934/2020 R.G.A.C.
Il Giudice onorario, a scioglimento della riserva formulata a seguito della udienza a trattazione scritta del 2.10.2025 ha pronunciato la seguente sentenza.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO ________________________________________________________________________________________________________________________________

IL TRIBUNALE DI VASTO
in composizione monocratica, nella persona del giudice onorario dott. SO AV, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento civile iscritto al n. 934/2022 del Ruolo Generale Affari Civili, avente ad oggetto: Intimazione di sfratto per morosità – uso diverso.
TRA
(c.f. ) nato a [...] il [...] rappresentato e Parte_1 CodiceFiscale_1
difeso dall'avv. Angelo Parente con domicilio digitale
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-ATTORE-
E
(c.f. ) nata a [...] il [...] rappresentata Controparte_1 CodiceFiscale_2
e difesa dall'avv. Marco Andrea Di Biase con domicilio digitale
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pagina 1 di 9 -CONVENUTA-
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Si premette che:
ai sensi dell'art 132 cpc comma 2, n. 4 (così come modificato dalla L. n. 69 del 2009), la sentenza deve contenere “la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della de-
cisione” (e non più “la concisa esposizione dello svolgimento del processo”);
ai sensi dell'art 118 disp. att. cpc, comma 1, (così come modificato dalla L. n. 69 del 2009)
la “motivazione della sentenza di cui all'art. 132, comma 2, n. 4), del codice consiste nella succinta esposizione dei fatti rilevanti della causa e delle ragioni giuridiche della decisione,
anche con riferimento a precedenti conformi”.
La motivazione, ancora, è redatta in maniera sintetica secondo quanto previsto dall'art. 19
del D.L. 83/2015, convertito con L. 132/2015 che modifica il D.L. 179/2012 a sua volta convertito, con modificazioni, dalla L. 221/2012, nonché in osservanza dei nuovi criteri di funzionalità, flessibilità e deformalizzazione dell'impianto decisorio della sentenza siccome delineati da Cass. SS.UU. 642/2015.
Pertanto, con riguardo allo svolgimento del processo saranno richiamati unicamente gli eventi rilevanti ai fini della decisione.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione del 18.07.2022, notificato in data 4.8.2022, intimava Parte_1
a lo sfratto per morosità dall'immobile ad uso commerciale sito in San Controparte_1
Buono alla via Valle n. 22 e distinto in Catasto al F. 14 p.lle 808 sub. 8 e sub. 7 evidenzian- do di aver stipulato con la stessa, in data 1.7.2020, un contratto di locazione, ritualmente
, che prevedeva il pagamento di un canone di locazione di € 15.600,00 annui da CP_2
versarsi in rate mensili anticipate di € 1.300,00 cadauna entro il giorno 5 di ogni mese. As-
sumeva che la conduttrice si era resa morosa nel pagamento del canone di locazione relati-
pagina 2 di 9 vo al mese di novembre 2020, luglio 2021 per la sola minor somma di € 600,00, agosto 2021 per la sola minor somma di € 150,00 per tutti i canoni maturati da settembre 2021 a maggio
2022, per il canone di giugno 2022 per la sola minor somma di € 350,00 e per il canone di luglio 2022 per un totale di € 15.400,00.
Chiedeva, pertanto, convalidarsi l'intimato sfratto ed in caso di opposizione emettersi or-
dinanza di convalida con riserva delle eccezioni della convenuta, nonché pronunciarsi de- creto ingiuntivo per i canoni scaduti ed a scadere fino al rilascio.
Si è costituita in giudizio la quale contestava le avverse pretese as- Controparte_1
sumendo, preliminarmente, che il contratto prevedesse la clausola “COVID” che avrebbe esonerato, nei mesi di chiusura forzata dell'attività, per cause ad essa non imputabili ed al- le condizioni contrattualmente stabilite, la conduttrice dal versare il canone di locazione ed, inoltre, che l'immobile presentava difetti strutturali che avevano procurato danni e di- sagi alla conduttrice la causa ed in ragione del fatto che il locale era pericolante.
