N. R.G. 4784/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. R.G. 4784/2025 tra

Parte_1
RICORRENTE e
Controparte_1
RESISTENTE

Oggi 2 dicembre 2025 ad ore 13.55 innanzi al dott. Maurizio Martoro, sono comparsi:
Per 'avv. TERNULLO SC Parte_1
Per 'avv. RIOLO ROSALIA DONATELLA Controparte_1
Il Giudice dichiara aperta la discussione orale ed invita le parti a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da rispettivi atti
. Il Giudice dichiara chiusa la discussione orale e dopo la camera di consiglio pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura alle parti presenti.
Il verbale viene chiuso alle ore 14.20.
Il Giudice
dott. Maurizio Martoro
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Verona nella persona del Giudice Unico dott. Maurizio MARTORO, all'esito della
Camera di consiglio, pronuncia la seguente
SENTENZA
nella causa promossa da:
in persona della rappresentante legale pro tempore, con sede legale a Desenzano del Parte_1
Garda (BS) Via Vittorio Veneto 8, p.i. , rappresentata e difesa dall'avv. Francesco P.IVA_1
Ternullo del Foro di Verona;
ricorrente

contro

:
nato a [...] il [...] e residente a [...], c.f. Controparte_1 [...]
, in qualità di titolare dell'impresa individuale Bar Caffetteria Marco PO di C.F._1
NI MA, p.i. , con sede legale a Verona in via Marco PO n. 11, rappresentato e P.IVA_2
difeso dall'avv. Rosalia Riolo del Foro di Verona;
resistente
iscritta al n. 4784/25 R.G.

osservato, in via preliminare, che non si procede all'esposizione della parte narrativa della lite, atteso che l'art. 281 sexies cod. proc. civ. dispone espressamente che il giudice pronunci sentenza al pagina 2 di 6 termine della discussione, dando lettura del dispositivo e solo “della concisa esposizione delle
ragioni di fatto e di diritto della decisione”.
Richiamato, in fatto, il contenuto narrativo dell'atto di intimazione di sfratto per morosità notificato ritualmente;

