N. R.G. 1144/2020
All'esito della camera di consiglio dopo la discussione orale lo scrivente pubblica la seguente sentenza ex art 281 sexies c.p.c. da intendersi facente parte integrante del verbale dell'odierna udienza del 05/03/2025.
R E P U B BL I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SALERNO
- Sezione Seconda Civile -
Il Tribunale di Salerno, in composizione monocratica, in persona del giudice dr. Gustavo Danise, all'esito della discussione orale nell'udienza del 05.03.25 ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art 281 sexies c.p.c. a definizione della causa iscritta al numero n. 1144 del R.G. dell'anno 2020 vertente
TRA
, nato a [...] il [...], Cod. Fisc. ivi residente Parte_1 C.F._1 alla Via Napoli, 114, rapp.to e difeso dall'Avv. Valerio Buongiorno, presso cui domicilia giusto mandato in atti;

- Attore -
E
nato a [...], in data [...], C.F. , Controparte_1 CodiceFiscale_2 rappresentato e difeso, in virtù di procura in atti, dall'Avv. Paolo Costabile, presso lo studio del quale elettivamente domicilia in Angri, alla Via Gioacchino D'Anna, n. 42;
- Convenuto -
OGGETTO: risarcimento danni da infiltrazioni
CONCLUSIONI: come da rispettivi atti introduttivi e note conclusionali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, evocava in giudizio, innanzi all' Parte_1 intestato Tribunale, , chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “accertare e Controparte_1 dichiarare che all'interno dell'appartamento di proprietà del sig. vi sono delle infiltrazioni d'acqua che hanno Parte_1 reso l'immobile non idoneo all'uso; accertare e dichiarare che le predette infiltrazioni derivano dal cattivo stato di conservazione
e manutenzione dei terrazzi dell'appartamento del sig. , che sovrasta quello del sig. e, per l'effetto, Controparte_1 Pt_1
pagina 1 di 12 condannare il sig. al risarcimento dei danni subiti dal che ammontano ad € 22.000,00; con Controparte_1 Parte_1 vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio”.
A sostegno di tali conclusioni, deduceva l'attore che all'interno dell'unità immobiliare di sua asserita proprietà, ubicata al piano rialzato di un fabbricato sito in località PA/Paestum, alla Via dei Gladioli,
n. 30, si sarebbero verificate infiltrazioni d'acqua, provenienti dai sovrastanti terrazzi e balconi dell'appartamento di proprietà del sig. e determinate dal cattivo stato di conservazione degli CP_1 stessi;
che i fenomeni infiltrativi avrebbero reso gli ambienti dell'appartamento del sig. insalubri e Pt_1 non idonei all'uso, anche per il pericolo di distacco degli intonaci, generando un pregiudizio patrimoniale quantificato nella somma di complessivi € 22.000,00.
Si costituiva il Torrente eccependo: - il mancato esperimento della negoziazione assistita;
- la nullità dell'atto di citazione;
- la carenza di legittimazione attiva;
- la carenza di legittimazione passiva in quanto lala relazione peritale di parte avversa si evidenzia che la problematica infiltrativa si sarebbe verificata sin dal
1985 allorquando l'immobile apparteneva a precedenti proprietari;
- l'intervenuta prescrizione del diritto al risarcimento dei danni richiesti in quanto la prima richiesta di risarcimento danni fu presentata nel 1985 a cui hanno fatto seguito ulteriori missiva di richiesta di risarcimento danni, datate 20.01.2007, 02.07.2013 e
14.06.2017; - nel merito contestava la fondatezza della domanda.
Nel verbale di prima udienza del 10.02.21, il GI onerava parte attrice di invitare la controparte alla negoziazione assistita;
l'attore vi ottemperava ma senza esito. Pt_1
L'eccezione di nullità dell'atto di citazione è da rigettarsi essendo sufficientemente delineati sia il petitum che la causa petendi come peraltro si evince dal contenuto dettagliato della comparsa di costituzione e risposta in cui il convenuto ha illustrato in maniera esaustiva le proprie difese.
Ugualmente da disattendere sono le eccezioni di carenza di legittimazione attiva e passiva avanzate da parte convenuta per le motivazioni illustrate in comparsa di costituzione e risposta, da intendersi richiamate per relationem.
Allo scopo si evidenzia che nel corpo dell'atto di citazione e nelle conclusioni ivi rassegnate dall'attore si chiede di “accertare e dichiarare che all'interno dell'appartamento di proprietà del sig. vi Parte_1 sono delle infiltrazioni d'acqua che hanno reso l'immobile non idoneo all'uso”. Pertanto, il asserisce che il Pt_1 fenomeno infiltrativo fosse in atto al momento della notifica dell'atto di citazione, e ciò determina sia la sua legittimazione attiva che la legittimazione passiva del convenuto in relazione a questa domanda, in CP_1 quanto entrambi erano proprietari dei rispettivi immobili al momento dell'introduzione della lite.
La considerazione sopra svolta determina anche il rigetto dell'eccezione di prescrizione, dovendo il
Tribunale prendere in considerazione i danni – ove accertati – presenti nell'immobile alla data della notifica dell'atto di citazione.
Tanto premesso, nel merito la causa è stata istruita a mezzo di testimoni e soprattutto CTU. pagina 2 di 12 I testi – uno per parte – escussi nell'udienza del 09.02.23 rendevano le seguenti dichiarazioni:
(teste di parte attrice) Testimone_1
“1) se è vero che nel corso del mese di giugno del 2017, recatosi presso la casa vacanza del GN
, ubicata al piano rialzato del fabbricato in PA (SA) alla Via Gladioli, 118, ha visto che Parte_1 nei solai e lungo le pareti di tutti gli ambienti vi erano segni di infiltrazioni di acque meteoriche, muffe, efflorescenze e scrostamenti degli intonaci e delle pitturazioni;

