N. R.G. 4063/2018
TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I Sezione Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 4063/2018
All'udienza del 20 marzo 2025, innanzi al Giudice dott.ssa Giuseppina Vendemiale, svoltasi con le modalità di cui all'art. 127-ter c.p.c.;
- Per Immobiliare Costruzioni CO SRL, l'avv. Alessandra Micozzi ha concluso come da note sostitutive di udienza depositate in data 19.3.2025;
- Per , l'avv. Loredana Alcamo ha concluso come da Controparte_1
note sostitutive di udienza depositate in data 10.3.2025;
Il Giudice
Letti gli atti del procedimento e le note sostitutive di udienza depositate dalle parti, pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura in assenza delle parti.
Il Giudice
dott.ssa Giuseppina Vendemiale
pagina 1 di 10 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giuseppina Vendemiale ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4063/2018 promossa da:
IMMOBILIARE COSTRUZIONI DACO S.R.L. (c.f. ), in persona del legale P.IVA_1
rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Micozzi Alessandra ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Cisterna di IN, Via Santesarti n. 15/D, giusta procura in atti;

ATTRICE
Contro
(c.f. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2
rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Alcamo Loredana ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, Via Buccari n. 11, giusta procura in atti;

CONVENUTA
Oggetto: risarcimento del danno.
CONCLUSIONI
All'udienza del 20.3.2025, svoltasi con le modalità di cui all'art. 127-ter c.p.c., le parti concludevano come da note sostitutive di udienza da intendersi integralmente riportate.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, la Immobiliare Costruzioni CO S.r.l. conveniva in giudizio, dinanzi all'intestato Tribunale, l' esponendo che: 1) in data 10.6.2015, Controparte_2
con atto di permuta a Rogito Notaio Dott. Rep. n. 72064 - Racc. n. 37.682, acquistava Per_1
dal Sig. , in proprio e n.q. di legale rappresentante della Parte_1 Parte_2
e dalla Sig.ra l'immobile sito in IN, Via Gloria n. 1, riportato al
[...] Parte_3
pagina 2 di 10 Catasto Fabbricati del predetto Comune al Foglio n. 76 mappale 1742; 2) sul predetto immobile risultava iscritta, per la quota di 1/3 sulle originarie particelle 47 sub 3 e 47 sub 4 del foglio 76, ipoteca legale in favore del Servizio Riscossioni Tributi - Concessionaria di IN (già CP_3
ora ) per l'importo capitale di €.1.743,69 - iscritta
[...] Controparte_1
il 29.03.2006 al Registro Generale al n. 10807 - Registro Particolare n. 2841; 3) in vista dell'esecuzione di ingenti lavori di ristrutturazione e costruzione sull'immobile oggetto di permuta, già prima della stipula del rogito del 10.06.2015, si attivava, in data 17.04.2015, a richiedere un mutuo edilizio di €. 800.000,00 presso la Banca Intesa San Paolo, con sede in
IN, Via Isonzo, 153; 4) in data 15.06.2015 la Banca Intesa San Paolo comunicava alla società attrice che la pratica di mutuo era bloccata a causa dell'esistenza dell'iscrizione di ipoteca legale sull'immobile oggetto del mutuo edilizio e, per tale motivazione, la pratica non poteva proseguire sino alla cancellazione della predetta iscrizione pregiudizievole;
5) in data 19.06.2015, inoltrava,
a mezzo e-mail pec, alla , istanza per la cancellazione della ipoteca legale, iscritta al CP_3
Registro Generale al n. 10807 - Registro Particolare n. 2841; 6) stante la urgente necessità di capitali, per gli intrapresi lavori edilizi, era stata costretta ad utilizzare, allo scopo di far fronte agli impegni di spesa assunti, lo scoperto di conto corrente, presso la Banca Intesa San Paolo, con il sostenimento di interessi e commissioni bancarie di € 3.634,97 per il periodo dal 1.7.2015 al
15.10.2015, e presso la Banca con il sostenimento di interessi e commissioni Controparte_4 bancarie di € 4.804,43, per il periodo dal 15.06.2015 al 15.10.2015, per complessivi € 8.439,40;
7) in data 3.8.2015 la comunicava di aver provveduto alla cancellazione della CP_3
ipoteca, con annotazione presso la Conservatoria RR.II di IN al n. 1781 del 31.07.2015; 8) quindi, con e-mail pec del 14.9.2015, la CO Costruzioni S.r.l, inoltrava alla CP_3
richiesta di risarcimento di tutti i danni subiti dalla medesima società attrice, causati della errata ed illegittima iscrizione di ipoteca legale sull'immobile oggetto di mutuo edilizio e dalla tardiva cancellazione, colposa, della stessa.
