TR IB UNALE ORDINAR IO DI R OMA
RG. 48302/22
VERB ALE D 'UDIENZA
Udi enza del 10.6.2025 all e ore 10,12 , innanzi al G i udi ce dott . Ermini o C olazi ngari sono comparsi per l'avv. Elisabetta Rampelli la quale discute la Controparte_1 causa riportandosi agli atti ed insistendo per l'accoglimento delle proprie domande.
Per è comparso l'avv. Silvia Germini in sostituzione dell'avv. Controparte_2
RC CO la quale contesta l'avversaria memoria e si riporta ai propri atti insist endo nel le conclusioni rass egnat e
Il giudi ce
Udit a l a discus sione dell e parti deci de l a causa come da provvedimento che segue part e integrant e del pres ent e verbal e di cui dà l ett ura in udi enza in assenza dei procuratori del le pari all e ore 11,36.
R.G. 48302/ 2022

IL TRI BUNALE O RDINARIO DI RO MA
IN NO ME DEL PO POLO IT ALIANO
IL TRI BUNALE O RDINARIO DI RO MA
XVI I SEZIO NE CIVILE
in com posizi one monocrati ca i n persona del Giudi ce Onorario Erminio Col azingari ha pronunziat o l a seguent e
S E N T E N Z A
nell a cont roversi a ci vile is critta al n. 48302/2022 del Ruolo General e Affari Ci vili
Cont enziosi vertente
T R A
in persona del l egale rappresentant e pro t empore, Controparte_1 elettivamente domiciliati in Roma, alla Via Cicerone n. 28, presso lo studio dell'avv. Elisabetta Rampelli, che la rappresenta e difende per procura alle liti in calce all'atto di citazi one;

ATTRI CE E
, eletti vam ente domi cil iat a in Rom a, all a via Franco Mi cheli ni Controparte_3
Tocci , n. 50, presso l o studio dell 'avv. RC CO , che l a rappresent a e di fende in vi rtù di procura al le li ti all egat a su foglio separat o all a com parsa di costi tuzione e rispost a
OPPOST A
Oggetto: Alt ri ist itut i e leggi special i.
Con clusioni : le part i hanno concluso com e da verbal e di udi enza
CONCIS A ESPOS IZIONE DELLE RAGIONI
DI FATTO E DIRIT TO DELL A DECIS IONE
Con atto di cit azi one noti fi cat o in dat a 23.06.2022 la ha Parte_1
convenut o i n gi udi zi o chiedendo, previ o accert am ento del rel ati vo Controparte_3
credito, di condannare l a part e convenut a, al pagam ent o i n propri o favore del la somm a di euro 40.500,00, a titol o di provvigione com e contrat tualm ente concordat o nell'accordo sottoscritto in data 18.09.2020, rasseg nando le seguenti conclusioni
“(…) in via principale – accertare e dichiarare il diritto della Parte_2
all a corresponsi one del l a provvigione pattuit a per l a compravendit a dell 'immobil e sito i n R om a, vi a del Pago Triopi o n. 31 e relativa perti nenze, in vi rtù dell 'att ivit à di intermediazione svolta e della conclusione dell'accordo avente efficacia obbli gat oria tra e l a vendit rice;
- accert are e di chi arare Controparte_3
l'inadempimento del dott. e, per l'effetto, condannare lo stesso al CP_3
pagam ent o, in favore del la i n persona del l egale Parte_2
rappresent ant e pro t empore, dell a somm a di € 40.500,00 olt re IVA, int eressi m aturat i e m aturandi, o dell a maggiore o m inore somma ri tenut a di gi ustizi a. Con vitt oria di spese, diritti ed onorari, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge”.