“vero”
2) se è vero che in tale occasione, sempre nel corso del mese di giugno del 2017, ha visto che nel bagno e nella camera da letto matrimoniale dell'immobile del GN , ubicato al piano Parte_1 rialzato del fabbricato in PA (SA) alla Via Gladioli, 118, si era verificato anche il distacco della pitturazione e dell'intonaco dai solai;

“vero”
3) se è vero che nel corso dei mesi di maggio e giugno del 2013, frequentando la casa vacanza del GN , ubicata al piano rialzato del fabbricato in PA (SA) alla Via Gladioli, 118, ha Parte_1 visto che il locale bagno e la cameretta da letto presentavano segni di infiltrazioni di acque meteoriche, macchie di umidità, scrostamenti della pitturazione e dell'intonaco e caduta di blocchi di lapillo dai solai;

“vero”
4) se è vero che nei primi giorni del mese di luglio del 2013, trovandosi presso l'appartamento del GN in PA (SA) alla Via Gladioli, 118, ha assistito alla discussione tra il predetto e Parte_1
l'occupante l'immobile sovrastante, GN;
CP_2
“vero”
5) se è vero che, nell'occasione, ha visto che il GN ha consegnato al GN Parte_1 CP_2
un assegno per contribuire ai costi di interventi edili alle parti comuni del fabbricato e, in
[...] particolare, al garage, alle travi, ai pilastri ed alla linea fecale del ripostiglio;

“vero”
6) se è vero che nel corso del mese di luglio del 2013, recatosi presso l'appartamento del GN
in PA (SA) alla Via Gladioli, 118, ha visto che alcuni operai eseguivano interventi edili Parte_1 di ripristino dei solai del bagno e della cameretta da letto e di rifacimento dell'intonaco e della pitturazione degli stessi locali;

“vero”
7) se è vero che nel corso del periodo estivo dell'anno 2014, recatosi presso l'appartamento del GN in PA (SA) alla Via Gladioli, 118, ha visto che i solai e le pareti del bagno e Parte_1 della cameretta da letto erano stati riparati e puliti ed erano stati eliminati i pregressi segni di infiltrazioni e di umidità; pagina 3 di 12 “vero. so che il sig ha contribuito economicamente” Pt_1
8) se è vero che nel corso del mese di luglio del 2021, recatosi con il GN presso il Parte_1 suo immobile al piano rialzato del fabbricato in PA (SA) alla Via Gladioli, 118, ha visto che i solai e le pareti di tutti gli ambienti presentano ancora segni di infiltrazioni di acqua piovana, muffa, efflorescenze e scrostamenti della pitturazione e dell'intonaco, che l'impianto elettrico non è funzionante e che nel bagno e nella camera da letto matrimoniale vi sono a terra e sui mobili pezzi di calcinacci staccatisi dai solai;