In diritto, deduceva che l'ipoteca iscritta sull'immobile (Registro Generale al n. 10807 - Registro
Particolare n. 28419) per l'importo capitale di €.1.743,69, era del tutto illegittima in quanto il suddetto importo risultava nettamente inferiore all'importo minimo di € 8.000,00, previsto dall'art. 76 e 77 del DPR n. 602/1973 quale limite al di sotto del quale non era consentito al
Concessionario della Riscossione di procedere all' espropriazione immobiliare e di iscrivere ipoteca legale.
pagina 3 di 10 Parte attrice sosteneva, quindi, la responsabilità della convenuta per tutti i danni subiti in conseguenza sia della illegittima iscrizione ipotecaria sull'immobile di proprietà della medesima società sia della tardiva cancellazione del gravame, per violazione del principio del neminem laedere ex art. 2043 c.c., con conseguente diritto della stessa al risarcimento integrale dei danni subiti patrimoniali e non patrimoniali, dovuti al mancato ottenimento del mutuo edilizio richiesto in data 17.4.2015, presso la Banca Intesa San Paolo, mutuo negato in conseguenza dell'impossibilità di poter disporre del proprio patrimonio immobiliare, al fine di poterlo validamente offrire in garanzia, come comprovato dalla missiva del 15.6.2015 con la quale la
Banca Intesa San Paolo comunicava che la pratica di mutuo era bloccata a causa dell'esistenza dell'iscrizione di ipoteca legale sull'immobile oggetto del mutuo edilizio. Non solo, nonostante la evidente illegittimità della iscrizione della ipoteca in questione, e nonostante i solleciti e gli inviti formulati dall'attrice volti ad ottenere la immediata cancellazione del gravame, CP_3
provvedeva alla cancellazione solamente alla data del 31.7.2015. La società attrice, a causa della iscrizione pregiudizievole non aveva potuto ottenere nei tempi previsti il mutuo edilizio richiesto e, stante la necessità di capitali per far fronte agli impegni di spesa assunti, era stata costretta ad utilizzare lo strumento dello scoperto di conto corrente, (conto corrente acceso presso la Banca
Intesa San Paolo e presso la Banca Popolare del Lazio), che prevedeva condizioni notevolmente più svantaggiose rispetto a quelle del richiesto e non concesso, mutuo edilizio, sostenendo interessi e commissioni bancarie pari ad € 3.634,97 per il periodo dal 15.06.2015 al 15.10.2015, presso la Banca Intesa San Paolo e di € 4.804.43 presso la Banca Popolare del Lazio, per complessivi € 8.439,40.
Sulla scorta di tali premesse, assumeva di avere diritto ad essere risarcita, dalla convenuta, dei danni subiti, sia patrimoniali quantificati nella misura di € 8.439,40, sia non patrimoniali quantificabili in via equitativa in € 2.000,00, e rassegnava le seguenti conclusioni: “Voglia
l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza disattesa e rigettata, accertare e dichiarare
l'illegittimità della iscrizione della ipoteca sull'immobile di proprietà della società attrice e di cui in premessa, dell'importo capitale di € 1.743,69, iscritta il 29.03.2006, Registro Generale n.
10807 - Registro Particolare n. 2841. nonché l'illegittimità del mantenimento in essere del predetto gravame fino al momento della cancellazione e, per l'effetto, condannare, la
[...]
, Cod. Fisc. , in persona del legale rappresentante pro- Controparte_1 P.IVA_2
tempore, al risarcimento di tutti i danni subiti dalla società attrice, patrimoniali e non,
pagina 4 di 10 quantificati complessivamente in €. 10.439,40, ovvero, nella somma minore o maggiore ritenuta di giustizia, il tutto con gli interessi legali e la rivalutazione monetaria;
condannare sempre
l' Cod. Fise. in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2 rappresentante pro-tempore, al pagamento delle spese, diritti ed onorari del giudizio”.
Si costituiva in giudizio l' , eccependo preliminarmente il Controparte_1
difetto di legittimazione attiva dell'odierna parte attrice in ragione del fatto che l'ipoteca contestata era stata iscritta da parte dell'agente della riscossione a carico del sig. , Parte_4
estraneo al giudizio, e nei confronti di un altro comproprietario dell'immobile diverso da quello che aveva ceduto ( e all'odierna parte attrice in permuta Controparte_5 Parte_3
l'immobile di cui è causa.