Il Giudice, con ordinanza del 6.10.2022 ha ordinato il rilascio dell'immobile ed ha fissato l'udienza per la trattazione del giudizio, previo mutamento del rito, assegnando, inoltre, termine per il deposito della domanda di mediazione.
Venivano quindi depositate le rispettive memorie integrative, con contestuale deposito del verbale di mediazione negativo.
Parte intimante evidenziava l'avvenuto rilascio dell'immobile e l'inesistenza dei vizi non- ché, evidenziava di non aver richiesto i canoni relativi ai mesi di dicembre 2020 gennaio-
maggio 2021 ed ha concluso per la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione e per la condanna al pagamento da parte della convenuta della somma di € 19.300,00 per ca-
noni non pagati fino alla data di rilascio.
In via subordinata chiedeva, previa declaratoria di risoluzione del contratto di locazione,
condannare la conduttrice al pagamento della differenza tra i canoni di locazione e gli pagina 3 di 9 eventuali importi risultanti a suo credito dalla istruttoria, sempre con vittoria di spese.
Tali conclusioni erano rassegnate previa evidenziazione del fatto che l'immobile oggetto della procedura era stato aperto sino a fine luglio 2022 con conseguente, a detta del loca-
tore, inefficacia delle avverse difese in punto di vizi ed inidoneità del locale.
Parte convenuta, invece, reiterava le doglianze in ordine ai vizi della cosa locata tali da impedire l'uso del locale per le finalità previste e chiedeva ammettersi l'interrogatorio formale del ricorrente e prova testimoniale nonché CTU volta ad accertare la causa dei vi-
zi.
Espletate la prova per interpello e per testi, la causa viene decisa come segue a seguito della c.d “trattazione cartolare” del 2.10.2025.
La domanda di parte ricorrente appare fondata mentre l'opposizione formulata da parte resistente è infondata.
Appare opportuno evidenziare che secondo le tradizionali regole in materia di ripartizione dell'onere della prova, grava sul creditore l'onere di provare la fonte del suo diritto di cre-
dito, potendosi limitare ad allegare l'inadempimento del debitore, gravando, invece, su quest'ultimo l'onere di provare la sussistenza di fatti estintivi, modificativi o impeditivi dell'altrui diritto di credito (così di recente, ex pluribus, Cass. N. 28012/2022)
Ciò premesso in via generale, è evidente che, nel caso di specie, parte ricorrente ha pie-
namente assolto l'onere probatorio su di sé gravante, fornendo prova, nell'an e nel quan- tum, del proprio diritto di credito – che, come evincibile alla luce della documentazione in atti, origina dal contratto di locazione stipulato tra le parti dell'odierno giudizio in data
01.07.2020 ove si prevede, all'art. 3, la corresponsione, da parte della conduttrice, di un canone annuo di locazione pari ad € 15.600,00 da pagarsi in rate mensili dell'importo di €
1.300,00 cadauna – ed allegando l'inadempimento della controparte al pagamento del ca-
none di locazione relativo al mese di novembre 2020, luglio 2021 per la sola minor somma pagina 4 di 9 di € 600,00, agosto 2021 per la sola minor somma di € 150,00 per tutti i canoni maturati da settembre 2021 a maggio 2022, per il canone di giugno 2022 per la sola minor somma di €
350,00 e per il canone di luglio 2022 fino alla data di rilascio.
Ebbene, a fronte dell'assolvimento da parte della ricorrente, degli oneri di allegazione e prova su di sé gravanti, la parte intimata, nel proporre l'opposizione non ha in alcun modo contestato né il credito della controparte né il proprio inadempimento, con la conseguenza che tali circostanze sono da ritenersi del tutto pacifiche, ai sensi dell'art 115 cpc.
L'odierna resistente, infatti, si è limitata ad eccepire, la non debenza delle somme in ra- gione della c.d. clausola COVID ed, ai sensi dell'art. 1460 c,c, l'inadempimento della con-
troparte, ravvisato nel mancato espletamento, da parte del locatore, dei lavori di manu- tenzione straordinaria asseritamente richiesti per far fronte agli altrettanto asseriti vizi della cosa locata, vizi che nella prospettazione di parte resistente, avrebbero reso la res del tutto inservibile, opponendo, quindi, in compensazione il proprio controcredito.