La ha dedotto di esser st at a incari cat a, in qualit à di agenzi a Controparte_1 immobiliare, dalla Sig. della vendita dell'immobile di proprietà di Persona_1 quest'ultima sito in Roma, alla via del Pago Triopio n. 31, e relative pertinenze al prezzo di € 1.400.000,00. Per detto immobile la in data Controparte_1
18.09.2020 ha ri cevuto una prima propost a i rrevocabil e di acquisto da
[...] per la somma di € 1.3 50.000,00 da pagare in diverse tranche. In CP_3
parti col are, con la s eguente m od alit à di pagam ent o: a) 10.000,00€ da versarsi a titolo di cauzione al momento dell'accettazione; b) 290.000,00€ da versarsi a titolo di accont o del prezzo nonché caparra, cont estualm ent e all a stipul a del cont ratto preliminare di vendita;
c) 1.050.000,00€ da versarsi contestualmente alla stipula dell'atto notarile di compravendita.
in occasi one della propost a irrevocabi le di acqui sto, in dat a Controparte_3
18.09.2020 ha sottoscritto la seguente dichiarazione “Vi confermo che con l'accettazione della proposta d'acquisto sopra riportata nascerà la mia obbligazione a ri conoscerVi a t it ol o di compenso dell 'i nterm edi azione effet tuat a, l a comm issi one patt uit a nell a misura del 3% del prezzo che verrà convenuto oltre IVA com e per legge, al la sott os cri zione del preliminare o comunque, i n carenza di esso, entro 20 giorni dall'accettazione di detta proposta. Nell'ipotesi che io revochi la mia proposta d'acquisto prima del termine fissato, ovvero che io, dopo l'accettazione, non stipuli il preliminare e/o l'atto definitivo per mio fatto o colpa, dovrò comunque riconoscerVi, ferma dat a di cui s o pra, a titolo di com penso e di risarcim ento, l a somm a patt uit a i n Euro 5.000,00 (cinquemila/ 00) al netto dell ' IVA com e per legge”
(v. doc. n. 2 – fascicolo di parte attrice).
In seguito alla relazione dell'architetto , incaricato di verificare la sussistenza Per_2
di eventuali di fformità urbanisti che, i l convenuto ha present at o una seconda propost a i rrevocabil e di acquisto i n dat a 30.09.2020, aggi ungendo di accoll arsi i l
50% dell e spes e occorrenti alla risoluzione dell e di fform ità di cui all a rel azione dell'architetto . Per_2
In dat a 16.10.2020 ha comuni cat o “l 'inaccett abi lità dell e Controparte_3 condizioni poste per l'accettazione, e/o nella rilevata impossibilità di procedere all'acquisto dell'immobile”.
La ha dedotto che in dat a 1.10.2020 l a Sig. ha Controparte_1 Per_1 comunicato l'accettazione della proposta e che in data 2.10.2020 il Sig. CP_3
aveva provveduto al pagam ento del la somma di 10.000,00€ a tit olo di cauzione.
Inol tre, ha dedott o che in dat a 16.10.2020, qui ndi successi vamente al CP_3 momento dell'accettazione e quindi della conclusione dell'affare, aveva revocato la propost a adducendo motivazioni infondat e che pert anto, dat a l a concl usi one dell'affare avvenuta mediante l'accettazione della sig. egli era tenuto al Per_1 pagamento della somma di € 40.500,00 corrispondente al 3% della somma pattuita per la vendita dell'immobile.
Nel present e gi udi zio si è cos tituit o il qual e ha dedot to Controparte_3
l'infondatezza della domanda di parte attrice e ne ha chiesto il rigetto, così concludendo “affinchè la a, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e CP_4
deduzione, vogli a respi ngere l e dom ande ex adverso proposte, in quant o null e, inamm issi bili e, comunque, i nfondat e per tutte l e ragi oni ampiam ente dedott e i n narrativa. Con vittoria delle spese processuali”.
Il present e giudi zi o è stat o is truito a m ezzo di consul enza t ecni ca al fine di veri fi care la compravendibilità dell'immobile in oggetto.
Con decreto il Presi dent e dell a XVII S ezi one Ci vil e i l present e procedim ent o è st ato assegnat o, in sostit uzione del precedente assegnat ario , al sottoscritto.
MOTI VI DELL A DECISIO NE
La dom anda è infondat a.