Nel merito, esponeva come fosse onere della società attrice verificare la situazione catastale dell'immobile che andava ad acquistare, e che la condotta imprudente della CO Immobiliare, che si sarebbe attivata per richiedere un mutuo edilizio senza condurre verifiche catastali sull'immobile, era indicativa di una negligenza non imputabile all'agente della riscossione.
Soggiungeva, peraltro, che, a fronte di richiesta del 19 giugno 2015, l'ipoteca era stata cancellata già in data 31 luglio 2015 (circa 42 gg. dopo la richiesta), in maniera del tutto tempestiva considerando i tempi medi di una grande società come l'odierna convenuta, la necessità di fare le necessarie verifiche e i tempi delle procedure di cancellazione dell'ipoteca.
L'iscrizione ipotecaria a carico del , inoltre, era stata effettuata in data 29.3.2006, Parte_4
e le contestazioni di controparte sulla violazione del limite minimo di € 8.000,00 richiesto per l'iscrizione ipotecaria risultavano del tutto inconferenti atteso che tale limite era stato introdotto con d.l. 25 marzo 2010 n. 40 (art. 3, comma 2 ter) convertito con legge 22 maggio 2010 n. 73.
Concludeva, quindi, chiedendo: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria eccezione disattesa e/o in via principale ed in rito dichiarare l'inammissibilità/improcedibilità/infondatezza dell'odierno giudizio;
in via gradata nel merito respingere il ricorso perché infondato in fatto e in diritto per le superiori ragioni di cui in atti”.
Concessi i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c., la causa veniva istruita documentalmente, dopodiché, espletato con esito negativo il tentativo di conciliazione delle parti, veniva rinviata per discussione orale e decisione, ex art. 281-sexies c.p.c., all'udienza del 20.3.2025.
Tanto premesso in fatto, in primo luogo deve essere respinta l'eccezione di difetto di legittimazione attiva della Immobiliare CO S.r.l., sollevata da parte convenuta in pagina 5 di 10 considerazione del fatto che l'ipoteca, della cui cancellazione si tratta, era stata iscritta nei confronti di soggetti terzi, estranei al presente giudizio. Sul punto, infatti, è sufficiente rammentare che la cancellazione dell'ipoteca può essere richiesta da chiunque vi abbia interesse,
e - quindi - , in primo luogo, dall'attuale proprietario del bene ipotecato. Infatti l'art. 2282 cod. civ. si limita esclusivamente a richiedere il consenso delle parti interessate, e, in particolare,
l'assenso del creditore, ma non limita a particolari soggetti la legittimazione all'istanza di cancellazione (Cass. Civ., Sez. I, 27.10.1998, n. 10682). Pertanto, il proprietario attuale dell'immobile gravato da ipoteca deve reputarsi senz'altro legittimato ad agire per conseguire il risarcimento dei danni eventualmente patiti in conseguenza dell'illegittimità dell'iscrizione ipotecaria e della sua tardiva cancellazione.
Nel merito, oggetto di contestazione è l'ipoteca iscritta il 29.03.2006 al Registro Generale al n.
10807 - Registro Particolare n. 2841, per l'importo capitale di €.1.743,69.
In particolare, la Immobiliare CO lamenta l'illegittimità della suddetta iscrizione ipotecaria perché posta in essere in violazione del limite minimo di € 8.000,00, previsto dagli artt. 76 e 77 del DPR n. 602/1973, al di sotto del quale non era consentito al Concessionario della Riscossione di procedere all'espropriazione immobiliare e di iscrivere ipoteca legale.
Di contro, l' deduce l'inapplicabilità della citata previsione al caso di Controparte_1
specie, in quanto introdotta con d.l. 25 marzo 2010 n. 40, in epoca successiva rispetto all'iscrizione ipotecaria oggetto di causa, risalente al 29.3.2006.
Va quindi rammentato che l'art. 76 del d.p.r. 602/1973, ratione temporis vigente, poneva al concessionario della riscossione il divieto di procedere ad espropriazione immobiliare se l'importo complessivo del credito risultasse inferiore agli ottomila euro;
in assenza di analoga previsione nel successivo art. 77, dedicato all'iscrizione di ipoteca, il sistema era stato da taluni inteso nel senso che il Legislatore avesse fissato il limite minimo di 8.000,00 Euro solo per l'avvio della espropriazione immobiliare, consentendo perciò d'iscrivere ipoteca anche per importi inferiori alla predetta soglia. Tale impostazione, tuttavia, è stata disattesa dalle Sezioni
Unite della Corte di Cassazione, le quali, chiamate a pronunciarsi sul punto, hanno sancito il principio per cui “In tema di riscossione coattiva delle imposte, l'ipoteca prevista dall'art. 77 del
d.P.R. n. 602 del 1973, rappresentando un atto preordinato e strumentale all'espropriazione immobiliare, soggiace agli stessi limiti per quest'ultima stabiliti dall'art. 76 del medesimo d.P.R., come da ultimo modificato dall'art. 3 del d.l. n. 203 del 2005, conv. in legge n. 248 del 2005, e
pagina 6 di 10 non può, quindi, essere iscritta se il debito del contribuente non supera gli ottomila euro” (Cass.