richiamato il contenuto della comparsa di costituzione e risposta, con la quale l'intimato si era opposto alla convalida dello sfratto per morosità, in quanto a suo dire, non sussisteva la morosità contestata.
Osservato che a seguito del mutamento del rito disposto per l'opposizione alla intimazione di sfratto per morosità, la ricorrente richiedeva che venisse dichiarata la risoluzione giudiziale del contratto di locazione per grave inadempimento del resistente, in quanto il sig. aveva omesso il Controparte_1
pagamento dei canoni di locazione maturati da dicembre 2024 a ottobre 2025 per complessivi €
10.135,47, oltre al rimborso delle spese condominiali corrisposte dalla locatrice, poiché, non corrisposte dal conduttore, pari ad € 1.290,61, con vittoria di spese e compensi di causa.
Rilevato che la parte resistente dopo il mutamento del rito, chiedeva di accertare e dichiarare che non vi era (e mai vi era stata) morosità dell'impresa individuale Bar Caffetteria Marco PO di NI
MA, in persona del titolare e /o di quest'ultimo e ciò sia per canoni di locazione sia Controparte_1
per le spese condominiali, chiedeva di accertare e dichiarare che non sussistono, quindi, i presupposti per l'operatività della clausola risolutiva espressa prevista negli artt. 5 e 18 del contratto di locazione
inter partes datato 12 ottobre 2023, conseguentemente, chiedeva di accertare e dichiarare che non sussistono i presupposti e le condizioni di legge per dichiarare la sopravvenuta risoluzione del contratto di locazione inter partes datato 12 ottobre 2023 ai sensi dell'art. 1456 cod. civ., anche nell'eventualità pagina 3 di 6 in cui la difesa di formulasse domanda di risoluzione del contratto di locazione datato Parte_1
12 ottobre 2023 ai sensi degli artt. 1453 e 1455 cod. civ., spese e compensi del presente procedimento da porsi integralmente a carico della società ai sensi dell'Art. 91 c.p.c.,, da liquidarsi in Parte_1
ogni caso in favore dell'Erario essendo stato ammesso al beneficio del patrocinio a spese Controparte_1
dello Stato.
Lo scioglimento del contratto per inadempimento, salvo che la risoluzione operi di diritto, consegue ad una pronuncia costitutiva, che presuppone da parte del Giudice la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento stesso, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte. La valutazione viene operata alla stregua di un duplice criterio, applicandosi in primo luogo un parametro oggettivo,
attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale. L'indagine va poi completata mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità,
nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata (cfr: Cass. civ. n. 3954/08).
In nessun caso il conduttore è legittimato ad interrompere la corresponsione dei canoni di locazione, in quanto ciò determina automaticamente l'esposizione alla possibilità di subire una intimazione di sfratto per morosità (cfr: Cass 1317/15).
La richiesta di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, in qualità
di titolare dell'impresa individuale Bar Caffetteria Marco PO di NI MA, va accolta, in pagina 4 di 6 relazione alla mancata corresponsione dei canoni di locazione maturati da dicembre 2024 ad ottobre
2025, oltre al rimborso delle spese condominiali corrisposte dal locatore, poiché, i pagamenti parziali effettuati dal resistente, sono stati imputati dalla locatrice a debiti pregressi.
All'udienza del 5 novembre 2025 veniva esperito un tentativo di conciliazione all'esito del quale veniva formulata alle parti la seguente proposta transattiva: parte resistente riconsegni l'immobile al proprietario entro il 30 novembre 2025 per l'abbandono del presente contenzioso a spese compensate e la rinuncia a qualsiasi azione afferente il contratto di locazione de quo.
All'udienza dell'11 novembre 2025 la parte ricorrente aderiva alla proposta transattiva del Giudice,
mentre la parte resistente non vi aderiva.
Alla stessa udienza la società ricorrente precisava che non era stato pagato neppure il canone maturato a novembre e, quindi, la morosità era aumentata ad € 9.679,82, di cui euro 8.389,21 per canoni ed € 1.290,61
per spese condominiali, dichiarava, comunque, di ridurre la propria domanda di pagamento a complessivi euro 8.000,00.
Ritenuta, in definitiva, tenuto conto dei documenti in atti, fondata la domanda della ricorrente di risoluzione del contratto di locazione, datato 12.10.2023, per grave inadempimento del resistente, per l'effetto, ordina il rilascio immediato dell'immobile sito in Verona e condanna il resistente al pagamento dei canoni maturati e non corrisposti, per complessivi € 8.000,00 oltre interessi e lo condanna, altresì, alla rifusione delle spese processuali liquidate come in dispositivo;

pagina 5 di 6

P.Q.M.


definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa respinta, accoglie la domanda, per l'effetto, dichiara la risoluzione del contratto di locazione datato 12 ottobre 2023 per grave inadempimento del conduttore;

ordina il rilascio immediato dell'immobile condotto in locazione sito a Verona in via Marco PO n. 11;
condanna il sig. , in qualità di titolare del Bar Caffetteria Marco PO di NI Controparte_1
MA, al pagamento in favore della società ricorrente, dei canoni di locazione maturati e non corrisposti, per complessivi € 8.000,00, oltre interessi, dal dì del dovuto al saldo effettivo;

condanna il resistente al pagamento dell'indennità di occupazione pari ad € 873,13 oltre iva mensili, da dicembre 2025 e fino al rilascio effettivo;

condanna il resistente alla rifusione alla ricorrente delle spese legali per la fase di convalida e per quella di merito, liquidate in complessivi € 4.685,50, oltre accessori, anticipazioni ed iva se dovuta.
Così deciso, in Verona, il 2 dicembre 2025
Il Giudice dott. Maurizio MARTORO
pagina 6 di 6