“vero”
9) se è vero che dal 2017 il GN ed i suoi familiari trascorrono le loro ferie estive Parte_1 presso la loro residenza in Nocera Inferiore (SA).
“vero”
ADR: “ho visto che se ne è caduto l'intonaco e sono usciti i ferri. ho visto interi pezzi di intonaci caduti sul letto. li ho visti sia nel 2013 sia nel 2017. Evidentemente i lavori di ristrutturazione non furono svolti correttamente e nel 2017 ho riscontrato le stesse criticità. La casa era inagibile. anche nel 2017 cadevano i pezzi di intonaco dal soffitto”
(teste di parte convenuta): Testimone_2
1) Vero che gli interventi eseguiti dal sig. nel mese di luglio 2013, presso l'immobile sito in CP_2
Paestum, alla Via dei Gladioli, n. 118, hanno riguardato il solo appartamento dal medesimo detenuto e di proprietà del sig. Torrente;

“vero”
2) Vero che lei si reca quasi ogni anno, e da oltre 10 anni, presso l'appartamento del sig. in CP_1
Paestum, alla Via dei Gladioli, nel periodo primavere/estivo e, soprattutto, nel mese di agosto;

“vero”
3) Vero che, nelle occasioni in cui è stato ospitato presso l'immobile del sig. nel mese di CP_1 agosto degli ultimi anni ha sempre visto il sig. ed i suoi familiari entrare ed uscire dal loro Pt_1 appartamento posto al piano inferiore rispetto a quello del sig. CP_1
“vero”
4) Vero che, nelle occasioni in cui è stato presso il sig. in periodi diversi dal mese di CP_1 agosto, non ha mai visto il sig. ed i suoi familiari, ed ha sempre visto le imposte e le finestre del loro Pt_1 immobile chiuse.
“vero”
ADR “Non ho mai assistito a discussione tra mio cognato ed il sig relativamente a criticità nel suo Pt_1 immobile”.
Con ordinanza resa sempre il 09.02.23 veniva nominato un CTU a cui si conferivano i seguenti quesiti:
“

1. accerti il CTU previo sopralluogo la attuale persistenza dei fenomeni di infiltrazioni descritti in citazione;
pagina 4 di 12

2. descriva le cause di tali criticità;


3. accerti se i lavori compiuti nel corso degli anni 2013/2014 siano stati risolutivi ovvero se il fenomeno di imbimbizioni nell'immobile dell'attore potrebbe verificarsi nuovamente ed in tale ultimo caso individui i lavori e gli interventi occorrenti e prevenirli;



4. stimi i danni occorsi all'immobile dell'attore a cagione delle infiltrazioni riscontrate quantificandone l'importo


5. Verificare l'idoneità all'uso della proprietà attorea ed a determinare il valore locativo della stessa (ad integrazione del quesito formulato da parte attrice nelle note depositate il 11.09.23)