Civ., Sez. U., 22.2.2010, n. 4077).
Analogo principio è stato ribadito successivamente all'entrata in vigore dell'art. 3, comma 2-ter del d.l. n. 40/2010, il quale ha espressamente introdotto il divieto di iscrivere ipoteca per crediti inferiori ad ottomila euro: “In tema di riscossione coattiva delle imposte, l'ipoteca prevista dall'art. 77 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 602, rappresentando un atto preordinato all'espropriazione immobiliare, soggiace agli stessi limiti per quest'ultima stabiliti dall'art. 76 del medesimo d.P.R., e non può, quindi, essere iscritta se il debito del contribuente non supera gli ottomila euro. Né a diversa conclusione può indurre l'art. 3, comma 2 ter, del d.l. 25 marzo
2010, n. 40, convertito nella legge 22 maggio 2010, n. 73, il quale, vietando all'agente della riscossione di iscrivere ipoteca per crediti inferiori ad ottomila euro a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione, ha così indicato l'autonomo presupposto per le future iscrizioni di ipoteca in un importo coincidente con quello minimo previsto per
l'espropriazione, senza per ciò solo poter essere apprezzato come indiretta dimostrazione dell'inesistenza per il periodo pregresso di limiti di valore per la stessa iscrizione” (Cass. Civ.,
Sez. U, 12.4.2012, n. 5771).
In definitiva, dunque, deve conclusivamente ritenersi che il limite degli ottomila euro sussisteva anche per le iscrizioni ipotecarie antecedenti all'entrata in vigore del d.l. 40/2012, in quanto già insito nel disposto dell'art. 76 del d.p.r. n. 602/1973.
È quindi acclarata l'illegittimità dell'iscrizione ipotecaria oggetto di causa, effettuata per un credito di € 1.743,69.
Ciò chiarito, ritiene tuttavia il Tribunale che la domanda risarcitoria spiegata dalla società attrice non meriti di trovare accoglimento per le ragioni di seguito esposte.
Ed invero, l'azione proposta nel caso di specie soggiace alla disciplina dell'art. 2043 c.c., con la conseguenza che grava su parte attrice l'onere di provare tutti gli elementi costitutivi dell'illecito.
Dunque, era onere della Immobiliare CO S.r.l. dimostrare: a) di aver subito il dedotto evento dannoso;
b) che tale evento dannoso fosse qualificabile come ingiusto;
c) che tale danno fosse da ricollegarsi casualmente, in via immediata e diretta, alla iscrizione ipotecaria per cui è causa;
d) che la predetta ipoteca fosse stata illegittimamente iscritta a seguito di un comportamento colposo imputabile al concessionario della riscossione.
Ebbene, detti elementi non risultano compiutamente integrati in relazione al caso concreto.
pagina 7 di 10 In particolare, deve porsi in evidenza la circostanza per cui, all'epoca dell'iscrizione dell'ipoteca oggetto di causa (29.3.2006), non era affatto pacifica l'applicabilità alle iscrizioni ipotecarie del limite degli € 8.000,00 sancito dall'art. 76 del d.p.r. n. 602/1973 per l'espropriazione immobiliare, tanto da richiedere in più occasioni l'intervento delle Sezioni Unite della
Cassazione; ed invero, anteriormente alla citata pronuncia delle S.U. n. 4077/2010, “la diversa interpretazione, sostenuta da , poteva ritenersi plausibile e non pacifica, e comunque CP_3
tale da consentire di poter affermare, (..) che non poteva essere ravvisata una condotta negligente inescusabile, necessaria per integrare la fattispecie risarcitoria ex art. 2043 c.c.” (cfr.
Corte d'Appello di Roma, sentenza n. 349 del 18.1.2002).
Peraltro, neppure risulta adeguatamente offerta da parte attrice la prova del danno effettivamente subito.
Sotto questo profilo, sebbene la presenza di un'iscrizione ipotecaria illegittima sia astrattamente causa di danno risarcibile per il proprietario del bene ipotecato, ciò non esonera il danneggiato dall'onere di fornire la prova di aver subito un concreto pregiudizio economico, sub specie di danno c.d. conseguenza, originante dalla illegittima iscrizione ipotecaria, costituente il danno evento.