Quanto al supposto conteggio delle somme anche per il periodo di chiusura a causa della epidemia a seguito del diffondersi del virus COVID, deve evidenziarsi che parte locatrice ha dedotto di non aver mai richiesto i canoni per il periodo di chiusura forzata ed, a fronte di tale affermazione, nulla ha dedotto la conduttrice che ben avrebbe potuto dimostrare, ove avesse effettivamente corrisposto le mensilità richieste in eccesso, l'avvenuto pagamento.
Ma tale prova non è stata fornita e neanche prospettata
Quanto ai supposti vizi della cosa locata deve evidenziarsi che parte resistente, senza forni-
re nemmeno un principio di prova documentale in merito ai vizi della cosa locata, alla loro idoneità a rendere totalmente inservibile l'immobile condotto in locazione ed ad eventuali lavori eseguiti presso l'immobile stesso si è limitata a richiedere – oltre una consulenza tecnica d'ufficio volta ad accertare i vizi dell'immobile, tuttavia non disposta in corio di causa, in quanto ritenuta meramente esplorativa - una prova testimoniale che non ha con-
dotto a risultati apprezzabili sotto il profilo probatorio. pagina 5 di 9 In effetti, nel caso di specie manca totalmente la prova in ordine all'esistenza di vizi tali da rendere inservibile l'immobile locato. Ed infatti la prova testimoniale esperita non ha condotto, come già più volte riferito, a risultati positivi per parte convenuta in quanto il teste ha riferito di essere stata ospite per sole due volte nell'anno 2000 e Tes_1
Part nell'anno 2021 ed ha riferito di aver visto che era chiusa solamente la parte del ma non ha indicato per quali motivi.
Deve, ancora e per completezza, segnalare che il contratto di locazione, all'art. 3 prevede testualmente: “…il conduttore fin d'ora dichiara di conoscere bene l'unità immobiliare lo- cata e ne riconosce essere atta all'uso convenuto e si obbliga a restituire nello stesso stato.
Il conduttore dichiara di voler eseguire i seguenti lavori di manutenzione, che il locatore autorizza fin d'ora: modifica muraria per realizzazione e adeguamento bagno disabili con montaggio porta con maniglione antipanico;
adeguamento bagno ed antibagno del persona- le, smantellamento forno esistente per realizzazione ambiente dispensa, installazione aspi-
ratori per areazione forzate di parte del locale, rivestimento parete zona pub;
le relative spese sono a carico interamente del conduttore che non potrà chiederne rimborso o inden- nizzo a titolo di migliorie all'immobile come neanche a titolo di indebito arricchimento.
L'esecuzione dei predetti lavori costituisce anche obbligo sostitutivo a carico del condutto- re dell'impegno concordato di versare una somma a titolo di cauzione a garanzia…..”
Dunque, i locali avevano necessità di alcuni lavori di manutenzione e se ne era fatto carico la conduttrice, con la sottoscrizione del contratto.
Il teste ha, peraltro, riferito che, quando lui si è recato sul Testimone_2
posto, le crepe non c'erano e i muri erano tappezzati. A seguito della visione delle foto al-
legate da parte resistente ha, poi, precisato che le foto riguardavano i locali retrostanti.
Ha, quindi, riferito “..le crepe le ho viste in un secondo intervento, ma non ricordo il pe-
riodo, sempre nei locali accessori collegati al locale”.
Deve, concludersi, quindi, nel senso che l'esistenza dei vizi non ha impedito, in modo asso- pagina 6 di 9 luto, la possibilità di fruire del locale, tanto più che parte locatrice ha prodotto documen- tazione che dimostrerebbe l'esercizio della attività anche nei mesi di giugno e luglio 2022
come risultante dall'allegato 10 alla memoria integrativa.
Né appare credibile che, a fronte della assoluta impossibilità di esercitare l'attività, parte conduttrice abbia continuato a detenere l'immobile dal 1.7.2020 fino alla data della inti-
mazione, senza recedere immediatamente dal contratto.