6. Accerti il C.T.U., valendosi della documentazione fotografica allegata alla perizia di parte del sig. se i Pt_1 danni rappresentati nei reperti fotografici recanti la data del 2017 siano gli stessi di quelli rappresentati nei reperti datati
2013”
Dopo il sopralluogo il CTU rassegnava le seguenti conclusioni: L'immobile interessato dal fenomeno infiltrativo è ubicato al piano rialzato di un edificio residenziale di due piani sito nel comune di
PA/Paestum (SA) alla via dei Gladioli civ. 18. Il fenomeno infiltrativo lamentato da parte attrice ha interessato l'appartamento posto al piano rialzato dell'edificio e sovrastante l'unità immobiliare di proprietà del convenuto. L'unità immobiliare dell'attore, al momento del sopralluogo, presentava evidenti problematiche in più punti del soffitto, imputabili ad infiltrazioni di acqua ancora persistenti. In quasi tutti gli ambienti, ossia, nell'ingresso, nella sala da pranzo, nei due bagni, nel disimpegno ed in una delle due camere da letto, all'intradosso dei solai, si palesava la caduta di porzioni significative di intonaco nonché l'avanzato stato corrosivo delle barre d'armatura dei solai. In altri ambienti quali, cucina, parte del solaio della sala da pranzo, nella seconda camera da letto, nonché all'intradosso del solaio della loggia, si individuano invece macchie di acqua con conseguente esfoliazioni di tinteggiatura. Alcune delle pareti, all'ingresso, nella sala da pranzo e nel secondo bagno, presentano problematiche di rigonfiamento di intonaco ed esfoliazioni di pittura, riconducibili anch'essi a danni da infiltrazione di acqua.
Il C.T.U. ha appurato, durante i sopralluoghi, la presenza di molteplici criticità nell'unità immobiliare del convenuto , che hanno causato il manifestarsi di danni di diversa entità nei Controparte_1 vari ambienti dell'appartamento dell'attore: dalla comparsa di muffe su pareti e soffitti alla compromissione dell'integrità degli intonaci. In particolare, i danni prodotti all'ingresso dell'alloggio, alla cucina, alla sala da pranzo e alla loggia dell'appartamento inferiore sono conseguenza delle criticità riscontrate nel pavimento del terrazzo al livello a sud-est dell'appartamento superiore. Tale pavimento risulta piuttosto vetusto ed in pessimo stato di manutenzione per la presenza di fessure delle stesse piastrelle, per evidenti discontinuità nelle fughe e nei punti di raccordo con la muratura perimetrale. L'indagine condotta ha permesso di accertare anche un inadeguato sistema di scolo dell'acqua piovana drenata dal terrazzo, per la presenza di un gocciolatoio alquanto improvvisato ed impropriamente sigillato che ha certamente contribuito ad aggravare il fenomeno infiltrativo. A conferma del fenomeno infiltrativo pagina 5 di 12 in atto, si rileva inoltre la presenza di macchie nere e verdastre sulle pareti murali esterne a confine con il pavimento dello stesso terrazzo dove altresì presente in più punti muschio e vegetazione spontanea indicativa della presenza di acqua sotto il pavimento.
Il terrazzino a sud–ovest, che sovrasta parzialmente la camera da letto n. 2 dell'immobile al piano inferiore, presenta problematiche al sistema di scolo (gocciolatoio), posato non a regola d'arte, in quanto l'acqua di espulsione gronda direttamente sul cornicione e sulla sottostante facciata. Nella stessa zona, ad aggravare il fenomeno infiltrativo nella stessa camera è il distacco di una guaina impermeabilizzante di raccordo tra una lamiera grecata ed il parametro esterno di detto terrazzino, a copertura parziale della camera da letto n. 2 e del disimpegno. (cfr. allegato 2 – Relazione fotografica e planimetria di rilievo – dalla foto 30 alla foto 35). Nella parte retrostante a nord – ovest dell'edificio, in prossimità della camera da letto n. 1 e del bagno n. 2, le criticità che hanno prodotto il lamentato fenomeno infiltrativo, sono attribuibili a diversi problemi di scarsa impermeabilizzazione tra il pianerottolo e gradini della scala esterna di accesso all'immobile del convenuto con la parete confinante, garantisce anch'essa l'accesso all'acqua (cfr. allegato 2 Relazione fotografica e planimetria di rilievo – dalla foto 37 alla foto 41).
In risposta al quesito 3) il CTU, nel premettere di non aver ricevuto informazioni sufficiente per stabilire quali interventi edili fossero stati compiuti nel corso degli anni 2013/2014 a risoluzione del fenomeno infiltrativo, ha evidenziato che, alla data del sopralluogo, erano ancora ben evidenti le tracce di infiltrazione di acqua in alcuni succieli dell'appartamento danneggiato che accertano la mancata risoluzione della problematica.
Alla luce delle sopra evidenziate problematiche infiltrative il CTU ritiene necessario che si debba intervenire mediante lavori di manutenzione dei due terrazzi per ripristinarne l'originaria tenuta impermeabile degli stessi, avendo cura di progettare ed eseguire nel dettaglio i particolari costruttivi del sistema di impermeabilizzazione e di smaltimento delle acque superficiali dei terrazzi. Inoltre, particolare attenzione va condotta nella progettazione dei raccordi impermeabili tra la copertura in lamiera della camera 2 ed il parapetto in muratura del terrazzo retrostante
l'immobile. Infine, occorre rivedere l'impermeabilizzazione dei raccordi della scala e del pianerottolo esterno retrostante l'immobile oggetto di danno.
Per la stima dei danni occorsi all'immobile dell'attore, si elencano di seguito gli interventi necessari al ripristino dello stato preesistente rispetto a lamentati eventi:
− Movimentazione di arredi vari e suppellettili presenti all'interno dei locali oggetto dei lavori, con successivo ricollocamento al termine degli stessi;

− Spicconatura di intonaco a vivo di muro dei succieli e di alcune pareti danneggiate dei diversi ambienti;

pagina 6 di 12 − Risanamento delle porzioni di calcestruzzo ammalorato mediante demolizione delle parti friabili, trattamento dei ferri di armatura e successiva risagomatura;
− Rintonacatura dell'intradosso dei solai e delle pareti oggetto di intervento;