In tal senso, è stato chiarito che “In caso di accertamento dell'illegittimità dell'iscrizione ipotecaria ricorre un evento di danno costituito dall'apparenza di una situazione idonea a determinare difficoltà alla commerciabilità del bene;
tuttavia, ai fini del risarcimento, occorre accertare se in concreto si è verificato un danno-conseguenza, che non può essere configurato in re ipsa, ma può consistere nel pregiudizio economico derivante dalla perdita di occasioni di alienare il cespite oppure di venderlo a condizioni più favorevoli” (Cass. Civ., sez. III,
22/06/2020 , n. 12123).
Dunque, l'esistenza della iscrizione ipotecaria non è di per sé sufficiente per riconoscere il risarcimento del danno, dal momento che i danni risarcibili sono solo quei danni che da tale incommerciabilità discendono, dovendosi quindi effettuare una valutazione in concreto onde accertare se al pregiudizio potenziale derivante dal mantenimento dell'iscrizione sono conseguiti danni suscettibili di autonomo ristoro.
In particolare, la società attrice sostiene di aver subito un danno nella misura in cui l'esistenza della predetta iscrizione di ipoteca le avrebbe impedito di accedere a un mutuo edilizio richiesto presso Banca Intesa San Paolo, costringendola a ricorrere, onde poter reperire le risorse pagina 8 di 10 finanziarie necessarie, allo strumento dello scoperto di conto corrente, con conseguenziale sostenimento di interessi e commissioni bancarie per complessivi euro 8.439,40.
A sostegno della domanda, la Immobiliare CO ha versato in atti: a) comunicazione di Banca
Intesa San Paolo, del 15.6.2015, in cui si comunicava l'impossibilità di dar corso alla pratica del mutuo edilizio sino alla cancellazione della formalità pregiudizievole;
b) perizia di parte avente ad oggetto la quantificazione degli interessi passivi corrisposti dall'attrice alle banche tra il
15.6.2015 e il 15.10.2015 (data della stipula del contratto di mutuo con Intesa San Paolo), con allegati estratti conto della Banca Popolare del Lazio e della Banca Intesa San Paolo.
Orbene, la documentazione prodotta non consente di reputare sufficientemente dimostrato né il danno lamentato né la sua derivazione causale dalla illegittima iscrizione ipotecaria.
Ed invero, considerato che la cancellazione dell'ipoteca è stata effettuata in data 31.7.2015, a una distanza di 43 giorni dall'istanza avanzata il 19.6.2015, determinando un ritardo di pochi mesi nella stipula del contratto di mutuo, non risulta in alcun modo provato che l'odierna attrice sia stata costretta ad utilizzare lo strumento dello scoperto di conto corrente per far fronte “agli impegni di spesa assunti”, solo genericamente menzionati in assenza di alcuna ulteriore specificazione.
Non vi è, dunque, alcuna evidenza probatoria del fatto che gli interessi passivi siano stati corrisposti alle banche proprio a causa del ritardo della stipula del mutuo, affinché l'attrice potesse sostenere le spese programmate per la ristrutturazione dell'immobile, cui il mutuo stesso risultava finalizzato, non essendo stata fornita in giudizio alcuna prova circa l'assunzione di tali presunti impegni di spesa.
Sul punto, la consulenza tecnica di parte prodotta dalla CO costituisce una semplice allegazione difensiva di carattere tecnico, priva di autonomo valore probatorio, con la conseguenza che il giudice di merito, ove di contrario avviso, non è tenuto ad analizzarne e a confutarne il contenuto, quando ponga a base del proprio convincimento considerazioni con esso incompatibili (cfr. Cass.
n. 9483/2021).
Né avrebbero potuto essere ammessi sul punto i capitoli di prova formulati da parte attrice nella seconda memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c., in quanto eminentemente valutativi.
Per le ragioni esposte, si impone il rigetto delle domande attoree.
Le spese di lite seguono la soccombenza della società attrice e sono liquidate in dispositivo secondo i criteri di cui al D.M. 55/2014, tenuto conto del valore della controversia (scaglione pagina 9 di 10 compreso tra € 5.200,01 ed € 26.000,00) ed applicando i parametri minimi per la fase istruttoria/ trattazione atteso il mancato espletamento di attività istruttoria.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- Rigetta le domande proposte dalla Immobiliare CO S.r.l.;
- Condanna la Immobiliare CO S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento delle spese di lite in favore dell' , che liquida Controparte_1 in € 4.237,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale.
IN, 20 marzo 2025
Il Giudice dott.ssa Giuseppina Vendemiale
pagina 10 di 10