Nel caso di specie, non si può ritenere che l'affare si sia concluso in quanto la com uni cazi one dell a Sig. del 1.10.2020 non può rit ener si una mera Per_1
accett azione del la propost a di acquist o formul at a. Infatti, dal contenuto e dall e condi zioni ult eri orm ent e appost e l'event ual e m ancato rilasci o del le aut orizzazioni da part e degli uffici preposti della pubblica ammini strazione, nel t ermine ul timo indicato per la stipula del definitivo, ai fini dell'adempimento doveva per la Per_1
rit enersi fatto imputabile al vendit ore e gli onorari per l 'int ermedi azi one dell'agenzia immobiliare dovevano essere interamente a suo carico (v. doc. n. 6 del fasci colo di parte convenut a) - la rispost a dell a eve quali ficarsi Parte_3
com e una cont roproposta, l a qual e, sull a base dell a docum ent azione deposit at a nel present e giudi zi o, non può rit ener si formalment e accet tat a da Controparte_3
Tal e vol ont à di non accett are l e condi zioni post e nell a contropropost a ri sult a dall a com uni cazi one del del 16.10.2020 nell a quale comuni ca CP_3
“l'inaccettabilità delle condizioni poste per l'accettazione” (v. doc. n. 8 del fasci colo di part e convenu t a). Nemmeno si può ritenere che questo l'abbia accettata con un comportamento concl udent e i n quant o l a s omm a di € 10.000,00 che la deduce Controparte_1
essere stat a vers at a a titol o di cauzione dal convenut o in data 2.10.2020, risulta oggetto di cont est azione da part e del resistent e il qual e, i nvece sosti ene di aver versato dett a somm a al m omento dell a prima propost a i rrevocabil e di acquist o del
18.09.2020, e non s uccessivam ent e all a com uni cazi one della cont roproposta dell a
Sig. in data 1.10.2020. Per_1
Considerat a tale cont est azione, e non essendo docum ent alm ent e provat o il mom ent o nel qual e è st ato effet tuato il versam ento, non si può neppure rit enere che l a contropropost a si a st at a accett at a m ediant e un comport am ento tacito del convenuto.
Inol tre, ad adundanti am, si ril eva che i n occasione dell a prim a propost a i rrevocabile di acquisto s ottoscrit ta da l e parti hanno gi à concordato i l corrispett ivo CP_3 nell'eventualità della mancata conclusione del contratto definitivo di vendita . Le parti i n parti col are hanno pattui to: “Vi confermo che con l'accett azione dell a proposta d'acquisto sopra riportata nascerà la mia obbligazione a riconoscerVi a titolo di compenso dell'intermediazione effettuata, la commissione pattuita nella misura del 3% del prezzo che verrà convenut o olt re IVA com e per l egge, all a sottoscri zione del prel iminare o com unque, in carenza di esso, ent ro 20 giorni dall'accettazione di detta proposta. Nell'ipotesi che io revochi la mia proposta d'acquisto prima del termine fissato, ovvero che io, dopo l'accettazio ne, non stipuli il preliminare e/o l'atto definitivo per mio fatto o colpa, dovrò comunque riconoscerVi, ferma dat a di cui s opra, a titolo di com penso e di risarcim ento, l a somma pattuita in Euro 5.000,00 (cinquemila/00) netta di IVA come per legge” (v. doc. n. 2 – fas ci colo di parte attri ce).
Anche t al e ulti ma obbligazi one, in assenza di accettazi one del la propost a non può rit enersi venut a in es sere.
In concl usione, l a domanda di part e att rice non può essere accolt a e deve ess ere respinta.
Le spese di lit e s eguono l a soccombenza e si liquidano com e i n disposit ivo secondo i crit eri m edi di cui al DM.55/2014, com e aggiornati con D.M. 147/2022.


P.Q.M.

Il Tribunal e Ordi nari o di Roma XVII S ezi one Civil e i n composizi one monocrati ca, disattesa ogni contrari a ist anza, deduzi one ed eccezione, definitivam ent e pronunci ando nell a caus a i scritt a al n. 48302/2022 promossa da Controparte_1
contro così provvede: Controparte_3
- respinge l e domande avanzate da Controparte_1
- condanna l a al rim borso i n favore di dell e Controparte_1 Controparte_3 spese e onorari di lite che liquida in complessivi € € 5.077,00 per compenso oltre spese generali , Cpa e Iva come per legge .
Pone le spese di CTU definitivamente a carico di parte attrice.
Roma, 10 gi ugno 2025
Il Giudice Onorario
Dott. MI Colazi ngari