. Cpc. va, dunque, richiamata in questa sede - in quanto integralmente condivisa - la motivazione del precedente appena menzionato:”Tale tesi deve essere disattesa in quanto non tiene conto della necessità di coordinare tale disciplina con quella fallimentare. Come correttamente rilevato da parte della giurisprudenza di merito (Tribunale Modena, Sez. II, Sent.,
04/12/2021, n. 1648; conf. Tribunale Modena, sent. 90/2020 e
Tribunale Piacenza, sent. 84/2025), il più recente orientamento della
Cassazione difetta di un necessario coordinamento con la normativa fallimentare. In particolare, l'art. 72bis Legge Fall. dispone che “I contratti di cui all'articolo 5 del D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 si sciolgono se, prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento, l'acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore, dandone altresì comunicazione al curatore. In ogni caso, la fideiussione non può essere escussa dopo che il curatore ha comunicato di voler dare esecuzione al contratto”. Da tale dettato normativo emerge che lo stesso legislatore “ritiene l'esercizio
11 dell'opzione di subentro del curatore non indefettibile, ma parificata alla volontà dell'acquirente di non darvi corso, secondo un meccanismo che vede la prevalenza dell'una o dell'altra in base alla semplice priorità temporale, senza alcuna preferenza per la conservazione del contratto. Ne consegue, pertanto, che nella specie l'utile comparazione va attuata fra il caso dell'escussione della garanzia correlata a contratto preliminare risolto prima del fallimento su iniziativa del promissario acquirente, qui ricorrente, e quello dell'escussione della garanzia in costanza di fallimento prima di ogni decisione del curatore, che è validata dalla legge e determina la risoluzione del contratto. E' facile cogliere l'identità di fondo fra le due situazioni. In entrambi i casi, infatti, è l'iniziativa del promissario acquirente che determina la cessazione del contratto, facendo in tal modo potestativamente tramontare ogni ipotesi di sua continuazione a prescindere dalla volontà del curatore. La risposta giuridica a tali situazioni non può, pertanto, che essere unitaria. E non può che essere positiva, come espressamente previsto dalla legge per una di esse, perché solo in tal modo risulta pienamente assicurata l'esigenza di tenere indenne il promissario acquirente di immobili da costruire dalle sopravvenute situazioni di crisi del costruttore, costituente il fine per cui detta normativa è stata adottata”. Tale interpretazione, d'altra parte, non solo valorizza la ratio di tutela del promissario acquirente, così incentivando peraltro
l'acquisto – naturalmente più rischioso – di immobili da costruire, ma realizza anche il miglior interesse delle imprese assicuratrici, le quali non vedranno sempre e indefettibilmente escusse le garanzie concesse, rimanendo aperta la possibilità per l'acquirente, in caso di inadempimento contrattuale, di tentare la via della risoluzione del
12 preliminare con conseguente richiesta di ripetizione degli acconti direttamente nei confronti del costruttore, prima che la situazione di crisi sia formalizzata con l'avvio della procedura concorsuale.
Diversamente, seguendo la tesi della convenuta, il promittente acquirente anche quando l'inadempimento, come nell'ipotesi di sostanziale abbandono del cantiere, sia sintomatico di una crisi non potrebbe mai tentare la strada del recesso al fine di recuperare
(prima dell'aggravarsi della crisi) le somme versate, ma dovrebbe sempre attendere che la stessa si sia formalizzata con l'avvio di una procedura concorsuale, con minori possibilità di recupero e maggior aggravio per il fideiussore”.

4. Alla stregua delle suesposte considerazioni, ritenuto, quindi, che il promittente compratore ben possa escutere la polizza fideiussoria
(una volta instauratasi una situazione di crisi), là dove l'efficacia delle obbligazioni che discendono dal contratto preliminare di compravendita sia già stata comunque precedentemente rimossa, nel caso di specie la pretesa creditoria attorea deve, dunque, trovare accoglimento, con conseguente condanna della convenuta al pagamento in favore sig.ra della somma di euro 79.230,76, Pt_1
oltre interessi legali dal 30-10-2017, data della messa in mora sub doc.7 fasc. parte attrice.
Non è dovuta la rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valuta.

5. La sussistenza di un contrasto giurisprudenziale sulla questione dirimente della controversia costituisce ragione ex art. 92 co 2 c.p.c. per la integrale compensazione delle spese di lite, comprensive dei costi di mediazione.

PQM


13 Il Tribunale di Firenze, decidendo in via definitiva, respinta ogni altra domanda, istanza ed eccezione,
1) accoglie la domanda e per l'effetto condanna la convenuta al pagamento in favore dell'attrice della somma di euro 79.230,76, oltre interessi legali dal 30-10-2017 fino al saldo;

2) dichiara le spese di giudizio integralmente compensate tra le parti.
Firenze, 23 dicembre 2025
Il Giudice
Dr. Carlo Carvisiglia
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