− Preparazione delle superfici con stuccatura e rasatura dei succieli e pareti danneggiate dei diversi ambienti;

− Preparazione del fondo e successiva tinteggiatura dei succieli e pareti danneggiate dei diversi ambienti;

− Verifica e revisione dell'impianto elettrico dell'immobile;
− Trasporto a rifiuto e smaltimento del materiale detritico derivante dalle attività lavorative.
I costi per detti lavori sono dettagliati nel computo metrico estimativo allegato alla presente relazione di consulenza dal quale di evince un costo valutato in complessivi € 7.105,11 oltre I.V.A. come per legge;
detto computo metrico estimativo è stato elaborato utilizzando quale utile riferimento del mercato dei lavori edili privati il “Prezziario Regionale Lavori Pubblici 2023” Regione Campania.
In risposta al quesito 5) il CTU ha sottolineato che l'immobile del Sig. presenta uno Parte_1 stato di degrado avanzato, per cui va scongiurato qualsiasi uso dello stesso immobile per l'evidente situazione di pericolo per ulteriori cadute di calcinacci e per l'insalubrità di ogni ambiente. Ha stimato il valore locativo del bene in € 361,39 mensili.
In risposta al quesito 6), il perito, nel premettere che dalla documentazione fotografica allegata alla perizia tecnica giurata per parte attrice risultano due raccolte fotografiche: una prima raccolta, con data del
2017, denominata “DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ad oggi eseguita” caratterizzata da n. 23 foto e una seconda raccolta fotografica, con data del 2013, denominata “DOCUMENTAZIONE
FOTOGRAFICA fornita dalla Committente” con n. 12 foto;
e che da una prima analisi e confronto tra i due reperti fotografici si evidenzia anzitutto che la seconda raccolta attiene a rappresentare i danni occorsi alla data del 2013 per le sole due camere, mentre la prima raccolta del 2017 rappresenta danni ai succieli non solo delle due camere, ma anche del bagno, del soggiorno, del corridoio, dell'ingresso e della loggia esterna;
e che un ulteriore approfondimento nel confronto tra le immagini evidenzia un maggior quantitativo di calcinacci presenti sul pavimento delle singole stanze nel 2013 rispetto alle foto del 2017, rispondeva che i danni rappresentati nelle due raccolte non sono gli stessi.
Lo scrivente Tribunale condivide ed applica il principio di diritto enunciato dalla S.C. di Cass, in
Ordinanza n. 11917 del 06/05/2021 secondo cui “Qualora il giudice del merito aderisca al parere del consulente tecnico d'ufficio, non è tenuto ad esporne in modo specifico le ragioni poiché l'accettazione del parere, delineando il percorso logico della decisione, ne costituisce adeguata motivazione, non suscettibile di censure in sede di legittimità, ben potendo il richiamo, anche "per relationem" dell'elaborato, implicare una compiuta positiva valutazione del percorso argomentativo e dei principi e metodi scientifici seguiti dal consulente;
diversa è l'ipotesi in cui alle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio siano state avanzate critiche specifiche e circostanziate, sia dai consulenti di parte che dai difensori: in tal caso il giudice del merito, per non incorrere nel vizio ex art. 360 n. 5 c.p.c., è tenuto a spiegare in maniera puntuale e dettagliata le ragioni della propria adesione all'una o all'altra conclusione”. pagina 7 di 12 Nel caso di specie, non sono pervenute osservazioni delle parti alla bozza peritale sulle risposte ai quesiti 1, 2, 3, 5 e 6 conseguendone che l'obbligo di motivazione sulla condivisione delle conclusioni rassegnate nell'elaborato peritale risulta attenuato ed il collegio può limitarsi a condividere pienamente le conclusioni e gli accertamenti compiuti dal perito da intendersi richiamati per relationem.
Soltanto sulle conclusioni al quesito 4) sono pervenute osservazioni da parte del CTU di parte attrice che si è doluto della quantificazione dei danni proposta dal perito nella bozza, assumendo che per la tipologia di lavori a farsi e la puntualità degli stessi non può essere quantificata a misura, ma bensì a corpo, in quanto l'importo determinato non sarebbe sufficiente per l'esecuzione dell'intervento anche in virtù del costo della manodopera.
Sul punto ha risposto il C.T.U. ha confermato le proprie valutazioni e rilevato che le tariffe dei lavori, indicate nel computo metrico estimativo dei danni hanno nelle rispettive analisi anche la valutazione del costo della manodopera.
Il C.T.P. di parte attrice ha proposto una seconda osservazione, adducendo che il CTU non avrebbe considerato:
− i costi della sicurezza;