Vero è che dalle foto allegate si rileva l'esistenza di vizi della cosa locata ma agli atti del giudizio non si è raggiunta la prova che essi fossero di natura tale da impedire totalmente l'attività svolta nei locali.
Del resto, secondo il tradizionale orientamento della giurisprudenza di legittimità “…in te- ma di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel go- dimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile a fatto del locatore…” essendo “..la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore legittima soltanto quando venga completamente a manca- re la controprestazione da parte del locatore…” (Cass. 8882/2004) atteso che, diversamen-
te, si verificherebbe una ingiustificata alterazione del sinallagma contrattuale.
Tale orientamento, peraltro, appare recepito anche dalla giurisprudenza di merito che ha evidenziato che “…La sospensione unilaterale del pagamento, ovvero la riduzione, del ca- none di locazione è legittimamente attuata dal conduttore solo nel caso in cui, a causa di problemi dell'immobile (ad esempio infiltrazioni) il bene risulti del tutto inservibile, tanto da determinare il venire meno della prestazione del locatore…” (cfr. Tribunale di Nocera
Inferiore 24.2.2021 n. 410).
Pertanto, in assenza di prova circa la sussistenza di veri e propri vizi tali da rendere del tutto inservibile, dal punto di vista del suo godimento, il bene immobile locato – circo-
stanza, questa, non predicabile nel caso di specie, essendo pacifico, alla luce della do- pagina 7 di 9 cumentazione in atti e delle allegazioni delle parti, che la resistente sia rimasta nell'immobile per lungo tempo senza corrispondere il canone, provvedendo al rilascio dello stesso solamente a seguito della ordinanza di rilascio, - le doglianze sollevate risultano pri-
ve di pregio.
In definitiva, alla luce di tutto quanto sin qui osservato, in assenza di contestazioni circa la sussistenza del diritto di credito del locatore e dell'inadempimento della conduttrice, non- ché in assenza di prova circa la sussistenza di fatti impeditivi o modificativi della obbliga-
zione azionata con la memoria integrativa, deve essere affermato, in applicazione del prin- cipio di non contestazione, nonché delle ordinarie regole di riparto in materia dell'onere della prova, il diritto di credito in capo al locatore con conseguente con- Parte_1
danna della conduttrice al pagamento della somma di € 19.300,00 a tito- Controparte_1
lo di canoni di locazione impagati oltre agli interessi dalla data delle singole scadenze e fi- no al soddisfo.
Non appare necessaria la pronuncia in ordine alla chiesta risoluzione del contratto in quan-
to, essendo stata effettuata la riconsegna, come da verbale allegato alla produzione docu- mentale di parte ricorrente, il contratto si è automaticamente risolto per volontà delle parti.
Le spese del giudizio, liquidate come in dispositivo seguono la soccombenza e devono esse-
re poste a carico della convenuta. Le stesse vengono liquidate con riferimento a valori infe- riori ai medi ma superiori a quelli minimi previsti dal D.M. 55/2014 e successive modifiche,
non essendo state espletate attività difensive particolari.


Per Questi Motivi


Il Tribunale di Vasto, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di ogni diversa Parte_1 Controparte_1
richiesta, eccezione o conclusione, così provvede:
pagina 8 di 9 ACCOGLIE la domanda del ricorrente e per l'effetto;
CONDANNA al pagamento, in favore di , della somma di Controparte_1 Parte_1
€ 19.30,00 per canoni non corrisposti fino al rilascio oltre agli interessi dalle singole sca-
denze al saldo effettivo;

CONDANNA, per l'effetto, al pagamento, in favore di , Controparte_1 Parte_1
delle spese del presente giudizio, che liquida in complessivi € 4.000,00 (di cui € 800,00 per la fase di studio, € 700,00 per la fase introduttiva, € 1.000,00 per la fase istruttoria ed € 1.500,00 per la fase decisionale) oltre rimborso forf., I.V.A. se ed in quanto dovuta, e
C.P.A. come per legge ed oltre al rimborso del contributo unificato;

MANDA alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Così deciso in Vasto, 27/10/2024.
IL GIUDICE ONORARIO
SO AV
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