− competenze e spese tecniche per istanza al comune per l'esecuzione dei lavori;

− la direzione dei lavori da affidare ad un tecnico abilitato;

− eventuali costi per la pulizia e sanificazione di tutti gli ambienti dell'appartamento a lavori ultimati.
Il C.T.U. con riferimento a tali voci di costo ha risposto che:
− per i costi della sicurezza, per la entità e tipologia di lavori indicati, non si presume la necessità di più di una impresa nel previsto cantiere e pertanto tali costi della sicurezza, necessari alla eliminazione dei rischi di interferenze tra più imprese, si presumono per lo specifico cantiere nulle;

− che tali tipi di attività edilizie ed impiantistiche previste per il ripristino del danno rientrano nel novero dell'art. 3 comma 1 lettera a del D.P.R. 380/01 che recita “interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”, e pertanto rientranti in “attività edilizia libera” ai sensi dell'art.6 comma 1 lettera a, per cui tali lavori sono eseguibili senza alcun titolo abilitativo;

− per tale tipo di cantiere, per tipologie ed entità dello stesso, il C.T.U. non ritiene necessario il coinvolgimento di un tecnico per l'attività di direzione dei lavori, essendo inoltre attività di edilizia libera.
− tali lavorazioni sono condotte con le necessarie misure di protezione (cartoni di protezione e/o teli in plastica) e non comportano spese accessorie per pulizia e sanificazione se non quelle ordinarie già incluse nella esecuzione a regola d'arte di ogni lavorazione indicata. pagina 8 di 12 Il C.T.P. di parte attrice, nell'ultima osservazione, ha postulato che, per la voce 8 - NP02, relativa all'adeguamento/riparazione dell'impianto elettrico esistente, sia sicuramente necessaria la contabilizzazione della spesa per una SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità); ma il C.T.U. in proposito ha chiarito che l'intervento previsto di manutenzione ordinaria dell'impianto elettrico esistente danneggiato non comporta il rilascio della dichiarazione di conformità ai sensi del D.M. 37/2008 che va redatta in caso di nuovo impianto, trasformazione, ampliamento e manutenzione straordinaria e quindi conseguenzialmente non è necessario alcun rinnovo dell'agibilità della unità immobiliare oggetto di tali attività edilizie ed impiantistiche.
Le conclusioni cui è pervenuto il CTU, sostenute da motivazione esauriente ed apparentemente immune da vizi di carattere tecnico e logico-giuridico, sulla base di attento esame della documentazione prodotta e di indagini accurate ed approfondite, meritano condivisione e possono essere poste da questo giudicante a fondamento della decisione (Cass. sent. n. 7341/04). Il Ctu ha risposto adeguatamente alle osservazioni critiche del CTP attoreo e dalle controdeduzioni fornite non emergono profili di illogicità ed incoerenza dell'accertamento svolto dal CTU, che pertanto si condivide e si fa proprio, in considerazione della terzietà e dell'assolvimento dell'incarico nell'interesse del Tribunale e della piena conformità ed aderenza ai quesiti che gli sono stati assegnati.
La domanda attorea è risultata palesemente fondata. Indipendentemente dall'origine dei primi episodi di infiltrazioni, il CTU ha riscontrato l'attualità del fenomeno e delle criticità nell'immobile di parte attrice, come evidenziato nelle parti della perizia ut supra sottolineate in grassetto.
Pertanto, va affermata la responsabilità del convenuto per i danni nell'immobile dell'attore, ai sensi dell'art 2051 c.c.; che è una responsabilità oggettiva, salvo che il custode offra la prova liberatoria del caso fortuito;
prova che il convenuto non ha minimamente offerto.
Parte convenuta va quindi condannata al risarcimento dei danni pari ad € 7.105,11 oltre I.V.A. corrispondente all'importo stimato dal CTU per i lavori di ripristino dell'immobile dell'attore Pt_1
Pertanto, l'eccezione di prescrizione sollevata dal convenuto è infondata perché al momento dell'introduzione della domanda erano presenti criticità nell'immobile dell'attore derivanti dall'immobile di parte convenuta.
Dalla lettura dell'atto di citazione si evince che l'attore non ha chiesto il risarcimento del danno non patrimoniale da mancato godimento dell'immobile né il danno patrimoniale da lucro cessante. Infatti, in citazione si è richiesta solo la condanna del convenuto alle “spese occorrenti e necessarie per rendere di nuovo fruibile
l'appartamento al sig. ed alla sua famiglia ammontano ad € 22.000,00 circa”; pertanto la domanda Parte_1 di condanna del convenuto al pagamento di tali ulteriori poste risarcitorie è inammissibile;
ma anche se fosse stata formulata ritualmente, sarebbe stata rigettata per le seguenti considerazioni. Il risarcimento del danno da mancato godimento non è in re ipsa e non può sempre conseguire automaticamente alla presenza pagina 9 di 12 di infiltrazioni provenienti da altro immobile. In tal senso si richiama la sentenza della Corte di Cassazione
n. 22923 del 2012 che ha confermato la decisione dei giudici di merito che avevano respinto una domanda di risarcimento per il mancato utilizzo dell'immobile. Nel caso di specie, i ricorrenti avevano effettivamente lasciato la casa ma non avevano provato la necessità effettiva di abbandonare l'alloggio con la conseguenza che la condotta tenuta dai ricorrenti si deve considerare come un volontario abbandono della casa che, come tale, non è risarcibile.
In altra più recente pronuncia (Cassazione sentenza n. 30791 del 2 dicembre 2024) gli Parte_2 hanno precisato che in ipotesi di perdita della disponibilità e del godimento dell'immobile in conseguenza dell'attività colposa di terzi, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito, sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato;
a fronte della specifica contestazione del convenuto, la prova può essere fornita anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza.
Orbene, l'attore non ha provato che stava occupando l'immobile negli anni in cui si sono verificate le infiltrazioni, abitando in Nocera Inferiore, né di averlo abbandonato proprio per tale motivo.
Per quanto concerne il danno da lucro cessante, che viene denominato comunemente danno cd.
Figurativo, esso corrisponde, nell'impostazione pretoria tradizionale, al valore locativo del cespite, «desunto in via equitativa e presuntiva dai canoni di contratti di locazione di immobili analoghi nella stessa zona». Secondo
l'orientamento maggioritario il danno figurativo subito dal proprietario è in re ipsa, “individuabile, di per sé, nella perdita della disponibilità del bene da parte del dominus, così come nell'impossibilità, per questi, di conseguire l'utilità anche solo potenzialmente ricavabile dal bene medesimo, in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso”.
La Corte di Cassazione ha però chiarito che “il danno subito dal proprietario per l'indisponibilità del medesimo può definirsi in re ipsa, purché inteso in senso descrittivo, cioè di normale inerenza del pregiudizio all'impossibilità stessa di disporre del bene, senza comunque far venir meno l'onere per l'attore quanto meno di allegare, e anche di provare, con
l'ausilio delle presunzioni, il fatto da cui discende il lamentato pregiudizio, ossia che se egli avesse immediatamente recuperato la disponibilità dell'immobile, l'avrebbe subito impiegato per finalità produttive, quali il suo godimento diretto o la sua locazione”.
Da tali rilievi si trae il principio, secondo cui il danno subito dal proprietario è in re ipsa, discendendo dalla mancata libera disponibilità del bene e dalla impossibilità di conseguire integralmente l'utilità da esso ricavabile (C. Cass. Ord. n. 21835/20), è necessario però ricusare ogni forma di danno figurativo e astratto, pertanto, talvolta è bene ammettere la prova per presunzioni, al fine di scongiurare ogni automatismo nell'aggiudicazione del risarcimento del danno.
Peraltro, i fautori della tesi del danno “in re ipsa” subito dal proprietario, sul presupposto che l'utilità normalmente conseguibile nell'esercizio delle facoltà di godimento e di disponibilità del bene insite nel pagina 10 di 12 diritto dominicale, costituisca oggetto di una presunzione iuris tantum”, riconoscono che la presunzione
“non può operare ove risulti positivamente accertato che il dominus si sia intenzionalmente disinteressato dell'immobile cd abbia omesso di esercitare su di esso ogni forma di utilizzazione” (Cass. 7 agosto 2012, n. 14222)».
Più recentemente la giurisprudenza si è attestata su una posizione tendente a negare che il danno figurativo costituisca un danno in re ipsa ma sia un danno patrimoniale conseguente che deve essere adeguatamente provato da parte attrice anche tramite presunzioni. In tal senso Cass Sentenza n. 11203 del
24/04/2019 “Nel caso di occupazione illegittima di un immobile il danno subito dal proprietario non può ritenersi sussistente "in re ipsa", atteso che tale concetto giunge ad identificare il danno con l'evento dannoso ed a configurare un vero e proprio danno punitivo, ponendosi così in contrasto sia con l'insegnamento delle Sezioni Unite della S.C. (sent. n. 26972 del
2008) secondo il quale quel che rileva ai fini risarcitori è il danno-conseguenza, che deve essere allegato e provato, sia con
l'ulteriore e più recente intervento nomofilattico (sent. n. 16601 del 2017) che ha riconosciuto la compatibilità del danno punitivo con l'ordinamento solo nel caso di espressa sua previsione normativa, in applicazione dell'art. 23 Cost.; ne consegue che il danno da occupazione "sine titulo", in quanto particolarmente evidente, può essere agevolmente dimostrato sulla base di presunzioni semplici, ma un alleggerimento dell'onere probatorio di tale natura non può includere anche l'esonero dall'allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto.
(In applicazione del principio, la S.C., in fattispecie relativa a richiesta di risarcimento danni per trasloco di mobilio e trasferimento degli abitanti in altro alloggio, ha confermato la sentenza secondo cui difettava la prova del danno - qualificato come emergente - avendo i ricorrenti invocato un obbligo di liquidazione "in re ipsa", attraverso il criterio equitativo del valore locativo dell'immobile, anziché provare nell'"an" e nel
"quantum" le conseguenze negative derivanti, di regola, dallo spossessamento); e Sez. U - , Sentenza n.
33645 del 15/11/2022 “In tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza; poiché l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno”.
Ora, applicando tali principi al caso di specie, parte attrice non ha inteso provare in alcun modo il danno figurativo;
la prova testimoniale richiesta con la memoria II termine ex art 183 co 6 c.p.c. ha mirato esclusivamente a far emergere i danni e criticità presenti nell'immobile dell'attore a cagione delle infiltrazioni;
mentre in alcun modo la suddetta prova è stata finalizzata a dimostrare la perdita di occasioni pagina 11 di 12 di guadagno dall'immobile a cagione delle condizioni disastrate in cui versava a cagione dei fenomeni infiltrativi.
Pertanto, il Tribunale riconosce il danno limitatamente all'importo di € 7.105,11 oltre I.V.A. per l'esecuzione dei lavori di ripristino dell'immobile dell'attore.
Tale somma costituisce debito di valore;
per questo va incrementata di interessi sulla somma devalutata alla data del fatto illecito (che si identifica nel 14.06.17 ultima lettera di contestazione delle infiltrazioni) e annualmente rivalutata fino alla data di pubblicazione della presente sentenza (Cass. Sent. n.
25734/08; Cass. S.U. Sent. n. 1712/1995). Sulla somma così ottenuta matureranno ulteriori interessi al tasso legale dal giorno di pubblicazione della presente sentenza fino all'effettivo soddisfo.
Parte convenuta va condannata alla rifusione delle spese di lite in favore dell'attore, secondo i parametri medi dello scaglione di valore individuabile dal decisum, nonché al pagamento del compenso al
CTU secondo soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale di Salerno, Seconda Sezione Civile, in persona del Giudice dott. Gustavo Danise, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di , Parte_1 Controparte_1 ogni contraria istanza ed eccezione rigettata e/o disattesa, così definitivamente provvede:
➢ in accoglimento della domanda, dichiara la responsabilità di ai sensi dell'art 2051 Controparte_1
c.c. per le infiltrazioni che hanno interessato l'immobile di proprietà dell'attore sito in località
PA/Paestum, alla Via dei Gladioli, n. 30;
➢ per l'effetto condanna parte convenuta, al pagamento in favore di parte attrice della somma di €
7.105,11 oltre I.V.A. a titolo di risarcimento dei danni, oltre interessi e rivalutazione secondo le modalità precisate in motivazione;

➢ condanna il convenuto al pagamento, in favore dell'attore delle spese di lite che si liquidano in €
4.000,00 per compensi professionali forensi, oltre esborsi e rimborso forfettario di spese generali in misura del 15%, IVA e CPA come per legge da calcolarsi sull'onorario con attribuzione ex art 93 cpc;

➢ pone definitivamente a carico di parte convenuta le spese di CTU già liquidate in separato provvedimento con diritto di regresso a favore dell'attrice di quanto abbia eventualmente anticipato.
Così deciso in Salerno
05.03.2025
IL GIUDICE
Dr. Gustavo Danise
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